專家解讀 | 用房地產(chǎn)視角看三孩配套政策

【易哥說】

伴隨著人口老齡化日益突出，三胎生育政策應運而生。

5月31日，中央政治局召開會議，宣布實施一對夫妻可以生育三個子女政策。

7月20日，中共中央國務院下發(fā)了《關于優(yōu)化生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展的決定》，對人口政策進行全方位梳理。

大家最關心的關于三胎政策相應配套措施終于來了，為此，我們整合了業(yè)內專家的觀點，一起解讀對房地產(chǎn)有何影響？影響有多大？

義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展對學區(qū)房的影響

《決定》提出，推進城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理，持續(xù)提升普惠性幼兒園覆蓋率，適當延長在園時長或提供托管服務。推進義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，未來學區(qū)房等一些比較特殊甚至畸形的房地產(chǎn)現(xiàn)象，將有可能得到有效的遏制，國家有可能將會出臺一系列的政策，將學區(qū)和房地產(chǎn)進行剝離，最終的結果是讓教育更加公平。像學區(qū)房這種有特殊功能的住房，將有可能在市場上逐漸失去吸引力。

家庭人口數(shù)量變化對戶型的影響

根據(jù)《決定》，地方政府在配租公租房時，對符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，從理論上講，三孩生育政策的實施會增加人口數(shù)量，因此，住房供應數(shù)量也應增加。與之前的全面二孩政策比較而言，住房戶型應該更大些，原來的三居室或兩居室，應該由四居室或三居室替代；相應的90/70政策、住房的戶型設計要求以及大中小戶型的供應比例政策也需要做出調整。

差異化租售對購房門檻的影響

此次政策最值得關注的地方在于，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，雖然沒有明確提及優(yōu)惠政策，但在降低部分購房的門檻，尤其是部分地方對于首套、二套等界定比較嚴厲，若是后續(xù)人口規(guī)模增大后，相關住房政策存在調整空間。另一方面，后續(xù)基于人口結構和居住實際需求，在給與購房各類支持，包括購房補貼、稅費減免等政策方面也可能出現(xiàn)調整。

生育成本對房地產(chǎn)市場的影響

結合全面放開二孩政策的實施效果看，業(yè)內普遍認為，即使總生育率可能出現(xiàn)上升，但未來三孩生育政策及配套支持措施所帶來的人口增量，還需要時間的沉淀。

原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認為，高房價對生育決策產(chǎn)生了擠出效應，即房價上漲擠出了對其他消費品（包括孩子）的消費，因此會降低對孩子的需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房方面，享受公租房戶型選擇利好，實施差異化租賃和購房優(yōu)惠政策，都是在減輕生育養(yǎng)育的成本。不過不能單看與住房相關的某一點政策，因為放開生育是個一攬子工程，需要各部門的努力。

老齡化趨勢對康養(yǎng)需求的影響

《決定》也指出，老齡化是我國發(fā)展面臨的重大挑戰(zhàn)。預計“十四五”期間我國人口將進入中度老齡化階段，2035年前后進入重度老齡化階段，將對經(jīng)濟運行全領域、社會建設各環(huán)節(jié)、社會文化多方面產(chǎn)生深遠影響。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，養(yǎng)老地產(chǎn)會進入一個發(fā)展相對較快的時期，滿足養(yǎng)老需求將會成為房地產(chǎn)市場發(fā)展一個重要垂直領域的方向。