南寧首套房貸利率普遍6%+ 還貸壓力增大二手房放款存不確定性

近日來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市二手房“停貸”的消息引發(fā)了全國(guó)連鎖效應(yīng)，有的城市部分銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)；有的城市則是新房被普遍要求全款，貸款利率也不斷攀升，差異化停貸是否對(duì)高溫城市樓市起到降溫作用？這一輪金融政策收緊，擠泡沫和去庫(kù)存兩極任務(wù)是否有很大改觀？樂(lè)居全國(guó)站點(diǎn)聯(lián)動(dòng)，實(shí)地摸排采訪，全方位呈現(xiàn)全國(guó)熱點(diǎn)城市樓市住房貸款變化實(shí)況，為買房人提供及時(shí)的貸款信息和樓市動(dòng)態(tài)。

房貸關(guān)乎著購(gòu)房者的買房大事，為此，樂(lè)居針對(duì)南寧18家主流銀行展開調(diào)查，新房首套房貸利率在5.98%-6.4%之間，二套房利率多為6.02%-6.5%之間。

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新房首套普遍在6%+ 還貸壓力增大

融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，南寧房貸利率悄然上漲，2月份，全國(guó)首套房貸款利率前十高城市名單中，南寧首套房貸利率重歸6%以上，成為全國(guó)利率最高地區(qū)。而6%+已成為南寧的常態(tài)，且已保持多月。

對(duì)于新房放款時(shí)間，較今年年初一至兩周就可以放款情況不同，3月以后，房貸收緊趨勢(shì)明顯，18家銀行放款不一：有的可以正常放款，有的兩周時(shí)間，有的則長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月左右。

樂(lè)居調(diào)查南寧的18家主流銀行發(fā)現(xiàn)，很多銀行會(huì)對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶房貸利率略低一些和放貸速度也會(huì)快一些。不過(guò)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)絕大部分銀行的房貸利率首套會(huì)突破6%+。

其中，首套以華夏銀行、光大銀行的房貸利率普遍偏高，最高達(dá)6.4%；而其他銀行利率相對(duì)維持在6%左右。而目前來(lái)看，首套利率最低為渤海銀行5.98%。據(jù)悉，該銀行剛進(jìn)入南寧市場(chǎng)，想通過(guò)低利率打開市場(chǎng)，且貸款資金較為充足。

據(jù)一位剛在南寧買房的“南漂“網(wǎng)友小峰向樂(lè)居講述了他的買房經(jīng)歷。此前小峰一直在新房和二手房中徘徊，但考慮到二手房貸款難度問(wèn)題，就選擇了新房。不過(guò)買新房也遇到了一點(diǎn)波折。

在貸款時(shí)，小峰首選建設(shè)銀行，看中的是建行的口碑和較低的房貸利率，但建行的審核要求較為嚴(yán)格，嚴(yán)查首付款來(lái)源和流水，小峰通過(guò)不斷補(bǔ)充材料，但最終還是因?yàn)閭€(gè)人原因達(dá)不到建行的放款標(biāo)準(zhǔn)被拒。在置業(yè)顧問(wèn)的建議下，小峰選擇剛進(jìn)入南寧的渤海銀行，對(duì)于資質(zhì)審核嚴(yán)苛程度較低，貸款額度較為充裕，貸款在2周左右就順利放款了。

高利率嚴(yán)查首付款來(lái)源南寧買房更難

利率高、額度緊已是南寧常態(tài)，但至少還是會(huì)放款，只是時(shí)間的長(zhǎng)短問(wèn)題。今年上半年南寧各大銀行對(duì)于首付貸款審核嚴(yán)苛，不僅要看征信、銀行流水，還要看首付資金來(lái)源。

據(jù)多家銀行透露，目前一手房的貸款額度偏緊，利率提高、嚴(yán)查首付款來(lái)源、審核購(gòu)房者資質(zhì)，主要是從源頭制止購(gòu)房者加大杠桿買房的手段。這樣一來(lái)，南寧買房難度系數(shù)大，進(jìn)而影響到了市場(chǎng)的成交量。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月南寧商品住宅成交352.06萬(wàn)㎡，是近6年來(lái)首次半年度成交不足400萬(wàn)方，僅略高于2015年同期，相當(dāng)于市場(chǎng)規(guī)模退回到了2015上半年的水平，同比下降18.91%，截至6月底南寧商品住宅的去化周期10.5個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士分析，就目前的這種狀態(tài)，南寧新房市場(chǎng)接下來(lái)只會(huì)更難，新盤加緊入市，剛需客戶資金緊張，“韭菜”已割不動(dòng)，而投資客由于各信貸政策的限制無(wú)法入場(chǎng)。

難的不只是新房，二手房市場(chǎng)更難

南寧新房市場(chǎng)尚且如此，二手房市場(chǎng)更加。據(jù)樂(lè)居獲悉，不少銀行已經(jīng)限貸甚至停貸，即使放貸，須等待放款的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3-5個(gè)月；還有銀行表示在貸款額度緊張的情況下會(huì)優(yōu)先向一手房?jī)A斜，額度尚有的情況下才會(huì)向二手房放貸。

而二手房放貸直接影響到了二手房的成交情況。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年南寧二手房掛牌量基本保持10萬(wàn)套，5月更是達(dá)到了11.8萬(wàn)套，進(jìn)入7月雖有所回落，但仍保持10.29萬(wàn)套。當(dāng)然，單看這組數(shù)據(jù)看不出什么問(wèn)題，但對(duì)比去年10月、11月、12月，掛牌量基本保持在8.6萬(wàn)套以下，但進(jìn)入1月已突破10萬(wàn)套，環(huán)比增了2.28萬(wàn)套。緊接著2月又創(chuàng)造新高，突破11萬(wàn)套，單月增加5268套?？梢钥吹剑衲暌詠?lái)南寧二手房的掛牌量激增。

與掛牌量激增相比，成交量卻盡顯疲態(tài)。據(jù)南寧住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年南寧二手房總成交量1.21萬(wàn)套，89萬(wàn)㎡，成交量遠(yuǎn)不及新增掛牌量。且進(jìn)入7月以來(lái)，南寧二手房成交量基本為個(gè)位數(shù)，最高不超過(guò)100套，僅為新房成交的零頭。

而二手房難以出售，奚女士深有體會(huì)。“想著把90㎡小三房賣了，湊資金去深圳買套房，今年2月份開始就把房源在中介門店掛出，此前偶爾還有中介電話帶客戶看房，但至今問(wèn)津的人非常少，連中介電話都沒(méi)有接到過(guò)了。”奚女士如是說(shuō)“自己的房子，周邊有地鐵2號(hào)線、樓盤是大開發(fā)商，周邊各項(xiàng)配套也不差，按理來(lái)說(shuō)應(yīng)該不愁賣，但中介說(shuō)現(xiàn)在二手房貸款難，很多買家不能全款。”

據(jù)樂(lè)居了解，目前中國(guó)銀行、交通銀行、郵政銀行、中信銀行、廣西農(nóng)村信用社都已經(jīng)停貸二手房貸款，二手房交易的空間將會(huì)被擠壓得越來(lái)越小。

“內(nèi)卷”的市場(chǎng)背景下購(gòu)房機(jī)會(huì)來(lái)了

縱觀2021年上半年，從全國(guó)到南寧，與樓市相關(guān)的政策都趨于收緊，尤其是在金融、信貸等方面。房企和購(gòu)房者，其實(shí)都不好過(guò)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前一二手房都在“內(nèi)卷”，都在搶客，對(duì)于購(gòu)房者而言是機(jī)會(huì)。新房市場(chǎng)上半年業(yè)績(jī)沒(méi)達(dá)成，房企勢(shì)必會(huì)加大下半年的營(yíng)銷力度，以價(jià)換量的方式或?qū)⑸涎荩瑢?duì)于自住型購(gòu)房者而言，建議看準(zhǔn)機(jī)會(huì)大膽入場(chǎng)。當(dāng)然，如果是投資客或利用高杠桿入場(chǎng)的須謹(jǐn)慎。

而二手房市場(chǎng)“撿漏”的機(jī)遇在增加。部分業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)急售，拋售價(jià)格或會(huì)相對(duì)給力，如自己各方面條件允許，建議入手。

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