扼住三岸咽喉的南寧鳳嶺南保利·領(lǐng)秀前城，是如何成為網(wǎng)紅流量盤的
本篇文章的原文叫《剛需眼中看保利·領(lǐng)秀前城》，發(fā)表于2016年11月13日。那年，保利領(lǐng)秀前城首期剛開盤。
5年過去之后，如今保利·領(lǐng)秀前城已經(jīng)成為全南寧頂級流量盤，一年隨隨便便賣30+億。
后臺有不少老鐵們反復(fù)問起這個樓盤，今天我就重新梳理一遍這個央企神盤的封神之路。
廣西的保利，其實(shí)說的是保利置業(yè)，而并非是根正苗紅的“共和國長子”保利發(fā)展。
保利集團(tuán)的發(fā)展史可以追溯到剛改革開放的時代。當(dāng)時總參裝備部成立了叫保利科技有限公司，主要就是軍火、能源、礦產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備等業(yè)務(wù)。
90年代初，保利科技公司改組成保利集團(tuán)。
保利比較出名的大單就是80年代收購美軍黑鷹直升機(jī)；趁著當(dāng)年蘇聯(lián)解體沒錢的時候收購蘇27戰(zhàn)機(jī)；出售給阿爾及利亞C28A護(hù)衛(wèi)艦；賣給馬來西亞陸軍2億發(fā)子彈及5條全自動步槍生產(chǎn)線等等。
▲英文字母P象征PLA（人民解放軍），同時也象征著Power，像一個拳頭一樣，展示力量與信心，中文名來自于書法大師啟功親筆所寫
90年代初，保利地產(chǎn)在廣州成立，當(dāng)時負(fù)責(zé)處置廣州軍區(qū)的軍隊附屬資產(chǎn)，尤其是軍用轉(zhuǎn)民用的土地。
地產(chǎn)界常說的保利地產(chǎn)，就是在當(dāng)時成立的，其大本營在廣州。
保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)旗下主營業(yè)務(wù)板塊之一，但是這并不是保利集團(tuán)最賺錢的業(yè)務(wù)。最賺錢的業(yè)務(wù)，你懂的。
所以，保利的樓盤，開盤前總是拉裝甲車、直升機(jī)這些家伙來展覽。
▲2015年保利開放營銷中心前，舉辦了規(guī)模宏大的兵器展覽，對于當(dāng)時的南寧人來說，這樣的展覽是不常見的，吸引了很多市民前去（資料來源：南寧晚報）
保利置業(yè)是獨(dú)立于保利地產(chǎn)的另一家房地產(chǎn)公司，隸屬于保利（香港）投資控股有限公司，是保利地產(chǎn)在香港的上市平臺公司（保利地產(chǎn)則是A股上市公司）。
在歸屬上，保利地產(chǎn)（發(fā)展）直屬于保利集團(tuán)，而保利置業(yè)則直屬于保利香港，再歸屬于保利集團(tuán)。
保利地產(chǎn)更像是保利集團(tuán)的“嫡子”，而保利置業(yè)則是“庶子”。
至于為何會有保利置業(yè)的存在，一直以來眾說紛紜。相對靠譜的就是認(rèn)為當(dāng)年保利的創(chuàng)始人及高管們重新再成立的一家地產(chǎn)平臺，比保利地產(chǎn)更靈活，更為市場化的公司。
廣西南寧是屬于保利置業(yè)的勢力范圍。
早年的時候，保利與廣西的本土開發(fā)商遠(yuǎn)辰合作，相繼開發(fā)了保利鳳翔花園、保利童心緣、保利21世家等項目。保利在南寧投資最大的項目就是位于青秀山邊上的保利·領(lǐng)秀前城地塊。
▲早期的保利項目均與遠(yuǎn)辰地產(chǎn)合作開發(fā)，項目遍布南寧的鳳嶺南北，這也可以看出，當(dāng)年的遠(yuǎn)辰集團(tuán)在南寧的土地儲備有多豐富
保利領(lǐng)秀前城地塊的前身，是廣西鐵投集團(tuán)當(dāng)年修建鐵路，由于當(dāng)時政府財政緊張，沒有錢給，只能給地，于是把鳳嶺南一大塊地抵給了鐵投集團(tuán)。
當(dāng)時南寧還沒有東盟商務(wù)區(qū)，鳳嶺南片區(qū)基本為一片荒地，鐵投集團(tuán)獲取的土地價值很低，不適合開發(fā)。廣西鐵投找到保利，想把地賣給保利。
鐵投看中保利的原因，很大一部分在于，當(dāng)年只有保利這樣的大央企，有實(shí)力啃下這么大一片地，并能夠把這塊地開發(fā)起來。
▲鳳嶺南青秀山邊的一大塊地，被抵給了鐵投集團(tuán)，放了很多年
當(dāng)年的保利是沒有信心獨(dú)自吃下整個項目的，該片區(qū)在當(dāng)時來看還是太過荒涼，整個鳳嶺南板塊過了恒大蘋果園以后，基本全是荒地，公共配套全部都沒有。
所以當(dāng)年，保利是想拿一塊地試試水，看看市場的情況到底如何，如果市場不好，就把后面的地塊直接賣了。
保利·領(lǐng)秀前城成為鳳嶺南的超級流量盤
一般來說，體量越大的盤，其居住的舒適度就越高，開發(fā)商可以自己打造各種生活配套，商業(yè)、公園、醫(yī)療、教育等配套，提升小區(qū)的附加值。
但是超級大盤，卻不太適合投資。
同小區(qū)大量房子會被掛在二手房市場上，導(dǎo)致價格起不來。很多時候，大型社區(qū)的二手房賣不上價，不是因為小區(qū)不夠好，而是敗給了鄰居的低價競爭。
但是，這樣的超級大盤卻很適合剛需，以及自住型人群。
原因是價格穩(wěn)定，其漲價周期曲線很平滑，不會突然之間的暴漲。今年沒錢買，明年也還有房可以買，特別適合剛需人群。
縱觀保利·領(lǐng)秀前城，除了 2016年大唐怒摘銅鼓嶺路地王后，導(dǎo)致房價大漲一波外，其余時間，保利領(lǐng)秀前城的價格曲線都很溫和。
其次就是領(lǐng)秀前城所屬的地段，位于東盟商務(wù)區(qū)的外延地段，而目前商務(wù)區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有適合剛需的新盤，只剩價格高聳的豪宅盤。兩者一對比，就把保利的性價比優(yōu)勢凸顯了出來。
而東盟商務(wù)區(qū)是目前南寧最成熟的商務(wù)、辦公CBD區(qū)，大量企業(yè)在那辦公，也就意味著商務(wù)區(qū)內(nèi)擁有龐大的剛需客群。這些客群在買不到房子的情況下，外溢也就只能往保利領(lǐng)秀前城的方向外溢。
▲保利領(lǐng)秀前城承接了絕大部分，南寧東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)的剛需外溢人群，他們大部分人都選擇入手保利
剛需買房，上下班距離近，是很有必要的。
對于在青秀區(qū)上班的老鐵們來說，保利·領(lǐng)秀前城是一個很不錯的選擇，它能滿足你現(xiàn)在的上班需要。
同時，僅僅滿足于現(xiàn)在，對剛需們來說是不夠的，還要放眼于未來。
南寧五象新區(qū)就與保利一江之隔，也就是說，保利·領(lǐng)秀前城離你未來的上班地方也不遠(yuǎn)，同樣也能滿足你未來上班的需要。
價格合理，又能照顧剛需的通勤時間，這樣的盤自然就成了流量盤。
▲根據(jù)5年以來克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，保利領(lǐng)秀前城只要有貨，就可以輕松沖進(jìn)南寧top5級別，只要貨量供應(yīng)充足，基本上能夠輕松拿下銷售金額第一
這就是一個超級流量盤的氣質(zhì)。
正是因為保利領(lǐng)秀前城如此巨大的優(yōu)勢攔在鳳嶺南片區(qū)，導(dǎo)致再往東的三岸片區(qū)（鳳嶺南濱江）基本上只能被保利摁在地上摩擦。
作為一個超級大盤，保利領(lǐng)秀前城采用的是組團(tuán)式的布局模式，所以整個小區(qū)存在多條公共道路。
有公共道路也就意味著，小區(qū)資源是可以被公共分享的，包括一些中央園林及公共景觀。
同時，隨著日后城市的發(fā)展，交通壓力增大。這些小區(qū)市政路，就成了引流城市主干道車流的道路，業(yè)主出行并不安全。
▲不是純居住小區(qū)，而是綜合體大盤，存在噪聲污染和汽車尾氣污染，會降低小區(qū)舒適度
另一個就是項目靠近邕江，項目所在地以前經(jīng)常內(nèi)澇的（恒大蘋果園一下雨就內(nèi)澇的景象，住在那邊的居民都懂）。
項目靠近邕江邊，存在一定的排水壓力。
不過保利做了臺地建筑來處理這樣的問題，比如保利的翎峯臺組團(tuán)。
▲以翎峯臺組團(tuán)為例，該組團(tuán)利用9米的高差，做了臺地的布局，而臺地最大的優(yōu)勢就是利于排水
最后，不要對保利的建筑品質(zhì)抱有太高的期望。從已經(jīng)交房的幾個組團(tuán)來看，屢屢都有業(yè)主維權(quán)的事件發(fā)生。
這也說明，保利的售后客服與業(yè)主的關(guān)系處理得很差，不善于處理與業(yè)主之間的矛盾。精裝、漏水這種問題，對于開發(fā)商來說，是常態(tài)化的問題。
▲通常業(yè)主的預(yù)期和開發(fā)商的交房呈現(xiàn)是存在落差的，這種落差感一旦太大，又不能妥善安撫業(yè)主情緒的話，必然群訴維權(quán)
至于投資購房者老來問，保利領(lǐng)秀前城可不可以投資，就看你買的是第幾期了。
甭管你現(xiàn)在買的是領(lǐng)秀府還是領(lǐng)秀臺，開發(fā)商給你說的各種組團(tuán)如何如何不同，但是到了二手市場上，二手房的購房者是不會看你是啥啥組團(tuán)的，他們只會看，你這小區(qū)的價格如何。
所以，買的越早越有優(yōu)勢，而且你還得面對其他鄰居們同樣房源的競爭。領(lǐng)秀前城不是一個好的投資標(biāo)的。
轉(zhuǎn)載自：小明哥說房Pro
- 分享
- 4231人看過
臺灣休閑街
29分享
1粉絲
