曾經(jīng)，一些開發(fā)商在拆遷過程中收獲不少錢財(cái)，如今，時代徹底變了！

住建部發(fā)布了一項(xiàng)重要文件，在《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，對城市更新行動圍繞三大方面，制定了11項(xiàng)細(xì)則，雖然還只處于征求意見階段，并非正式發(fā)布版本，但能感受到國家大力整治拆遷的決心，城市的棚改命運(yùn)將徹底改變。

 

大拆大建的年代已經(jīng)逝去

2000多字的文件，字字砸向重點(diǎn)。一開頭，住建部便指出問題的核心：一些城市在推進(jìn)城市更新過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

為積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動，住建部特地提出堅(jiān)持劃定底線，三大要求分別是：防止城市更新變形走樣;堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶;堅(jiān)持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升，并且每項(xiàng)要求均量化了目標(biāo)，其中，在第一項(xiàng)要求中，對于大拆大建有明確要求。我們具體來看看。

嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除：除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

嚴(yán)格控制大規(guī)模增建：嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2。

通俗一點(diǎn)來理解，以100萬平方米舉例，拆的部分不超過20萬平方米，且重新修建的部分不得超過40萬平方米，此前，在很多城市在跟進(jìn)城市更新項(xiàng)目中通過無限提高容積率，增加可售面積，開發(fā)商從中獲利。然而，此模式未來將不復(fù)存在。

此外，文件中還提到，鼓勵城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，以長期運(yùn)營收入平衡改造投入。

對此，每日經(jīng)濟(jì)新聞連線過業(yè)界人士，對于這一點(diǎn)的理解是，相較“開發(fā)方式”，“經(jīng)營模式”更加穩(wěn)定。以產(chǎn)業(yè)園為例，如果銷售型產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的接盤方缺乏運(yùn)營能力，對政府而言是一種損失；相反，兼具招商、運(yùn)營能力的企業(yè)能為政府帶來穩(wěn)定的稅收，“政府是愿意看到這種穩(wěn)定性的”。

由此，一錘子買賣的拆、建、賣模式已經(jīng)逝去，和風(fēng)細(xì)雨的城市更新加速到來！

城市更新不局限于小區(qū)

實(shí)際上，除了我們熟悉的住宅小區(qū)以外，城市更新范圍還包括商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，比如對于老廠房的舊改也是商業(yè)地產(chǎn)中的一大亮點(diǎn)。曾經(jīng)的廢棄工廠搖身一變?yōu)楦叽笊系膭?chuàng)意園區(qū)，不僅可以提供游客打卡，增加城市的旅游收入，還可以為本地增加多樣化的藝術(shù)型辦公區(qū)域，像著名的北京798、上海M50、重慶鵝嶺二廠，都是經(jīng)典的商業(yè)舊改的項(xiàng)目。而這些重生后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有能力去吸引創(chuàng)意類企業(yè)入駐，從而收獲持續(xù)不斷的租金。查閱安居客相關(guān)數(shù)據(jù)，這些產(chǎn)業(yè)園租金甚至低于所在片區(qū)，頗具性價(jià)比。

 

城市更新涉及到的范圍廣，重要程度不言而喻，值得注意的是，今年很多城市都設(shè)立了“城市更新”基金，最重磅的當(dāng)然是上海，今年6月，上海拿出800億宣布率先成立全國最大城市更新基金，接著重慶、無錫均探索并設(shè)立了專項(xiàng)基金?？梢灶A(yù)測，更多的城市將重視城市更新工程，把政府建設(shè)資金落在實(shí)處。

總而言之，住建部此次提到的城市更新行動，是希望堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。相信未來更多的開發(fā)商不會局限于大規(guī)模開發(fā)，依賴地塊價(jià)值促進(jìn)房價(jià)上漲，而去為城市發(fā)展新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新新場景做出努力。這也意味著，城市之間的真實(shí)競爭就此拉開。

轉(zhuǎn)載自：房地產(chǎn)事