“棚改退場(chǎng)，舊改接棒，老樓的命運(yùn)即將改寫”。

棚改拆遷是重大的民生工程，過(guò)去十年，全國(guó)累計(jì)拆除的“破屋爛院”多達(dá)3300萬(wàn)套，其中僅2015年-2018年4年時(shí)間，就拆了2442萬(wàn)套。值得一提的是，在“棚改”政策實(shí)施的這些年，吃拆遷福利，憑借拆遷巨額補(bǔ)償款實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的人更是數(shù)不勝數(shù)。“拆字一噴，喜提大奔”，便是網(wǎng)絡(luò)上大家對(duì)“拆遷造富”最簡(jiǎn)潔達(dá)意的形容。

毫不夸張地說(shuō)，在很多城市“拆遷”幾乎和“暴富”劃上了等號(hào)。正因?yàn)橐粋€(gè)又一個(gè)“拆遷一夜暴富”的真實(shí)案例存在，所以近年來(lái)成千上萬(wàn)的人好似魔怔了一般，整天翹首以盼自家房屋能夠納入拆遷，幻想著自己也能夠早日走向人生巔峰。

然而國(guó)家層面近期釋放的信號(hào)顯示，在我國(guó)實(shí)行了近12年之久的拆遷政策，可能要就此逐漸退出房地產(chǎn)歷史舞臺(tái)了。換句話說(shuō)，直到現(xiàn)在房子還沒(méi)納入拆遷的居民，他們的“拆遷夢(mèng)”，大概率要破滅了——8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》明確指出：未來(lái)大規(guī)模拆遷、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷、成片拆除等都不準(zhǔn)再搞了，尤其是老城區(qū)更新片區(qū)，拆除面積最多20%。這意味著舊改告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。

此外，在9月初國(guó)新辦舉行的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”資訊發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)黃艷在回答記者提問(wèn)時(shí)就強(qiáng)調(diào)，未來(lái)5年，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造將接棒棚改，成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。不僅如此，黃艷還直言表示，“老舊小區(qū)改造是重大民生工程，是盤活存量土地的重要手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”她透露，在2025年之前，我國(guó)將基本完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。今年，計(jì)劃新開(kāi)工改造的老舊小區(qū)是5.3萬(wàn)個(gè)，涉及居民900多萬(wàn)戶，截至7月底，已開(kāi)工建設(shè)4.22萬(wàn)個(gè)小區(qū)，涉及764萬(wàn)戶，占整個(gè)年度目標(biāo)的78.2%。

從數(shù)量上看，不得不說(shuō)，過(guò)去兩年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作完成得非常出色。但如果細(xì)究起來(lái)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，真實(shí)情況并非如此——舊改的基礎(chǔ)類工作確實(shí)做得不錯(cuò)，比如水電路氣信等配套基礎(chǔ)設(shè)施，幾乎是應(yīng)改盡改了，不僅消除了大量的安全隱患，而且切實(shí)改善了老樓居民的生活環(huán)境。但舊改的完善類工作完成得卻讓人難言滿意——完善類內(nèi)容其中最重要的就是給全國(guó)近22萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)中符合條件的進(jìn)行加裝電梯。資料顯示，全國(guó)合計(jì)要加裝250-300萬(wàn)部電梯，但截止到目前，全國(guó)僅完成老舊小區(qū)電梯加裝5萬(wàn)多部，完成率不足2%。即便算上正在施工和辦理前期手續(xù)的數(shù)量，也不足5%。

老舊小區(qū)加裝電梯可謂是舊改工作中的重中之重，因?yàn)樗休d著三大使命：其一是應(yīng)對(duì)老齡化的重要之舉，老房子加裝電梯是全國(guó)2.6億60歲以上老人的迫切需求，很多老舊小區(qū)居民近40%都是老年人；其二是提升老舊住宅的居住健康性、安全性和舒適度的好措施；其三能夠?qū)崿F(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需特別是有效促進(jìn)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)供需循環(huán)暢通，促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

值得一提的是，住建部門最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確規(guī)定，未來(lái)4層以上的住宅就必須配備電梯。對(duì)應(yīng)現(xiàn)在很多6、7層的老舊小區(qū)住宅建筑依然沒(méi)有電梯，多少有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去了。

此外，老樓加裝電梯，還有潛在巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。正如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉所言，一部電梯可以激活一棟樓的價(jià)值，不僅老年人上下樓方便了，換房需求、租賃需求和裝修需求等接踵而來(lái)，這反過(guò)來(lái)也會(huì)倒逼社區(qū)公共服務(wù)打通“最后一公里”，養(yǎng)老、扶幼、文化室、醫(yī)療、助殘、家政、快遞、便利店等就有了需求之本，這會(huì)讓本已陷入無(wú)人打理和衰敗循環(huán)的小區(qū)重新煥發(fā)生機(jī)。

全國(guó)老舊小區(qū)加裝電梯的總需求高達(dá)300萬(wàn)部之多，但截止到目前完成率竟然不足2%，我們?cè)诖蠛舨豢伤甲h的同時(shí)，也應(yīng)該好好思考一下，如此惠民政策為何在真正實(shí)施的時(shí)候卻阻力重重？到底是什么原因?qū)е吕吓f小區(qū)的居民無(wú)法達(dá)成加裝電梯的一致意見(jiàn)？

有人說(shuō)，老舊小區(qū)加裝電梯工作推進(jìn)不易，是多方面的原因，比如業(yè)主意見(jiàn)難統(tǒng)一、改造資金籌集難、改造工程特殊性強(qiáng)、采光影響等。但在筆者看來(lái)，根本原因是“低樓層和高樓層之間的利益博弈”。直白點(diǎn)說(shuō)就是，低樓層尤其是1樓感覺(jué)利益受損，因此堅(jiān)決反對(duì)安裝電梯。我們接觸過(guò)很多真實(shí)案例顯示，當(dāng)5、6樓的“牽頭人”找到1樓住戶協(xié)調(diào)安裝電梯事宜時(shí)，總會(huì)被1樓住戶明確駁斥道：“堅(jiān)決反對(duì)安裝電梯，沒(méi)商量”。

低樓層（1樓）和高樓層（6樓）之間到底有哪些利益博弈？

首先，6樓之所以迫切希望加裝電梯，有非常充分的理由：一是本身就有很強(qiáng)的需求，尤其是腿腳不便的“懸空老人”，更是無(wú)數(shù)次幻想乘坐電梯上下樓；二是加裝電梯后，6樓的劣勢(shì)會(huì)完全轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，比如通風(fēng)、采光、贈(zèng)送露臺(tái)等這些之前最不受人待見(jiàn)的配套，可能會(huì)隨著6樓變成“電梯房”后，也成為加分項(xiàng)，最終讓6樓由“燙手山芋”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;香餑餑”；三是大家內(nèi)心里都認(rèn)定，老舊小區(qū)加裝電梯后，6樓的升值潛力較大；

其次，1樓之所以堅(jiān)決反對(duì)加裝電梯，自然也有他們的說(shuō)法：一是1樓壓根使用不到電梯；二是擔(dān)心加裝電梯會(huì)影響采光、通風(fēng)，甚至是會(huì)帶來(lái)噪音困擾；三是理論上說(shuō)，加裝完電梯后，1樓就勢(shì)必會(huì)變成最差的樓層。不僅如此，加裝電梯所帶來(lái)的采光、通風(fēng)以及隱私方面等的影響，大概率會(huì)讓1樓加速貶值。尤其是加裝電梯之后，1樓估計(jì)很難獲得買家、租客的光臨了。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，1樓不僅落不到半點(diǎn)“電梯房”的好處，還要默默承受加裝電梯所帶來(lái)的負(fù)面影響。因此，作為1樓而言，很難同意加裝電梯。除非你是有犧牲自己奉獻(xiàn)他人的大無(wú)畏精神。

那么當(dāng)下，老樓加裝電梯，到底都在采取哪些方案呢？

從全國(guó)近4萬(wàn)個(gè)已完成電梯加裝的案例來(lái)看，歸納總結(jié)就是這種方案：其一是“分?jǐn)偧Y”方案，即按照樓層的高低來(lái)分?jǐn)?，越往上分?jǐn)傇蕉啵欢侨绻暶鞑挥秒娞?，是不用分?jǐn)偟?。不過(guò)，一二樓不分?jǐn)?，也就意味著一二樓以后沒(méi)有享用電梯的權(quán)利。比如加裝電梯需要60萬(wàn)，政府補(bǔ)貼30萬(wàn)，余下的30萬(wàn)，就由整個(gè)門洞的業(yè)主按照討論方案予以分?jǐn)?。一般情況下，6樓需要出資7-8萬(wàn)左右，出資比例最高，高達(dá)40%以上。

該方案能夠被廣泛接納嗎？答案是否定的，從安裝電梯成功率來(lái)看，這個(gè)方案還有待改進(jìn)。根本原因是，雖然3-6樓按樓層高低分?jǐn)偭速M(fèi)用，看似合理，但實(shí)際上存在兩個(gè)重大“痛點(diǎn)”：其一是沒(méi)有照顧到1、2樓的利益，也就是補(bǔ)償問(wèn)題；其二是對(duì)于高樓層來(lái)說(shuō)，出資費(fèi)用太高，尤其是很多經(jīng)濟(jì)條件不好的工薪家庭，很難拿得出來(lái)這么多的資金。即便勉強(qiáng)拿得出資金，高樓層也不愿意安裝電梯，通常情況下，很多人還是會(huì)寧愿爬樓梯。這一點(diǎn)，廣大網(wǎng)友們應(yīng)該深有體會(huì)；

其二是這兩年剛剛興起的“公交電梯”方案，媒體報(bào)道，該方案目前已經(jīng)在南昌、云南、山東、杭州等城市進(jìn)行試點(diǎn)了。所謂的“公交電梯”簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是8個(gè)字：免費(fèi)安裝，有償使用——由第三方電梯公司免費(fèi)安裝，解決了住戶的出資難題；住戶乘坐電梯每次都需要刷卡付費(fèi)，乘梯費(fèi)用因地而異，有的地方是不分樓層高低，統(tǒng)統(tǒng)收取每次一元的費(fèi)用，有的地方比較人性化，3樓乘梯0.3元/次，6樓乘梯才收取1元/次的費(fèi)用。電梯公司之所以答應(yīng)免費(fèi)幫助安裝電梯，并非是做慈善，電梯公司的收入來(lái)源有三部分：一是國(guó)家的補(bǔ)貼；二是電梯轎廂內(nèi)外廣告收益；三是居民乘梯付費(fèi)收益。

“公交電梯”的推行情況如何？說(shuō)實(shí)話，也并不太理想，雖說(shuō)該方案解決了前期籌款問(wèn)題，但“乘梯付費(fèi)”的模式，還是讓很多居民無(wú)法接受，尤其是算上每月電梯運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的電梯以及定期的維保費(fèi)用，都讓很多家庭直呼“用不起”。

杭州某小區(qū)率先采用“公交電梯”方案加裝了電梯，運(yùn)行半年后，記者回訪發(fā)現(xiàn)，很多老年人還是寧愿爬樓梯，這導(dǎo)致電梯公司花費(fèi)大幾十萬(wàn)裝的電梯成了擺設(shè)。此外，該方案雖然解決了居民的出資問(wèn)題，同樣沒(méi)有解決對(duì)低樓層的補(bǔ)償問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中推行起來(lái)，低樓層依然是堅(jiān)決反對(duì)。

難道就沒(méi)有兩全其美的“雙贏”方案嗎，既不用高樓層多出錢，又能從根本上化解低樓層的反對(duì)聲音？當(dāng)然有，近日在山東日照，某小區(qū)6樓業(yè)主就提出了一個(gè)“雙贏”的方案，此方案一經(jīng)提出，原先強(qiáng)烈反對(duì)的1樓就又同意了。這個(gè)“雙贏”方案說(shuō)白了就是“公交電梯+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償”的疊加方案。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是13個(gè)字：免費(fèi)安裝，有償使用，高對(duì)低補(bǔ)償。

下面主要說(shuō)說(shuō)“高對(duì)低補(bǔ)償”，實(shí)際上就是由各樓層對(duì)低樓層進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，準(zhǔn)確地說(shuō)就是6樓補(bǔ)償1樓，5樓補(bǔ)償2樓。3、4樓在整個(gè)加裝電梯中基本上是保持中立的態(tài)度，他們既享受到了“電梯房”的紅利，且不必付出太大代價(jià)，所以往往他們的工作都比較好做。至于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這點(diǎn)還需要大家坐下來(lái)自行協(xié)商。從山東日照的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，6樓需要補(bǔ)償1樓5萬(wàn)元，5樓需要補(bǔ)償2樓1萬(wàn)元。

有人可能會(huì)說(shuō)，這點(diǎn)錢太少了，1、2樓未免同意。真實(shí)情況并非如此，原因有三：其一老樓加裝電梯是大勢(shì)所趨，尤其是近兩年，發(fā)改委、住建部都屢屢發(fā)聲強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)符合條件的老房子加裝電梯”，很多低樓層的居民其實(shí)已經(jīng)看清了趨勢(shì)，很多人還是有大局觀的；

其二很多低樓層提出的電梯影響采光、通風(fēng)，產(chǎn)生噪音等問(wèn)題，現(xiàn)在都有先進(jìn)的施工技術(shù)和材料設(shè)備來(lái)最大程度減小影響。至于很多人提到的加裝電梯低樓層貶值，其實(shí)也沒(méi)有依據(jù)，從一些已經(jīng)完成電梯安裝的小區(qū)案例來(lái)看，電梯加裝對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著；

其三縱使有人堅(jiān)決反對(duì)，似乎也無(wú)法阻擋老樓加裝電梯工程的推進(jìn)了，根本原因是新規(guī)“取消了一票否決制”，即兩個(gè)“三分之二”規(guī)定。這意味著如果在老舊小區(qū)電梯安裝出現(xiàn)一些不可避免的問(wèn)題時(shí)，是可以通過(guò)投票的方法來(lái)反映居民意愿的（少數(shù)服從多數(shù)），在建設(shè)合法合理的前提下，低層住戶不得阻撓電梯安裝事宜。說(shuō)白了就是，低樓層與其現(xiàn)在苦苦反對(duì)，各種不討好，不如見(jiàn)好就收。既順應(yīng)了國(guó)家大勢(shì)，又給樓上鄰居做了順?biāo)饲?，豈不兩全其美。

筆者認(rèn)為，只有當(dāng)整棟樓的利益融合在一起，加裝電梯的問(wèn)題才更容易被推進(jìn)，而這一切除了要伴隨誠(chéng)懇協(xié)商、相互磨合外，利益補(bǔ)償才是關(guān)鍵。老樓加裝電梯本就是重大的民生問(wèn)題，關(guān)系著數(shù)億人的上下樓出行，所以每個(gè)人都應(yīng)該是以“解決問(wèn)題”的姿態(tài)來(lái)看待，而不是惡意反對(duì)，給大家“添堵”。

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