都2021年了，誰還敢說五象是“鬼城”？
9月5日，五象萬象匯開門迎客。
知道它會火，不知道會這么火。開業(yè)當天，萬象匯內(nèi)人流如織，顧客密密麻麻，簡直連個下腳的地方都沒有。
加上不久前開業(yè)的南寧宜家，今年五象的商業(yè)像“開掛”了一樣。
兩大商業(yè)兌現(xiàn)，標志著五象生活圈的最后一塊拼圖完成了，人間煙火氣將會在五象升起，并且會越來越濃。
幾年前，被人扣在五象頭上“鬼城”的帽子，是時候摘掉了吧？
打卡萬象匯，五象商業(yè)火到不行
萬象匯開業(yè)當日，槽哥也到現(xiàn)場打了個游客卡。
剛到停車場，就看到了“車位已滿”的不溫馨提示，預(yù)知接下來將會有一段“寸步難行”的逛商場之旅。
果然，雖然是周末下午四點左右，照理說還不是逛街的高峰期，但廣大市民發(fā)揮了聞雞起舞的傳統(tǒng)精神，早早地就把萬象匯擠得個人滿為患了。
萬象匯為什么這么有吸引力？槽哥逛完一圈之后，發(fā)現(xiàn)原因無外乎這幾點：
①業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，直指五象居民生活痛點。
萬象匯以餐飲、兒童業(yè)態(tài)為主，餐飲有接近50家品牌店，兒童相關(guān)的也多達30來家。
居民以食為天，家長以遛娃為先。偌大的五象，在萬象匯之前，真沒有幾個像樣的吃飯、遛娃的去處。萬象匯的業(yè)態(tài)設(shè)計，剛好戳中了五象居民的痛點。
②商家陣容雖然不頂級，但也足夠強大。
萬象匯的商家整體偏中高端，雖然沒有頂級品牌加持，但都是人們喜聞樂見、日常會高頻率消費的品牌。
③裝修風格頗有設(shè)計感，好看好玩好逛，是發(fā)朋友圈的優(yōu)質(zhì)素材。
開業(yè)當天，槽哥在商場里看到很多人在在凹造型拍照，尤其是裝修得如同夢幻城堡一樣的meland club，打卡的人絡(luò)繹不絕。
④最根本的一點，五象這塊干涸經(jīng)年的土地，實在太需要大商業(yè)的雨露的滋潤了。
過去幾年，五象的各大商業(yè)都像一群和平使者一樣，每年都要放飛一輪鴿子，諾貝爾和平獎都差點頒給了這個集體。
因此，廣大五象居民的內(nèi)心深處，都壓著一座需求的火山。萬象匯開業(yè)之后，這些需求就有了釋放的出口。
曾經(jīng)被質(zhì)疑“鬼城”，如今更像不夜城
回顧五象這些年的發(fā)展歷程，爭議一直不斷。
看好五象的人把眼光放得更長遠，認為未來的五象一定會爆發(fā)出驚人的能量；看空五象的人，從彼時五象的狀態(tài)下結(jié)論，把五象叫做“鬼城”。
論證五象是“鬼城”，論點大致有那么幾個：五象人少，都是炒房客，沒人去住；配套嚴重跟不上，企業(yè)也不肯來，各寫字樓里比空心菜還空。
但是，看空五象的人，只猜中了開頭，沒猜中結(jié)尾。
這兩年，隨著眾多配套逐漸兌現(xiàn)，五象已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。
先說一些槽哥個人的直觀感受。
由于踩盤的需要，槽哥經(jīng)常在早晚高峰跑五象，在南寧大橋上被堵過好多次；后來換了其它路線，暢通了一些，但路上的車流量也不小。
五象的部分路段，交通相對之前繁忙了很多。幾年前，槽哥在總部基地到五象湖一帶走動，路上見到最多的人是紅綠燈里那個人形圖案。而現(xiàn)在，在路上走，光是忙忙碌碌的外賣小哥都能遇到很多，路邊的小餐飲店，在早餐或者中午飯點時，還會排起長隊。
▲大約兩年前在五象拍的照片，鏡頭里，樓比人多。從這經(jīng)過，總?cè)滩蛔『咭皇住犊粘恰?/span>
到了夜間，整個五象的亮燈率也高了很多。以前的黑燈瞎火，現(xiàn)在漸漸換成了流光溢彩。以前看五象，感覺只有一棟棟孤獨而高冷的大樓冒著仙氣，現(xiàn)在，已多了不少煙火氣。
再看一組數(shù)據(jù)對比。
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的南寧甲級寫字樓半年報，2019年上半年，五象的甲級寫字樓空置率高達80.2%，在一定程度上實錘了五象的“鬼城”真相。
但是，到了今年，情況發(fā)生巨變——五象的甲級寫字樓空置率驟降至目前的47.86%，差不多降了一半！
本來，商業(yè)是五象的一道硬傷，但隨著南寧宜家、五象萬象匯的相繼開業(yè)，短板被慢慢補齊，毫無疑問，五象的居住氛圍將加速成熟。
從前的所謂“鬼城”，正在一點點蛻變成“不夜城”，居住價值也越來越高。
距離萬象匯不遠處，發(fā)現(xiàn)個寶藏盤
五象越來越成熟，上車難度自然也很大。觀察發(fā)現(xiàn)，萬象匯周邊要么是二手房（二手房單價主要集中在1.5-2萬元/平米的區(qū)間范圍內(nèi)），要么是房價1.6萬元+/平米的新房，價格不低，對于年輕人尤其不友好。
對于剛需而言，萬象匯的周邊是不是只能遠觀？
把視野放大，我們可以看到，在萬象匯三公里左右的半徑內(nèi)有一個新盤，最近引起不少人的關(guān)注——位于五象湖西的軌道御瀾上城。
了解之后發(fā)現(xiàn)，這是一個五象湖西不可多得的上車盤，其在價格、地段、配套等方方面面，都很有競爭力。
▲軌道御瀾上城項目區(qū)位圖
先看地段。項目位于當下的熱點板塊五象湖西，周邊配套規(guī)劃豐富，有雙地鐵口加持，緊鄰TOD垂直商業(yè)體，家門口就是雙名校。這個地段，用“吃雞”游戲里的黑話來說，屬于“天命圈”。
所有配套里面，學校是一大亮點，秀田小學五象校區(qū)、南寧四中均在項目旁邊，都已經(jīng)招生開學，兩所學校在南寧都能排進名校梯隊，其中秀田小學與小區(qū)僅為一路之隔。
項目還配備一所12班幼兒園，地塊南側(cè)還規(guī)劃了一所小學，可實九年一貫?zāi)克褪浇逃?/span>
商業(yè)方面，除了萬象匯，還有一路之隔的TOD垂直商業(yè)體，每天飯后散散步就能走到。這個TOD商業(yè)體量約5.4萬㎡，跟萬象匯相當。項目與秀田小學之間，還規(guī)劃了一座威寧鄰家廣場，趿個拖鞋就能下樓逛街。
▲項目旁TOD垂直商業(yè)體效果圖
項目東側(cè)，有北京兒童醫(yī)院和醫(yī)科大附屬五象新區(qū)醫(yī)院，后者預(yù)計2022年即可投入使用。未來住在軌道御瀾上城，就醫(yī)無憂。
你可能會說，具備這樣地段、配套條件的樓盤，在五象湖一帶不少，憑什么軌道御瀾上城能被你稱作“寶藏盤”？
答案是：憑價格。
對于剛需來說，對一個樓盤的喜歡，始于地段，陷于配套，但常常敗于價格。
而軌道御瀾上城首期的價格，直接擊穿片區(qū)底價，把五象湖西的上車門口放到最低。
究竟有多低？
隔壁1.5萬，TA賣9字頭？
在南寧樓市里，9字頭已經(jīng)難得幾回聞了。在當下的市場下行周期里，許多樓盤都已經(jīng)拿出了十足的促銷誠意，9字頭也依然很稀罕，尤其是五象新區(qū)。
橫向?qū)Ρ纫幌?，同在五象湖西板塊，軌道御瀾上城的“鄰居”們基本都要賣到1.4萬元/平米。就算把優(yōu)惠政策考慮進來以后，多數(shù)房源也得1.2萬元/平米。而軌道御瀾上城首期的“9XXX起”，直接和周邊房價形成了幾千塊的單價價差。
別人的地價，幾乎就是御瀾上城的房價。
例如，2020年1月龍光以12903元/㎡的實際地價拿下天宸地；2020年11月，建發(fā)以8655元/平方米的地價拿下建發(fā)和璽地塊。
▲圖片來源：廣西土投圈
相較之下，軌道地產(chǎn)借助著集團總公司布局地鐵沿線土儲數(shù)千畝，有遠超于市場優(yōu)勢的拿地政策，給足空間把成本放在樓盤自身打造上，所以即便首開9字頭起，樓盤品質(zhì)也能不打折。
再縱向?qū)Ρ纫幌?。翻開老黃歷，五象湖的9字頭，集中出現(xiàn)在大約5年前的上一個樓市周期。那時候還沒有“天王”，五象的商業(yè)還在萌芽，五象湖西連個概念都還沒有。
軌道御瀾上城的這個價格，相當于給了曾經(jīng)因為猶豫而錯過五象湖的人一次穿越回到5年前再選一次的機會。
價格完勝，產(chǎn)品能贏嗎？
軌道御瀾上城的價格優(yōu)勢這么明顯，按照一分錢一分貨的說法，產(chǎn)品會不會跟不上？
首先需要說明一下，在樓市里，并不存在真正的“一分錢一分貨”，因為“貨價”的主要構(gòu)成是地價，產(chǎn)品本身的價值在“貨價”里的占比是相對比較低的。
也就是說，一個項目賣得便宜，不一定是因為產(chǎn)品價值低，也可能是因為地價較低。軌道御瀾上城就屬于這種情況。
下面，我們從幾個維度來拆解一下這個項目的產(chǎn)品。
①40年發(fā)展史的國企品牌。
在當下的市場環(huán)境里，品牌應(yīng)當是購房者做選擇是非常重要的一個考量維度，因為品牌涉及到兌現(xiàn)能力。
如果一個項目都不能兌現(xiàn)，房子無法交付，再完美的規(guī)劃，也只是空談。
最近，市場上不時出來的暴雷聲，聲聲刺耳，我們也一直在建議：當下買房，央企、國企以及資金狀況比較好的頭部房企，才是穩(wěn)妥之選。
軌道地產(chǎn)作為國企，已有40年的發(fā)展史，兌現(xiàn)能力確實強于市場上大多數(shù)企業(yè)。
②規(guī)劃180畝大社區(qū)，超10萬方大園林景觀
御瀾上城占地面積達到180畝，由約42萬㎡住宅、約1.1萬㎡開放式商業(yè)、1所12班幼兒園構(gòu)成，打造軌道TOD潮生活社區(qū)。
容積率3.0，點狀布局的同時，保持了樓棟之間應(yīng)有的舒適距離。
作為一個大盤，項目園林足夠大，B、C地塊加在一起，景觀面積達到了10.3萬㎡，其中還包含了約8000㎡架空層景觀及三大主題空間。
▲園林效果圖
大盤、大園林景觀、低容積率，居住舒適度不會差。
③高級感感滿滿的外立面
這是個顏值即正義的時代，尤其是在年輕人眼里，顏值高不高是評價一個樓盤的重要指標。
軌道御瀾上城的外立面，顏值如何？
據(jù)了解，御瀾上城采用了公建化立面設(shè)計，直接向很多豪宅的外立面看齊。
公建化的外立面，就是在不改變住宅原有的功能的前提下，采用大量的玻璃幕墻裝飾外觀，讓建筑更有現(xiàn)代感和藝術(shù)感，符合現(xiàn)在的人的審美。
而且，公建化外立面還有經(jīng)久耐用、節(jié)約能源等功能性特點。
▲御瀾上城效果圖
從效果圖來看，御瀾上城的公建化外立面，讓整個小區(qū)充滿高級感。
④戶型設(shè)計注重實用性。
軌道御瀾上城的戶型區(qū)間為95-150平米三到四房，整體實用性較強。
建面約95-97㎡的3房朝南戶型，是傳統(tǒng)的三房設(shè)計，拓展空間約12.15㎡。其中，客廳、主臥、次臥朝南。主臥面積約17㎡，舒適度較高，客廳闊達25.6㎡，寬敞空間擴大生活尺度。
建面約129㎡的四房，是改善客群不錯的選擇。整體拓展面積約19.26㎡。餐客一體化設(shè)計，客廳南北接雙陽臺，采光通風更好。這也是不少南寧人比較喜歡的南北通透戶型。主臥空間達到21.83㎡，相當闊綽。
綜合來看，軌道御瀾上城不但價格親民，對年輕人異常友好，而且，產(chǎn)品本身不差。更關(guān)鍵的是，軌道作為國企品牌，在特殊的市場環(huán)境下，兌現(xiàn)能力更可靠。
本文的最后，槽哥再給你透露個小道消息。軌道御瀾上城除了價格為9字頭起之外，還推出低首付政策，最低可到2萬元。小本本上算了算，按照9字頭的單價，一套95平米三房首套房按揭30年（公積金、組合貸均可），月供3000元+,而且再加上低首付的政策，年輕人稍微努力努力，還是相對輕松的。
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