很多人說，柳沙是南寧眾多富人區(qū)里最沒存在感的。
風(fēng)頭上不如同期發(fā)展的東盟商務(wù)區(qū)、鳳嶺北，五象湖等新晉富人區(qū)崛起之后，柳沙的聲音更小了。另外，作為南寧唯一一個具有豪宅基因的江灣半島，柳沙又因?yàn)橹饾u“平民化”倍受吐槽。有些光芒是遮不住的，正如每一只鳥的羽毛都散發(fā)著自由的光輝。
在深度剖析柳沙之前，先來說說柳沙今年最新的規(guī)劃動態(tài)。11月2日，市資源局發(fā)布了《南寧市中心城區(qū)LS-03（荔園山莊）單元控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)》局部地塊維護(hù)方案公示的公告。其中涉及到三個地塊的規(guī)劃性質(zhì)調(diào)整，具體如下圖所示↓↓
▲柳沙部分地塊控規(guī)調(diào)整公示（圖源：市資源局）①自治區(qū)江濱醫(yī)院擴(kuò)容。原醫(yī)院東北角的一小塊環(huán)衛(wèi)用地調(diào)整成醫(yī)療衛(wèi)生用地。
②原招商雍景灣東側(cè)的小學(xué)用地改成住宅用地及醫(yī)療衛(wèi)生用地。這意味著柳沙未來將有新樓盤上新。頭條君探地的時候發(fā)現(xiàn)地塊居然已有平整跡象，難道已經(jīng)有金主提前盯上了？
③柳園路東的商業(yè)用地調(diào)整為小學(xué)用地，原規(guī)劃的學(xué)校用地規(guī)模擴(kuò)大。相當(dāng)于地塊二和地塊三調(diào)換了位置。不過目前該地塊還是農(nóng)村自建房狀態(tài)，未來想建學(xué)校，還得先征拆后方可推進(jìn)。
而調(diào)整之后，整體的地塊用途都更加科學(xué)合理一些，不顯得零碎。別小看這份用地調(diào)整，距離上一次柳沙控規(guī)設(shè)計(jì)出臺，已經(jīng)差不多有兩年了。當(dāng)時針對柳沙的現(xiàn)狀新增了不少商業(yè)（包括三產(chǎn)用地、鄰里中心）、教育用地，不過這一次直接“商改學(xué)”，商業(yè)用地又少了一個。
都說柳沙是最不像富人區(qū)的富人區(qū)，頭條君不茍同。它的城市地位和政治能量，在廣西也只有東盟商務(wù)區(qū)可以相提并論。放眼全國，南寧的柳沙半島正如上海的黃埔、杭州的濱江，都是當(dāng)?shù)爻鞘心赣H河旁一顆璀璨的明珠。柳沙有什么？并不是三面環(huán)江的半島這么簡單。
2004年，承接國家領(lǐng)導(dǎo)人住宿及舉辦各種重大會議的荔園山莊建成。但直到2006年11月作為中國－東盟建立對話關(guān)系15周年紀(jì)念峰會的主會場之后，才首次對外界開放。
▲荔園山莊（圖源：廣西建設(shè)網(wǎng)）也正是這一年，溫總理和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在這里簽署了《中國－東盟紀(jì)念峰會聯(lián)合聲明》。因?yàn)槔髨@山莊，柳沙從此有“國賓區(qū)”的尊貴稱號，站位高，極具神秘色彩。南寧的史前文明遺址不少，有頂螄山遺址、灰窯田遺址、豹子頭遺址、石船頭遺址，都分布在邕江流域，并構(gòu)成南寧重要的貝丘歷史文化。其中，豹子頭遺址就坐落在柳沙公園內(nèi)，現(xiàn)在已成為自治區(qū)文物保護(hù)單位。
從豹子頭遺址可以推算，8000年前已經(jīng)有遠(yuǎn)古人類在柳沙半島定居繁衍，足見柳沙半島的歷史積淀。而柳沙公園上的景觀建筑“和諧之門”，正是紀(jì)念這一重要考古事件，寓意古今傳承，象征自然文明和城市文明的和諧共生。
南寧半島資源也不少，白沙半島、柳沙半島、龍崗半島、仙葫半島，但唯獨(dú)柳沙半島最具豪宅基因。三面環(huán)江，稀缺的江景資源優(yōu)越，擁有7公里江岸線的柳沙公園，風(fēng)水上更是因?yàn)橐娚揭娝仫L(fēng)聚氣，容易贏得富人們的青睞。
和其他半島相比，柳沙毗鄰東盟商務(wù)區(qū)、國家AAAAA級旅游景區(qū)，具有城市中心的地緣優(yōu)勢。
對岸是五象總部基地，南寧大橋、五象大橋、英華大橋，是柳沙對話五象新區(qū)、江南的關(guān)鍵交通樞紐。
中共廣西區(qū)委黨校、廣西婦女干部學(xué)校、廣西行政學(xué)院等重要體制單位坐落，就像另一個金湖板塊。另外，柳沙還有廣西收費(fèi)最貴的私立幼兒園——容閎幼兒園，每年學(xué)費(fèi)高達(dá)6萬+。
柳沙的資源，和其他板塊都不一樣，幾乎吊打：我有的，你一定沒有，而且是永遠(yuǎn)都不會有的那種，極其稀缺，不可替代。只是在板塊發(fā)展過程中，柳沙也因?yàn)榉N種城市規(guī)劃的缺憾和滯后，令人直言柳沙不配“富人區(qū)”稱號。
頭條君在實(shí)踩柳沙的時候，視覺上也深有感觸。和鳳嶺北、東盟商務(wù)區(qū)、五象湖等城市核心城區(qū)規(guī)劃的整齊劃一不一樣，柳沙的建筑面貌就是新舊結(jié)合體。東面是綠意盎然的荔園山莊，青秀山莊、陽光100半山麗園、昊壯一品尊府、盛天青山郡這樣的高端別墅群錯落有致的分布在旁邊，看上去賞心悅目。
也有華發(fā)國賓壹號、招商雍景灣、振業(yè)·青秀山1號這樣的現(xiàn)代高層建筑小區(qū)，外觀也耐看。再往西，已經(jīng)入住快10年的民發(fā)大觀天下也不算太差，還有新小區(qū)招商境界，在售的保利·君悅灣。
可惜的是，柳沙除了這些，還有大量的自建房、三產(chǎn)房、以及早期房地產(chǎn)開發(fā)建筑水平不怎么高的老小區(qū)。如果不懂柳沙的真實(shí)底子，估計(jì)很多人都會認(rèn)為柳沙確實(shí)不咋地，只是被樓市吹捧過度了。
除了城市面貌不統(tǒng)一，柳沙還缺地鐵、缺商、缺名校。規(guī)劃6號線曝光的站點(diǎn)雖然設(shè)有青山路，但沒有穿過柳沙腹地，對板塊交通作用不大。柳沙雖然規(guī)劃了很多商業(yè)用地，但迄今為止還沒有成熟的、獨(dú)立的大型商業(yè)廣場投入使用，柳沙人民想逛街？要么社區(qū)底商，要么航洋萬象，或者宜家，多少不太方便。名校除了華發(fā)國賓壹號以前千辛萬苦引進(jìn)來的濱湖路小學(xué)英華校區(qū)，其他學(xué)校都挺普通。
▲濱湖路小學(xué)英華校區(qū)（圖源：網(wǎng)絡(luò)）雖然這些對于富人區(qū)來說都不是剛需，但有，一定是錦上添花。比如半島內(nèi)重要的一條地標(biāo)道路“柳沙路”（葫蘆鼎大橋-柳園路一段）因?yàn)檫^分狹窄，上下高峰期擁堵也是常有的事。去年10月的時候說好了要拓寬，不過現(xiàn)在只見靠江濱醫(yī)院這段有工程圍擋，實(shí)際還未看到成果。
柳沙的B面，挺復(fù)雜的，畢竟城區(qū)開發(fā)歷史久遠(yuǎn)，早期又缺乏經(jīng)驗(yàn)，配套慢半拍，不像鳳嶺北、五象湖在一張白紙上描繪，相對好推進(jìn)。它更像一張雙面鏡，一面是迫切跟上的城市更新、配套，一面是豪宅林立，房價高企，透不見底，普通人望塵莫及。
南寧樓市高速發(fā)展的十幾年，柳沙扮演的從來都不是小角色。第一階段，2005-2010年期間，柳沙的商品房主要以“半島”系列為主。有半島東岸、半島半山、半島荔園等，案名幾乎都以“半島”作為前綴，分別由柳和島、榮基等開發(fā)商開發(fā)。
柳沙早期的商品房經(jīng)常被吐槽像經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)無可厚非。
彼時柳沙戰(zhàn)略地位不如今日，甚至還被叫做“母豬灣”，城南垃圾場直到五象發(fā)展起來的2016年才搬遷，那時候即便先入為主，也需要不小的勇氣。早期產(chǎn)品不成熟，規(guī)劃不完善，只是城市開發(fā)主旋律中一點(diǎn)不和諧的音符。其實(shí)這段時間也不乏柳沙第一批豪宅出現(xiàn)，如青秀山莊、昊壯一品尊府，如今二手房參考價直逼2萬/㎡，溢價至少翻了一番。
第二階段，2010-2017年，代表作有振業(yè)·青秀山1號、招商雍景灣、華發(fā)國賓壹號、振業(yè)邕江雅苑。值得注意的是，這兩個項(xiàng)目都是振業(yè)、招商“國家隊(duì)”房企進(jìn)入南寧開發(fā)的第一個樓盤，品質(zhì)都挺扛得住時間的。
▲華發(fā)國賓壹號等小區(qū)（攝影：趙翔）尤其是華發(fā)國賓壹號，2009年以成交金額24.7億、實(shí)際樓面價5878元/㎡拿下當(dāng)年南寧樓市“雙料地王”之后，柳沙開啟高光模式，從此在豪宅的路上狂奔。這個時期柳沙又出過一次地王，即2018年廣源以實(shí)際樓面價17580元/㎡摘下的英華路北側(cè)地塊。結(jié)果出師不利地王夭折，2020年慘遭退地，后來被龍湖以13227元/㎡樓面價拿下，案名為龍湖·郁林府，也是現(xiàn)在柳沙唯一在售的別墅類豪宅項(xiàng)目。
柳沙開始暴走之后，高地價就一直沒落下，陽光城·江山璟原的樓面價也是13658元/㎡。經(jīng)過十年的樓市發(fā)展產(chǎn)品迭代更新，柳沙早已脫胎換骨，從早期的高層，到如今的大平層、別墅，柳沙的好房子已經(jīng)越來越多。實(shí)現(xiàn)土地價值與房子的完美融合，更重視江景的匹配程度。
購房門檻也越來越高，下到300萬起步，上到1000多萬一套，看房要驗(yàn)資，剛需難以企及。誠然，柳沙是一個復(fù)雜的矛盾綜合體，同樣是盛產(chǎn)豪宅，有人贊不絕口，有人卻更愛江那邊的五象湖。簡單以“蘿卜青菜各有所愛”一語帶過未免太過草率，但柳沙更吸引老一派的南寧人、或者更懂南寧的人青睞有加。他們看重柳沙的核心價值，去哪都近，無論邕江江景，還是青秀山、荔園山莊，都是不可替代的稀缺城市資源。在柳沙公園，你可以林間步道休閑散步，也可以在足球場上揮灑汗水來一場友誼比賽。或者驅(qū)車青環(huán)路，來一次風(fēng)與自由。去總部基地、航洋城萬象城、東盟商務(wù)區(qū)，都是10分鐘的車程。柳沙或許有不如意的地方，但它現(xiàn)在正在成為南寧好房子的歸屬。作者|吳曉苑
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