驚了|面市僅3個(gè)月位列龍崗前三，它憑什么？

文/易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞分析師

面對(duì)日趨挑剔的高端客戶群體，改善、低密的院墅化產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

盡管如此，但由于低容積率地塊供應(yīng)端的短缺，院墅產(chǎn)品市場(chǎng)供不應(yīng)求。

在南寧，在售項(xiàng)目超200個(gè)，但擁有院墅產(chǎn)品在售的項(xiàng)目卻不足30個(gè)，而招商新城臻樾府作為難得的擁有合院產(chǎn)品的項(xiàng)目，面市僅3個(gè)月便取得10月龍崗商品住宅項(xiàng)目銷售前三的好成績(jī)。

它憑什么？上車南寧院墅的機(jī)會(huì)又還有哪些？↓↓↓

改善趨勢(shì)

從全國(guó)到南寧，改善市場(chǎng)持續(xù)升溫

大“室”所趨。

無(wú)論從全國(guó)層面或南寧層面看，改善已成大勢(shì)。

根據(jù)克而瑞157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，三房戶型成交占比達(dá)56.31%，較2020年增長(zhǎng)0.28%，四房成交比重持續(xù)提升至21.34%，較2020年增長(zhǎng)0.61%。

另一方面，全國(guó)豪宅市場(chǎng)成交量顯著提升。

兩年間，豪宅成交量幾乎翻了一倍。克而瑞157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交24451套，同比增長(zhǎng)71%，較2019年同期增長(zhǎng)97%。

聚焦南寧，南寧市場(chǎng)改善需求也在不斷上升，2016年至2021年1-7月，120㎡以上戶型供應(yīng)持續(xù)加碼，120㎡以上戶型成交量在全市商品住宅總成交的占比逐年擴(kuò)大，占據(jù)約四成市場(chǎng)份額。

在改善趨勢(shì)下，生活水平逐漸提升的同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于更貼近中國(guó)人文情懷的院墅產(chǎn)品的需求越來(lái)越強(qiáng)。

院墅產(chǎn)品為何備受高端改善人群青睞？

要知道，靜街深巷，白墻黛瓦的院墅不僅僅是“詩(shī)與遠(yuǎn)方”，更是國(guó)人對(duì)原始質(zhì)樸家族生活期待的模樣。

同時(shí)，相對(duì)比普通高層住宅，院墅產(chǎn)品將院子圍合起來(lái)，空間寬敞、功能齊全、私密性較強(qiáng)，生活空間由室內(nèi)延伸到室外，將庭院空間利用到最大化，也更符合中國(guó)人“天人合一”的文化理念。

市場(chǎng)上院墅產(chǎn)品多以中式庭院為主，而戶型面積適中，緊湊性較好，舒適性高的院墅，具備高性價(jià)比的特點(diǎn)，是高端人群改善的優(yōu)選。

“有天，有地，有院子”，顏值與實(shí)力并存的院墅，你，會(huì)拒絕嗎？

產(chǎn)品稀缺

占比13%，南寧僅有27個(gè)項(xiàng)目有院墅在售？

作為不可再生的土地資源，限墅令的層層加碼無(wú)疑讓獨(dú)棟別墅產(chǎn)品愈發(fā)稀缺。

小克整理，自2003年至今“禁墅令”調(diào)控12次，調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)。2019年12月“限墅令”政策更是進(jìn)一步升級(jí)，政策指出：暫停辦理別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)。

這也意味著：未來(lái)別墅的供應(yīng)將大幅度收緊。

“限墅令”下，南寧也處在“院墅荒”的暴風(fēng)眼中，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)也能窺探一二。

其一，從土地供應(yīng)端來(lái)看，院墅“面粉”一直被嚴(yán)控。

從2016年至今，連續(xù)6年，南寧2.5以下（含2.5）容積率涉宅用地的供應(yīng)建面均處于低值，年度供應(yīng)建面在31-202萬(wàn)㎡之間。2021年1-7月，南寧容積率≤2.5涉宅用地供應(yīng)建面僅占全市涉宅用供應(yīng)建面的15%。

其二，從院墅供應(yīng)端來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)乏力，院墅產(chǎn)品稀少已是不爭(zhēng)事實(shí)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年1-7月，南寧院墅供應(yīng)面積都只占商品住宅總供應(yīng)面積的1%左右，2020年是南寧院墅集中爆發(fā)點(diǎn)，供應(yīng)占比雖然超過2%，但仍是低值。

小克粗略統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月南寧市場(chǎng)主力在售商品住宅項(xiàng)目約215個(gè)，其中院墅項(xiàng)目?jī)H27個(gè)，占全市商品住宅項(xiàng)目總數(shù)的13%，可謂是“鳳毛麟角”。

其三，從院墅供求關(guān)系來(lái)看，南寧院墅產(chǎn)品需求熱度不減，或?qū)⒊蔀?ldquo;稀有貨源”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年1-7月南寧院墅整體供求比為0.86，市場(chǎng)供不應(yīng)求。

其中，2020年南寧院墅經(jīng)歷市場(chǎng)爆發(fā)，供求量均達(dá)到峰值。

進(jìn)入2021年，院墅產(chǎn)品新增供應(yīng)日漸稀少，供應(yīng)放緩，1-7月新增供應(yīng)僅占2020年全年的31%，超過2020全年供應(yīng)可能性較小。

無(wú)論是土地端還是新房供需端，市場(chǎng)上高品質(zhì)院墅產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少。

在嚴(yán)格的政策之下，低容積率產(chǎn)品成為嚴(yán)控對(duì)象，正處于“賣一棟，少一棟”的藏墅時(shí)代。

溢價(jià)能力

自住屬性功能突出，院墅產(chǎn)品溢價(jià)力更強(qiáng)？

看過院墅的都逃不過“真香定律”，因?yàn)樗漠a(chǎn)品附加值夠高。

相對(duì)于洋房，院墅產(chǎn)品創(chuàng)新空間更大，不僅局限于戶型內(nèi)部的細(xì)節(jié)創(chuàng)新，戶型外部可做的創(chuàng)新空間也較大；

相對(duì)于疊墅的墅居體驗(yàn)有限，不能見天見地，而院墅兩者皆可，更加符合到真正塔尖客戶的置業(yè)需求；

可見，院墅產(chǎn)品相對(duì)較好地融合了其他產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，兼顧多元?jiǎng)?chuàng)新空間、良好墅居體驗(yàn)、產(chǎn)品兼容性和總價(jià)控制能力，更能滿足改善人群對(duì)居住空間的想像。

在市場(chǎng)上，院墅不僅自住屬性更突出、居住更純粹、更私密；其溢價(jià)能力也更強(qiáng)。

放眼全國(guó)典型項(xiàng)目，如：杭州的綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)朝陽(yáng)是院墅產(chǎn)品中“難買”的代名詞。

今年6月該項(xiàng)目開盤推出僅12套合院產(chǎn)品，卻吸引了189組客戶，中簽率低至6.35%，也成了杭州第一個(gè)限售合院。其項(xiàng)目院墅均價(jià)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于杭州市商品住宅均價(jià)，達(dá)到了6.52萬(wàn)元/㎡，是杭州市商品住宅均價(jià)的2.14倍。

物以稀為貴，是價(jià)值爆發(fā)的原動(dòng)力，院墅實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)現(xiàn)象同樣也在南寧出現(xiàn)。

從溢價(jià)兩大指標(biāo)看，南寧院墅和全市商品住宅的均價(jià)比值，總價(jià)比值表現(xiàn)優(yōu)異。近6年（2016年-2021年1-7月）南寧商品住宅及院墅的均價(jià)比值平均值為2.01，總價(jià)比值平均值為4.97，溢價(jià)能力較強(qiáng)。

院墅分化

價(jià)差達(dá)3.85萬(wàn)/㎡

地段中心、資源越集中的院墅，價(jià)值越高

位置不同，價(jià)格和價(jià)值也不同。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月南寧院墅在售的項(xiàng)目個(gè)數(shù)僅占全市商品住宅在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的13%，全市只有27個(gè)項(xiàng)目有院墅產(chǎn)品在售。

但，并非每一個(gè)項(xiàng)目的院墅都位于城市中心區(qū)域。

按地域位置劃分，可把南寧院墅劃分為三個(gè)層級(jí)，從位置上可以看出較為明顯的院墅價(jià)差。

其中，近郊院墅區(qū)間價(jià)1.29-1.57萬(wàn)元/㎡，城區(qū)次中心院墅區(qū)間價(jià)1.58-3.50萬(wàn)元/㎡，城區(qū)中心院墅區(qū)間價(jià)2.07-5.14萬(wàn)元/㎡，南寧院墅價(jià)差可達(dá)3.85萬(wàn)元/㎡，市場(chǎng)有所分化。

不難發(fā)現(xiàn)，地段越中心、資源越集中的院墅產(chǎn)品，價(jià)格、價(jià)值越高，市場(chǎng)有所分化。而今天為大家實(shí)探的招商新城臻樾府，屬于南寧院墅階梯劃分的塔尖層級(jí)，優(yōu)勢(shì)突出。

從區(qū)域位置看，招商新城臻樾府所在的龍崗片區(qū)從拓土開荒到城市副中心，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)階蛻變，在五象新區(qū)規(guī)劃利好的輻射，發(fā)展紅利不斷。

近期更是迎來(lái)南寧塔選址龍崗、五象火車站將盡快啟動(dòng)建設(shè)等利好消息，可以預(yù)見未來(lái)龍崗價(jià)值還將持續(xù)釋放。

典型項(xiàng)目

招商&新城新中式力作，位列龍崗銷售前三

高品質(zhì)院墅更容易獲得高凈值人群的青睞。

而這取決于房企的實(shí)力。

一個(gè)是萬(wàn)億央企巨擘，旗下雙世界500強(qiáng)——招商蛇口，一個(gè)是中國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)——新城控股，兩大巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，在南寧共同打造了首發(fā)新中式力作——招商新城臻樾府。

招商新城臻樾府坐落于龍崗片區(qū)，主打智美院落生活，規(guī)劃有高層、合院、疊拼三類產(chǎn)品，是南寧200多個(gè)樓盤中，難得的擁有合院產(chǎn)品的項(xiàng)目。

更值得一提的是，招商新城臻樾府以0.56億元成交金額，0.51萬(wàn)㎡成交面積，位列2021年10月龍崗商品住宅項(xiàng)目銷售排行榜前三，熱銷龍崗，表現(xiàn)不俗。

要知道，招商新城臻樾府今年7月面市，10月16日進(jìn)行首期開盤，在如此短時(shí)間取得這樣的成績(jī)，可見市場(chǎng)和客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度較高。

熱銷自有熱銷的原因，招商新城臻樾府到底強(qiáng)在哪？↓↓↓

①龍崗，配套價(jià)值加速兌現(xiàn)ing

樓盤外部附加值更多是來(lái)源于所在區(qū)域的配套。

聚焦招商新城臻樾府，在自然景觀方面，緊鄰340畝新坡湖公園景觀（規(guī)劃）、新坡湖水系（規(guī)劃）、市政山體公園（規(guī)劃），生態(tài)資源豐富。

而在學(xué)區(qū)教育方面，項(xiàng)目北側(cè)有步云中學(xué)（在建），南側(cè)為規(guī)劃小學(xué)，周邊還有五象實(shí)驗(yàn)二小、步云小學(xué)、邕寧區(qū)第二初級(jí)中學(xué)、邕寧高級(jí)中學(xué)等，大學(xué)前教育資源較為充足。

在商業(yè)配套上，項(xiàng)目距離約萬(wàn)達(dá)茂約1公里，中國(guó)錦園、天譽(yù)東盟塔等大型商業(yè)文旅綜合體環(huán)繞四周，同時(shí)臨近寶能城市廣場(chǎng)，威寧鄰家廣場(chǎng)等。同時(shí)，前海人壽廣西醫(yī)院、南寧市五象養(yǎng)老服務(wù)中心等醫(yī)療配套分布項(xiàng)目四周，且投入使用。

可見，龍崗開始進(jìn)入配套價(jià)值兌現(xiàn)期。

項(xiàng)目區(qū)位圖（圖片來(lái)源招商新城臻樾府項(xiàng)目）

②地鐵+高鐵加持，交通優(yōu)勢(shì)凸顯

生活在快節(jié)奏城市的人們，通勤、出行也講究一個(gè)“快”字。

招商新城臻樾府位于五象新區(qū)及青秀區(qū)交匯處，出門即那安快速環(huán)路，同時(shí)緊鄰青山大橋，可快速切換雙城區(qū)生活，享受雙城區(qū)配套。

從項(xiàng)目出發(fā)自駕約20分鐘抵達(dá)東盟商務(wù)圈，約15分鐘到達(dá)五象總部基地，出行暢達(dá)。

更難得的是，項(xiàng)目直線距離地鐵4號(hào)線約850米，與五象高鐵站（規(guī)劃中）約一個(gè)地鐵站距離，路網(wǎng)四通發(fā)達(dá)。

在地鐵+火車站雙助力下，招商新城臻樾府交通價(jià)值優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。

項(xiàng)目周邊交通示意圖（圖片來(lái)源百度地圖，CRIC制圖）

③智慧化社區(qū)精準(zhǔn)迎合人居需求

行業(yè)產(chǎn)品智能化，已然成為各大房企順應(yīng)時(shí)代需要掌握的一項(xiàng)技能。

在南寧，雖然不少社區(qū)打著“智慧化”社區(qū)的口號(hào)，但實(shí)際也只是做到人臉識(shí)別、車牌號(hào)電子識(shí)別等較初級(jí)的智慧安防。

打破初級(jí)，向更高級(jí)的智慧化社區(qū)進(jìn)階，是招商新城臻樾府的態(tài)度。

項(xiàng)目除了擁有視頻安防監(jiān)控、周界報(bào)警、人臉識(shí)別對(duì)講、室內(nèi)安防報(bào)警、電子巡邏、無(wú)接觸車牌識(shí)別這較為常規(guī)的6大安防系統(tǒng)以外，還將采用中心機(jī)房、智慧社區(qū)生活A(yù)PP、無(wú)人機(jī)高空巡邏、高空拋物監(jiān)測(cè)、AR智能安防眼鏡5大黑科技，守護(hù)業(yè)主安全。

這也意味著，在招商新城臻樾府將會(huì)出現(xiàn)較多的智能化生活場(chǎng)景，精準(zhǔn)迎合當(dāng)下都市人對(duì)智能化美好生活的人居需求。

智慧化社區(qū)示意圖（圖片來(lái)源招商新城臻樾府項(xiàng)目）

產(chǎn)品解讀

總價(jià)360-600萬(wàn)，拿下CBD山水院落

相較于市面上常見的普通高層住宅，南寧院墅十分稀少，尤其是合院類產(chǎn)品。

加上，隨著南寧改善性需求持續(xù)釋放，大家對(duì)自住功能屬性突出、且贈(zèng)送面積較大的院墅有一定的置業(yè)需求。也因此，面積、價(jià)格適中的院墅產(chǎn)品在南寧較為暢銷。

回到招商新城臻樾府，項(xiàng)目容積率僅2.5，合計(jì)730戶，由2棟疊墅，6棟合院，4棟高層組成。其中，6棟合院僅有74套房源，這也意味著只有少數(shù)人能擁有這一方院落。

根據(jù)規(guī)劃，招商新城臻樾府為新中式風(fēng)，以王希孟《千里江山圖》的畫中節(jié)點(diǎn)為背景，構(gòu)造了一環(huán)、三街、四園、四巷的景觀空間，同時(shí)兼顧功能化使用，在景觀園林中設(shè)置健康跑道、游樂中心、鄰里空間、休憩廊亭、林蔭夾道等，打造多層次的園林綠化。

在樓棟排布上，招商新城臻樾府采用環(huán)湖梯形規(guī)劃，確保了最大化觀湖（新坡湖）視野。

在戶型設(shè)計(jì)方面，小克從置業(yè)顧問那里了解到，招商新城臻樾府目前主推高層建面約78㎡ 3室2廳1衛(wèi)、建面約89㎡ 3室2廳2衛(wèi)、建面約116-118㎡ 4室2廳2衛(wèi)，同時(shí)合院也在火熱推售中。

合院均是清一色建面128㎡的戶型，可拓展面積達(dá)256㎡，做到7房3廳3衛(wèi)，價(jià)格預(yù)計(jì)3萬(wàn)元/㎡左右，300-600萬(wàn)總價(jià)即可拿下龍崗CBD的新中式山水院落。

一棟128㎡建面的合院，連帶夾層、頂層露臺(tái)可實(shí)現(xiàn)6層的效果，戶型各項(xiàng)功能空間完善。

其中，地下負(fù)一層可做為私人愛好場(chǎng)，打造車庫(kù)、家庭影院使用；夾層則是居家生活場(chǎng)，洗衣房可單獨(dú)設(shè)置在此，干濕分離。

來(lái)到地上空間，地上一層為家族休閑場(chǎng)，大尺度餐廳、客廳、庭院，都是承載生活點(diǎn)滴的空間；

地上二層為主人生活場(chǎng)，25㎡主臥+17.2㎡衣帽間+8㎡衛(wèi)浴間，高端改善人群的闊綽享受，當(dāng)然也可以根據(jù)個(gè)人實(shí)際需求，將衣帽間改為單獨(dú)的臥室使用。

地上三層有2個(gè)臥室1個(gè)衛(wèi)浴間，臥室做老人房、兒童房都可；

地上四層是整個(gè)樓棟的頂層，可做書房也可做臥室，還配置了2個(gè)大露臺(tái)，可270°觀景。

整體來(lái)看，合院高拓展、多功能、多房間的設(shè)計(jì)，不論是三代同堂或還是三胎家庭，都可以滿足，而且項(xiàng)目前排合院緊鄰水系，環(huán)境居住舒適度較高，對(duì)想在龍崗CBD置業(yè)的改善群體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

建面約128㎡合院（點(diǎn)擊圖片看放大））

在高層戶型設(shè)計(jì)方面，78-118㎡面積段跨度的房型，能滿足不同購(gòu)房群體的置業(yè)需求，其中三面寬大陽(yáng)臺(tái)、96%高得房率、高收納廚衛(wèi)設(shè)計(jì)是招商新城臻樾府高層戶型的特點(diǎn)，而主臥、客臥、多功能房的全生命周期戶型設(shè)計(jì)，更具實(shí)用性、功能性，可以實(shí)現(xiàn)更多居住可能性。

寫在最后

作為招商蛇口&新城控股在南寧聯(lián)合打造的首個(gè)項(xiàng)目，招商新城臻樾府無(wú)論是從產(chǎn)品規(guī)劃、景觀空間營(yíng)造、樓棟排布上，在區(qū)域同類型產(chǎn)品中都較為突出。加上，龍崗規(guī)劃紅利、地鐵、高鐵站等價(jià)值附屬，使得項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗跌能力，熱銷龍崗有跡可循。

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