文 / 子木

 

 

剛剛，經(jīng)濟(jì)日報(bào)刊登了一篇重量級文章，名字叫做《共同富裕需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展》。

 

 

這篇文章講述在共同富裕時(shí)代下，對剛需、投資買房者的政策方向，包括房地產(chǎn)稅的作用和趨勢。

 

基本解釋了高層對于房地產(chǎn)未來發(fā)展的態(tài)度，對買房賣房，參考意義重大。

 

今天子木站在行業(yè)研究角度，幫大家解析，相信你會有新的感悟。

 

1

歷史性句號

我們都知道，“共同富裕”已經(jīng)成為時(shí)代主題，這個(gè)主題恒久不變，將伴隨著未來中國發(fā)展的十年，二十年，或者更久。

 

共同富裕講究的是什么？是“共同”。

 

也就是“掐尖去尾”，促使社會最賺錢和最窮的那部分人，逐步向中間靠攏，不斷擴(kuò)大中等收入群體的規(guī)模，形成“橄欖形社會”，這是終極目標(biāo)。

 

而房地產(chǎn)作為社會階級分化的“最大溝壑”，一定會從底層改變邏輯。

 

文中提到，共同富裕下，房地產(chǎn)政策將重點(diǎn)在“防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需、重保障、調(diào)分配”等方面持續(xù)發(fā)力。

 

在房地產(chǎn)市場中，風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)在哪里？

 

答案就是那些不顧生死的開發(fā)商，某大萬億級債務(wù)暴雷，就是樓市史書上刻骨銘心的例子。

 

過去房企賺錢實(shí)在太容易了，但基本都是通過銀行玩“空手套白狼”金融游戲，拿著老百姓的錢蓋樓，炒高房價(jià)再賣給老百姓，割韭菜。

 

過去，行情好，房價(jià)漲，開發(fā)商跟銀行賺的盆滿缽滿。

 

而現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化率達(dá)到一定水平，整體房子已經(jīng)夠住了，尤其三四線城市，房子大于人口，在此布局的開發(fā)商，基本都要面臨對賭失敗的結(jié)果。

 

可以確定，從2021年開始，樓市“防風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)入大年，“三線四檔”將成為房地產(chǎn)市場的底線。

 

開發(fā)商只能靠自身實(shí)力去慢速經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，一步一個(gè)腳印，這也預(yù)示著，中國長達(dá)三十多年最賺錢的行業(yè)，畫上句號。

 

最新的《2021胡潤百富榜》也證明了這一點(diǎn)，報(bào)告顯示，今年上榜企業(yè)家中，房地產(chǎn)行業(yè)人數(shù)占比繼續(xù)下降，以9.4%位列第三，也是有史以來，房地產(chǎn)第一次沒有一位企業(yè)家進(jìn)入前十的榜單。

 

2

剛性真相

 

掐頭之后就要去尾，而樓市中的尾就是剛需大軍。

 

人們對剛需的概念并不清晰，在官方角度其實(shí)可以分為三類：

 

1、完全買不起房的

2、買得起房但還沒買的

3、有房但滿足不了居住需求

 

很多人對第三類存有爭議，其實(shí)是符合邏輯的。

 

比如昨天咨詢我的一個(gè)讀者，他們一家三口常年生活在北京5環(huán)的一個(gè)60平米老破小中，今年老婆懷了二胎，還需要老人照顧，不得不換一個(gè)稍微大點(diǎn)兒的房子。

 

這在市場中叫做“剛改”，理應(yīng)也是市場中被保護(hù)的人群。

 

共同富裕下，政策將會如何保護(hù)剛需？

 

文章給出了答案：

 

我國住房保障體系已完成了頂層設(shè)計(jì)，明確包含三種住房：公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，特別是在人口凈流入的大城市，旨在解決好新青年人住房問題的保障性租賃住房將作為發(fā)展重點(diǎn)。

 

公租房這是老古時(shí)期的東西，推廣難度大，覆蓋面窄，對市場剛需基本沒有保障意義。

 

但保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房不同，這是近兩年來的新生事物。

 

保障性租賃住房工程龐大，比如上海、廣州、深圳，計(jì)劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房分別為47萬套、60萬套、40萬套，整體占比新增住房供應(yīng)45%。

 

這種房均主要面向無房剛需年輕人，不做收入門檻限制，意思是無論你一個(gè)月賺5000，還是5萬，都可以申請入住，享受較低的房租成本。

 

共有產(chǎn)權(quán)房，則是政府愿意出資跟你合伙買房，成本共擔(dān)、利益共享，幫助那些錢不夠但想在這個(gè)城市扎根奮斗的年輕人。

 

看到這里，大家應(yīng)該明白了：

 

“保剛需”，并不是讓房價(jià)降下來，讓大家買得起房子，而是保證年輕人在這個(gè)城市先住下來，“租得起”房子。

 

其次針對“剛需買房需求”的政策，最直接的方法就是降低金融層面的購房成本。

 

前段時(shí)間，央行強(qiáng)調(diào)放開房貸利率，現(xiàn)在已經(jīng)看到，全國各地在紛紛下調(diào)首套剛需房貸利率，不斷向5%逼近，這也是接下來的主要趨勢。

 

3

橄欖形社會

掐頭去尾之后，就要“保中”，這部分你絕對想不到，文中提到這么一段話：

 

扎實(shí)推動共同富裕，將著力擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。持有住房是增加財(cái)產(chǎn)性收入的重要渠道，增加城鄉(xiāng)居民住房類財(cái)產(chǎn)性收入，將有利于擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模。

 

意不意外？

 

在我印象里，自從2016年中央提出“房住不炒”后，“增加城鄉(xiāng)居民住房類財(cái)產(chǎn)性收入”這句話基本絕跡了。

 

而現(xiàn)在提出，無意是官方再次承認(rèn)了房子的投資屬性。

 

看到這里，很多人估計(jì)坐不住了，你說啥，提倡了5年的“房住不炒”，怎么現(xiàn)在又要保投資客了？

 

這，還要從新加坡尋找答案。

 

1960年，新加坡政府提出“居者有其屋”，開始大量興建組屋，也就是保障房。

 

這種房子質(zhì)量并不差，房價(jià)還低，截止2008年，全國80%的人口的剛需公民住進(jìn)了政府建造的“政府組屋”。

 

但新加坡還會放開市場，鼓勵(lì)開發(fā)商興建商品房，供20%的中高收入群體買賣。這部分房子品質(zhì)更好環(huán)境更優(yōu)，因?yàn)橄∪?，價(jià)格持續(xù)上漲。

 

住房“民生和資本”被分開，這讓新加坡真正實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，且可以自由升級居住需求。

 

這套制度，應(yīng)該是全球最優(yōu)解。

 

其實(shí)這幾年，中國一直在加速向新加坡住房制度轉(zhuǎn)型，但我們沒有組屋基因，政府也沒有能力承擔(dān)建設(shè)這么多的低價(jià)保障房，所以我們在“居者有其屋”層面，保障的是“租賃居住”。

 

未來，我們可能也會形成兩個(gè)市場：

 

普通居民居有其屋，再不濟(jì)可以住在保障性租賃住房里面。

 

但有錢人會繼續(xù)在商品房市場進(jìn)行買賣，升級自己的居住需求，即使是投資一兩套房產(chǎn)，收租子或者漲房價(jià)，對沖貨幣貶值也屬正常。

 

這也是沒辦法的事情。

 

根據(jù)之前央行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房產(chǎn)占居民資產(chǎn)的59.1%，也就是說，中等收入群體占比最大的財(cái)產(chǎn)性收入就是房子，而中國的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也只能靠中等收入群體。

 

 

4

調(diào)節(jié)財(cái)富

最后，文章提到了調(diào)分配，也就是房地產(chǎn)稅。

 

扎實(shí)推動共同富裕，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)稅改革的方向之一在于增加持有環(huán)節(jié)稅收，從而調(diào)節(jié)收入分配，將有利于對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)。

 

國民財(cái)富的主要載體是房子，有錢人和窮人的主要區(qū)別也是房子，那么房地產(chǎn)稅就是實(shí)現(xiàn)“共同富裕”，最重要的手段。

 

利空多套房源持有者，補(bǔ)貼無房剛需老百姓，也是必然的趨勢。

 

最近房地產(chǎn)稅非?；穑也煌潭纫鹆艘欢ǖ目只?。有房無房的，很多都以為房地產(chǎn)稅出臺后，房價(jià)會大跌。

 

這屬于典型的常識性錯(cuò)誤。

 

這里我再重申一次，房地產(chǎn)稅對樓市有利空作用，但對市場的影響也就是半年左右。

 

利空的邏輯是，增加房屋持有成本，逼出空置房源，引發(fā)一些多套房持有者拋盤，市場供應(yīng)量上漲，那么房價(jià)就會向下波動。

 

這時(shí)候考驗(yàn)的是市場整體購買力。

 

大多數(shù)人口凈流入的一二線城市，不缺剛需，會馬上填補(bǔ)這個(gè)黑洞，把房價(jià)繼續(xù)撐起來，讓可能有的泡沫變成實(shí)體，房價(jià)繼續(xù)隨著貨幣通脹和資源稀缺性，向上反彈。

 

世界所有國家出臺房地產(chǎn)稅后，基本都是同一個(gè)演變路徑。

 

所以一二線城市的房產(chǎn)價(jià)值，基本面不變，價(jià)格源于供需，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。

 

但三四線城市，尤其是房子本身供過于求的城市，因?yàn)閯傂杓皶r(shí)補(bǔ)不起來，就很可能形成大跌的情況，但我認(rèn)為高層肯定會考慮這個(gè)問題，三四線出臺房地產(chǎn)稅，可能性較低。

 

有錢人越多，樓市發(fā)展越成熟的城市，征收房地產(chǎn)稅的概率越大，這也幫助人們篩選出了，哪些城市的房子是有價(jià)值的。

 

總之，一句話：

 

房地產(chǎn)稅的出臺自始自終都不是為了降房價(jià)，它的本質(zhì)是調(diào)節(jié)稅，這是共同富裕實(shí)現(xiàn)的主要路徑，同時(shí)也在為地方財(cái)政尋找新的稅源。

 

 

END

 

轉(zhuǎn)載自：南寧樓市前線