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關(guān)注「南寧樓市」, 汲取最新鮮的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)！

 

 

買房越來越難了。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年6月末，我國平均房價(jià)已經(jīng)高達(dá)10720元/平。另據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)站監(jiān)測(cè)的二手房數(shù)據(jù)顯示，7月末全國排名前20的城市，平均房價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.36萬/平，同比上漲12%。這意味著在top20城市購買100平房子的門檻已經(jīng)提高到了336萬，即使是只付三成首付，“上車”的起點(diǎn)也逼近了100萬大關(guān)。

另一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年末全國100城房價(jià)收入比數(shù)值已經(jīng)由2019年的9.3上升到了13.3。這釋放了一個(gè)非常強(qiáng)烈的信號(hào)：調(diào)控一年多，貌似都是“徒勞無功”——購房者的買房成本未減反增，購房難度也有顯著提升。尤其是全國排名靠前的50個(gè)大中城市，普通人想通過工資收入買房，難度一天比一天大。

熟悉我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程的人都知道，過去一二十年，我國房價(jià)長期處于“漲多跌少”的狀態(tài)，這使得很多人一聊起房地產(chǎn)，第一反應(yīng)就是“買房造富”。事實(shí)上，房地產(chǎn)也確實(shí)沒有讓“押注房價(jià)上漲”的人失望。官方數(shù)據(jù)顯示，過去二十年，全國平均房價(jià)上漲了5.3倍，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、資源優(yōu)勢(shì)明顯、有顯著區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市，房價(jià)甚至上漲了20-30倍。我國房地產(chǎn)的市值也由20年前的不足30萬億，狂飆增長到340萬億，是股市的6倍之多，更比美日歐的總和還高。

房價(jià)上漲，房地產(chǎn)投資價(jià)值凸顯，早買房多買房的人都賺得盆滿缽盈，開發(fā)商、銀行、房產(chǎn)中介、地方等都跟著受益，但唯獨(dú)全國數(shù)以億計(jì)的普通購房者卻不得不為不斷飆漲的高房價(jià)買單，這顯然有違房地產(chǎn)的“民生”屬性。更重要的是，2020年初社科院公布的報(bào)告坐實(shí)了“房地產(chǎn)投資對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)得不償失”的事實(shí)。

一生一顆“玻璃心”的曹德旺較早之前就揭露過，我國經(jīng)濟(jì)艱難，問題還是在房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)的問題不解決，每年還是拼命蓋那么多的房子，銀行資金、勞動(dòng)力資源等還會(huì)繼續(xù)大肆流向房地產(chǎn)。言外之意，國家應(yīng)該盡快調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的定位，削減對(duì)房地產(chǎn)的投資，采取最嚴(yán)厲的手段，嚴(yán)控房地產(chǎn)快速增長，嚴(yán)控房價(jià)極速飆升。

財(cái)經(jīng)評(píng)論專家水皮曾經(jīng)說過，民生房地產(chǎn)被炒作成奢侈品的價(jià)格，不僅是國家之悲哀，更是14億國人的不幸。因此不管是為了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，還是為了回歸房地產(chǎn)的民生屬性，亦或是真真正正幫助數(shù)億購房者徹底解決居住難題，我們看到從2021年開始，國家調(diào)控樓市開始動(dòng)真格了。

如果說2021年上半年，調(diào)控是瞄準(zhǔn)了熱點(diǎn)城市在開火，那么下半年顯然已經(jīng)上升到了全國層面。尤其是最近5天內(nèi)，高層態(tài)度3大“反轉(zhuǎn)”，所有城市嚴(yán)控三大行為，更是給我們傳遞了不一樣的信號(hào)——從2021年下半年開始，房價(jià)繼續(xù)上漲還是下跌？投資炒房還會(huì)盛行嗎？答案全都藏在過去這5天發(fā)生的一系列重要事件里，接下來我們就細(xì)細(xì)解讀。

一、5天內(nèi)，高層態(tài)度3大“反轉(zhuǎn)”。

1、住建部明確調(diào)控不力堅(jiān)決問責(zé)。“落實(shí)城市主體責(zé)任”早就寫進(jìn)了樓市調(diào)控的工作內(nèi)容中了。但一直以來都是上面沒壓力，下面缺動(dòng)力，即使有些城市房價(jià)出現(xiàn)“過快上漲”，也未對(duì)其進(jìn)行“問責(zé)”。但這一次不同，住建部不僅強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)，而且是真的這么做了——8月初，住建部“約談”了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市負(fù)責(zé)同志。明確要求堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任。

更重要的是，在住建部一反常態(tài)重塑房地產(chǎn)調(diào)控“問責(zé)機(jī)制”之后，目前已有13城發(fā)布樓市調(diào)控新政促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這些城市包括：上海、紹興、合肥、無錫、濟(jì)南、廣州、武漢、東莞、金華、杭州、北京、成都、衢州。

2、央媒接連發(fā)聲：嚴(yán)控房價(jià)。縱使很多專家學(xué)者違心稱“房價(jià)不高”，但“房價(jià)偏高”的實(shí)情早就坐實(shí)了。為此事央行還特意發(fā)布了論文，明確表示“房價(jià)太高，逼走了年輕人”。不僅如此，央行還首次發(fā)聲表態(tài)：高房價(jià)問題亟待解決。

事實(shí)上，7月23日以來，新華社、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)等多個(gè)央媒都接連發(fā)聲喊話要“嚴(yán)控房價(jià)”了。其中7月26日央媒新華社發(fā)表的標(biāo)題為《合理房價(jià)是一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力所在》文章罕見提到，住房問題關(guān)系民生福祉。在一些人口凈流入、房價(jià)偏高的大城市，新市民、青年人買不起房、租不好房的問題比較突出，城市政府要千方百計(jì)把這部分人的住房問題解決好。對(duì)于未來房價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)，國家的態(tài)度再確定不過：采取一切辦法把房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。聯(lián)系到當(dāng)前的處境來看，“穩(wěn)定”二字才是房價(jià)的最好歸宿。之所以說這一次高層態(tài)度發(fā)生了大“反轉(zhuǎn)”，是因?yàn)榇饲皩?duì)于房價(jià)調(diào)控，高層的態(tài)度是“遏制房價(jià)過快上漲”，這一次是要求“穩(wěn)定”。不僅如此，有些城市還給出了房價(jià)下跌的底線——岳陽明確房價(jià)可以下跌15%，不超過這個(gè)幅度，都是被允許的。

3、叫停土拍，穩(wěn)地價(jià)、降地價(jià)意圖明顯。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)”，這9個(gè)字相信很多人聽得耳朵都起繭子了。但是幾天前，國家對(duì)于土地市場(chǎng)的大“反轉(zhuǎn)”出現(xiàn)了——繼續(xù)北京、深圳、天津等地之后，國內(nèi)樓市熱點(diǎn)城市之一的青島也在8月11日叫停了第二批集中入市宅地的拍賣。各地土拍紛紛叫停，大概率是因?yàn)閮蓚€(gè)因素：其一、受樓市調(diào)控的影響，監(jiān)管日趨嚴(yán)厲，房企籌集資金的渠道變窄、融資受限，直接導(dǎo)致報(bào)名企業(yè)的數(shù)量較少；其二、和土拍規(guī)則調(diào)整有關(guān)。記者從自然資源部了解到，土拍規(guī)則或?qū)⒂瓉韮蓚€(gè)方面的調(diào)整：1、限定土地溢價(jià)的上限為15%，且各地不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)；2、當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。

專家解讀認(rèn)為，各地緊急叫停土拍，降地價(jià)的意圖非常明顯，若土地溢價(jià)率得到控制，房企的拿地成本大大降低，這將大大提高房企的拿地?zé)崆?。更重要的是，昔日?ldquo;地王”、“高價(jià)地”情況將一去不復(fù)返。官方出面穩(wěn)定地價(jià)或者說降地價(jià)，基本奠定了后期的房價(jià)走勢(shì)：要么穩(wěn)，要么降。

二、所有城市嚴(yán)控三大行為：嚴(yán)控拆除、嚴(yán)控搬遷、嚴(yán)控增建

8月10日，住建部發(fā)布了一份關(guān)于城市更新中嚴(yán)控大拆大建的征求意見稿通知。其核心目的是嚴(yán)控所有城市的3大行為：嚴(yán)控拆除、嚴(yán)控搬遷、嚴(yán)控增建。出臺(tái)這項(xiàng)新規(guī)的原因，住建部在文件中也說明了：近期，各地在積極推動(dòng)城市更新行動(dòng)中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

“所有城市嚴(yán)控三大行為”會(huì)帶來什么影響？可以確定的是，未來各大城市大肆擴(kuò)張的步伐，被摁下了“暫停鍵”。尤其是深入貫徹“大拆遷拉動(dòng)大發(fā)展”模式的城市，未來拆遷的規(guī)模將迎來大幅收縮，這不僅會(huì)影響城市發(fā)展規(guī)劃，還將影響地方的財(cái)政收益，當(dāng)然最直接的影響是房價(jià)——缺乏拆遷拉動(dòng)，很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來降溫。事實(shí)上，這也是國家在此關(guān)鍵時(shí)刻出臺(tái)此新規(guī)的根本目的。當(dāng)然，從文件可以看出，國家出臺(tái)“嚴(yán)控大拆大建”的新規(guī)，還有另外一層用意：防止住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

5天內(nèi)，高層態(tài)度3大“反轉(zhuǎn)”，所有城市嚴(yán)控三大行為，釋放了什么信號(hào)？是否意味著接下來房價(jià)要跌？

在我們看來，有三個(gè)信號(hào)是比較明確的：第一、不管是高層態(tài)度大反轉(zhuǎn)，還是住建部關(guān)鍵時(shí)刻出臺(tái)新規(guī)嚴(yán)控大拆大建，本質(zhì)上都是在貫徹落實(shí)“房住不炒”的精神。尤其是后者，體現(xiàn)了當(dāng)前階段國家層面調(diào)控樓市的堅(jiān)實(shí)定力。這不僅給各大城市一個(gè)“下馬威”，更給全國購房者樹立了信心；

第二、穩(wěn)房價(jià)還是當(dāng)前時(shí)期樓市調(diào)控的主基調(diào)。從打擊投機(jī)炒房，到金融和信貸政策，再到問責(zé)機(jī)制建立，土地出讓規(guī)則的變化，調(diào)控不斷提高針對(duì)性，不斷細(xì)化，預(yù)計(jì)將對(duì)平抑個(gè)別城市樓市過熱態(tài)勢(shì)起到作用，下半年樓市仍將以穩(wěn)為主。穩(wěn)是雙向的，大漲大跌都不叫穩(wěn)；

第三、可以預(yù)見，下半年仍然會(huì)有城市“以身試法”，當(dāng)然我們也一定能看到“問責(zé)”機(jī)制將發(fā)揮重要功效。換言之，“約談”可能成為下半年樓市調(diào)控的重要手段。有人可能會(huì)說，約談只是流于形式，其實(shí)不然，從住建部這一次的立場(chǎng)可以判斷，下半年如果膽敢有城市做出出格表現(xiàn)，下半年可能會(huì)“吃不了兜著走”，讓我們拭目以待吧。

最后至于下半年房價(jià)是否要跌，我們的看法是因開發(fā)商而異，因城而異。開發(fā)商層面：下半年降價(jià)賣房的可能性還是比較大的，尤其是償債壓力比較大、“踩紅線”的開發(fā)商，為了拉動(dòng)回款積蓄資金，可能不得不降價(jià)銷售。事實(shí)上，今年上半年以保利、恒大、萬科、融創(chuàng)等為首的企業(yè)已經(jīng)拉開了“降價(jià)促銷”的帷幕。尤其是保利，5月平均售價(jià)較1月下降了5000元/平；

城市層面：我們不止一次提醒過大家，隨著樓市調(diào)控步入常態(tài)化，隨著城市群和都市圈效應(yīng)加劇，未來各大城市之間的房價(jià)走勢(shì)分化會(huì)非常明顯：九個(gè)中心城市和城市群的房價(jià)恐怕還有上漲的空間。一方面人口在加速向這些區(qū)域匯聚，另一方面這些城市的產(chǎn)業(yè)資源、配套資源、就業(yè)機(jī)會(huì)也更具優(yōu)勢(shì)，這些都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托，而經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛又是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)保障；

非中心城市區(qū)域，特別是那些人口流出比較嚴(yán)重、遠(yuǎn)離中心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的城市，房價(jià)或難以為繼，不僅可能會(huì)下跌，而且下跌的幅度會(huì)更大。我們梳理中國房價(jià)市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國房價(jià)低于5000元/平的城市有50個(gè)，其中有一些堪稱“白菜價(jià)”。最糟糕的是，當(dāng)考察完這50個(gè)城市中的幾個(gè)典型之后，我們不得不承認(rèn)，這些城市中90%的城市未來房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。