時(shí)值五四青年節(jié)之際，頭條君再和大家聊一個(gè)老生常談的話題：學(xué)區(qū)。
教育的優(yōu)劣輸出結(jié)果與學(xué)區(qū)有直接掛鉤，在中國(guó)高速城市化的發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)被鎖上了。
頂級(jí)的學(xué)區(qū)有更好的升學(xué)率、A+率，其衍生出來(lái)的學(xué)區(qū)房也成為家長(zhǎng)們競(jìng)相追捧的對(duì)象，也是房產(chǎn)投資者穩(wěn)操勝券的優(yōu)質(zhì)股。
縱觀這些年南寧學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)一騎絕塵，從2萬(wàn)+到5萬(wàn)+，躍上南寧房?jī)r(jià)金字塔頂端，樓市橫盤之下依然表現(xiàn)出極高的變現(xiàn)價(jià)值，讓人不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：學(xué)區(qū)房不止宜居，升漲空間幾乎是開(kāi)滿了戰(zhàn)斗值，永不掉血。
即便北京久不久傳來(lái)“多校劃片”的重磅調(diào)控，但朝陽(yáng)家長(zhǎng)們一散步，政策又幾日游，而這把火，想燒到南寧也是難。
南寧的學(xué)區(qū)是不均衡的，強(qiáng)悍如青秀，也不是所有板塊都有二中、十四中，五象校區(qū)核心教育資源都集中在五象湖、泛五象湖板塊，但實(shí)際上，有一個(gè)板塊被極大忽視。
南寧中考成績(jī)排名，這個(gè)學(xué)校很能打
頭條君翻閱近些年南寧初中學(xué)校的中考成績(jī)排名數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全A+和總分A+榜一的位置基本是被“三私”的老大西附常年坐著，目前還沒(méi)見(jiàn)掉下來(lái)過(guò)。
十四中是公立初中“永遠(yuǎn)的神”，剩下的順序大家每年輪著坐，37中也很強(qiáng)，和14中的差距幾乎可以忽略不計(jì)。
“三私”生源好成績(jī)耀眼是不爭(zhēng)的事實(shí)，但如果單看全A+人數(shù)，公立學(xué)校也不弱，尤其是邕寧民族中學(xué)，2013-2020年南寧市中考全A+人數(shù)就有四年在榜。
▲2013-2020年南寧市中考全A+分布（來(lái)源：南寧升學(xué)君）
只認(rèn)全A+人數(shù)有些片面，總分A+率可能更加客觀看到南寧初中學(xué)校的排名先后。
在2017-2020年的南寧初中各校中考排名中，私立學(xué)校的總分A+率都很高，公立學(xué)校幾乎難以望其項(xiàng)背。
不過(guò)要看清一個(gè)事實(shí)，不給掐尖、開(kāi)始隨機(jī)搖號(hào)招生之后，私立學(xué)校的成績(jī)恐將出現(xiàn)退潮，公立學(xué)校的真正實(shí)力也會(huì)亮劍。
但往年的排名也僅供參考，更重要的看公立學(xué)校呈現(xiàn)的穩(wěn)定戰(zhàn)斗力。
2019年，十四中三個(gè)分校的總分A+人數(shù)公立學(xué)校最高，其次到三十七中，第三是二中初中部，第四是邕寧民族中學(xué)。
▲2019年南寧市初中各校中考成績(jī)參考（來(lái)源：南寧好家長(zhǎng)）
2020年，總分A+率的先后排序是十四中瑯東校區(qū)、三十七中、十四中建政校區(qū)、14中五象校區(qū)、二中初中部、邕寧民族中學(xué)、二十六中、三中青秀校區(qū)......
▲2020年南寧市初中各校中考成績(jī)匯總（來(lái)源：南寧升學(xué)君）
像邕寧民族中學(xué)這樣的老牌名校，上二中、三中的錄取線比率就高達(dá)37%，示范性高中也達(dá)到65%，實(shí)力真的很穩(wěn)。
所以，回到我們今天要討論的焦點(diǎn)：龍崗學(xué)區(qū)的價(jià)值應(yīng)該被重新正視，尤其是邕寧民族中學(xué)周邊的核心居住區(qū)。
強(qiáng)公立+國(guó)際名校，僅龍崗獨(dú)有
量多質(zhì)優(yōu)、全年齡化，這八個(gè)字可以整體概括五象龍崗板塊學(xué)區(qū)的分布情況。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍崗僅16.8平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，累計(jì)已投入使用、在建、規(guī)劃的學(xué)校就達(dá)到16所。
非常密集，甚至幾個(gè)學(xué)校扎堆林立，隔一個(gè)路口就能看到。
▲2020年南寧龍崗學(xué)校位置圖（來(lái)源：扒房）
如核心居住區(qū)就有廣泛民間口碑基礎(chǔ)的實(shí)力名校邕寧高中+邕寧民族中學(xué)，幾乎是龍崗學(xué)區(qū)的金字招牌。
去年年底民中已經(jīng)完成整體性搬遷，完整校名是邕寧民族中學(xué)龍華西校區(qū)。
已投入使用的有五象實(shí)驗(yàn)三小、江灣路小學(xué)、龍崗北小學(xué)等。
值得注意的是，在建的步云小學(xué)、步云中學(xué)，將在今年9月秋季投入使用，工程進(jìn)度非?？?。
▲步云小學(xué)、步云中學(xué)地址（來(lái)源：樓盤網(wǎng)）
▲在建中的步云中學(xué)（時(shí)間：2020年6月）
不過(guò)去年這兩所學(xué)校還沒(méi)建好就傳出招生搶生源的消息，今年應(yīng)該不會(huì)再鴿。
另外還有規(guī)劃的龍華小學(xué)、龍華中學(xué)，目前地塊位置已經(jīng)騰出，但開(kāi)工還需要時(shí)日。
靠近靈龜山江濱部分的有規(guī)劃在建的城關(guān)二小、龍崗商務(wù)區(qū)中學(xué)（即邕寧民族中學(xué)龍華東校區(qū)）。
利福路以東、新邕路以南的區(qū)域有已投入使用的和合小學(xué)、馬嶺路小學(xué)、龍崗小學(xué)、蒲廟鎮(zhèn)第二初級(jí)中學(xué)、蒲廟鎮(zhèn)中心學(xué)校（小學(xué)）。
國(guó)際貴族學(xué)校南寧哈羅禮德學(xué)校的幼兒園——哈羅小獅幼兒發(fā)展去年已經(jīng)開(kāi)園，小學(xué)和初中部也預(yù)計(jì)在今年9月開(kāi)學(xué)。
▲南寧哈羅禮德學(xué)校幼兒園（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）
實(shí)際上還不止這些，去年4月五象火車站高鐵配套組團(tuán)規(guī)劃出爐，紅線范圍內(nèi)又規(guī)劃了1所42班小學(xué)，1所15班幼兒園，1所9班幼兒園，可以說(shuō)有增無(wú)減。
對(duì)比五象新區(qū)其他板塊，除了五象湖，龍崗的教育兌現(xiàn)體現(xiàn)在：速度夠快、資源集中，較高的教學(xué)水平，當(dāng)然還有國(guó)際化。
如果對(duì)標(biāo)金湖的濱湖路小學(xué)+十四中，五象湖的五象四小+十四中，雙天桃等這樣“王炸”的學(xué)區(qū)組合，龍崗一樣有拿的出手的，比如實(shí)驗(yàn)三小+邕寧民族中學(xué)。
頭條君也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的問(wèn)題，實(shí)驗(yàn)三小+邕寧民族中學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房（2020年學(xué)區(qū)地段劃分）房?jī)r(jià)保持在1萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/㎡之間，比如花畔里1萬(wàn)出頭的均價(jià)、中國(guó)鐵建江灣山語(yǔ)城掛牌均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡左右，和十四中整體學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒2萬(wàn)+的差距很大。
▲南寧部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格差（來(lái)源：58）
龍崗學(xué)區(qū)被嚴(yán)重低估了嗎，頭條君認(rèn)為是。
不過(guò)講真，龍崗紅利真正來(lái)臨之后，學(xué)區(qū)周邊的核心居住區(qū)房源可能還會(huì)迎來(lái)一波上漲空間。
驚！南寧學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格差太大
學(xué)區(qū)實(shí)力不同，其對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)當(dāng)然有壁。
頭條君做了個(gè)南寧學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)梯隊(duì)圖表，大家可以更直觀的看到其中的一些微妙差異。
▲南寧學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格差
①十四中周邊學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)在2萬(wàn)-5萬(wàn)+/㎡浮動(dòng)，瑯東校區(qū)得益于“王炸學(xué)區(qū)”，漲的更快，金旺角小戶型價(jià)格攀升最高，但新房0供應(yīng)。
建政路校區(qū)也是新房0供應(yīng)，周邊也是房齡較為久遠(yuǎn)的單位房。
五象校區(qū)的五象湖板塊還有撿漏，龍光天瀛、建發(fā)·央璽目前參考價(jià)1.7萬(wàn)+/㎡，建發(fā)·五象印月的參考價(jià)在2.3萬(wàn)-3.8萬(wàn)/㎡之間。
②三十七中的兩個(gè)校區(qū)周邊也是新房0供應(yīng)，二手房如白蒼嶺小區(qū)這類房齡超過(guò)20年的掛牌價(jià)最高超過(guò)1.7萬(wàn)元/㎡，最低報(bào)價(jià)也是近萬(wàn)。
③二中初中部學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的老破小都拍到2.3萬(wàn)/㎡，地段范圍內(nèi)的中山府一期掛牌價(jià)1.8萬(wàn)+/㎡，二期開(kāi)盤在即，估計(jì)也不低。
④四十七中最近熱度最高的學(xué)區(qū)房無(wú)外乎龍光君御華府|翰林，雙鳳翔的加持，首開(kāi)推出均價(jià)2.1萬(wàn)/㎡起，周邊二手房房?jī)r(jià)，鳳嶺北的區(qū)位都不用質(zhì)疑，比如信地伴云居1.8萬(wàn)/㎡左右。
⑤二十六中+星湖路小學(xué)的組合也不錯(cuò)，周邊二手房房?jī)r(jià)諸如大板二區(qū)老破舊房源掛牌價(jià)也在1.7萬(wàn)/㎡左右。
⑥三中青秀校區(qū)地段內(nèi)的東盟商務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)更不低，如二手房盛天華府2萬(wàn)+/㎡，新房方面唐樾青山1.4萬(wàn)/㎡起，彰泰紅1.5萬(wàn)-1.9萬(wàn)+元/㎡，都不低。
反差的是，實(shí)力更強(qiáng)的邕寧民族中學(xué)，周邊的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)卻很溫和。
▲民中旁邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格參考
盡管邕寧民族中學(xué)這兩年才開(kāi)始爆發(fā)，但這匹黑馬的潛力，顯然要比三中青秀校區(qū)強(qiáng)太多。
當(dāng)然，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的巨大價(jià)差，背后也是板塊之間的實(shí)力角逐。
嚴(yán)峻的龍崗，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
四五年前的龍崗有多火？有人做過(guò)一個(gè)比喻：今日流量小生五象南，和它很像。
整體向東之下，龍崗跟上了南寧城市發(fā)展紅利，實(shí)現(xiàn)了從“村”到“副中心”的華麗蛻變，也從邕寧縣的懷抱轉(zhuǎn)投五象新區(qū)，開(kāi)發(fā)速度猶如坐上火箭。
得益于規(guī)劃的先行，龍崗的開(kāi)發(fā)程度甚至優(yōu)于五象湖東，萬(wàn)達(dá)茂開(kāi)業(yè)之后，一下子把龍崗的商業(yè)和人氣氛圍都帶動(dòng)起來(lái)。
然后是教育火速鋪排，為龍崗商務(wù)區(qū)的居住定位提前加好外掛；緊接著邕江-龍崗段濱江公園建成投入使用，靈龜山成為網(wǎng)紅打卡地，龍崗的宜居定位再次加分。
隨著第一批樓盤交付入住，龍崗的居住氛圍越來(lái)越濃厚，并不弱于核心區(qū)的蟠龍。
不過(guò)板塊短板也很快暴露出來(lái)，缺乏商業(yè)加持，一個(gè)萬(wàn)達(dá)茂喂不飽整個(gè)龍崗，輻射能力有限。
威寧在龍崗布局的四座鄰家廣場(chǎng)，目前只有利福鄰家廣場(chǎng)在去年6月剛竣工，計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)，其他僅在籌備階段。
交通的桎梏也有，4號(hào)線地鐵只通車西段，東段部分（清平坡-龍崗）還待定。
但機(jī)會(huì)也是有的，比如五象火車站選址已經(jīng)落地，計(jì)劃今年9月啟動(dòng)開(kāi)工建設(shè)，只要前者建成之后，4號(hào)線地鐵西段的工程也能安排，畢竟剩下幾個(gè)地鐵站的站點(diǎn)都已經(jīng)建好。
遠(yuǎn)期規(guī)劃的7號(hào)線、S0、S3環(huán)線雖然只是可行性研究階段，但政策給龍崗的“加餐”還是很多。
再者，寶能城市廣場(chǎng)商業(yè)MALL已經(jīng)封頂，開(kāi)業(yè)后也可補(bǔ)足龍崗后期商業(yè)的空白。
整個(gè)板塊僅3.0的建筑密度，學(xué)區(qū)+宜居+CBD，龍崗能打贏的牌還是很多。
實(shí)際上，這兩年龍崗一直在南寧樓市踴躍發(fā)聲。
僅僅2020年，板塊內(nèi)有關(guān)規(guī)劃、土拍的更新就達(dá)到10條之多，其中至少一半上頭條。
如五象火車站獲批，開(kāi)工時(shí)間確定；新坡湖規(guī)劃調(diào)整及變動(dòng)；南寧市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2020-2035年)報(bào)送審批前公示公告出爐，地鐵4號(hào)線、7號(hào)線、S0環(huán)線、S3快線經(jīng)過(guò)龍崗......
龍崗地價(jià)破8，12月9日龍崗一天賣出四幅濱江地塊，累計(jì)吸金35億。
所以，龍崗的存在度真的不低，只是在等最后爆發(fā)的那一刻。
南寧賦予龍崗的城市資源依然有傾斜，無(wú)論是“實(shí)驗(yàn)三小+邕寧民族中學(xué)”強(qiáng)學(xué)區(qū)布局，還是廣西煤礦地質(zhì)局產(chǎn)業(yè)注入，抑或是國(guó)際貴族學(xué)校強(qiáng)勢(shì)選址，龍崗的居住價(jià)值真的不容小覷。
生活配套跟得上，自住需求更高，升值潛力空間也不言而喻。
但講真，龍崗被低估也好，龍崗學(xué)區(qū)被低估也罷，只是一個(gè)周期性的事件，時(shí)間會(huì)說(shuō)明一切。
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