沒有永遠的敵人，也沒有永遠的朋友，只有永遠的利益。
樓市是一面超魔幻現實的鏡子，照出世相百態(tài)。買房前，有的開發(fā)商待你如“小甜甜”，買房后，你就變“牛夫人”了。
購房者買房前，恨不得全市房價大跌，他好抄底。買房后，他卻是個最堅挺的“挺漲派”。
屁股決定立場。屁股所處位置不同，立場秒變！
縱觀南寧樓市，亦是如此。進入市場橫盤期，什么都有可能發(fā)生。
一些開發(fā)商為“活著”開始大幅優(yōu)惠，不乏直降3000元/㎡，“零首付”，買房送45年物業(yè)費……可以說，沒有最低，只有更低。
一些購房者開始撿漏；但還有一群人怒了，那就是部分小區(qū)業(yè)主，第一個站出來反對開發(fā)商降價。
降還是不降？誰是，誰非？
據大V君不完全統計，目前南寧約90盤掀起“降價潮”，遍布南寧六大城區(qū)，即使一直以來很穩(wěn)的青秀和五象核心區(qū)也難以“獨善其身”。
低折扣、首付分期，買房送車位等優(yōu)惠隨處可見，個盤甚至出現了3000元/㎡左右的跳水價。
圖 | 部分樓盤打出的特惠海報
原因無他，“三道紅線”出臺，房地產市場的玩法變了，開發(fā)商無法通過高杠桿模式發(fā)展，必須降低負債，有充足的現金流。如果不降價回籠資金，只有死路一條，所以為了活著，只能降價。
但要是降價的話，不少業(yè)主就不愿意了。
對很多業(yè)主來說，每平米降價1000元，就會損失十幾萬，一些高端盤業(yè)主，更是一夜之間，損失幾十萬。更不用說，現在樓市時不時還有直降2000元/㎡，甚至3000元/㎡的房源。
掏空6個錢包才買的一套房，月供還在正常供著，總價一嘢縮水幾十萬，是很多人都無法承受的。因此，面對開發(fā)商降價，很多業(yè)主第一個出來，打響“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。
例如近期五象湖某盤業(yè)主，就對保衛(wèi)房價展開了討論。
一業(yè)主就專業(yè)地通過供求關系、周邊小區(qū)對比等，擺數據、說市場、分析競爭格局等，呼吁業(yè)主不要降價出售。一起來看下這位業(yè)主的小作文，以及溢于言表的苦口婆心。
圖 | 業(yè)主聊天截圖（來源：樓市花兒街）
其實，這樣的“保衛(wèi)房價”操作，在南寧不是第一次出現了。
每每遇到樓市下行，一些業(yè)主群里的“大佬”就會現身，給其他業(yè)主普及房價知識，以及接下來的“標準”操作。
他們的訴求就一個，小區(qū)不降價。
實際上，很多開發(fā)商所謂的降價，都是階段性的策略性“降價”。
如鳳嶺南某千畝大盤，7月下旬祭出賣房大招：單價11688元/㎡，直降約2000元/㎡！當天，所推特惠房源就遭到市場搶購，當天售罄后又連夜加推。
有中介告訴大V君，僅他們一家渠道周末兩天就成交了80套。據了解，這一波特惠走量約300套，相當于部分樓盤幾個月的銷量了。
圖 | 鳳嶺南某大盤團購現場
可是，“大幅促銷”的房源，在樓盤所處的位置，普遍很一般。樓盤真正中心位置的房源，價格波動不大。
又如良慶大橋南某盤，8月打出1.1萬元/㎡起的價格，讓不少業(yè)內人士看到了久違的熱銷場面，半夜拿號排隊選房、搶房現場人山人海，更是一舉拿下8月五象單盤成交第一。
其實，該盤中心位置房源，價格依然保持在1.6萬元/㎡。
部分滯銷產品迅速出貨，回籠現金。優(yōu)質產品，做利潤支持。這不就是營銷學上大名鼎鼎的“波士頓矩陣”嗎？
先跑的開發(fā)商爽了，收割了一把“韭菜”。市場上的“韭菜”就這么多，于是，開發(fā)商都爭先恐后地低價清理“問題產品”。
大家都一幅咬牙切齒“打骨折”的樣子，讓購房者認為，房價還可以繼續(xù)降！
預期一變，心態(tài)也就變了。很多前期買房的業(yè)主覺得利益受損，一夜損失十幾萬，甚至幾十萬元。激動之下偶爾也會出現打砸售樓部的情況，這在以前南寧樓市也上演過不止一次。
買房有風險，不止是股市呀？大家都拎得清這個理，但落在自家頭上，誰又能很理智？
降價，是一味“飲鴆止渴”的藥。喝多了，市場預期就像人的免疫力，變得更差。而且，機體自身“相互傷害”。
但這種苦，是“啞巴吃黃連，有口說不出。”這就是成本上升之苦。首先重點區(qū)域的土地價格漲了。根據克而瑞數據，2020年南寧土地成交樓面價4121元/㎡，同比下降4.16%。
但供求創(chuàng)下歷史新高，成交金額520.79億！同比上漲13.5%。也就是說，開發(fā)商把大部分的錢都砸在買地上了。
而且，不少開發(fā)商高價拿地。去年樓面價的“萬元地”就有8幅?，F在在售的項目也多是兩三年前高價拿地的項目，土地成本，就扛在那。
圖 | 2020年南寧萬元地共8幅（來源：克而瑞）
地價持續(xù)居高不下，要命的是建安成本漲得快。特別是鋼材、水泥、玻璃等同比上升幅度驚人。
最近，水泥還一次漲205元/噸！鋼材價格也節(jié)節(jié)攀升。今年5月，有地方的鋼材竟然一天漲價五六次！
廣西資深房地產投拓專家“頑主”告訴大V君。這兩年來，樓盤的建安成本普遍漲了500元/㎡！如果算上新工藝，還要漲300~500元/㎡。
這意味著，有些樓盤的建安成本可能漲了近1000元/㎡。當然，還要看各家的成本控制。但建安成本，可不管你房價漲跌。“我就是我，顏色不一樣的煙火”。
此外，還有融資成本。銀行收緊開發(fā)貸后，急著要資金周轉的開發(fā)商，不得不向民間高息借款。有些利率，竟然高達13%！
高價拿地后的開發(fā)商，簡直是闖進鼓風機的“老鼠”，兩頭受氣。一手扛成本上漲大山，一手頂房價降價潮。
當然，也有不少房企能頂住降價壓力的。例如北投、中海、建發(fā)等有國資背景的企業(yè)。
依托“千億身家”的北投集團，北投地產本就現金流充沛，加上樓盤在區(qū)域銷售名列前茅，也就有扛住降價大潮的實力。
圖 | 吉祥·鳳景灣位列上半年南寧單盤TOP20（來源：克而瑞）
不僅是品牌效應起來了，品質也是杠杠的。例如北投的吉祥·鳳景灣，按廣廈獎的標準來建房子。普通精裝盤防水工藝僅5道，北投精裝防水有6道工序。普通精裝閉水實驗只做24小時，北投進行48小時閉水實驗。
還有中海半山壹號，整體規(guī)劃布局、園林設計選擇設計大咖操刀。用材的選擇和施工工藝，都用上中海產品線的頂配標準。
城市核心的品牌樓盤，不降價的底氣也很足。例如五象湖核心樓盤建發(fā)·五象印月、建發(fā)央璽，無論學區(qū)湖景還是產品都有很強的競爭力。
“如果我們降價，反倒會被客戶嫌棄”。該項目營銷負責人如是對大V君說。買漲不買跌，對于改善客戶而言，城市中心資產是他們保值增值最好的選擇方案。
價格的波動，是市場的正常行為。不過一旦過度波動，就要警惕了。
例如，近期的香港地產股，中秋節(jié)變“中秋劫”。地產股全線崩盤，最慘地產股跌了90%！
都說蒼蠅不叮無縫的蛋，但更有黑手惡意做空中國地產牟取暴利，收割的是中國人的財富。
南寧城市和樓市，沒有這么不堪。現在更需要“三穩(wěn)”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期！
轉載自：
廣西地產大V
