你對自家小區(qū)物業(yè)的管理與服務(wù)還滿意嗎？一提到物業(yè)，相信絕大多數(shù)人都是咬牙切齒恨入骨，怨聲載道罵不停。新華社評論員毛振華曾經(jīng)直言指出，“小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾已經(jīng)逐漸上升為基層治理的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。”

確實(shí)，物業(yè)在我國的發(fā)展歷程不過二三十年，但業(yè)主與物業(yè)之間的“深仇大恨”似乎幾百年前就已經(jīng)結(jié)下了，甚至一度演變到了“水火不容”的地步。我們說一組數(shù)據(jù)，大家就會有直觀的感受：在中國裁判文書網(wǎng)上輸入“物業(yè)”這一關(guān)鍵詞，相關(guān)搜索記錄竟達(dá)473萬余條，其中“物業(yè)管理”超過254萬條。

事實(shí)上，我們上網(wǎng)隨手一搜就能搜到很多近期發(fā)生的業(yè)主和物業(yè)“鬧掰”的案例，我們列舉幾個典型案例：9月3日，大河報(bào)報(bào)道，鄭州一小區(qū)維修暴雨中倒下的一堵墻，不僅未征得業(yè)主同意，而且私下聯(lián)系施工單位，更可氣的是一堵墻物業(yè)報(bào)出的維修費(fèi)用竟然高達(dá)129萬，高出市場價一倍還多；9月4日，21世紀(jì)財(cái)經(jīng)報(bào)道，寧波一小區(qū)物業(yè)，竟然把停車位畫在道路中間。此舉的目的昭然若揭，就是為了多劃停車位，多收停車費(fèi)；9月4日，新民晚報(bào)報(bào)道，上海普陀區(qū)某小區(qū)，新開16扇門竟然沒人管，直接導(dǎo)致3個月快遞被盜200余次，監(jiān)控裝了10年，原來是擺設(shè)；9月7日，長沙晚報(bào)報(bào)道，長沙雨花區(qū)某小區(qū)，物業(yè)為圖省事，竟然未經(jīng)業(yè)主同意就在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一處垃圾站……

更值得一提的是，今年5月份歌星李榮浩和9月份笑星大兵均公開吐槽了小區(qū)物業(yè)。李榮浩發(fā)文稱，自己所在小區(qū)停水停電找不到人，地庫墻壁全是腳印，只有到了收物業(yè)費(fèi)的時候，物業(yè)才是最積極最勤快的。

他甚至調(diào)侃到，物業(yè)就是業(yè)主花錢請來給自己氣受的，他們比業(yè)主更像小區(qū)的主人。大兵則是因?yàn)閷?shí)名舉報(bào)小區(qū)物業(yè)失職，而上了熱搜。

透過上述這些近期發(fā)生的糾紛案例，不難總結(jié)出物業(yè)和業(yè)主之間矛盾激化的幾個主要原因：其一、物業(yè)長期不作為，職責(zé)內(nèi)的做不好，業(yè)主投訴建議的干脆不做；其二、自我定位不清晰，反客為主。

明明是業(yè)主花錢請來服務(wù)業(yè)主管理小區(qū)的，但卻表現(xiàn)得比業(yè)主更像小區(qū)的主人，更有甚者欺壓業(yè)主，威脅業(yè)主。大多數(shù)情況下，業(yè)主即便對物業(yè)服務(wù)有不滿，本著“多一事不如少一事”的原則，不得不忍氣吞聲；其三、物業(yè)存在明顯的不規(guī)范，甚至有些物業(yè)已經(jīng)違反違規(guī)了。比如以權(quán)謀私、巧立名目亂收費(fèi)等。

無怪乎，很多人要用“干啥啥不行，收錢第一名”來形容現(xiàn)在的絕大多數(shù)物業(yè)管理單位。但是即便如此，每當(dāng)業(yè)主心平氣和地坐下來要和物業(yè)商量著改善小區(qū)的環(huán)境，提升服務(wù)質(zhì)量的時候，往往會被物業(yè)以“物業(yè)虧損經(jīng)營”、“物業(yè)費(fèi)太低”、“物業(yè)費(fèi)收不上來”等為理由“回懟”業(yè)主。最后徹底激化矛盾，導(dǎo)致很多時候，小區(qū)會成立業(yè)委會，解聘物業(yè)，換更好的物業(yè)。

但現(xiàn)實(shí)是，即便業(yè)主通過合法途徑解聘了物業(yè)，物業(yè)還是會露出丑惡嘴臉，死活賴著不走。9月8日惠州電視臺報(bào)道，惠州一小區(qū)老物業(yè)被業(yè)委會通過正規(guī)途徑解聘，但是老物業(yè)就是賴著不走，導(dǎo)致新物業(yè)無法入場，小區(qū)管理工作一度陷入停滯。

苦物業(yè)久矣之后，大家就不再幻想著物業(yè)會“改邪歸正”，所以很多人逐漸萌生了“取消物業(yè)”的想法。筆者上個月中旬，在多個平臺開展了“你是否贊同取消物業(yè)”的線上問卷小調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，有79.8%的人贊同取消物業(yè)，14.2%的人保持中立，僅有6%的人反對取消物業(yè)。

今年5月份，媒體報(bào)道陜西一小區(qū)“趕走物業(yè)”，業(yè)主自己管理后，不僅大大提升了小區(qū)環(huán)境，5年時間里還給整個小區(qū)節(jié)省了100多萬現(xiàn)金。最后業(yè)委會以發(fā)放紅包的形式，把100多萬現(xiàn)金發(fā)給了所有業(yè)主，共享小區(qū)建設(shè)成果。這個新聞一出，網(wǎng)絡(luò)上就爆發(fā)了“全面取消物業(yè)”的呼聲。尤其是最近這段時間，不少媒體更是發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，明年起，物業(yè)或全面取消。

事實(shí)真的如此嗎，明年起物業(yè)真的會全面取消嗎？答案是否定的。首先，物業(yè)服務(wù)失職、缺位，帶來的危害確實(shí)不容小覷，比如同地段的小區(qū)，就因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)水平存在差異，導(dǎo)致小區(qū)的市場價格竟然能相差20%-30%。但即便如此，全面取消物業(yè)也不現(xiàn)實(shí)。根本原因是物業(yè)不是國家職能單位，它是一個經(jīng)濟(jì)服務(wù)，可以類比家政保姆這些職位。所以，業(yè)主可以通過投票解聘物業(yè)，自主管理小區(qū)，但是想通過國家出臺新規(guī)明確“全面取消物業(yè)”這根本上是不可能實(shí)現(xiàn)的，說白了這在邏輯上就說不通；

其次，對于物業(yè)會不會全面取消，其實(shí)央媒新華社早就回應(yīng)了——2020年7月13日，新華社主管的半月談發(fā)表了標(biāo)題為《物業(yè)不應(yīng)是城市“火藥桶”》的文章，明確提到，“近幾年，有關(guān)取消物業(yè)的呼聲不絕于耳。在沒有找到更好的替代服務(wù)方式之前，物業(yè)仍有其存在的價值和必要。”話外之意，物業(yè)公司管理商品房小區(qū)已經(jīng)成為城市主流居住模式，更何況，現(xiàn)實(shí)中也確有不少兢兢業(yè)業(yè)、服務(wù)有方，深得業(yè)主信賴的物業(yè)。所以對于物業(yè)的“存廢”不應(yīng)該“一刀切”對待。

再者，平心而論，物業(yè)也不能取消。前面我們雖然提到了，陜西西安某小區(qū)趕走物業(yè)自主管理經(jīng)營后，不僅提升了小區(qū)品質(zhì)，也節(jié)省了開支。但這樣的案例并不是每個小區(qū)都可以效仿的。因?yàn)橐粭澬^(qū)涉及上千戶家庭，數(shù)千居民，每年管理的資金可能高達(dá)數(shù)百萬，甚至上千萬，管這樣一個大攤子絕非易事：一方面是缺乏經(jīng)驗(yàn)，另一方面缺乏監(jiān)管，業(yè)委會可能更不潔身自好。這絕非危言聳聽，現(xiàn)實(shí)中有太多“趕走財(cái)狼老物業(yè)，又迎來虎豹新物業(yè)”的情況發(fā)生。

基于以上事實(shí)，雖然2022年物業(yè)不可能全面取消，但是種種信號顯示，物業(yè)的好日子已經(jīng)到頭了，因?yàn)閲议_始大力度整治物業(yè)亂象，開始對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范建設(shè)了。首先，2021年起國家出臺并已經(jīng)正式實(shí)施的《民法典》新規(guī)，賦予了業(yè)主3個權(quán)益，業(yè)主需知曉：

第一個權(quán)益是：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。簡單來說就是，業(yè)主對物業(yè)的管理和服務(wù)如有任何不滿意，都可以單方面解聘物業(yè)。而且很多地方，今年起已經(jīng)出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，“簡化了”業(yè)主更換物業(yè)的流程，也更加明確地保障了業(yè)主的合法權(quán)益；

第二個權(quán)益是：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。一言概之就是，業(yè)主有權(quán)對物業(yè)花過的每一筆錢追根溯源，這等于是賦予了業(yè)主對業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。這某種程度上杜絕了物業(yè)亂收費(fèi)、亂花錢的問題；

第三個權(quán)益是：物業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。比如電梯廣告位投放產(chǎn)生的收益、社聯(lián)合作收取的贊助費(fèi)、利用業(yè)主共有公共空間出租性收益等。這條規(guī)定不僅僅是簡單地賦予了業(yè)主商業(yè)盈利的屬性，更明確了業(yè)主對小區(qū)的所有權(quán)；

其次，7月23日，國家八部委聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)市場整頓文件，明確將“力爭用3年時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉(zhuǎn)”，這次對房地產(chǎn)的整治行動，主要包括4大項(xiàng)整治內(nèi)容，其中物業(yè)行業(yè)亂象也被納入重點(diǎn)整治。主要包括五個方面：

1、未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；2、未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；3、超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；4、擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；5、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

國家出臺新規(guī)及大力整治物業(yè)，可以肯定的是，物業(yè)的好日子到頭了——物業(yè)行業(yè)的亂象將在未來幾年得到有效糾正，物業(yè)賺黑心錢的時代也結(jié)束了。但是寄希望于新規(guī)能一蹴而就解決所有問題并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)的問題積弊頗深，想徹底根治需要一定的時間，所以我們要保持耐心。

最后，對于物業(yè)的管理與規(guī)范，筆者認(rèn)為我們還應(yīng)該學(xué)習(xí)加拿大的成熟經(jīng)驗(yàn)：第一、物業(yè)管理可以采用“分包制”，簡單來說就是物業(yè)公司只提供管理服務(wù)，而小區(qū)工程、維護(hù)、保養(yǎng)人員都是小區(qū)業(yè)委會雇用的。

物業(yè)只起到“協(xié)調(diào)”的作用，更大的決定權(quán)一定要牢牢掌握在業(yè)主手中，這樣就可以杜絕一切以權(quán)謀私的行為；第二、國家強(qiáng)制要求小區(qū)商品房銷售過半時，就強(qiáng)制啟動業(yè)委會成立流程，同時直接進(jìn)行“業(yè)主選聘物業(yè)”環(huán)節(jié)。這樣就省去了后期成立業(yè)委會流程繁瑣的問題，也能很好地避免地產(chǎn)和物業(yè)“利益輸送”。

來源：樓市新談

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