5月28日，“南寧五象萬象匯”公眾號，發(fā)布了一篇題為 《官宣！萬家CiTY首進(jìn)華南，30+新晉品牌首度揭秘！》的文章。隨即，引起了五象購房者們的瘋狂擴(kuò)散。

我知道，傳說中的華潤五象萬象匯，真的要來了。

▲華潤五象匯實拍圖。華潤中心后，又一個十字路口大型綜合體要收官了

計劃9月開業(yè)的萬象匯，是五象湖第一個開業(yè)的大型商業(yè)體，也是五象核心板塊被寄予厚望的商業(yè)大哥大。

它的開業(yè)，是否意味著五象新區(qū)邁入兌現(xiàn)期？五象樓市還能瘋狂嗎？五象核心區(qū)土拍與新房市場逐漸收尾后，商業(yè)公寓又將何去何從？

投資住宅看學(xué)鐵商，投資公寓看什么？眼下，一大波公寓低價銷售，究竟該怎么挑？

這篇文章，解碼諸多成功與失敗的案例，帶你挖出公寓的坑，找到公寓的投資邏輯。想買公寓的朋友，這篇必看。

 

住宅看學(xué)鐵商，公寓看地商營

能讀好的學(xué)校，屬于地鐵房，鄰近大型商業(yè)體。

且不管房子蓋的怎么樣，有了以上3點(diǎn)，這套房子就初步具備了較高的保值增值價值。起碼，能跑贏大盤了。

金旺角證明了，華潤二十四城也證明了。

但對于公寓，如果你也用這種邏輯去投資，結(jié)果通常是很慘的。

請注意，住宅≠商業(yè)公寓。性質(zhì)不同，選盤的邏輯自然不同。

商業(yè)公寓投資看什么？小劍以為，“地商營”三件套很重要。

何為地？地是地段，代表著交通和人流。太偏的地方，地鐵遠(yuǎn)離的地方，人流沒保障，不管公寓，還是商鋪寫字樓，都是極其困難的。

典型如近期商改住的幾個案例，綠港國際中心、融晟公園大地等等。改了興許還有些機(jī)會，不改注定在泥潭里掙扎。 

▲綠港國際中心實景

▲不得不商改住

何為商？有兩重意思，即指大型商業(yè)體，也指招商。

大商業(yè)體，是一個板塊內(nèi)吸引人流的利器。但旺場與否，要看招商情況。

何為營？特指運(yùn)營能力。說的直接點(diǎn)，就是兌現(xiàn)力和長久生命力。

許多商業(yè)之所以倒閉，就因為不少開發(fā)商沒有運(yùn)營能力。招不來商，哪怕招來了商，后期運(yùn)營跟不上，一樣難逃倒閉的命運(yùn)。

舉個例子。金湖廣場地下商業(yè)街，地段不錯，人流也不缺，但企業(yè)運(yùn)營能力不夠，鋪面切割太碎。如今，成為了繁華區(qū)的一道傷疤。

講真，運(yùn)營是決定商業(yè)生死的關(guān)鍵。選商業(yè)類產(chǎn)品，一定要看地，要看商，更要看營。

 

這3類公寓，千萬別亂碰

公寓不是不可以投，而是不能亂投。

哪些公寓不能亂碰？結(jié)合南寧的一些失敗案例，小劍總結(jié)如下。

①“沒有兌現(xiàn)力的”不能碰。

不少商業(yè)公寓，都是伴隨著大型商業(yè)體而生的。大部分項目在賣時，吹的天花亂墜，甚至什么時候開業(yè)、引進(jìn)什么品牌都告訴你了。

結(jié)果呢？近些年的不少案例告訴我們，很多商業(yè)壓根開不了。

有的是大市場使然，有的是企業(yè)自身資金、資源不夠。在五象總部基地、在龍崗、在西鄉(xiāng)塘，這樣的案例一抓一大把。

能按時交付，按時開業(yè)，是最基本的。這一點(diǎn)，都做不到，談何投資價值？

②“招商弱，沒資源的”不能碰

交付只是第一步，商業(yè)辦公公寓還有很重要的第二步：招商。

如果招商很弱，沒有資源整合能力，即便建成了，也旺不了場。人流沒有，品牌主力店沒有，小小投資者就猶如一群散兵，終將難成氣候。

③“只管殺不管埋的”不能碰

交付了，招商了，也開業(yè)了，不意味著就成功了。后期的運(yùn)營及服務(wù)，決定著公寓的回報率。

大多失敗的商辦物業(yè)有個共性，只管賣，不管運(yùn)營。要么，只管開始一兩年的運(yùn)營。

說到底，學(xué)鐵商與地商營，最大區(qū)別就在于營。運(yùn)營，體現(xiàn)的是開發(fā)商的實力。從更大維度講，這里的運(yùn)營應(yīng)該是城市運(yùn)營商，站在城市發(fā)展角度去運(yùn)營項目。

五象總部基地的眾多商辦物業(yè)，之所以低迷不振，有大市場供求失衡的原因，也一定有運(yùn)營管理不善的原因。

▲五象總部基地繁華之下，商業(yè)公寓問題挺多

你可能不知道，五象許多商辦物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是亂的，甚至有部分項目把該自持的直接拿來賣，賣完看形勢不好，直接拍屁股撤出南寧了。

這樣的公寓，回報率能高嗎？

 

商辦那么難，華潤憑啥能成功？

大數(shù)據(jù)告訴我們，商辦類物業(yè)，這幾年確實挺難的。

但不乏成功者。華潤，就是南寧商辦里最成功的企業(yè)，沒有之一。

無論商業(yè)體萬象城，還是寫字樓華潤大廈，均奠定了它在細(xì)分領(lǐng)域的江湖地位。

不但華潤自己贏了，跟隨的投資者也贏了。萬象城的營業(yè)額全廣西第一，華潤大廈的租金也是全廣西第一，其回報率遠(yuǎn)超南寧絕大多數(shù)項目。

2020年，全國主要購物中心銷售排行榜上，南寧萬象城以50億元的銷售額，位列第15位，也是南寧唯一上榜的大型購物中心。 

▲南寧萬象城位列全國第15（來源：新商網(wǎng)）

細(xì)看榜單我們還發(fā)現(xiàn)，全國TOP40里，有9個是華潤的商業(yè)體。

商辦市場那么難，華潤憑啥成功了？

①地段挑得好。看了華潤在南寧的選址，你就知道什么叫寧缺毋濫。

2007年進(jìn)入南寧開始，已經(jīng)14年了，華潤只做了7個項目。但每一個，地段都不錯。

▲華潤在南寧的開發(fā)歷程

②商業(yè)很強(qiáng)。華潤走的是綜合體開發(fā)模式，商業(yè)很強(qiáng)。大型商業(yè)體旺了，會直接帶動住宅、公寓、寫字樓。這與住宅里插入1棟商業(yè)公寓，有著本質(zhì)上的差異。無論是萬象城還是萬象匯都是華潤的自持物業(yè)，動輒幾億甚至幾十億的投入，大多數(shù)情況下就是這個地塊的最大業(yè)主，敢問哪個房開會對這么大的投資不上心，不好好運(yùn)營呢？

③資源整合能力強(qiáng)。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，是一個拼朋友圈的年代。誰的資源更多更強(qiáng)，誰的成功幾率就更大。

據(jù)介紹，單南寧華潤中心項目，整合的國內(nèi)外知名合作方，就有200多個。包括前期規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)，也包括不少世界500強(qiáng)。

④運(yùn)營能力強(qiáng)。

這里的運(yùn)營，不止商場、寫字樓、公寓的運(yùn)營，指城市運(yùn)營能力。

比外立面，比內(nèi)部空間，可能差別不大，但比城市運(yùn)營能力，差別就大了。不吹不黑，華潤在商業(yè)和寫字樓的運(yùn)營能力，在南寧目前是獨(dú)一檔的。關(guān)鍵就在于，他們能以客戶為中心，尤其是以客戶滿意度為工作出色與否的評判標(biāo)準(zhǔn)。

這里必須給大家揭個秘。

華潤已經(jīng)專門成立了公建管理部，是與住宅并行的一個很龐大的部門。華潤，也是南寧眾多房企里唯一專門成立公建管理部，系統(tǒng)運(yùn)營管理公建的企業(yè)。

什么是公建？即公共建筑，包括商場、寫字樓、公寓、康養(yǎng)、文體、學(xué)校等等。公建本就是城市里不可或缺的一部分，必須站在城市運(yùn)營商的高度運(yùn)營。

說了這么多，華潤商辦成功的密碼，就是強(qiáng)地段、強(qiáng)商業(yè)、強(qiáng)資源和強(qiáng)運(yùn)營。

反觀市場，以上4強(qiáng)，做到的有多少呢？

 

萬象匯9月開業(yè)，五象中心進(jìn)入兌現(xiàn)時刻

除了東盟商務(wù)區(qū)的南寧華潤中心，華潤在南寧的多個綜合體也陸續(xù)進(jìn)入到兌現(xiàn)階段。

接下來，最先兌現(xiàn)的就是五象中心了。

華潤五象中心，包含住宅華潤二十四城，購物中心萬象匯，公寓鉑寓。

住宅，已成神話。四五年時間，從5字頭到2萬，說的就是華潤二十四城。 

▲2014年9月底，華潤二十四城打出的4999元/㎡起

商業(yè)，即將兌現(xiàn)。

據(jù)最新消息，萬象匯將于今年9月開業(yè)，是五象湖首個兌現(xiàn)開業(yè)承諾的大型商業(yè)體。 

▲萬象匯及鉑寓實景 

▲萬象匯一角。從萬象匯高層可看五象總部基地

相比區(qū)域內(nèi)多個慢騰騰的商業(yè)體，華潤的兌現(xiàn)力可見一斑。

招商，則走在交付前面。

據(jù)了解，目前已經(jīng)吸引多家品牌進(jìn)駐。其中，萬家CITY華南首店、Meland Club廣西首店、?？怂菇∩淼谌c(diǎn)雙泳池五象旗艦店已經(jīng)入駐五象萬象匯。

“萬家CITY”是華潤萬家今年新推出的升級品牌，是瞄準(zhǔn)80、90后中青年群體的業(yè)態(tài)。除了優(yōu)選進(jìn)口商品外，生鮮、半成品、烘焙、熟食類商品很是豐富。

Meland Club，則遍布全國40余大中城市，是打造集兒童游樂、親子互動、特色課程、親子餐廳于一體的親子互動成長空間。本店，是廣西首店。

▲進(jìn)駐萬象匯的部分品牌（具體以實際為準(zhǔn)）

萬象匯的開業(yè)，對五象中心很重要，對整個五象湖甚至五象新區(qū)都很重要。

試想，如果東盟商務(wù)區(qū)沒有萬象城，會怎樣？同樣，五象湖如果沒有萬象匯，又會怎么樣？

 

投資鉑寓穩(wěn)嗎？6月就交付

華潤五象中心，經(jīng)過近8年的開發(fā)建設(shè)周期，除了9月盛大開業(yè)的五象萬象匯，還有整個項目唯一一棟產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓——鉑寓。

▲鉑寓效果圖

這是一棟長在萬象匯之上的五象湖地標(biāo)建筑。鉑寓分為高、低兩區(qū)，其中，低區(qū)已基本售罄，目前在售高區(qū)（27F-43F）。站在鉑寓的高層，可俯瞰五象湖。五象總部基地甚至東盟商務(wù)區(qū)的高樓都可收于眼底。 

▲鉑寓高層視野

在售的27-43層，為3.15層高的SOHO，內(nèi)部空間規(guī)整，可滿足中小企業(yè)、個人辦公與營商使用需求。 

▲27-43層SOHO平面圖

面積靈活，主要區(qū)間為40-58㎡。你嫌小的話，可買幾間打通使用。 

▲約45㎡的LOFT戶型 

▲約46㎡的SOHO戶型

它家公寓，與別家公寓有啥不同？在小劍看來，起碼風(fēng)險更小。

地段有優(yōu)勢。緊鄰五象發(fā)展軸平樂大道，樓下就是已經(jīng)通車的地鐵2、3號線交匯口平良立交站。地鐵直通萬象匯負(fù)1層，與鉑寓垂直貫通。

另外，鉑寓與傳統(tǒng)單一型公寓不同。它位于萬象匯之上，將承載來自萬象匯的商機(jī)和人流，可以打造集居住、創(chuàng)投、營商為一體的24小時全能型公寓。

其實，鉑寓近期吸引了不少大面積客戶。比如，33層被整層購買，總價超1000萬元。23層大面積客戶，購置用于公司辦公。同時，五象萬象匯管理團(tuán)隊，已入駐鉑寓26層。16層、22層、16層也被一家大型機(jī)構(gòu)客戶租賃使用。

這些帶租約銷售的面積，很受市場追捧。這也可以看出，有強(qiáng)運(yùn)營的公寓產(chǎn)品，一樣可以賣得很好。

必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，鉑寓已經(jīng)建好了，6月份就可交付，馬上就可辦理房產(chǎn)證，風(fēng)險指數(shù)更低。

▲鉑寓樣板間實景

投資公寓，最擔(dān)心的就是開發(fā)商無法兌現(xiàn)。而鉑寓，該兌現(xiàn)的都即將兌現(xiàn)，保障度更高。

從時機(jī)來講，在將兌現(xiàn)、未兌現(xiàn)的階段，是更好的入手時機(jī)。

目前，鉑寓40-58㎡面積段產(chǎn)品在售，少量8、9字頭起。

房住不炒下，住宅投資空間被壓縮。公寓價格進(jìn)入階段性谷底，當(dāng)大部分不敢碰的時候，也許就是機(jī)會。如果你想投資公寓，又想風(fēng)險更低，鉑寓必看。

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轉(zhuǎn)載自：華潤置地廣西