從2020年7月以來，新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開始，涉及3個堅持：房住不炒、經(jīng)濟(jì)脫鉤樓市、“三穩(wěn)”策略。你認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)情況來看，樓市真的會因調(diào)控而出現(xiàn)“降價潮”嗎？

有內(nèi)行人表示，調(diào)控的本質(zhì)是為了穩(wěn)定，正所謂“愛之深恨之切”，調(diào)控樓市的方向離不開三個方面——人口、房企、政策，經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國大部分城鎮(zhèn)家庭并不缺房子住，甚至還有很多富余，原因有二：

一是全國人均住房面積已經(jīng)超過了40平，而傳聞即將出臺的房產(chǎn)稅，也有專家建議以人均40平作為起征點(diǎn)，通過這兩個數(shù)據(jù)的對比，可以看出如果缺房子住，那么房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)勢必會提高，從另一個方面來說，建議選擇40平作為起征點(diǎn)，也能說明國人并不缺房子住。

然而，國人買房觀念也在變化，雖然國人不缺房子，但卻缺“好房子”，主要體現(xiàn)在配套、配套、區(qū)域等方面，而這也是房屋空置率超過20%的重要原因，雖然相當(dāng)部分的家庭擁有不止一套房子，但是他們往往也只會選擇住在“好房子”里面，所以我們時常能發(fā)現(xiàn)一些區(qū)域的入住率很高，而另一些區(qū)域的空置率卻超過了50%。

二是城鎮(zhèn)化比例越來越高，很多城鎮(zhèn)家庭通過拆遷獲得了補(bǔ)償金，然后再通過貸款方式，同時購買2、3套房子，只要房價處于上漲狀態(tài)，那么就會如同“滾雪球”一樣，手上擁有的房子就會越來越多，而這就出現(xiàn)兩極分化，有的家庭擁有兩套及以上的房子，而有的家庭可能只有一套房子。

樓市能否出現(xiàn)“降價潮”，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的銷售情況，例如沈陽和昆明部分樓盤降價幅度都在1000元/平以上，而核心地段的房價仍在上漲。然而，很多國人對調(diào)控存在誤解，只要房價沒有出現(xiàn)全面下跌，那么調(diào)控就沒有效果，很顯然，并不是這樣，樓市調(diào)控的本質(zhì)首先就是穩(wěn)定，而且專家也有表示，未來房價既不會大漲，也不會大跌。

不過，從2022年起，樓市或出現(xiàn)3個信號，對于無房人來說，買房觀念也要改變。首先，從近期的岳陽到唐山和江陰，越來越多的城市出臺“限跌令”，就以岳陽為例：成交銷售均價不得低于備案價的85%。這就意味著房價快速下跌的愿望是要破滅了，而且即便是某個樓盤想要降價，幅度也不會太大。

其次，近10個城市停止二手房貸款，即便是新房仍然可以放貸，但是貸款額度和放款周期也有限制，而在房價高居不下的今天，貸款買房是大部分人的選擇，如果進(jìn)一步限制貸款，那么買房難度勢必也會提高，對于房企來說，銷售周期也會延長，進(jìn)而影響回款周期和交房時間。

還有一個信號就是保障性住房成為發(fā)展重點(diǎn)，從1998年住房商品化改革開始，商品房成為房地產(chǎn)市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品，然而對于無房人來說，購買商品房的難度也在提高，為了解決新市民和青年人的住房問題，保障性住房的作用越來越大，從租金角度來說，保障性住房的租金明顯低于其他住宅產(chǎn)品，所以保障性住房成為發(fā)展重點(diǎn)也就不難理解了。

結(jié)合以上3個信號，無房人的購房觀念要改變，尤其是前兩點(diǎn)，限跌令和限貸對買房的影響更大，在首付有限的情況下，限貸會延長買房周期和難度，而限跌令能否穩(wěn)定市場行情，這點(diǎn)也毋庸置疑。

總而言之，按照專家對未來房價的預(yù)測，穩(wěn)定是主要方向，換句話說就是漲不能大漲，而跌也不能大跌，所以說樓市并不會出現(xiàn)“降價雨”，再結(jié)合3個信號，無房人的買房觀念也要改變。

來源：巧談大樓市

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