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近一個月來，隨著七普數(shù)據(jù)的相繼披露，有關(guān)于中國人口的最大“懸案”終于塵埃落定，全國各省市的真實人口家底也浮出水面。

 

全國人口14.11億人，比2010年增加0.72億人，但增長持續(xù)放緩；65歲以上人口占比13.5%，老齡化率再創(chuàng)新高；東部地區(qū)人口占比39.93%，“孔雀東南飛”趨勢明顯。

 

廣東、山東、河南、江蘇、四川成為全國TOP5人口大省，成都、北京常住人口破2000萬，和重慶、上海并列全國2000萬+規(guī)模城市。

 

東北人口依然持續(xù)下滑，十年少了1100萬，全國人口結(jié)構(gòu)分布分化持續(xù)加劇。

 

過去十年，南寧人口有哪些變化，強首府政策全面推行之后，人口首位度變現(xiàn)力如何？人口持續(xù)增長的背后，對樓市、房價又有哪些影響，今天頭條君和大家一起解碼。

 

874萬！西鄉(xiāng)塘最多，青秀女多男少

 

6月2日，南寧市統(tǒng)計局公布了《南寧市第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》。

 

統(tǒng)計顯示：截止2020年11月1日零時，南寧市常住人口為874.1584萬人，和2010年六普的666.161萬人相比，十年增加207.9974萬人，增長31.22%，年平均增長率為2.75%。

 

人口增量排名為全國主要城市的第14位。

 

▲南寧人口增量全國排名（圖源：國民經(jīng)略）

 

其中，西鄉(xiāng)塘“南寧的人口最大區(qū)”的地位保持不變，人口164萬，占比19%，十年增長48.77萬，增加人數(shù)最多。

 

青秀112萬，十年增長41.46萬，南寧人口第二大區(qū)，是全市唯一性別分布女多男少的城區(qū)。

 

江南98.98萬，十年增加42.18萬，增長率為74.26%，漲幅最快。

 

興寧61.5萬，十年增長21.67萬，表現(xiàn)力普普通通。

 

良慶突破50萬人口，排名全市第五，十年增長23.99萬。

 

 

▲南寧各城區(qū)人口數(shù)量（圖源：南寧統(tǒng)計局）

 

講真，無論是人口基數(shù)、增長率，良慶都不足以和西鄉(xiāng)塘、青秀、江南相比，但作為新區(qū)建設(shè)，人口有如此爆發(fā)力，也是可圈可點的。隨著樓盤的持續(xù)交付入住，未來五年良慶人口應(yīng)該還有個突破口。

 

剩下武鳴、邕寧這兩個“邊緣”城區(qū)，這些年發(fā)展后勁遲緩，人口比重也比十年前少了0.35%、0.1%。武鳴雖有熱度，但距離核心城區(qū)較遠，人口吸引力度不夠。

 

年齡構(gòu)成方面，南寧同樣不可避免地進入人口老齡化，60歲以上人口比例16.69%。

 

 

▲南寧各城區(qū)人口年齡構(gòu)成（圖源：南寧統(tǒng)計局）

 

起底南寧的人口結(jié)構(gòu)，不難看出以下幾個細節(jié)。↓↓

 

①人口集聚效應(yīng)更加突出。經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)越占優(yōu)勢的城區(qū)，人口越多，如青秀、西鄉(xiāng)塘、江南。

 

②經(jīng)濟越發(fā)達，男女比例失衡更容易被打破。呈現(xiàn)出女多男少的局面，深圳、上海如此，青秀區(qū)當(dāng)然也不例外。

 

▲南寧各城區(qū)男女人口對比（圖源：南寧統(tǒng)計局）

 

③南寧受高等教育人口僅為164萬，占比18.7%。和其他省會城市相比顯然不高，可見南寧的人才儲備、吸納度還不夠。

 

青秀區(qū)受高等教育人口比重最高，達到46萬。側(cè)面說明經(jīng)濟越好的地方，人口綜合素質(zhì)相對高一些。

 

最后，五象絕對不可能是空城。

 

南寧也不是人口凈流出城市，凈流入200萬了解下，“啪啪”打臉。

 

人口首位度全國第14，不低

 

十年之間，南寧的人口占廣西全區(qū)比重從14.48%上升到17.44%，全市常住人口幾乎是柳州和桂林的總和。

 

人口首位度和全國其他31個省會城市相比，排名還不賴。

 

據(jù)搜狐城市平臺統(tǒng)計，南寧城市人口首位度也是全國排名第14位，處于中上游水平。

 

 

▲南寧人口首位度排名（圖源：搜狐城市）

 

實際上從2010年開始，南寧的常住人口就已經(jīng)晉升廣西第一，十年的經(jīng)濟發(fā)展過程，南寧的人口虹吸能力更加強健，這和寬松的人口落戶政策、大力引進產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

 

人口越多，GDP創(chuàng)造能力就越高嗎？對于南寧來說，答案可能有些偏差。

 

2020年，南寧的GDP為4726.34萬，廣西全區(qū)的GDP為22156.7億元，占比僅21.3%，經(jīng)濟首位度明顯不夠。

 

一般來說，人口首位度與經(jīng)濟首位度呈正相關(guān)，省會城市人口聚集度高，經(jīng)濟首位度也相對高。

 

然而，南寧的經(jīng)濟首位度和人口首位度相差卻不大，前者比后者高不出5個點，無法實現(xiàn)用更少的人口創(chuàng)造更高的GDP，首府經(jīng)濟帶動作用根本沒有得到充分發(fā)揮。

 

 

 

▲南寧人口和經(jīng)濟首位度排名（圖源：搜狐城市）

 

很顯然，南寧目前的人口紅利還不算太給力，無法創(chuàng)造更高的經(jīng)濟產(chǎn)能，而經(jīng)濟面無法吸引更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和人才進來，這仿佛是個惡性循環(huán)。

 

未來5-10年，如何突破經(jīng)濟瓶頸，對于南寧而言至關(guān)重要。

 

對比同是省會城市的長春，人口增量僅29.7萬，卻可以實現(xiàn)53.9%的經(jīng)濟首位度。

 

想要打造明星城市，實現(xiàn)更高的經(jīng)濟輻射能力和影響力，南寧還有很長一段路要走。

 

人口紅利如何影響樓市、房價？

 

人口總量增加，對于房地產(chǎn)來說絕對是利好，大規(guī)模的人口涌入，首先就意味著更多的住房需求。

 

南寧的城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)是喜人的。

 

此次七普數(shù)據(jù)公布了南寧的城鎮(zhèn)化率為68.9%，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)很接近國際標準的70%。

 

“十四五”期間南寧立了一個Flag，計劃城鎮(zhèn)化目標達到73%，這說明什么？未來南寧的房地產(chǎn)開發(fā)還有巨大的紅利空間。

 

人口與城市的關(guān)系已經(jīng)說明了一切，房價越高的地方，越能聚集人口，根本擋不住。

 

深圳、上海、北京、廣州、杭州、蘇州等人口高度集中的城市就說明一切，人口只會流向經(jīng)濟更加發(fā)達的區(qū)域。

 

全國人口向東南部沿海城市靠攏，南寧“向東向南”發(fā)展之下，人口同樣會流向這些區(qū)域。

 

對于目前南寧樓市而言，巨大的庫存量、2萬+/㎡房價也是集中在青秀區(qū)和良慶區(qū)，西鄉(xiāng)塘人口基數(shù)大，但新房供應(yīng)已經(jīng)跟不上，地荒、舊改又慢，難以應(yīng)付人口規(guī)模流入的住房需求。

 

參考2020年克而瑞的南寧商品住宅市場數(shù)據(jù)，過去一整年，整個南寧市的供應(yīng)量是1067萬㎡，其中良慶373萬㎡、青秀233萬㎡、江南208萬㎡，而西鄉(xiāng)塘僅127萬㎡。

 

 

▲2020年南寧商品住宅供需（圖源：克而瑞）

 

需求就更加不用說了，總成交量932萬㎡，良慶313萬㎡、青秀199萬㎡、江南171萬㎡，而西鄉(xiāng)塘僅117萬㎡。

 

即便是到了今年，這種供需關(guān)系也沒有發(fā)生太多變化。

 

不可否認，青秀區(qū)和良慶區(qū)的新房市場投資居多，但正是因為經(jīng)濟向好，城建配套跟上，各種央企灣企等產(chǎn)業(yè)引進，才讓這些城區(qū)更富有成長空間。

 

 

▲五象總部基地（拍攝：吳悠）

 

二十年前埌東剛開始發(fā)展的時候，也面臨人口窘境，但如今，已經(jīng)用實力證明城市人口的流入，是需要時間驗證的。

 

城鎮(zhèn)化率就說明了一切。

 

“三孩政策”放開，千萬人口有戲嗎？

 

伴隨著七普數(shù)據(jù)的披露，是“三孩”政策的全面放開。

 

此前頭條君也吐槽過，這個人口新政有點“滑稽”，拉新不行，就拼命鼓勵老用戶持續(xù)消費。

 

有了二胎還不行，還得三胎，才能應(yīng)對目前全國人口老齡化、人口增速放緩、人口結(jié)構(gòu)失調(diào)的窘境。

 

對于城市人口而言，能生三孩說明什么？至少家底不賴，起碼得中產(chǎn)水平，才能應(yīng)付高房價、高物價、高成本雞娃的生存壓力。

 

不然放在普通工薪階層，即便有父母幫帶孩子，女性還要承受生育帶來的額外成本，家庭的生活質(zhì)量也要大打折扣。

 

“三孩政策”放開之后，預(yù)計不少支持鼓勵生育的政策會打包跟上。

 

不過說實話，無論是住房補貼，還是教育補貼，生育補貼，人口困境放在全球都是難題。

 

新加坡拼命鼓勵生育，每一個家庭每一個孩子出生后直到成年，至少可以領(lǐng)到超過30萬RMB的政府補貼，但生育率依然慘淡。

 

▲新加坡人口生育逐年下降（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

加拿大、澳大利亞、日本也是政府直接補助鼓勵生育，但人口逐年下降，甚至負增長。

 

 

放在中國的特殊環(huán)境，巨大的人口基數(shù)，中國人“傳宗接代”的傳統(tǒng)情節(jié)，短期內(nèi)出現(xiàn)人口負增長是不太可能的，但人口增長放緩，需要提前做好預(yù)案。

 

以目前南寧874萬的常住人口總量，加上連續(xù)十年保持11‰-13‰的人口出生率，再加上強首府政策的全面施行，未來五年，很有可能突破千萬人口大關(guān)。

 

邁入全國特大城市的門檻，可能真的不是夢。

 

 

▲中國城市規(guī)模分檔（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

而“三孩”政策刺激下，對樓市的影響，第一個改變的必然是住房需求，三房明顯不夠用了，四房未來很有可能就是剛需、門檻。

 

畢竟換房成本那么高，直接一步到位才靠譜。

 

第二，戶型設(shè)計將再迎來一次變革。南寧從疫情過后已經(jīng)開始進入改善住房時代，未來這樣的多居室大戶型將會更多。

 

 

▲這樣的三孩戶型你愛嗎哈哈哈（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

第三，學(xué)區(qū)房更加值錢。別問頭條君為什么，自己想。

 

人口的背后，隱藏著巨大的財富密碼，對于城市能級如是，對于樓市亦是如此。

 

了解南寧人口的真相，才能說得上真的懂了這座城市。

 

作者|吳曉苑

編輯|劉玉嬋

 

 

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轉(zhuǎn)載自：南寧樓市頭條