文 / 子木

 

 

子木編前語(yǔ)：

 

此文分為兩部分，第一部分講這段時(shí)間房地產(chǎn)救市，為什么救，以及被救后房?jī)r(jià)走勢(shì)如何。

 

第二部分是關(guān)于房地產(chǎn)稅最新消息解讀。大家跳到自己喜歡看的部分，感謝支持！

 

以下為正文：

 

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近期救市動(dòng)作有些夸張。

 

10月10日，哈爾濱打響救市第一槍，足足“十六條”政策，從各個(gè)維度入手，刺激買(mǎi)房需求。

 

10月15日，央行對(duì)外表示，保證房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，且少數(shù)城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

 

10月21日，銀保監(jiān)表示，響應(yīng)央行態(tài)度，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套購(gòu)房者予以支持。

 

 

哈爾濱政策能“活”到現(xiàn)在，證明高層對(duì)于地方自我救市，在政策層面是默許的。

 

而央行和銀保監(jiān)會(huì)的發(fā)聲，則是在金融層面，放松了樓市輸血管道。

 

一時(shí)間，諸多城市各大銀行，紛紛傳來(lái)信貸放松的消息，中介們振臂歡呼，在朋友圈傳播著“房?jī)r(jià)即將上漲”的營(yíng)銷段子。

 

然而剛需并不快樂(lè)。

 

一位讀者說(shuō)，相對(duì)于房?jī)r(jià)，這點(diǎn)貸款利率啥也不是，為什么房?jī)r(jià)翻番時(shí)，沒(méi)人管，只要稍微跌一點(diǎn)兒，這么多人出來(lái)阻止？現(xiàn)在的我只希望房?jī)r(jià)下跌，不要“救市”，跌的越多越好！

 

這估計(jì)是大多數(shù)剛需的心聲，然而房地產(chǎn)調(diào)控，考慮的永遠(yuǎn)是“大局觀”。

 

1

救市原因

 

10月救市，緣于9月。

 

國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)70城，新房房?jī)r(jià)下跌的有36座城市，二手房房?jī)r(jià)下跌的有52座。

 

整體下跌城市數(shù)量，創(chuàng)下六年新高。

 

70城房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量

 

原來(lái)樓市再冷，下跌起碼是連續(xù)性的，而現(xiàn)在，直接“跳水”，不得不讓人擔(dān)憂。

 

子木認(rèn)為，這是“休克式療法”帶來(lái)的副作用。

 

其實(shí)今年上半年的行情非常好，按照同比計(jì)算，幾乎是2018年以來(lái)最好的行情，全國(guó)各地為了打壓房?jī)r(jià)，出臺(tái)400余次調(diào)控政策。

 

7月份開(kāi)始，全國(guó)各地為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，開(kāi)始一刀切，紛紛要求銀行拉升利率，延期放貸，凍結(jié)交易。

 

失去流動(dòng)性的樓市，如無(wú)源之水，無(wú)本之木，時(shí)間長(zhǎng)了，就會(huì)嚴(yán)重破壞“預(yù)期”。

 

什么是預(yù)期呢？

 

就是信心，當(dāng)大家打心底里認(rèn)為房?jī)r(jià)要下跌，一傳百，百傳千，不單是炒房客要逃逸，連剛需都不會(huì)買(mǎi)房。

 

我記得2010年以后，全國(guó)維持近5年的大橫盤(pán)，那時(shí)候你讓剛需上車，他恨不得指著罵你，“害人精”。

 

對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫比較高的城市，樓市預(yù)期不能破，也不敢破，否則就是一瀉千里，你看到，沒(méi)幾個(gè)月，當(dāng)局就帶頭拉預(yù)期，穩(wěn)是第一目標(biāo)。

 

接下來(lái)全國(guó)各地救市動(dòng)作會(huì)成為常態(tài)，利率不斷回落，公積金貸款，人才買(mǎi)房獎(jiǎng)勵(lì)……這些戲碼會(huì)成套上演。

 

那么問(wèn)題來(lái)了：

 

如一些中介所說(shuō)，救市動(dòng)作會(huì)促使房?jī)r(jià)反彈上漲嗎？

 

2

拒絕瞎忽悠

 

樓市跟股市不一樣，股市可以在一天之內(nèi)漲停跌停，但樓市這種龐然大物，是需要時(shí)間和連續(xù)作用力，才能進(jìn)行扭轉(zhuǎn)。

 

按照當(dāng)下的主要救市手段，下調(diào)房貸利率，其實(shí)對(duì)于刺激買(mǎi)房需求作用不大，最主要的是“創(chuàng)造需求”。

 

比如2015年時(shí)，全國(guó)各地紛紛下調(diào)杠桿，0首付買(mǎi)房，1成2成首付買(mǎi)房，再遇上當(dāng)時(shí)不限購(gòu)不限貸，買(mǎi)房跟買(mǎi)菜似的。

 

還有三四線城市，貨幣化棚改，直接把老房子拆了，給拆遷戶手里塞一堆鈔票，無(wú)家可歸的人們，首先想到的肯定也是買(mǎi)房。

 

供給有限，買(mǎi)房的人多了，房?jī)r(jià)馬上就漲起來(lái)了。

 

你會(huì)看到，哈爾濱雖然出了“十六條”政策，但沒(méi)有一條是跟限購(gòu)限貸有關(guān)，基本都在圍繞著公積金和人才鼓勵(lì)。

 

如果有一天，哈爾濱說(shuō)，全市不限購(gòu)，隨便買(mǎi)，而且政策可以撐過(guò)24小時(shí)，那可以確定，之前的“房住不炒”的連續(xù)調(diào)控成果，將一夜之間化為烏有。

 

此階段，市場(chǎng)上會(huì)有大的聲音，借救市利好唱漲，記住，都是瞎忽悠，請(qǐng)捂好錢(qián)袋子，等待樓市進(jìn)一步探底。

 

值得注意的是三四線城市問(wèn)題。

 

今年大約400次調(diào)控政策，基本都給了一二線城市，是因?yàn)橐欢€城市人口流入多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，房?jī)r(jià)難以抑制地上漲。

 

而三四線城市，大多數(shù)壓根不限購(gòu)，利率也低，行情反而一潭死水，及早出臺(tái)限跌令。

 

總結(jié)為一句話，一二線被重?fù)魶](méi)喊疼，三四線放開(kāi)買(mǎi)喊救命。

 

今年是全國(guó)樓市的“分化大年”，有的三四線已經(jīng)跌了好幾年了，但未來(lái)還是看不到邊的，唯一救的方法，就是再次啟動(dòng)“棚改貨幣化”。

 

但這種帶有炒作性質(zhì)的政策，廣為詬病，也將被歷史封存?？傊痪湓?，三四線投資性房產(chǎn)，再不拋，就沒(méi)啥機(jī)會(huì)了。

 

3

房地產(chǎn)稅

 

最后講講房地產(chǎn)稅。

 

10月23日，中央傳出一道文件，“全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定”。

 

 

總結(jié)為一句話就是，房地產(chǎn)稅的制度障礙已被完全清除，最高指示要求試點(diǎn)城市正式開(kāi)展房地產(chǎn)稅工作。

 

這個(gè)決定，意義重大，意味著樓市的“薛定諤的貓”正式登上舞臺(tái)。

 

關(guān)于房地產(chǎn)稅，我有幾點(diǎn)猜想送給大家（具體情況還要看具體出臺(tái)的細(xì)則）：

 

1、房地產(chǎn)稅出臺(tái)試點(diǎn)城市大概率是深圳，杭州和海南。

 

深圳比較新，住房結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，牽扯的利益鏈不如北京、上海那么深，所以比較好操作；

 

杭州是長(zhǎng)三角創(chuàng)新動(dòng)力最強(qiáng)的城市，這幾年炒房氛圍嚴(yán)重，正好出臺(tái)房地產(chǎn)稅提高炒作成本；海南大部分都是炒房客，是重點(diǎn)被照顧的區(qū)域。

 

至于未來(lái)是否向其他城市鋪開(kāi)，我還是一如既往的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅的作用，首先是為了政府找到新的稅源，二是為了調(diào)節(jié)窮人和富人之間的財(cái)富差距。

 

一二線城市，存量房市場(chǎng)為主，肯定要收稅，三四線城市新房市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)稅收不了多少。

 

2、一定有免征門(mén)檻，按照人均面積收最為合理，應(yīng)該40-60平米之間，每個(gè)城市不一樣。

 

如果按照50平米免征，那么三口之家買(mǎi)150平米以內(nèi)的房子，不用繳，如果買(mǎi)150平以上的，按照面積繳房地產(chǎn)稅。

 

如果在同一座城市里，房子有很多，那么依然減去150平米免征面積，其他繼續(xù)繳納。目前來(lái)看，除了農(nóng)村宅基地，其他住宅或者公寓商住都需要繳房地產(chǎn)稅。

 

如果想減輕繳納房地產(chǎn)稅，可以，多生孩子增加免征面積，正好響應(yīng)三娃政策。

 

我認(rèn)為，大概率不會(huì)采取套數(shù)免征。

 

舉個(gè)例子，甲是員工，一家人住在一套80平米的小房子里，乙是老板，一家人住在500平米的大別墅里，如果按照一套房免征，那么甲乙享受的福利是同等的。

 

這不符合“共同富裕”的社會(huì)大基調(diào)。

 

3、跨城市不會(huì)累加。

 

如果你在深圳有一套100平米的自住房，但在哈爾濱有5套投資房，你需要繳納房地產(chǎn)稅嗎？不用。

 

因?yàn)槟阍谏钲谑莿傂?，現(xiàn)在試點(diǎn)城市只有深圳，如何聯(lián)動(dòng)哈爾濱繳納？如果未來(lái)哈爾濱出臺(tái)房地產(chǎn)稅政策，那也只能統(tǒng)計(jì)同一座城市的房子。

 

4、房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)有短中期的打擊作用。

 

房地產(chǎn)稅出臺(tái)，嚴(yán)重利空同一座城市的多套房持有者。如果持有成本高，無(wú)法通過(guò)出租轉(zhuǎn)嫁給租客，那就是實(shí)實(shí)在在的虧損。

 

屆時(shí)會(huì)有大量炒房客會(huì)選擇拋售房產(chǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)量增大，房?jī)r(jià)下跌。

 

所以真正考驗(yàn)深圳樓市的，并不是二手房指導(dǎo)價(jià)，而是即將出臺(tái)的房地產(chǎn)稅。

 

房?jī)r(jià)下跌到一定層面，會(huì)觸底反彈。

 

因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看，深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口常年保持高速增長(zhǎng)，自然不缺乏住房需求，那么在投資客拋售房產(chǎn)后，會(huì)有大量的剛需客入場(chǎng)，自住需求擠出投資泡沫，房?jī)r(jià)變得扎實(shí)起來(lái)。

 

因此，短中期利空，長(zhǎng)期還是看整個(gè)城市的總體需求。

 

5、房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，意味房子徹底沒(méi)了金融屬性？

 

房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，房子的金融屬性不會(huì)變，但是投資邏輯改變了。比如你在深圳買(mǎi)一套房，那么如果想投資，就會(huì)選擇在其他城市買(mǎi)第二套，這種分散投資策略，就可以合理規(guī)避房地產(chǎn)稅。

 

房子是否值得投資，取決于市場(chǎng)上是否會(huì)有足夠優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)可以替代它。

 

事實(shí)上，很難。

 

拿美國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅實(shí)施了很多年了，疫情之后房?jī)r(jià)開(kāi)始大漲，現(xiàn)在依舊在漲，甚至突破了2008年房地產(chǎn)泡沫危機(jī)時(shí)的水平。

 

為什么？因?yàn)槊绹?guó)在瘋狂印鈔票，貨幣在加速通脹貶值，這時(shí)候優(yōu)質(zhì)城市的房子成為了最好的避險(xiǎn)資產(chǎn)。

 

但有一個(gè)前提就是，這座城市是始終保持發(fā)展的，人口也在保持流入狀態(tài)。

 

比如鶴崗這個(gè)地方，不出房地產(chǎn)稅，房子都賣不出去。

 

 

END

 

轉(zhuǎn)載自：南寧樓市前線