放眼五象，最早開發(fā)的蟠龍片區(qū)配套逐漸成熟，成為眾多購房者安家置業(yè)的熱土，房價在五象新區(qū)是妥妥的領(lǐng)先梯隊。

 

隨著蟠龍的土地開發(fā)接近尾聲，近兩年來推出的新盤屈指可數(shù)，房源賣一套少一套，成為稀缺品。

 

今年8月中旬，一號稱“2021十大濱江豪宅”的樓盤即將面世。

 

 

還未開盤，毛坯價格就打出了驚人的2萬+/㎡。

 

這么硬核，底氣何在？

 

預(yù)約價2萬+/㎡，之后還會更高

 

不賣關(guān)子，這個樓盤是敏捷華宇·錦繡江辰。

 

去年11月13日，樓盤所屬地塊GC2020-108開拍，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。

 

▲2020年11月GC2020-108地塊實景（攝影：趙翔）

 

項目位于五象大道670號，處于那黃大道與五象大道交界角、地鐵4號線體育中心東站出口處。

 

距邕江及濱江公園不足500米、體育中心對面......每一個價值點都預(yù)示著該地塊將來的走俏程度。

 

現(xiàn)場參與競拍的房企共12家，其中不乏保利、萬科、聯(lián)發(fā)、大唐等大咖級別的開發(fā)商。

 

最終，由南寧未見過的“生面孔”——敏捷集團，以總價約8.6億的最高土地限價、1400萬元/畝的單價、5250元/㎡的樓面價，拿下了這含金量頗高的地塊。

 

▲錦繡江辰項目實景（攝影：趙翔）

 

GC2020-108地塊占地61畝，建設(shè)要求需配置不少于66000㎡的安置住宅、1所幼兒園、1處不少于400㎡的文化活動站。

 

且開發(fā)商須將1000㎡的商業(yè)建筑面積以及不少于10個機動車停車位無償移交給良慶區(qū)政府安排使用。

 

對比同期蟠龍板塊其他在售樓盤，市場紛紛預(yù)測該樓盤面世售價不低，并期待“敏捷&華宇”落子南寧的首秀。

 

今年4月22日，敏捷和華宇正式官宣樓盤案名“錦繡江辰” 。

 

8月中旬，敏捷華宇·錦繡江辰首期即將面世。

 

據(jù)頭條君了解，它的預(yù)約均價已打出了2萬+/㎡，未來會更高。

 

而且還是毛坯房。

 

“濱江豪宅”品相如何？

 

毛坯房均價2萬+/㎡的價格已經(jīng)讓人倒吸一口涼氣，那么到底什么原因還會導(dǎo)致房價走高？

 

錦繡江辰項目整體背靠濱江公園，面朝廣西體育中心。

 

向北步行5分鐘，就能到達(dá)依邕江而建的濱江公園，整個項目置于城市繁華與宜人景觀的交界點。

 

▲項目所處十字路口（拍攝：趙翔）

 

學(xué)校方面，項目內(nèi)規(guī)劃有1所12班幼兒園，中小學(xué)學(xué)區(qū)均劃入距離項目不足1公里的體強路小學(xué)、體強路中學(xué)，兩所學(xué)校已在2019年投入使用。

 

廣西國際壯醫(yī)醫(yī)院、良慶區(qū)良慶鎮(zhèn)衛(wèi)生院均在3公里以內(nèi)。

 

地鐵4號線就在項目大門口，2站便抵達(dá)五象CBD總部基地。

 

盡管總部基地商業(yè)氛圍還未成熟，但其規(guī)劃的多個大型商業(yè)體開業(yè)在即，頗有盼頭。

 

總的來說，也是“鐵學(xué)商”配齊了。

 

 

項目總規(guī)劃11棟樓，其中6-10號樓為可銷售住宅，4號樓為幼兒園，1-3及5、11號樓則是安置房。

 

據(jù)置業(yè)顧問介紹，安置房住戶為原地塊瓦窯村居民，樓棟均分布于項目右側(cè)，可見項目住宅并不純粹。

 

▲樓棟分布圖（圖源：錦繡江辰官微）

 

首期將推出的6號樓，處于兩條道路的交匯處，是整個項目中最靠近體育中心的位置。

 

且項目西南側(cè)三角地塊未來規(guī)劃為政府綠地，視野無遮擋。

 

靠近城市主干道的優(yōu)缺點明顯。

 

交通便利，夜晚可觀馬路對面體育中心等遠(yuǎn)處的燈火闌珊；但沿街沿主干道、有底商易產(chǎn)生噪音，揚塵也不可避免。

 

6號樓分為1、2單元，規(guī)劃兩梯三戶；共31層，1、2層為底商。換句話說，實際是29層住宅。

 

▲6號樓沙盤

 

據(jù)頭條君現(xiàn)場了解，6號樓所在的位置觀賞不到北側(cè)邕江的自然景觀，未來推出的其他樓棟會更靠近邕江，包含可瞰江房源，因此價格會隨之攀高，區(qū)間將會在約2.4萬-3.2萬/㎡。

 

不過，錦繡江辰項目值這個價嗎？

 

“濱江豪宅”并非名副其實

 

 

從樓面價來看，項目地塊5250元/㎡相比五象湖板塊高達(dá)1.4萬+的“地王”們，并不算高。

 

但有分析稱，加上頗多的建設(shè)條件，實際樓面成交價達(dá)1.24萬/㎡，要想賺錢，至少要賣到1.8萬+/㎡。

 

而關(guān)于錦繡江辰“2021十大濱江豪宅”稱號，是今年7月由中房指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院在北京主辦的“中房指數(shù)2021房地產(chǎn)市場趨勢報告會”上頒布。

 

對于該稱號，多數(shù)網(wǎng)友并不買賬，房子沒建成，甚至園林沒搞好，就獲得這樣的“殊榮”，不禁難讓人信服。

 

且稱頒發(fā)稱號的是民間機構(gòu)而非權(quán)威機構(gòu)，含金量不高。

 

▲項目外立面廣告

 

 

此外，值得一提的是錦繡江辰并非一線江景房，與邕江及濱江公園有一樓盤“光明瀾灣·九里”之隔。

  

▲錦繡江辰項目航拍實景（拍攝：趙翔）

 

雖據(jù)置業(yè)顧問介紹，光明瀾灣住宅樓棟總體19層，而錦繡江辰為小高層31層，住在高層的住戶依舊能享受目及江景。

 

項目總體住宅樓10棟，其中有5棟都為安置房，占了一半，而且還是統(tǒng)一管理。

 

整體看來，項目“濱江”、“豪宅”的賣點被打了個大折扣。

 

敏捷&華宇首進南寧

 

敏捷集團成立于1993年，來自廣州番禺區(qū)，從1998年開始進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，秉承“用心，生活就很美”品牌主張。

 

除孵化地廣州，先后在江蘇、浙江、湖南等10個省份、30城開發(fā)房地產(chǎn)項目。

 

據(jù)悉，敏捷并不是第一次參與南寧土拍，近幾年一直蟄伏在南寧土地市場，但是均未出手。

 

本次首進南寧，但并非首進廣西。

 

▲敏捷瓏玥灣效果圖（圖源：敏捷集團）

 

在廣西欽州市，敏捷集團開發(fā)了樓盤敏捷·瓏玥灣，同樣是江景盤，為低密度住宅小區(qū)，于2019年1月29日開盤。

 

該樓盤在欽州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2021年欽州市4月（市本級）銷售數(shù)據(jù)》中，位列“欽州市房地產(chǎn)銷售面積十強”及“欽州市房地產(chǎn)銷售金額十強”第六。

 

而華宇集團則是首次進駐廣西。

 

華宇集團孵化于吉林，1983年成立，又在1995年成立華宇地產(chǎn)，深耕重慶，全國累計開發(fā)樓盤241個，遍布成都、杭州、南京等30個城市。

 

敏捷集團在拿下樓盤地塊一個月后，決定引入合作方華宇集團。

 

通常情況下，外地房企進入異地，會更傾向選擇對當(dāng)?shù)亓巳缰刚频谋就练科蟆?/span>

 

而兩家外地房企抱團進入異地市場，十分罕見。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，或許如此合作的另一面，是為了資金的高周轉(zhuǎn)。

 

戶型中規(guī)中矩，觀景陽臺亮眼

 

項目首期將會推出建面約113㎡、130㎡、141㎡三個戶型，其中113㎡為項目最小戶型，是唯一的三房戶型，另外兩個戶型均為四房。

 

據(jù)了解，項目未來推出其他樓棟的戶型也均為這三種。

 

首先來看看三種戶型中最大的141㎡。

 

▲約141㎡戶型

 

該戶型擁有長1.7米、寬7.3米和長2.1米、寬6.1米的南北兩側(cè)雙陽臺，做到了南北通透。

 

除雙陽臺外，兩個臥室均設(shè)計了寬3.2米的飄窗，其余兩房陽臺都與客廳雙陽臺聯(lián)通。

 

頭條君在參觀實體樣板間時，僅見到了這141㎡的戶型。

 

 

約141㎡戶型樣板間（圖源：錦繡江辰）

 

樣板間將入戶處的房間與客廳打通，將日常生活的動區(qū)與靜區(qū)分割開來。

 

客廳由此進深達(dá)到了7.3米，整個陽臺的采光全部落入客廳當(dāng)中，顯得十分開闊，頗有“大戶人家”那味兒。

 

除此外，主臥寬3.8米，長4.9米，可打造大容量衣柜，活動空間充裕。 

 

缺憾的是，戶型整體形狀不方正。

 

雙側(cè)陽臺并非完全對齊，而是錯開排布，且北面陽臺比南面陽臺更寬大。

 

兩個客房僅做到了約9㎡的大小，稍顯擁擠，用作起居舒適度不高，與開闊的客廳相比一下子遜色不少。

 

廚房空間同樣略顯擁擠，寬3.1米，長1.9米，樣板間還未放上冰箱就已覺得空間狹小。

 

▲約113㎡戶型

 

約113㎡戶型是最方正的一款。

 

南側(cè)陽臺長1.8米、寬5.7米，與一間客房聯(lián)通。客廳寬3.8米，長4.6米。

 

 

主臥空間比141㎡戶型更開闊：寬3.4米，長5.5米，有一個長約2米的南面飄窗。

 

但廚房也出現(xiàn)空間擁擠的情況，僅長2米、寬2.5米，裝上櫥柜后，基本沒有放冰箱的位置，僅余單人轉(zhuǎn)身空間，日常使用較為不便。

 

▲約130㎡戶型

 

約130㎡戶型與約113㎡戶型的格局基本相同，不同之處僅在于多了一個房間。

 

客廳、臥室、廚房等則相比約113㎡戶型的多出0.5米-1.5米的長/寬度。

 

三種戶型共通之處在于：

 

①陽臺十分寬敞，每種戶型均設(shè)計有1-2個飄窗。

 

②所有戶型都朝南，采光充足，通風(fēng)好。

 

③客房、廚房空間局促。

 

可見開發(fā)商想把項目視野開闊、可觀景的屬性發(fā)揮到極致。

 

據(jù)置業(yè)顧問介紹，三種戶型房源基本已被預(yù)約完，每種戶型僅剩2-3套。

 

▌寫在最后

 

總體來看，雖然6號樓觀賞不到邕江，但優(yōu)越在位于項目最靠近體育中心處、兩條道路交匯角，視野無遮擋。

 

憑借戶型設(shè)計的陽臺及飄窗能觀賞到夜晚城市繁華的燈火闌珊。

 

頭條君在參觀實體樣板間時，僅在3樓陽臺向外看去就能感受到視野十分開闊，這一點是許多樓盤做不到的。

 

購房者若想以最低價上車，可以選擇約113㎡戶型。

 

以單價約2萬/㎡、還款30年計算，首套房需約44萬的首付、1.05萬的月供；二套房需約88萬的首付、0.7萬的月供。

 

但需要注意的是，單價約2萬/㎡是交認(rèn)籌金3萬元后享受到的首開95折折后價格。

 

非認(rèn)籌購房者，價格會在此基礎(chǔ)上略高一些。

 

另外，項目屬高端改善型樓盤，整體看來上車門檻較高，剛需止步。

 

作者|徐逸君

審核|吳曉苑

編輯|謝金伶

 

 

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轉(zhuǎn)載自：南寧樓市頭條