去年底，龍崗東濱江板塊開倉放糧，同天一口氣出讓了4幅地塊，十分熱鬧。
地塊分別被建發(fā)、北投、榮和、金科收入囊中。
目前，4個項目都有了一些進展：1盤動作較快，已入市銷售，其他3盤也開放了營銷中心蓄客，距離面市也就個把月時間。
高手過招，各家會拿出什么看家本領(lǐng)應(yīng)對市場？
想必大家都還記得，去年12月9日，龍崗江灣路東面地塊在土拍市場迎來爆發(fā)，同一天出讓4幅地塊，戰(zhàn)況激烈。
土拍開場不到8分鐘，GC2020-119就被金科、廣西德聯(lián)易居聯(lián)合拿下，快速結(jié)束戰(zhàn)斗，項目案名為金悅灣。
GC2020-116地塊經(jīng)過2個小時316輪報價，由北投地產(chǎn)斬獲，案名為北投東境。
GC2020-117地塊非常搶手，競拍時長達4個小時，經(jīng)過343輪報價，由建發(fā)拿下，案名建發(fā)和鳴。
GC2020-118地塊是這場土拍的重頭戲，爭奪戰(zhàn)長達6個小時，308輪報價，最終被榮和拿下，案名榮和觀江墅。
▲4個項目大致位置
很明顯，4個項目大致位于江灣路上，而且相距不遠。
▲江灣路（拍攝：趙翔）
該項目地塊原本是一大塊高聳的土方，目前土方已平整。
工地一側(cè)有2棟樓進度很快，旁邊地塊也打好了地基，但還有一部分仍裸露著黃土。
▲金悅灣工地現(xiàn)場（拍攝：趙翔）
工地外圍的營銷宣傳牌上，印著賣點字樣，“新屋種” 概念讓人很是好奇。
▲金悅灣營銷宣傳牌
需要注意的是，金悅灣沿用金科博翠天宸的售樓部，比較好找。
▲金悅灣售樓部（拍攝：趙翔）
售樓部已對外開放，工地內(nèi)有2棟樓已建到3-4層左右，但大部分地塊還是平地。
▲北投東境工地（拍攝：趙翔）
東境的背后是建發(fā)和鳴，已于8月28日開放售樓部及園林展示區(qū)，大門設(shè)在和合路。
和鳴工程進度不慢，從航拍圖看，已有三棟樓出地面，較快的目測建到了5-6層。
繼續(xù)往東走約2.7公里，是榮和觀江墅，該項目早在7月3日就開放了營銷中心。
觀江墅進度也很快，前排的幾棟低層樓體輪廓清晰，其中1棟已完整呈現(xiàn)，后排的2棟高層也建到了5-6層。
工地圍擋的海報上，還打出了“9字頭”廣告吸人眼球，有點噱頭。
▲榮和觀江墅工地圍擋
轉(zhuǎn)了一圈下來發(fā)現(xiàn)，這4個新盤都在正常推進中。
不過，各家的售樓部內(nèi)都很冷清，來看房的人不多，也可能是因為工作日的原因。
從土拍的激烈程度多少可以看出，這幾個項目所處地段對房企吸引力不小。
交通上，周邊路網(wǎng)密集，有龍崗大道、五象大道、新邕路、江灣路等主干道。
還有龍崗大橋及規(guī)劃中的仙合大橋，跨邕江連接青秀區(qū)。
▲龍崗大橋（拍攝：趙翔）
遺憾的是，地鐵4號線雖經(jīng)過龍崗，但五象火車站-龍崗站路段還未開通，而且距離4個盤都在2公里以上。
學(xué)校方面，周邊有邕寧區(qū)第二小學(xué)、規(guī)劃中的龍崗商務(wù)區(qū)中學(xué)（民族中學(xué)龍華東校區(qū)）等，教育資源豐富，基本能夠就近入學(xué)。
▲邕寧區(qū)第二小學(xué)（拍攝：趙翔）
商業(yè)方面，最近的商業(yè)體是威寧·龍崗東鄰家廣場，稍遠一些的還有寶能城市廣場、合景天峻廣場等。
但這些商業(yè)目前都未開業(yè)，還需要等待。
▲寶能城市廣場
景觀資源優(yōu)質(zhì)很加分，4個盤臨近邕江，2公里范圍內(nèi)有龜山濱江公園，居住舒適度高。
▲江灣路（拍攝：趙翔）
不過，4個盤與邕江的距離不一，只有北投東境、榮和觀江墅是妥妥的一線江景盤。
金悅灣前排是小學(xué)（規(guī)劃），好在一般學(xué)校的樓層不高，對看江景觀視野影響不大。
建發(fā)·和鳴看江視野被北投東境遮擋，只能從側(cè)面看。
周邊已交付入住的樓盤不多，附近大多樓盤仍在建設(shè)，人氣、居住氛圍有待提升。
▲周邊實景（拍攝：趙翔）
如金科·博翠天宸、世茂·金科·博翠江山、萬科公望、彰泰江景灣等，主力價格1.2萬-1.5萬/㎡，可看江的房源單價能達到1.6萬-1.7萬/㎡左右。
4個盤地段大體相同，難分高下，還得看各家的產(chǎn)品。
建發(fā)·和鳴是建發(fā)首入龍崗的項目，占地約55畝。
項目承襲建發(fā)·央璽的王府中式，規(guī)劃打造8棟板式高層，總戶數(shù)約1184戶，容積率3.0。
戶型為建面約78-115㎡，毛坯交付。雖不是一線江景盤，但個別樓棟較高層房源能看江。
▲建發(fā)·和鳴（拍攝：趙翔）
社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有中式園林、全齡社區(qū)、“鯉享薈”泛會所、環(huán)形跑道等設(shè)施。
園林的打造是建發(fā)的一大王牌，和鳴的園林呈現(xiàn)效果如何？
8月28日，項目園林開放，實景一如既往地讓人眼前一亮。疊石、理水、照壁、林木等姑蘇園林景觀元素的組合，讓人仿佛置身仙境。
▲建發(fā)和鳴園林實景
但項目地塊不夠方正，形似數(shù)字“7”，受地形限制導(dǎo)致樓棟布局較為緊密，個別樓棟樓間距僅10余米，影響采光。
價格方面，置業(yè)顧問透露，預(yù)計在1.1萬-1.2萬元/㎡左右，目前產(chǎn)品在預(yù)約中，首期將推出7#、8#樓。
建發(fā)對樓盤品質(zhì)的管控比較嚴(yán)格，已在南寧開發(fā)有9個盤，以往的銷售成績還不錯，品牌溢價率高。
北投東境占地約135.82畝，是4個新盤中體量最大的，有一線瞰江優(yōu)勢。
項目采用高低配的組合方式，規(guī)劃有6棟合院、25棟洋房、小高層，總戶數(shù)1615戶，容積率2.5，居住舒適度不差。
戶型面積在99-288㎡之間，毛坯交付，定位較高端。
項目售樓部很亮眼，打造了旋轉(zhuǎn)雕塑、空中江景花園、龍鱗步梯等場景，有“東籬”那味兒了。
▲北投東境售樓部（拍攝：趙翔）
置業(yè)顧問介紹，售樓部在交房之后將作為會所繼續(xù)使用。
值得一提的是，項目為南寧少見的公建化外立面，采用大面積玻璃幕墻，采光、看江視野條件很好。
建筑造型采用弧形處理，搭配金屬質(zhì)感的橫向線條，米白色面板上下以玫瑰金包邊，質(zhì)感MAX，在江灣路一帶樓盤中，辨識度很高。
▲北投東境效果圖
樓棟頂層則采用退臺式設(shè)計，陽臺、露臺的采光更好，整體建筑也更富有層次感，還做到了同一棟樓21個戶型。
另外，園林據(jù)說是按照現(xiàn)代簡約的安縵風(fēng)設(shè)計，逼格很高。
項目價格預(yù)計1.1萬元/㎡起，低樓層價格還能再優(yōu)惠一些，目前1#、2#樓已取得預(yù)售證，首期將推高層產(chǎn)品。
如果購房者對國企有偏好，可以考慮建發(fā)和北投。
榮和觀江墅也是榮和在龍崗的首個項目，占地約77畝，規(guī)劃了29棟樓，配建1所公立幼兒園。
總戶數(shù)1043戶，容積率2.5，舒適度不會差。
光看案名，就能大概猜到項目打造有別墅產(chǎn)品，而且還有看江優(yōu)勢。
▲榮和觀江墅（拍攝：趙翔）
除了別墅，還打造有洋房、高層產(chǎn)品，樓棟排布前低后高，保證了大部分房源擁有較好的江景視野。
戶型區(qū)間為約75-230㎡，跨度較大，均為毛坯交付。
戶型高贈率是項目一大亮點，如75㎡戶型做了2+1房，贈送了長約6米的綠化陽臺+約3米的主臥飄窗，贈送率約18%。
▲約75㎡戶型圖
約143㎡戶型，4房設(shè)計，贈送了長約8.8米南向看江大陽臺+4個飄窗，贈送面積約23-33㎡。
▲約143㎡戶型圖
據(jù)置業(yè)顧問介紹，首推28#樓約75-99㎡高層，價格9700-1.1萬元/㎡，這也是江灣路沿線少有的9字頭的項目。
金悅灣占地約30畝，體量較小，容積率2.5，總戶數(shù)437戶。
項目規(guī)劃了3棟高層、4棟洋房，高層戶型約89-119㎡，1梯5戶；洋房戶型約128-132㎡，1梯2戶。
▲金悅灣項目現(xiàn)場（拍攝：趙翔）
戶型亮點不少，如89、96㎡兩個戶型，均是4開間朝邕江，做到觀江面最大化。
置業(yè)顧問介紹，洋房底層邊套、中間套贈送前庭后院，面積與底層套內(nèi)面積差不多大，性價比高。
▲洋房底層邊套戶型
該項目早在6月12日就開放了營銷中心，目前在售1號樓高層、8號樓洋房，價格1.05萬-1.3萬元/㎡。
不難看出，金悅灣的策略是搶先一波入市，能夠爭取更多客戶。
但從銷售公示平臺看，去化情況似乎不太樂觀（可能存在備案延遲的情況）。
▲銷售公示平臺截圖
4個盤看下來不難發(fā)現(xiàn)，各家都走出了差異化路子，各有所長。
通常，9月是樓市銷售旺季，也被稱為“金九”，房企推盤節(jié)奏加快。
目前，金悅灣1#、8#號樓已獲證銷售，北投東境1#、2#號樓也拿到了預(yù)售證。
而建發(fā)和鳴、榮和觀江墅尚未獲證，但也都釋放了銷售信息，進入蓄客階段。
這4個新盤雖然底子不錯，但其所在的龍崗板塊在南寧板塊競爭中不大占優(yōu)勢，配套兌現(xiàn)速度緩慢，想要突圍得拿出點真功夫來。
南寧塔落址龍崗后，周邊配套設(shè)施也會相繼跟上，或許會讓板塊有所起色。
如果購房者看好龍崗的未來，趁著還有一定的價格洼地，可以考慮這4個盤。
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