打開天窗說亮話，大V君說“感謝”華宇敏捷，“感謝”一詞絕無諷刺打擊之意。

 

真心感謝，兩家外來企業(yè)首次入邕就高成本拿地，真金白銀為南寧城市開發(fā)做貢獻(xiàn)。特別是，共同開發(fā)的錦繡江辰不過10棟樓，華宇敏捷就毫不含糊地拿出5棟做安置物業(yè)。

 

錦繡江辰定位“豪宅”，預(yù)計(jì)開盤價(jià)2萬+的，最后首開均價(jià)約1.95萬元/㎡?；I措這么久才開盤，成本這么高，虧本賺錢只有開發(fā)商自己知道。

 

華宇敏捷回首一看，周邊樓盤1.1萬元/㎡的起步價(jià)也出來了。此番情景與心境，楊宗緯唱的《涼涼》最能體會(huì)。

 

高成本拿地，高價(jià)賣房。華宇敏捷在蟠龍板塊為五象樓市“站崗”拉長的身影，是五象樓市或者南寧樓市的一個(gè)巨大的驚嘆號(hào)，還是問號(hào)？

 

 

 

華宇在重慶小有名氣；敏捷也是廣東知名開發(fā)商。

 

雙雄攜手并進(jìn)南寧，以一擲千金的豪邁顯示對南寧市場的信心與雄心。

 

去年11月13日，南寧土拍市場競價(jià)風(fēng)云激蕩。敏捷集團(tuán)以8.6億高價(jià)，力壓盛邦、萬科、龍光等多家房企，斬獲緊鄰廣西體育中心的61.4畝地，樓板價(jià)5250元/㎡。

 

圖｜敏捷拿地信息（來源：克而瑞）

 

看似很便宜，真的嗎？

 

仔細(xì)分析土拍條件。地塊競出了1.65萬㎡產(chǎn)權(quán)安置住房，還須建設(shè)不少于66000㎡的安置住宅建筑面積，安置人數(shù)不少于1100人。同時(shí)，為安置群眾建設(shè)一處400㎡文化活動(dòng)站，須建1000㎡的商業(yè)建筑面積以及不少于10個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。

 

還有，配置一所12班幼兒園，用地面積不少于6459平方米，建筑面積不少于4004平方米；

 

還沒有完，還需配置社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)場地。

 

綜合下來，實(shí)際樓板價(jià)過萬。

 

敢承擔(dān)這么多配建物業(yè)，華宇敏捷的社會(huì)責(zé)任感沒得說了。當(dāng)然，這塊地在當(dāng)時(shí)環(huán)境下，非常對得起這個(gè)價(jià)格。

 

去年，全城高喊房價(jià)進(jìn)入2萬+時(shí)代。錦繡江辰附近的濱江府，也賣到2萬+。

 

開發(fā)商在五象瘋狂拿地。去年下半年，良慶大橋南都有重磅地塊出讓，屢屢創(chuàng)出市場新高。

 

圖｜2020年總部基地周邊商住地出讓情況

 

與華宇同一天，陽光城壕擲地10.11億拿下奧體核心板塊84畝地，樓面價(jià)4519元/㎡，實(shí)際樓面價(jià)約7768元/㎡。

 

一個(gè)月后，大唐地產(chǎn)與新希望聯(lián)手拿下總部基地板塊138畝地塊，就是今天的大唐新希望臻園。

 

還有保利，在良慶大橋南板塊拿地123畝，即現(xiàn)在保利·明玥江山地塊，樓面價(jià)也達(dá)8795元/㎡，實(shí)際樓面價(jià)也近萬元。

 

比較周邊地塊，華宇敏捷拿的地塊實(shí)際樓面價(jià)是最高的。

 

 

 

華宇敏捷拿地后，對南寧市場充滿信心。從他們精心制作的海報(bào)和視頻看得出兩大企業(yè)的用心和期待。

 

圖｜錦繡江辰此前打出的系列海報(bào)

 

一口氣聯(lián)袂了12個(gè)城市為南寧打CALL，兩大房企跨越江河為“寧”而來。

 

并且精心制作了一個(gè)《穿越新南寧》的視頻，讓人對邕江，對五象和新南寧充滿期待。

 

圖｜錦繡江辰《穿越新南寧》視頻封面

 

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨干。華宇和敏捷很快就面臨難以逾越的煩惱。

 

項(xiàng)目定位為“豪宅”，可是樓盤占地約61畝，容積率高達(dá)4.0，綠化率是中規(guī)中矩的35%。在北上廣深，4.0也不是不能做豪宅，關(guān)鍵看樓棟的設(shè)計(jì)和品質(zhì)打造。

 

 

圖｜錦繡江辰實(shí)景圖

圖｜錦繡江辰樓棟布局圖

 

錦繡江辰曾經(jīng)表示自己要做“大平層”?？墒?，樓棟設(shè)計(jì)為2梯3戶。

 

在南寧，公認(rèn)的大平層豪宅標(biāo)準(zhǔn)，是2梯2戶甚至2梯一戶，才好意思說自己是“豪宅”。

 

目前在售的6號(hào)樓戶型為113㎡三房、130㎡四房和142㎡四房，整體偏改善，但離大平層還是有不小距離。

 

更致命的是，10棟樓，就有5棟做安置物業(yè)，還是統(tǒng)一管理。

 

在南寧大力建設(shè)保障性住房體系的今天，大家應(yīng)該拋開以前的偏見。“安置物業(yè)”也是小區(qū)的有機(jī)組成，大家都應(yīng)該簡單快樂地一起居住生活。

 

盡管有機(jī)構(gòu)把錦繡江辰評為“中國2021十大濱江豪宅”。具體含金量仁者見仁。

 

圖｜錦繡江辰榮獲2021十大濱江豪宅稱號(hào)

 

可惜，很多購房者卻對安置房依然薄有微詞。錦繡江辰是“豪宅”嗎？很多購房者心里難以接受。

 

這兩天，大V君就去錦繡江辰踩了盤。目前展示區(qū)體驗(yàn)感還不錯(cuò)，但是未來小區(qū)園林內(nèi)僅有無邊際泳池、月光跑道、親子互動(dòng)區(qū)、會(huì)客場之類的配置，較為常規(guī)，缺乏豪宅的硬配置。

 

圖｜錦繡江辰實(shí)景圖

 

項(xiàng)目8月29日對外首期開盤，目前在售的是6號(hào)樓113~142㎡毛坯三至四房，主力價(jià)在1.7萬~2萬元/㎡。整體來看，戶型中規(guī)中矩，采用大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，不過彈性面積不大，功能空間設(shè)計(jì)較為常規(guī)，不算太出彩，但也沒有硬傷。

 

讓人稱道的是地段真的不錯(cuò)。地處蟠龍板塊，一路之隔就是廣西體育中心，地鐵4號(hào)線體育中心東站就在樓下，步行約300米就可以到濱江公園，大型商業(yè)體如宜家、五象萬象匯離得也不遠(yuǎn)。

 

可以說，賣得主要就是地段了。

 

 

 

2020年在南寧高價(jià)拿地的，可不止華宇和敏捷。也不只是南寧，整個(gè)全國土拍市場在冒火。

 

特別是一二線重點(diǎn)城市，如深圳杭州，房價(jià)過快上漲的勢頭很難抑制。

 

華宇與敏捷的激進(jìn)拿地，只是2020年那場樓市大潮中的一朵“小浪花”。

 

很快，在2020年樓市調(diào)控政策迭出。先是央行祭出“三道紅線”政策，正在饕餮樓市的房產(chǎn)巨頭頓時(shí)驚魂未定。酒杯墜地，盛宴戛然而止。

 

春節(jié)期間，深圳重拳頻出，嚴(yán)打“企業(yè)貸”資金回流樓市，重點(diǎn)打擊“深理房”炒房團(tuán)伙。

 

圖｜全國樓市調(diào)控重拳出擊

 

一夜之間，打擊炒房強(qiáng)震從“社會(huì)主義先行示范區(qū)”迅達(dá)全國。南寧，也開始嚴(yán)查首付資金來源和購房資質(zhì)。

 

只不過過了一個(gè)春節(jié)，樓市就變天了！

 

但是的南寧樓市驚恐未定，開發(fā)商紛紛謀劃搶跑。以五象總部基地板塊為例。威寧青運(yùn)村在春節(jié)前就“跑為上計(jì)”，推出276套精裝房，價(jià)格14500~15800元/㎡。

 

搶先收割了一波。

 

今年4月，五象開發(fā)商也開始驚恐發(fā)現(xiàn)進(jìn)入樓市的買房人越來越少，各種打折促銷開始了。

 

但最大的灰犀牛來了，在意料之外也在意料之中。5月，五象新區(qū)的恒大御府首開，放風(fēng)價(jià)12980元/㎡起。

 

圖｜恒大御府放出驚爆價(jià)后人氣火爆

 

消息一出，全南寧購房者都“先看恒大御府再買房”。南寧各大開發(fā)商，特別是五象樓盤，此時(shí)心中有一萬匹草泥馬飛過。

 

此時(shí)的錦繡江辰，只好先避避市場風(fēng)頭。

 

很快，附近的陽光城龍光檀映濱江·天境和軌道地產(chǎn)的軌道御璽君臨灣也亮相了。周邊樓盤的顏值實(shí)力還很不錯(cuò)。

 

錦繡江辰，只能繼續(xù)避風(fēng)頭。

 

誰料到，附近的檀映濱江·天境1.1萬元/㎡起的價(jià)格也來了！繼續(xù)瘋狂搶收五象購房者。

 

還有大唐新希望臻園，取代恒大御府成為五象的中心熱點(diǎn)樓盤。3萬客戶造訪，上周首開熱銷3.6億！

 

圖｜大唐新希望臻園打出的熱銷海報(bào)

 

而被開發(fā)成本壓得死死的錦繡江辰，不敢把價(jià)格調(diào)到1.7萬以下。以一己之力，繼續(xù)支撐五象樓市。

 

誰能為錦繡江辰解套？寄希望于保利·明玥江山嗎？

 

可是，兩個(gè)樓盤的品牌和品質(zhì)對比，一目了然。

 

錦繡江辰的園林做得中規(guī)中矩，但售樓小姐姐在解說的時(shí)候提到。開發(fā)商在小區(qū)建了一個(gè)很前衛(wèi)的園林景觀——莫比烏斯環(huán)。

 

這個(gè)莫比烏斯環(huán)的奇妙，甚至可怕之處在于：環(huán)中的生物，是永遠(yuǎn)無法走出去的。

 

高價(jià)拿地→高價(jià)賣房→再高價(jià)拿地→再高價(jià)賣房……

 

在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代，每個(gè)開發(fā)商在莫比烏斯環(huán)中瘋狂奔跑，還有不錯(cuò)的利潤。

 

大家都料想到樓市會(huì)有減速的一天，卻不曾料到不但市場減速房價(jià)下降，還有調(diào)控全面升級(jí)。

 

大多數(shù)開發(fā)商都困在莫比烏斯環(huán)內(nèi)。

 

誰來解套？誰解其中味？

 

 

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轉(zhuǎn)載自：廣西地產(chǎn)大V