時值五四青年節(jié)之際，頭條君再和大家聊一個老生常談的話題：學(xué)區(qū)。
教育的優(yōu)劣輸出結(jié)果與學(xué)區(qū)有直接掛鉤，在中國高速城市化的發(fā)展過程中，已經(jīng)被鎖上了。
頂級的學(xué)區(qū)有更好的升學(xué)率、A+率，其衍生出來的學(xué)區(qū)房也成為家長們競相追捧的對象，也是房產(chǎn)投資者穩(wěn)操勝券的優(yōu)質(zhì)股。
縱觀這些年南寧學(xué)區(qū)房房價一騎絕塵，從2萬+到5萬+，躍上南寧房價金字塔頂端，樓市橫盤之下依然表現(xiàn)出極高的變現(xiàn)價值，讓人不得不承認(rèn)一個事實：學(xué)區(qū)房不止宜居，升漲空間幾乎是開滿了戰(zhàn)斗值，永不掉血。
即便北京久不久傳來“多校劃片”的重磅調(diào)控，但朝陽家長們一散步，政策又幾日游，而這把火，想燒到南寧也是難。
南寧的學(xué)區(qū)是不均衡的，強(qiáng)悍如青秀，也不是所有板塊都有二中、十四中，五象校區(qū)核心教育資源都集中在五象湖、泛五象湖板塊，但實際上，有一個板塊被極大忽視。
頭條君翻閱近些年南寧初中學(xué)校的中考成績排名數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全A+和總分A+榜一的位置基本是被“三私”的老大西附常年坐著，目前還沒見掉下來過。
十四中是公立初中“永遠(yuǎn)的神”，剩下的順序大家每年輪著坐，37中也很強(qiáng)，和14中的差距幾乎可以忽略不計。
“三私”生源好成績耀眼是不爭的事實，但如果單看全A+人數(shù)，公立學(xué)校也不弱，尤其是邕寧民族中學(xué)，2013-2020年南寧市中考全A+人數(shù)就有四年在榜。
▲2013-2020年南寧市中考全A+分布（來源：南寧升學(xué)君）
只認(rèn)全A+人數(shù)有些片面，總分A+率可能更加客觀看到南寧初中學(xué)校的排名先后。
在2017-2020年的南寧初中各校中考排名中，私立學(xué)校的總分A+率都很高，公立學(xué)校幾乎難以望其項背。
不過要看清一個事實，不給掐尖、開始隨機(jī)搖號招生之后，私立學(xué)校的成績恐將出現(xiàn)退潮，公立學(xué)校的真正實力也會亮劍。
但往年的排名也僅供參考，更重要的看公立學(xué)校呈現(xiàn)的穩(wěn)定戰(zhàn)斗力。
2019年，十四中三個分校的總分A+人數(shù)公立學(xué)校最高，其次到三十七中，第三是二中初中部，第四是邕寧民族中學(xué)。
▲2019年南寧市初中各校中考成績參考（來源：南寧好家長）
2020年，總分A+率的先后排序是十四中瑯東校區(qū)、三十七中、十四中建政校區(qū)、14中五象校區(qū)、二中初中部、邕寧民族中學(xué)、二十六中、三中青秀校區(qū)......
▲2020年南寧市初中各校中考成績匯總（來源：南寧升學(xué)君）
像邕寧民族中學(xué)這樣的老牌名校，上二中、三中的錄取線比率就高達(dá)37%，示范性高中也達(dá)到65%，實力真的很穩(wěn)。
所以，回到我們今天要討論的焦點：龍崗學(xué)區(qū)的價值應(yīng)該被重新正視，尤其是邕寧民族中學(xué)周邊的核心居住區(qū)。
強(qiáng)公立+國際名校，僅龍崗獨有
量多質(zhì)優(yōu)、全年齡化，這八個字可以整體概括五象龍崗板塊學(xué)區(qū)的分布情況。
據(jù)不完全統(tǒng)計，龍崗僅16.8平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，累計已投入使用、在建、規(guī)劃的學(xué)校就達(dá)到16所。
非常密集，甚至幾個學(xué)校扎堆林立，隔一個路口就能看到。
▲2020年南寧龍崗學(xué)校位置圖（來源：扒房）
如核心居住區(qū)就有廣泛民間口碑基礎(chǔ)的實力名校邕寧高中+邕寧民族中學(xué)，幾乎是龍崗學(xué)區(qū)的金字招牌。
去年年底民中已經(jīng)完成整體性搬遷，完整校名是邕寧民族中學(xué)龍華西校區(qū)。
已投入使用的有五象實驗三小、江灣路小學(xué)、龍崗北小學(xué)等。
值得注意的是，在建的步云小學(xué)、步云中學(xué)，將在今年9月秋季投入使用，工程進(jìn)度非?？?。
▲步云小學(xué)、步云中學(xué)地址（來源：樓盤網(wǎng)）
▲在建中的步云中學(xué)（時間：2020年6月）
不過去年這兩所學(xué)校還沒建好就傳出招生搶生源的消息，今年應(yīng)該不會再鴿。
另外還有規(guī)劃的龍華小學(xué)、龍華中學(xué)，目前地塊位置已經(jīng)騰出，但開工還需要時日。
靠近靈龜山江濱部分的有規(guī)劃在建的城關(guān)二小、龍崗商務(wù)區(qū)中學(xué)（即邕寧民族中學(xué)龍華東校區(qū)）。
利福路以東、新邕路以南的區(qū)域有已投入使用的和合小學(xué)、馬嶺路小學(xué)、龍崗小學(xué)、蒲廟鎮(zhèn)第二初級中學(xué)、蒲廟鎮(zhèn)中心學(xué)校（小學(xué)）。
國際貴族學(xué)校南寧哈羅禮德學(xué)校的幼兒園——哈羅小獅幼兒發(fā)展去年已經(jīng)開園，小學(xué)和初中部也預(yù)計在今年9月開學(xué)。
▲南寧哈羅禮德學(xué)校幼兒園（來源：網(wǎng)絡(luò)）
實際上還不止這些，去年4月五象火車站高鐵配套組團(tuán)規(guī)劃出爐，紅線范圍內(nèi)又規(guī)劃了1所42班小學(xué)，1所15班幼兒園，1所9班幼兒園，可以說有增無減。
對比五象新區(qū)其他板塊，除了五象湖，龍崗的教育兌現(xiàn)體現(xiàn)在：速度夠快、資源集中，較高的教學(xué)水平，當(dāng)然還有國際化。
如果對標(biāo)金湖的濱湖路小學(xué)+十四中，五象湖的五象四小+十四中，雙天桃等這樣“王炸”的學(xué)區(qū)組合，龍崗一樣有拿的出手的，比如實驗三小+邕寧民族中學(xué)。
頭條君也發(fā)現(xiàn)了一個有趣的問題，實驗三小+邕寧民族中學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房（2020年學(xué)區(qū)地段劃分）房價保持在1萬-1.6萬元/㎡之間，比如花畔里1萬出頭的均價、中國鐵建江灣山語城掛牌均價1.6萬/㎡左右，和十四中整體學(xué)區(qū)房價動輒2萬+的差距很大。
▲南寧部分學(xué)區(qū)房價格差（來源：58）
龍崗學(xué)區(qū)被嚴(yán)重低估了嗎，頭條君認(rèn)為是。
不過講真，龍崗紅利真正來臨之后，學(xué)區(qū)周邊的核心居住區(qū)房源可能還會迎來一波上漲空間。
學(xué)區(qū)實力不同，其對應(yīng)的學(xué)區(qū)房房價當(dāng)然有壁。
頭條君做了個南寧學(xué)區(qū)房房價梯隊圖表，大家可以更直觀的看到其中的一些微妙差異。
①十四中周邊學(xué)區(qū)房房價在2萬-5萬+/㎡浮動，瑯東校區(qū)得益于“王炸學(xué)區(qū)”，漲的更快，金旺角小戶型價格攀升最高，但新房0供應(yīng)。
建政路校區(qū)也是新房0供應(yīng)，周邊也是房齡較為久遠(yuǎn)的單位房。
五象校區(qū)的五象湖板塊還有撿漏，龍光天瀛、建發(fā)·央璽目前參考價1.7萬+/㎡，建發(fā)·五象印月的參考價在2.3萬-3.8萬/㎡之間。
②三十七中的兩個校區(qū)周邊也是新房0供應(yīng)，二手房如白蒼嶺小區(qū)這類房齡超過20年的掛牌價最高超過1.7萬元/㎡，最低報價也是近萬。
③二中初中部學(xué)區(qū)對應(yīng)的老破小都拍到2.3萬/㎡，地段范圍內(nèi)的中山府一期掛牌價1.8萬+/㎡，二期開盤在即，估計也不低。
④四十七中最近熱度最高的學(xué)區(qū)房無外乎龍光君御華府|翰林，雙鳳翔的加持，首開推出均價2.1萬/㎡起，周邊二手房房價，鳳嶺北的區(qū)位都不用質(zhì)疑，比如信地伴云居1.8萬/㎡左右。
⑤二十六中+星湖路小學(xué)的組合也不錯，周邊二手房房價諸如大板二區(qū)老破舊房源掛牌價也在1.7萬/㎡左右。
⑥三中青秀校區(qū)地段內(nèi)的東盟商務(wù)區(qū)房價更不低，如二手房盛天華府2萬+/㎡，新房方面唐樾青山1.4萬/㎡起，彰泰紅1.5萬-1.9萬+元/㎡，都不低。
反差的是，實力更強(qiáng)的邕寧民族中學(xué)，周邊的學(xué)區(qū)房房價卻很溫和。
盡管邕寧民族中學(xué)這兩年才開始爆發(fā)，但這匹黑馬的潛力，顯然要比三中青秀校區(qū)強(qiáng)太多。
當(dāng)然，學(xué)區(qū)房房價的巨大價差，背后也是板塊之間的實力角逐。
嚴(yán)峻的龍崗，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
四五年前的龍崗有多火？有人做過一個比喻：今日流量小生五象南，和它很像。
整體向東之下，龍崗跟上了南寧城市發(fā)展紅利，實現(xiàn)了從“村”到“副中心”的華麗蛻變，也從邕寧縣的懷抱轉(zhuǎn)投五象新區(qū)，開發(fā)速度猶如坐上火箭。
得益于規(guī)劃的先行，龍崗的開發(fā)程度甚至優(yōu)于五象湖東，萬達(dá)茂開業(yè)之后，一下子把龍崗的商業(yè)和人氣氛圍都帶動起來。
然后是教育火速鋪排，為龍崗商務(wù)區(qū)的居住定位提前加好外掛；緊接著邕江-龍崗段濱江公園建成投入使用，靈龜山成為網(wǎng)紅打卡地，龍崗的宜居定位再次加分。
隨著第一批樓盤交付入住，龍崗的居住氛圍越來越濃厚，并不弱于核心區(qū)的蟠龍。
不過板塊短板也很快暴露出來，缺乏商業(yè)加持，一個萬達(dá)茂喂不飽整個龍崗，輻射能力有限。
威寧在龍崗布局的四座鄰家廣場，目前只有利福鄰家廣場在去年6月剛竣工，計劃今年開業(yè)，其他僅在籌備階段。
交通的桎梏也有，4號線地鐵只通車西段，東段部分（清平坡-龍崗）還待定。
但機(jī)會也是有的，比如五象火車站選址已經(jīng)落地，計劃今年9月啟動開工建設(shè)，只要前者建成之后，4號線地鐵西段的工程也能安排，畢竟剩下幾個地鐵站的站點都已經(jīng)建好。
遠(yuǎn)期規(guī)劃的7號線、S0、S3環(huán)線雖然只是可行性研究階段，但政策給龍崗的“加餐”還是很多。
再者，寶能城市廣場商業(yè)MALL已經(jīng)封頂，開業(yè)后也可補(bǔ)足龍崗后期商業(yè)的空白。
整個板塊僅3.0的建筑密度，學(xué)區(qū)+宜居+CBD，龍崗能打贏的牌還是很多。
實際上，這兩年龍崗一直在南寧樓市踴躍發(fā)聲。
僅僅2020年，板塊內(nèi)有關(guān)規(guī)劃、土拍的更新就達(dá)到10條之多，其中至少一半上頭條。
如五象火車站獲批，開工時間確定；新坡湖規(guī)劃調(diào)整及變動；南寧市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2020-2035年)報送審批前公示公告出爐，地鐵4號線、7號線、S0環(huán)線、S3快線經(jīng)過龍崗......
龍崗地價破8，12月9日龍崗一天賣出四幅濱江地塊，累計吸金35億。
所以，龍崗的存在度真的不低，只是在等最后爆發(fā)的那一刻。
南寧賦予龍崗的城市資源依然有傾斜，無論是“實驗三小+邕寧民族中學(xué)”強(qiáng)學(xué)區(qū)布局，還是廣西煤礦地質(zhì)局產(chǎn)業(yè)注入，抑或是國際貴族學(xué)校強(qiáng)勢選址，龍崗的居住價值真的不容小覷。
生活配套跟得上，自住需求更高，升值潛力空間也不言而喻。
但講真，龍崗被低估也好，龍崗學(xué)區(qū)被低估也罷，只是一個周期性的事件，時間會說明一切。
?關(guān)注《南寧樓市頭條》視頻號，
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