買一套五象湖的房子！

 

放在一年前，很多人想到不敢想，但現(xiàn)在夢想越來越近。

 

步入“天王時代”的五象湖，核心板塊土地越來越少。讓人嘆為觀止的是，今年下半年土地市場普遍遇冷，區(qū)域的地價(jià)竟然也降下來。

 

前兩天，五象三中板塊162畝商住地成交，樓面價(jià)僅3847元/㎡，雖然還有不少配建要求，但跟隔壁1.4萬+的樓面價(jià)相比，還是有一大截的價(jià)差。

 

不僅是地價(jià)，這一年來，整個大五象湖房價(jià)也是參差不齊。有2萬+，也有“9”字頭。

 

這時候，很多人冒出很多疑問：價(jià)差那么大，以后五象湖怎么玩？

 

以后買大五象湖核心區(qū)域樓盤，是不是有“撿漏”機(jī)會？

 

 

 

大五象湖地塊的價(jià)差有多少？

 

梳理大五象湖近5年以來成交的地塊，也能發(fā)現(xiàn)幾個有趣的現(xiàn)象。

 

 

 

1、2019年是五象湖的高光時刻。

 

那一年誕生1.4萬+的綜合樓面價(jià)，并且同時誕生4幅樓面價(jià)1.3萬+的地塊。地塊分布密集，并被賦予“四大天王區(qū)”的江湖稱號。

 

圖 | 五象湖“四大天王”

 

那時候，大家都是用腳投票五象湖。

 

而板塊表現(xiàn)也非常給力。無論是房價(jià)、地價(jià)還是成交量，都呈現(xiàn)出明顯的加速行情，讓整個五象甚至南寧亢奮。

 

2、一路之隔樓面價(jià)差三四千。

 

去年的東風(fēng)路，建發(fā)拿下和璽地塊，樓面價(jià)8655元/㎡。而同一條路的紫云印象、融創(chuàng)鳳嶼湖僅“5字頭”，不過還有加上配建條件，綜合樓面價(jià)也不低。

 

圖 | 東風(fēng)路“三劍客”

 

12月15日，北投地產(chǎn)拿下五象三中旁約162畝地塊，樓面價(jià)3847元/㎡。而一路之隔，是萬科6月17日拿下的85畝地，樓面價(jià)14105元/㎡。

 

圖 | 北投162畝新地塊位置示意圖

 

看起來，僅樓面價(jià)就有1萬元/㎡左右的價(jià)差。

 

不過北投新地塊還有不少配建條件，比如42班小學(xué)、15班幼兒園、10.88萬㎡的安置物業(yè)等。業(yè)內(nèi)人士測算，樓面價(jià)也達(dá)到“6”字頭。

 

同一板塊，2020年8月恒大御府樓面價(jià)僅4875元/㎡，成交時也驚掉一群人的下巴。而低價(jià)拿地的原因，大家也懂。項(xiàng)目5月以1.3萬元/㎡的價(jià)格首開，也成為南寧的樓市的“攪局者”。

 

3、樓面價(jià)不低，地塊配建條件不少。

 

2018年之后，大五象湖出讓的地塊，大多數(shù)帶有較多的配建條件。比如一定體量的安置物業(yè)，比如中小學(xué)、農(nóng)貿(mào)超市、文化活動站、辦公用房和群眾活動中心等等。

 

圖 | GC2021-081地塊建設(shè)條件

 

在2019年，在限地價(jià)的前提下，還競出了產(chǎn)權(quán)移交住房。龍光天瀛、錦麟玖璽、建發(fā)央璽都有一定比例的產(chǎn)權(quán)房。算入成本，實(shí)際樓面價(jià)也被拔高。

 

4、沒有永遠(yuǎn)的天王，只有暫時的大哥。

 

歷史上，有春秋五霸，也有戰(zhàn)國七雄，還有五代十國各代王朝。

 

江湖對五象湖，也劃分出1.0到4.0時代。

 

從五象三中旁的“萬寶綠華合”，到鳳凰路的“萬碧龍”，再到“龍建新”的天王時代，再到五象三中的萬科“小天王”，你會發(fā)現(xiàn)，能邁入五象湖核心的，都是大牌房企。

 

圖 | 五象湖板塊

 

2019年，龍光以龍光玖瓏湖、龍光天瀛、龍光天宸三大項(xiàng)目成為五象湖大地主。

 

2020年至今，建發(fā)又以央璽、五象印月兩盤，幾乎拿下2萬+高端市場大份額。

 

而萬科也在五象湖核心布局有金域藍(lán)灣、翡翠中央以及瑧灣悅，翡翠中央和瑧灣悅兩項(xiàng)目占地約235畝，都是高端市場的熱盤。

 

今年6月以來，北投地產(chǎn)兩次出手，斥資約50億元拿下兩幅約406畝大地塊。

 

圖 | 12月15日北投地產(chǎn)拿地五象三中板塊

 

有大牌房企，有品質(zhì)樓盤，有參差不齊的地價(jià)，五象湖還是那個價(jià)值高地嗎？未來又怎么玩下去？

 

 

 

同一板塊，相鄰地塊，樓面價(jià)差拉開了，看似房價(jià)亂了？其實(shí)大五象湖的房價(jià)也拉開三個等級，有規(guī)律可循。

 

1.房價(jià)的天花板主要是由“五象湖天王區(qū)”的幾大天王盤占據(jù)，毛坯價(jià)格不少都已經(jīng)站上了2萬+的高位。

 

圖 | 五象天王區(qū)（來源：克而瑞）

 

龍光天瀛高層均價(jià)在1.9萬元/㎡；錦麟玖璽大平層單價(jià)2萬元/㎡；建發(fā)央璽高層主力價(jià)1.9萬~2.4萬元/㎡；建發(fā)五象印月均價(jià)2.5萬元/㎡。

 

作為新天王，北投時代的地塊是今年6月份摘下的。5438元/㎡樓面價(jià)不算高，但是35.34億元的總價(jià)，讓它登上了南寧總價(jià)地王的寶座。

 

在地價(jià)上，北投時代是有不小的優(yōu)勢，因此在定價(jià)上策略更為靈活。

 

圖 | 北投時代首開現(xiàn)場

 

12月6日，項(xiàng)目開始銷售，毛坯主力價(jià)格達(dá)到1.5萬元/㎡左右，最高價(jià)格上到了1.8萬元/㎡。在接下來的非周末5天時間內(nèi)，銷售了超百套房吸金1.5億元。

 

大V君了解到，目前認(rèn)購勢頭不減，據(jù)說價(jià)格還在上漲。

 

另外，五象三中板塊的萬科翡翠中央，樓面價(jià)遠(yuǎn)不及幾大單價(jià)天王，但由于打造的是高端“翡翠”系，價(jià)格也不低，精裝均價(jià)達(dá)到了1.7萬元/㎡。而即將亮相的瑧灣悅，也被堪稱2萬+市場的得力選手。

 

2.房價(jià)第二梯隊(duì)，主要是五象湖大湖區(qū)一些高端盤，主力價(jià)格多在1.4萬~1.7萬元/㎡。

 

如陽光城大唐檀境近期打出11545元/㎡起特惠房，主力價(jià)1.4萬~1.6萬元/㎡左右。陽光城光明未來悅近期打出1.25萬元/㎡起特惠，主力價(jià)1.65萬元/㎡左右。建發(fā)和璽精裝1.3萬~1.4萬元/㎡。

 

圖 | 陽光城光明未來悅打出特惠海報(bào)

 

不過，這些樓盤不時推特惠，如陽光城光明未來悅近期推出30套特惠房，抄底價(jià)1.25萬元/㎡起。

 

3. 房價(jià)第三梯隊(duì)，主要是五象湖東、五象湖西，這些樓盤近期打折促銷較多，單價(jià)多在1萬~1.2萬元/㎡。

 

在五象湖西，融創(chuàng)鳳嶼湖、大唐中南紫云印象、軌道御瀾上城均打“9”字頭起，毛坯主力價(jià)1萬~1.2萬元/㎡。五象湖東，曾經(jīng)的大紅盤五象瀾庭府，也打出“9”字頭清盤價(jià)。

 

圖 | 紫云印象打出的特惠海報(bào)

 

圖 | 鳳嶼湖打出的特惠海報(bào)

 

連五象湖都打起了價(jià)格戰(zhàn)，難道區(qū)域價(jià)值不穩(wěn)了？

 

如果你也這么想，那真是誤會五象湖了！

 

大V君認(rèn)為，當(dāng)下的南寧樓市處于橫盤期，加上房企年底有業(yè)績以及回籠資金的壓力，打折促銷無可厚非，這也的確能促進(jìn)走量。

 

從整個樓市來看，南寧房價(jià)的高地，依然在五象湖，尤其是五象湖核心區(qū)域。

 

圖 | 五象三中板塊數(shù)據(jù)（來源：克而瑞）

 

還需要看到的一點(diǎn)是，這些推特惠的樓盤，并沒有大面積的降價(jià)，項(xiàng)目整體的均價(jià)并沒有大幅下降。因此，從整體價(jià)值來說，五象湖仍是購房者最為青睞的區(qū)域。

 

在這里，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的集中程度，地鐵的覆蓋程度，加上湖景等景觀資源，區(qū)域的號召力依然數(shù)一數(shù)二。

 

圖 | 五象湖資源豐富

 

今年以來，五象湖還有五象萬象匯、祖龍ACMALL等幾大商業(yè)相繼開業(yè)，區(qū)域最后一個短板被補(bǔ)齊。

 

這樣的五象湖，南寧還有哪個板塊能媲美？

 

 

 

回到五象湖，各樓盤要想做臥虎藏龍的區(qū)域殺出，占領(lǐng)市場一席之地，該如何做？

 

大V君認(rèn)為，如果單純依靠外部的配套，已經(jīng)很難了！

 

相同地段的項(xiàng)目，未來的發(fā)展邏輯，還要拼品牌、拼產(chǎn)品、拼品質(zhì)、拼服務(wù)……

 

圖 | 五象湖核心板塊

 

拿近期大熱的北投時代為例，為什么它價(jià)格一路走高，依然能熱銷五象湖？

 

如果是換一家房企拿下北投時代地塊，大概率會沿用其他成熟的產(chǎn)品系，僅憑項(xiàng)目外部的配套力，應(yīng)該也不愁賣。

 

北投拿下地塊后，卻是仔細(xì)分析地塊的屬性。不跟風(fēng)、不抄襲、不復(fù)制，堅(jiān)持“五個對”的建筑環(huán)境觀：對土地敬畏、對自然尊重、對人文尊崇、對建筑苛求、對品質(zhì)執(zhí)著。

 

 

圖 | 北投時代位于地鐵口

 

北投認(rèn)為，五象湖“學(xué)、鐵、商、辦、湖、醫(yī)”六項(xiàng)全能，是妥妥的服務(wù)總部基地、服務(wù)自貿(mào)區(qū)的黃金區(qū)域。而且放眼整個南寧，沒有一個專為青年人量身定做的社區(qū)。

 

基于這些，北投以白領(lǐng)青年為客群、以先銳藝術(shù)為主題，策劃打造一個“帶有時代意義”的專屬社區(qū)，并定義為“有為青年的夢想社區(qū)”。

 

北投時代以精準(zhǔn)的定位、優(yōu)秀的產(chǎn)品力，引起了廣大有為青年的共鳴，吸引了一大波擁躉。

 

圖 | 北投時代效果圖

 

 

建發(fā)在五象湖的幾盤，長期霸占南寧高端住宅成交榜單，它的殺手锏又是什么？

 

大V君認(rèn)為，這跟他深諳高端居住需求，把新中式產(chǎn)品做得足夠驚艷有關(guān)。

 

建發(fā)璽院、建發(fā)央璽、建發(fā)·五象印月、建發(fā)央著.....建發(fā)在南寧的每一個盤都是新中式風(fēng)，且各具特色。

 

圖 | 建發(fā)五象印月實(shí)景圖

 

圖 | 建發(fā)央璽實(shí)景圖

 

五象湖建發(fā)央璽從上市至今，人氣居高不下。借助高顏值的新中式園林展示區(qū)，奠定了建發(fā)在南寧高端產(chǎn)品市場及新中式風(fēng)園林打造的地位。

 

圖 | 建發(fā)11月打出五象湖雙王牌銷售40億海報(bào)

 

就如建發(fā)璽院的交付，人們戲稱“在二流的地段，做了一流的產(chǎn)品和品質(zhì)”，也足見建發(fā)的口碑，已經(jīng)在南寧市場立起來了！

 

萬科是最早進(jìn)駐五象湖的一批房企，當(dāng)年“萬華寶綠合”之一。近年來也是幾度出手五象湖，足見萬科對區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。

 

萬科在全國有著成熟的產(chǎn)品系，其在五象湖拿下的后兩個項(xiàng)目，一個帶來高端“翡翠”系，一個帶來高端“瑧”系。

 

圖 | 萬科瑧灣悅位置圖

 

圖 | 萬科瑧灣悅效果圖

 

有萬科品牌背書+高端的產(chǎn)品系，對購房者的吸引力不低。

 

這兩年，陽光城在南寧樓市的產(chǎn)品品質(zhì)和氣質(zhì)提升有目共睹。陽光城光明未來悅也樹起了高端的調(diào)性。

 

這些房企旗下的樓盤，天賦不可謂不強(qiáng)，但偏偏他們還能努力。

 

2021年，高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)時代卒！未來，房企只有不斷向深度走，提升品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力，才能在激烈的競爭中，占據(jù)一席之地。

 

買五象湖，不只是買地段，緊靠這幾個標(biāo)準(zhǔn)，你能買到更適合自己、更具價(jià)值的房。

 

 

 

 

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轉(zhuǎn)載自：廣西地產(chǎn)大V