昨天下午，我們在五象新區(qū)的金科城售樓部，展開了一場干貨分享會(huì)。

 

 

分享人是我們樓市花兒街的聯(lián)合創(chuàng)始人黃海華。

 

 

分享會(huì)主要圍繞兩個(gè)問題：

 

①樓市正在“倒車”接人。

②五象買房，怎么選？

 

下面細(xì)說，請(qǐng)往下看。

 

南寧樓市“倒車接人”

 

我們先來看看，現(xiàn)在的樓市是如何“倒車接人”的？

 

先看全國宏觀樓市政策。

 

3 月 16 日，國務(wù)院副總理劉鶴主持召開了國務(wù)院金融委會(huì)議。我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)會(huì)議，相當(dāng)于《天龍八部》里的少林寺藏經(jīng)閣會(huì)議，基本決定了樓市的走向。

 

 

再看南寧樓市：一大波利好密集出臺(tái)，具體看下圖。

 

從2月起到3月，南寧樓市出臺(tái)的部分利好政策。

兩個(gè)非常重磅的政策：

 

一個(gè)是二套首付降至三成：在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%。

 

北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。 

 

最新的擬定政策是，南寧市首套住房公積金貸款最高額度提高至80萬元，第二套住房公積金貸款最高額度提高至70萬元。6月1日起實(shí)施，有效期5年。

 

另一個(gè)是利率開始下調(diào)了，這個(gè)非常關(guān)鍵。從高峰時(shí)的6.5%，普降至6.0%以內(nèi)。

 

最新消息，多家銀行首套房利率回落至5.65%，二套房回落至5.85%。部分銀行，滿足一定條件后，甚至有了5.5%的利率。

 

縱觀近幾年的南寧樓市寬松政策，從來沒有像現(xiàn)在這般強(qiáng)烈和直接過。

 

過去幾年的樓市，是一輛奔騰的快車，南寧樓市亦是如此。

 

從2010年到2021年，南寧商品住宅量價(jià)變化。來源：克爾瑞

 

南寧的樓市行情從2013年開始跨上臺(tái)階的：

 

2013年，供應(yīng)量和成交量突破500萬㎡。

2017年，南寧成交均價(jià)破1萬+后，房價(jià)開 始一路狂奔。

2019年，成交量首次破1000萬㎡，意味著一 年賣房超過10萬套。

2020年，成交達(dá)到近10年來的頂峰1256萬㎡。

2021年，南寧樓市進(jìn)入冬天，供應(yīng)量和成交量相對(duì)最高峰的2020年直接腰斬，但房價(jià)均價(jià)依然達(dá)到1.3萬+/㎡。

 

車速太快并不是一件好事。所以，去年開始中國樓市緊急踩剎車，但是剎車踩太快也不好。今年又緊急踩油門，一大波利好購房者的政策集中釋放。

 

現(xiàn)在對(duì)于購房者而言，樓市正在“倒車接人”。

 

 

  

五象樓市怎么看？怎么選房？

 

對(duì)于五象，我們的基本判斷不變：

 

五象新區(qū)，仍是南寧城市重點(diǎn)建設(shè)和開發(fā)力度最大的“政策高地”。

 

五象樓市，從去年下半年到今年第一季，正經(jīng)歷著“擠泡沫”過程。

 

目前，五象樓市正在經(jīng)歷兩大戰(zhàn)事：價(jià)格亂戰(zhàn)和產(chǎn)品大戰(zhàn)。

 

房價(jià)亂戰(zhàn)，表現(xiàn)在：

 

以前五象中心區(qū)價(jià)格2萬+， 現(xiàn)在出現(xiàn)1.5萬＋，甚至1萬出頭的房子。

 

可以看到，五象一路狂奔的房價(jià)從2021年底開始剎車了，且各板塊間價(jià)格被打平，界限被打破。具體看下圖。

 

 

產(chǎn)品大戰(zhàn)表現(xiàn)在，五象產(chǎn)品越來越“卷”。

 

·你可以看到大戶型很豪，小戶型很剛。

·也可以看到精裝交付越來越少。

·你還可以看到，院子成了高端盤的“標(biāo)配”。

 

在這樣的情況下，在五象選房，我們建議“三看”、“四看”。

 

2022年五象選房邏輯 大趨勢“三看”：看產(chǎn)業(yè)、看金線、看重大項(xiàng)目。

硬需求“四看”：看房企、看工地、看需求、看鐵學(xué)商。

 

 

我們對(duì)于五象的房子，做了幾大分類：精裝房、大戶型、小戶型、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。

 

五象目前在售的精裝房，最多是五象湖東，共有6個(gè)項(xiàng)目，其次是龍崗東板塊和五象南板塊，均有4個(gè)項(xiàng)目。

 

 

五象江景、湖景樓盤。

 

 

五象湖、邕江畔是大戶型供應(yīng)區(qū)。

 

 

五象南、龍崗東、五象西是小戶型主要供應(yīng)區(qū)。

 

 

五象的學(xué)區(qū)房，只能說，目前五象的學(xué)校還在“發(fā)育” ，能選擇頭部學(xué)區(qū)自然更好，如果不能，一定要靠近好的學(xué)區(qū)集團(tuán)。

 

 

今年上半年南寧樓市小觀察

 

·整體的樓市呈現(xiàn)明顯信號(hào) ：調(diào)控利空出盡，政策底部已經(jīng)在形成。

 

·樓市的不確定性因素干擾很明顯，比如疫情和國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形式，讓樓市前景撲朔迷離。

 

·南寧正“舉全力”提振地產(chǎn)信心，一波樓市利好政策還在路上。

 

·南寧今年關(guān)鍵詞“項(xiàng)目為王”，加大產(chǎn)業(yè)招商力度，強(qiáng)首府戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)。廣西買房看南寧。

 

·南寧樓市何時(shí)企穩(wěn)，還有待觀察，隨著利好政策陸續(xù)出臺(tái)，每個(gè)星期都在發(fā)生微妙變化。

 

·放棄房價(jià)大幅反彈的投機(jī)幻想，回歸理性。

 

·3月、4月房企還債高峰期，為了回籠資金回血，會(huì)在房價(jià)上讓步，促銷“放血”。

 

·2022年是剛需自住和改善型換大房的入手好年份。

 

 

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轉(zhuǎn)載自：樓市花兒街