專家解讀 | 用房地產(chǎn)視角看三孩配套政策

【易哥說(shuō)】

伴隨著人口老齡化日益突出，三胎生育政策應(yīng)運(yùn)而生。

5月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，宣布實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策。

7月20日，中共中央國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化生育政策，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，對(duì)人口政策進(jìn)行全方位梳理。

大家最關(guān)心的關(guān)于三胎政策相應(yīng)配套措施終于來(lái)了，為此，我們整合了業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)，一起解讀對(duì)房地產(chǎn)有何影響？影響有多大？

義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展對(duì)學(xué)區(qū)房的影響

《決定》提出，推進(jìn)城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理，持續(xù)提升普惠性幼兒園覆蓋率，適當(dāng)延長(zhǎng)在園時(shí)長(zhǎng)或提供托管服務(wù)。推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題。

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，未來(lái)學(xué)區(qū)房等一些比較特殊甚至畸形的房地產(chǎn)現(xiàn)象，將有可能得到有效的遏制，國(guó)家有可能將會(huì)出臺(tái)一系列的政策，將學(xué)區(qū)和房地產(chǎn)進(jìn)行剝離，最終的結(jié)果是讓教育更加公平。像學(xué)區(qū)房這種有特殊功能的住房，將有可能在市場(chǎng)上逐漸失去吸引力。

家庭人口數(shù)量變化對(duì)戶型的影響

根據(jù)《決定》，地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，從理論上講，三孩生育政策的實(shí)施會(huì)增加人口數(shù)量，因此，住房供應(yīng)數(shù)量也應(yīng)增加。與之前的全面二孩政策比較而言，住房戶型應(yīng)該更大些，原來(lái)的三居室或兩居室，應(yīng)該由四居室或三居室替代；相應(yīng)的90/70政策、住房的戶型設(shè)計(jì)要求以及大中小戶型的供應(yīng)比例政策也需要做出調(diào)整。

差異化租售對(duì)購(gòu)房門(mén)檻的影響

此次政策最值得關(guān)注的地方在于，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買(mǎi)房屋的優(yōu)惠政策。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然沒(méi)有明確提及優(yōu)惠政策，但在降低部分購(gòu)房的門(mén)檻，尤其是部分地方對(duì)于首套、二套等界定比較嚴(yán)厲，若是后續(xù)人口規(guī)模增大后，相關(guān)住房政策存在調(diào)整空間。另一方面，后續(xù)基于人口結(jié)構(gòu)和居住實(shí)際需求，在給與購(gòu)房各類(lèi)支持，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等政策方面也可能出現(xiàn)調(diào)整。

生育成本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

結(jié)合全面放開(kāi)二孩政策的實(shí)施效果看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，即使總生育率可能出現(xiàn)上升，但未來(lái)三孩生育政策及配套支持措施所帶來(lái)的人口增量，還需要時(shí)間的沉淀。

原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，高房?jī)r(jià)對(duì)生育決策產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲擠出了對(duì)其他消費(fèi)品（包括孩子）的消費(fèi)，因此會(huì)降低對(duì)孩子的需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房方面，享受公租房戶型選擇利好，實(shí)施差異化租賃和購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，都是在減輕生育養(yǎng)育的成本。不過(guò)不能單看與住房相關(guān)的某一點(diǎn)政策，因?yàn)榉砰_(kāi)生育是個(gè)一攬子工程，需要各部門(mén)的努力。

老齡化趨勢(shì)對(duì)康養(yǎng)需求的影響

《決定》也指出，老齡化是我國(guó)發(fā)展面臨的重大挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)“十四五”期間我國(guó)人口將進(jìn)入中度老齡化階段，2035年前后進(jìn)入重度老齡化階段，將對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全領(lǐng)域、社會(huì)建設(shè)各環(huán)節(jié)、社會(huì)文化多方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展相對(duì)較快的時(shí)期，滿足養(yǎng)老需求將會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)重要垂直領(lǐng)域的方向。