文/易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞分析師 藍(lán)婷、黃錦良
如今，南寧北是南寧城市發(fā)展規(guī)劃中的重要一環(huán)，區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)城市軌道樞紐、醇熟文旅資源、立體交通路網(wǎng)、大學(xué)城教育配套……南寧北——武鳴區(qū)，更是成為了城市宜居新名片。
自2016年撤縣設(shè)區(qū)以來，武鳴還重點(diǎn)提升城市發(fā)展格調(diào)、重塑城市環(huán)境風(fēng)貌，居民生活品質(zhì)也明顯改善。進(jìn)駐武鳴、深耕武鳴，也漸漸成為全國房企大鱷開疆拓土廣西南寧市場(chǎng)的戰(zhàn)略選擇之地。
9月29日，武鳴將現(xiàn)場(chǎng)拍賣1幅約76畝商住地塊，周邊配套豐富、區(qū)域通達(dá)性強(qiáng)。地塊起始總價(jià)1.8億元，起始單價(jià)236萬元/畝，起始樓板價(jià)1179元/㎡。
本期出讓地塊編號(hào)為2021-25-1地塊，地處武鳴區(qū)中心區(qū)，老城區(qū)與新區(qū)交匯核心，具體位置坐落于興武大道延長線南面（聚寶城東側(cè)），與地塊西南面代建幼兒園，構(gòu)成較為方正的矩形，利于排布樓棟。
總用地面積50899.55㎡（76.35畝），地塊用途為居住用地可兼容批發(fā)零售商業(yè)（其中商業(yè)占總計(jì)容面積≤10%，其余為居?。?；地塊容積率為1.0-3.0，按最大3.0容積率計(jì)算其地上建筑面積約15.27萬㎡。地塊建筑密度為20%-26%，綠化率≥35%，建筑限高為80米。
其中，地塊內(nèi)西南角配建1所15個(gè)班幼兒園（不在地塊出讓范圍內(nèi)），且與小區(qū)首期建設(shè)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、并無償移交城區(qū)政府。該幼兒園用地面積為7729.27㎡，容積率為0.7-1.0，建筑面積≥6300㎡，建筑密度20%-35%，建筑高度≤12米。
此外，競(jìng)得者還須在地塊內(nèi)設(shè)置以下公共設(shè)施配套：
規(guī)劃停車場(chǎng)的充電樁配建數(shù)量機(jī)動(dòng)車不低于總停車位數(shù)量30%，并100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件。
須配建老年人日間照料中心1處，建筑面積在350～750㎡。
室內(nèi)或室外設(shè)置全民健身設(shè)施，須配建如籃球場(chǎng)或乒乓球場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地（詳見地塊出讓公告）。
地下空間作為停車場(chǎng)使用，不納入計(jì)容建面，建設(shè)深度≤15米。設(shè)置一處室內(nèi)配電房。社區(qū)管理用房（設(shè)置1處，不小于600㎡）、物業(yè)管理用房（不低于物業(yè)總建筑面積的2%配置）、消防栓、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所等（詳見地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）。
從該地塊的實(shí)景上看，地塊北面接駁主干道興武大道，西側(cè)不到200米處即是香山大道，通達(dá)武鳴汽車站、前往南寧或前往康和城商業(yè)廣場(chǎng)、恒寧太陽廣場(chǎng)等都十分快捷。地塊東西兩側(cè)都有規(guī)劃路，將來可直達(dá)濱江公園。地塊距離香山河及江濱體育公園300余米，南面周邊景觀視野優(yōu)越。地塊西面多為8層以內(nèi)老舊小區(qū)、單位房，地塊南面的天美·香山尊府為9-27層的小高層/高層。
綜合區(qū)域規(guī)劃上看，該地塊是新興中心區(qū)域的地塊，坐擁生態(tài)景觀資源，并且近享老城區(qū)和新區(qū)的雙重生活配套，適合房企打造品質(zhì)規(guī)模住區(qū)。
商業(yè)方面，恒寧太陽廣場(chǎng)、澳瑪商業(yè)廣場(chǎng)、康和城商業(yè)廣場(chǎng)、武鳴大酒店、新西洋超市等商業(yè)資源豐富，滿足居民日常購物需求。
交通方面，濱江北路、標(biāo)營路以及地塊南北兩側(cè)規(guī)劃路等縱橫路網(wǎng)覆蓋地面周邊，縱橫主干道接駁相鄰區(qū)域的香山大道、興武大道、壯武大道、中央大道等，讓居民出行更加便捷。武鳴區(qū)未來將加快建設(shè)S2武鳴線（規(guī)劃）、貴南高鐵武鳴段（在建）和南寧北站（在建），南寧北與市區(qū)中心城區(qū)之間的行程將被進(jìn)一步縮短。
除了路網(wǎng)通達(dá)性強(qiáng)，地塊離附近公交站點(diǎn)比較近。地塊西南面直線距離約240米處，香山江濱路口公交站，有12路（標(biāo)營客運(yùn)站-府城）、18路（體育館-春華上河路口）、20路（標(biāo)營客運(yùn)站-馬頭）、115路（高新安吉路口-標(biāo)營客運(yùn)站）、107路（婦幼保健院-醫(yī)科大）等數(shù)條公交線路直達(dá)。此外，地塊北面的一路之隔處及地塊東面50米處，各規(guī)劃有1個(gè)新建公交站點(diǎn)。可見，地塊所在區(qū)域的公共交通出行是非常便利的，可快捷通達(dá)武鳴主城。
景觀方面，地塊西面的香山河江濱體育公園已成為武鳴住戶休閑娛樂好去處，新市政公園正規(guī)劃中，建好后未來地塊項(xiàng)目居住舒適度將大大提高。
行政配套和公共服務(wù)配套上，武鳴區(qū)政府、武鳴政務(wù)服務(wù)中心、大繡球廣場(chǎng)、武鳴體育館、武鳴汽車總站均在地塊方圓1-2公里內(nèi)；醫(yī)療配套上，地塊附近2公里內(nèi)，涵蓋了廣西醫(yī)科大學(xué)附屬武鳴醫(yī)院、武鳴區(qū)中醫(yī)醫(yī)院第二門診部、南寧市武鳴區(qū)婦幼保健院多所甲等醫(yī)院；教育資源方面，已有武鳴區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、城東小學(xué)、大同小學(xué)、標(biāo)營幼兒園、標(biāo)營小學(xué)、城鄉(xiāng)鎮(zhèn)二中投入使用，未來地塊旁還將新添一所幼兒園。
地價(jià)穩(wěn)中有升，品牌房企紛紛進(jìn)軍南寧北
武鳴撤縣設(shè)區(qū)后，區(qū)域價(jià)值逐漸凸顯，越來越多的房企大鱷搶灘武鳴市場(chǎng)，如碧桂園、綠地、融創(chuàng)、招商蛇口、彰泰、云星等，一度出現(xiàn)“地?zé)?rdquo;景象。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月武鳴區(qū)住宅用地成交總建面約55.55萬㎡，成交樓板價(jià)993元/㎡。近年武鳴土地供應(yīng)加碼，房企武鳴拿地積極性高，多幅優(yōu)質(zhì)地成交樓板價(jià)超2000元/㎡。
即將于9月29日掛牌出讓的武鳴興武大道延長線南面約76.35畝商住地塊，起始樓板價(jià)1179元/㎡，低于武鳴區(qū)2019年全年住宅用地成交平均樓板價(jià)1436元每平米。從側(cè)面也可看出，這幅地塊素質(zhì)較高、環(huán)境資源突出，未來產(chǎn)品溢價(jià)空間較為看好。
現(xiàn)狀來看，2021-25-1地塊周邊新建商品房項(xiàng)目較少，除了標(biāo)營新區(qū)比較集中外，1公里范圍內(nèi)在售新房項(xiàng)目有天美·香山尊府，一河之隔還有富鳴·水岸香頌。
據(jù)了解，與該地塊相鄰的競(jìng)品天美·香山尊府項(xiàng)目是2020年1月天美集團(tuán)以總價(jià)3.46億元競(jìng)得，當(dāng)時(shí)地塊的成交單價(jià)400萬元/畝，成交樓板價(jià)1999元/㎡。目前項(xiàng)目主推高層住宅建面約112~160㎡三到六房，參考均價(jià)5900-7900元/㎡；小高層洋房建面約116~142㎡四房、五房，參考均價(jià)6800-7900元/㎡。
與地塊一河之隔的富鳴·水岸香頌均價(jià)6000-7000元/㎡，彰泰濱江學(xué)府高層均價(jià)7400元/㎡、洋房均價(jià)8500元/㎡，萬豐新新傳奇6200元/㎡，海藍(lán)金鐘府6500元/㎡等。
多項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)，新房主力價(jià)“6”字頭
看過武鳴土地市場(chǎng)，下面我們將目光聚焦新房市場(chǎng)情況，一組大數(shù)據(jù)帶你快速了解武鳴樓市行情。
武鳴區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年上半年武鳴區(qū)本級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19.6億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資占城區(qū)本級(jí)固定資產(chǎn)投資比重為31.0%；商品房銷售面積33.8萬平方米，同比增長30.4%，呈上升趨勢(shì)。
其中,住宅銷售面積31.3萬平方米,同比增長27.0%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積0.8萬平方米，同比增長8.5%；其他銷售面積1.7萬平方米，同比增長223.5%。商品房銷售額21.3億元，同比增長24.2%。大致測(cè)算，2021上半年武鳴區(qū)本級(jí)商品房銷售均價(jià)為6302元/㎡。
與此同時(shí)，今年上半年武鳴區(qū)本級(jí)房屋施工面積460.8萬平方米，同比增長11.4%，其中房屋新開工面積42.7萬平方米，同比增長91.3%，新開工面積增長幅度較大。
綜上，武鳴區(qū)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持向好態(tài)勢(shì)。相比南寧市中心城區(qū)的住宅用地成交樓板價(jià)，以及商品房/商品住宅成交均價(jià)，武鳴市場(chǎng)都具有較大提升空間。適合品牌房企，以及中小型房企戰(zhàn)略進(jìn)駐，或深耕拓展。
從樓盤布局情況來看，武鳴區(qū)主流在售樓盤多集中在標(biāo)營新區(qū)，其次是教育園區(qū)。目前，標(biāo)營新區(qū)在售新建商品房項(xiàng)目有高層住宅，也有小高層洋房，以剛改、改善戶型為主，主力面積段90-144㎡三房至五房，主力均價(jià)6400-8500元/㎡。而地塊周邊二手房參考均價(jià)在5500-7700元/㎡不等。
與南寧六大主城區(qū)約1.3萬元/㎡的均價(jià)相比，武鳴樓市6字頭價(jià)位仍處于價(jià)格洼地。
交通利好升級(jí)，區(qū)域價(jià)值顯著
武鳴，也就是南寧北，擁有的國家級(jí)東盟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是廣西重點(diǎn)發(fā)展的四大經(jīng)開區(qū)之一。
近年來，利好不斷的南寧北也通過政企合力，打造產(chǎn)城融合模式。如今，南寧北已有9家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)340多家，百威英博、伊利、珠江啤酒、統(tǒng)一、雙匯、李寧等國內(nèi)外知名企業(yè)落戶。預(yù)計(jì)到2030年，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動(dòng)47萬人就業(yè)。
根據(jù)南寧市發(fā)展與改革委員會(huì)網(wǎng)站此前消息披露，《南寧北站綜合交通接駁土建預(yù)留工程（地下空間）項(xiàng)目建議書》已獲批。南寧北站規(guī)劃打造集高鐵、市郊鐵路、長途汽車及城市公共交通等多種方式于一體綜合交通樞紐。
未來南寧北站將與南寧站、南寧東站、五象火車站形成四大黃金樞紐，打造以南寧為中心的“12310”高鐵經(jīng)濟(jì)圈。
（來源：南寧“十四五和2035年遠(yuǎn)期規(guī)劃綱要”）
近期，《南寧市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2020-2035）》經(jīng)市人民政府正式批復(fù)實(shí)施，并明確作為后期南寧軌道交通規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)依據(jù)。其中，提出規(guī)劃S2武鳴線，功能定位為連接武鳴副中心和主城區(qū)，服務(wù)于武鳴區(qū)、東盟經(jīng)開區(qū)、教育園區(qū)與主城區(qū)快速聯(lián)系的市域快線。
此外，還有蘭海高速、貴隆高速、南寧至武鳴城市大道，以及貴南高鐵將在東盟經(jīng)開區(qū)設(shè)立專站等。
可以預(yù)見，未來南寧北將形成“高鐵+輕軌+高速公路+城市大道”的現(xiàn)代化綜合交通運(yùn)輸體系，打造南寧半小時(shí)通勤圈、1小時(shí)空港經(jīng)濟(jì)圈、2小時(shí)出海物流圈、3小時(shí)國際貿(mào)易圈的“水陸空三位一體”交通網(wǎng)絡(luò)。
依托南寧城市的發(fā)展，以及政策紅利的支持，武鳴將實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值大升級(jí)，并將邁入新的人居時(shí)代。
綜上，即將9月29日拍賣的南寧武鳴興武大道延長線南面（聚寶城東側(cè)）76.35畝商住地塊，地塊素質(zhì)高、各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)與價(jià)值凸顯，具有較好的區(qū)域發(fā)展前景，適合房企戰(zhàn)略進(jìn)駐或深耕拓展，打造品質(zhì)住宅項(xiàng)目。
【申請(qǐng)競(jìng)買須知?jiǎng)澲攸c(diǎn)】
申請(qǐng)人可于2021年8月31日至2021年9月27日17時(shí)止（法定節(jié)假日除外）到南寧市武鳴區(qū)國土資源出讓服務(wù)中心提交書面申請(qǐng)及報(bào)名材料，競(jìng)買保證金須在2021年9月27日17時(shí)前匯入南寧市武鳴區(qū)國土資源出讓服務(wù)中心指定賬戶（以到賬時(shí)間為準(zhǔn)，詳見出讓文件）。競(jìng)買人以交納競(jìng)買保證金的銀行進(jìn)賬單（存款單）填寫的交款人名稱申請(qǐng)參加拍賣出讓活動(dòng)。經(jīng)核查，符合競(jìng)買人條件的，南寧市武鳴區(qū)自然資源局授權(quán)南寧市武鳴區(qū)國土資源出讓服務(wù)中心確認(rèn)其競(jìng)買資格。
本期公開出讓地塊具備競(jìng)買資格的競(jìng)買人達(dá)到3家以上（含3家）的，采用拍賣方式出讓；如無人取得拍賣競(jìng)買資格或具備拍賣競(jìng)買資格不足3家的或拍賣無人應(yīng)價(jià)的，轉(zhuǎn)采用掛牌方式出讓。具體公開出讓方式將于2021年9月29日在拍賣會(huì)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)確定，并通知已報(bào)名的競(jìng)買人。拍賣或掛牌公開出讓方式均按照出價(jià)最高且不低于底價(jià)者得的原則確定競(jìng)得人。
拍賣會(huì)定于2021年9月29日上午10時(shí)整在南寧市武鳴區(qū)春霞路1號(hào)春霞園酒店安祺廳舉行；如轉(zhuǎn)為掛牌方式出讓，掛牌時(shí)間為2021年9月30日8時(shí)00分至2021年10月20日下午16時(shí)00分，掛牌地點(diǎn)為南寧市武鳴區(qū)公共資源交易中心三樓，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間及競(jìng)買保證金繳納時(shí)間延至2021年10月18日下午17時(shí)00分前。
聯(lián)系地址：南寧市武鳴城區(qū)興武大道171號(hào)
聯(lián)系人：藍(lán)女士 、覃女士、陳女士
聯(lián)系電話：0771-5670928、15007819818、15177775621、18076639092
聯(lián)系地址：南寧市民族大道143號(hào)德瑞大廈12樓
土地推介咨詢服務(wù)單位：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞廣西區(qū)域
聯(lián)系地址：南寧市青秀區(qū)東葛路118號(hào)萬達(dá)金座36樓
【南寧武鳴興武大道延長線南面76.35畝優(yōu)質(zhì)地塊】
9月29日出讓，報(bào)名進(jìn)行中，歡迎企業(yè)咨詢/報(bào)名
文章來源：CRIC廣西；地塊信息來源武鳴區(qū)公共資源交易中心；部分圖片和資料在文中已注明出處。
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