在地產(chǎn)圈有兩個(gè)觀點(diǎn)一直很有爭議：

房價(jià)和房租，誰更能代表南寧的經(jīng)濟(jì)水平？

小花認(rèn)為，是房租。理由在接下來會(huì)說清楚。你怎么看？歡迎留言區(qū)交流。

最后分享一個(gè)年底如何選房的關(guān)鍵指標(biāo)，可以讓你在買房路上避開一些坑。

南寧10年房價(jià)“漲漲漲”

先來看看南寧的房價(jià)，直接來個(gè)十年的南寧房價(jià)變遷。

過去10年，南寧樓市跌宕起伏，整體呈現(xiàn)穩(wěn)步向前增長的趨勢，房價(jià)從2010年的6307元/㎡到2020年的12550元/㎡，10年間翻了一番。

▲數(shù)據(jù)來源：克而瑞

南寧房價(jià)走勢和全國房價(jià)走勢基本一樣，都是直線上升的。

具體可以看看克而瑞數(shù)據(jù)，2007年以來，南寧/全國商品房房價(jià)走勢曲線。

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▲2007年以來南寧/全國月度商品房價(jià)格走勢（來源：克而瑞）

今年，南寧房價(jià)經(jīng)歷了“一上一下”兩個(gè)拐點(diǎn)：

一上是2021年上半年，南寧房價(jià)邁入1.3萬+/㎡，今年1-3月南寧商品住宅均價(jià)13013元/㎡。

一下是今年10月，南寧商品住宅住宅均為12521元/㎡，環(huán)比、同比有小幅下降，這個(gè)價(jià)格，不排除受到個(gè)、別樓盤8字頭房源集中網(wǎng)簽影響，結(jié)構(gòu)性拉低。

預(yù)計(jì)接下來，南寧整體房價(jià)依然會(huì)平著往下走一些。具體多少？還要看接下來的政策和整個(gè)市場信心回復(fù)的速度。

但是，從目前“房主不炒”系列的力度來看，大漲是不太可能了，平穩(wěn)是主旋律。?

房價(jià)和城市經(jīng)濟(jì)有多少關(guān)系？

那么，問題來了：

南寧房價(jià)的漲勢，能不能反應(yīng)南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，或者綜合實(shí)力？小花認(rèn)為，肯定能。

在過去10年，南寧GDP總量不斷增加，但增速逐步放緩，這點(diǎn)和全國的大勢一致。

▲根據(jù)南寧市統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理

實(shí)際上，房價(jià)和城市經(jīng)濟(jì)必然存在很大的聯(lián)系，但房價(jià)的背后除了城市經(jīng)濟(jì)，還有城市本身的綜合實(shí)力、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)程度、人均收入等等決定著購買力和購買價(jià)值的因素在支撐著。

不同城市之間房源需求，間接反映的其實(shí)是城市之間實(shí)力和綜合力的比較，還有城市魅力、發(fā)展機(jī)會(huì)的吸引。就比如武漢、杭州、成都等等這些一線和新一線城市，人流、資金流、優(yōu)質(zhì)的城市配套等等，以上城市吸引力在大增的同時(shí)，樓市的需求和房價(jià)也是同樣的曲線

但是，是的，要說但是了，南寧房價(jià)在過去的漲幅，最大的依托是全國樓市大水漫灌，你可以看看，南寧房漲得最兇的那幾年，有多少是南寧市以外和自治區(qū)以外的購買力涌入？

舉一個(gè)例子，五象新區(qū)某樓盤，在2017年前后，有一個(gè)階段50%的購買力來自北京、上海、深圳、廣州、浙江等區(qū)外購買力，這個(gè)數(shù)據(jù)很驚人，你細(xì)品。

區(qū)內(nèi)其他城市，很多到南寧買房是買來給孩子讀書。區(qū)外購買力，大多數(shù)是投資，他們的生活和工作不在南寧。

換句話說，在南寧房價(jià)的支付結(jié)構(gòu)中，學(xué)生和外來投資客占比不小，但是，這些買家并不是長期住在南寧的，也就是說沒有直接影響一個(gè)城市的長期消費(fèi)。

所以，南寧房價(jià)和南寧城市的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)有很大的關(guān)聯(lián)，和整個(gè)南寧城市的綜合魅力有關(guān)系，但是，南寧的房價(jià)漲幅和南寧城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)并不是正相關(guān)的，而是和需求正相關(guān)，但需求，上面寫了，你懂的。

南寧10年房租“穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)”

和南寧房價(jià)漲幅相比較，房租又是另外一番景象了。

一起看看2021年11月，貝殼上的“南寧租房地圖”顯示的七個(gè)城區(qū)的出租房源，有2萬+套。

貝殼上顯示出租房源最多的是擁有埌東和東盟商務(wù)區(qū)兩個(gè)成熟CBD的青秀區(qū)，出租房源有8017套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過南寧其他6個(gè)城區(qū)。在最密集的鳳嶺南北、東盟商務(wù)區(qū)、金湖、埌東就集中了近5000套房源。出租的房源量不低。

再看看貝殼的熱搜榜和成交榜，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中小戶型、核心商圈、交通方便的樓盤是最受歡迎的。

根據(jù)全國房價(jià)行情網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，近一年南寧普通住宅租出掛牌數(shù)量有13.21萬套，平均租金是28.8元/月/㎡。

什么概念呢？以一套50㎡的房子計(jì)劃，月租金為1440元。

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南寧10月的掛牌租金有所下降，為27.69元/月/㎡，還是一套50㎡的房子，房租是1384.5，便宜了50塊錢交水電費(fèi)。

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▲南寧租房數(shù)據(jù)（來源：全國房價(jià)行情）

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以城區(qū)來看，南寧租金從高到低，依次為青秀＞良慶＞興寧＞西鄉(xiāng)塘＞江南。具體看下圖。

▲10月南寧住宅區(qū)市縣租金排行（來源：全國房價(jià)行情）

還是以一套50㎡的房子為例，在青秀區(qū)的平均月租金是1595元，當(dāng)然這只是平均數(shù)。如果還是一套50㎡的房子，在江南區(qū)的平均月租是1071元。

小花試圖找找10年前的房租數(shù)據(jù)，不過只能找到零碎的信息，大概拼湊一下：

2010年，青秀區(qū)的普遍租金在25-30元/㎡/月不等；江南區(qū)的平均租金約為25元/㎡/月；西鄉(xiāng)塘老城區(qū)平均租金大概在20元/㎡/月。

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再來看看2021年10月各城區(qū)租金對(duì)比。

青秀區(qū)租金均價(jià)31.9元/月/㎡，江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)約24元/月/㎡。

單獨(dú)看平均數(shù)，江南和西鄉(xiāng)塘拿50㎡的房間來算，十年間青秀區(qū)漲了約95-345元，西鄉(xiāng)塘區(qū)漲了200元，江南區(qū)基本持平。

所以，一個(gè)結(jié)論是：南寧在過去10年，房租整體漲幅是非常穩(wěn)定的。

一個(gè)趨勢是，自2020年疫情以來，南寧租金有所下降。優(yōu)居租賃中介告訴小花，今年年后南寧房租也開始普遍下降，幅度大概在400-500元左右。

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原因是：“畢業(yè)季”效應(yīng)推波助瀾，短期的居住需求增大，部分小區(qū)租金有小幅上漲。其他時(shí)間租的人少，房子招租的卻很多，市場整體上是供大于求的狀態(tài)。

有意思的是：大概7、8年前，到南寧工作的一線城市地產(chǎn)人，特別是深圳、廣州、重慶來的地產(chǎn)人，第一件事就是在南寧買房，特別是買鳳嶺和東盟商務(wù)區(qū)的二手房。為什么呢？因?yàn)槟蠈幃?dāng)時(shí)的月租比月供還高，意味著在南寧買套房，租金就可以養(yǎng)月供。

“一線城市早就沒有這個(gè)價(jià)格差了，因?yàn)榉?/span>價(jià)太高了。沒有想到南寧的租金是超出我們預(yù)期的，買一套二手房，直接出租，養(yǎng)房。”這是2015年，幾位來自深圳的地產(chǎn)營銷總告訴花兒姐的南寧地產(chǎn)租金空間。

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南寧房租和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)關(guān)聯(lián)更大

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什么人會(huì)在南寧租房呢？

房子買了，不一定會(huì)居住。有相當(dāng)一部分是為了落戶口，為了孩子上學(xué)讀書。還有不少購房者為了投資，畢竟，房子在過去的很長時(shí)間，屬于類金融產(chǎn)品，你懂的。

但是，租房不一樣。

一般情況下，租房除了租做酒店經(jīng)營等，絕大部分都是為了居住的“硬需求”，來到這個(gè)城市工作、生活、創(chuàng)業(yè)的人，才會(huì)在這里租房。

在過去10年時(shí)間，南寧的房租租金不算太高，也沒有明顯提升。后來房價(jià)上漲把10年前的租金空間也填平了不少。

所以，花兒街認(rèn)為，一個(gè)城市的房價(jià)高低代表著人們?cè)谶@個(gè)城市買房的需求，但是租房價(jià)格更接近于反應(yīng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)和城市活力。

最后，給購房者劃個(gè)重點(diǎn)：年底的樓市價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)是紅海一片，每天都有刺激你眼球的特價(jià)房或是大跌眼鏡的購房政策出現(xiàn)，越是這個(gè)時(shí)候越要清醒：

不是哪個(gè)盤跌得最多買哪個(gè)，一定要有“退可住，進(jìn)可租”的思維，就是你現(xiàn)在買房盡可能去挑選“可快速變現(xiàn)、可出租、可自住”的房子。三個(gè)條件滿足不了，至少滿足兩個(gè)。

因?yàn)椋F(xiàn)在一個(gè)家庭的財(cái)務(wù)狀況其實(shí)和經(jīng)營公司一樣，穩(wěn)定的現(xiàn)金流永遠(yuǎn)是抵御風(fēng)雨和風(fēng)險(xiǎn)的壓艙石。房租，就是你的家庭資產(chǎn)配置里，一個(gè)重要的現(xiàn)金流之一。所以你未來買房一定要注意一個(gè)指標(biāo)，未來5年內(nèi)，可以讓你產(chǎn)生租金的住宅。

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