1月29日，南寧西鄉(xiāng)塘政府官網(wǎng)發(fā)布了一條城市舊改公告，擬對南寧火車站片區(qū)舊改的征收范圍的房屋及附屬物進行征收。
一石激起千層浪，今年南寧是真的要對火車站舊改下筷了。
隨著華潤入主江南五一中路片區(qū)舊改，作為南寧重點推進的另一個舊城改造巨無霸，南寧火車站舊改秒上熱搜也是意料之中。
上周六，頭條君來到中華路、南鐵等社區(qū)實地查看時發(fā)現(xiàn)，本次舊改范圍覆蓋的小區(qū)、單位基本上已經(jīng)張貼上房屋征收預公告。
公告可見，衡陽西路、白蒼嶺路、北大路、北大北路、地洞口路、大學路、明秀路、明秀西路、南鐵北一區(qū)、中華路等路段社區(qū)或單位已經(jīng)被納入火車站片區(qū)舊改藍線范圍。
總面積達到4271.8畝，涉及到200多個社區(qū)、2萬多居民。
▲火車站片區(qū)房屋征收公告張貼
包括北一區(qū)大板樓小區(qū)、地洞口邕桐小區(qū)、安達苑、白蒼嶺小區(qū)、水仙苑、百合苑、桂花苑、玉蘭苑、牡丹苑、玫瑰苑、紫荊苑等社區(qū)。
部分學校，比如華衡小學也在舊改范圍內(nèi)，但老地標南鐵美食街不在本次征拆范圍內(nèi)。
和此前3月份概念性招標放出的規(guī)劃5000畝略有出處，但規(guī)模依然龐大。
不過南鐵啟動舊改，對于附近的居民來說并不是新鮮事。
一位在南鐵務工的大叔透露，早兩年前就聽說要拆了，現(xiàn)在真要動刀了也是好事，畢竟南鐵社區(qū)太破了，影響南寧城市形象。
但規(guī)模大，單位職工房又多，想要速戰(zhàn)速決也是挺難的。
▲火車站旁南鐵社區(qū)
另一位出身鐵路世家的退休老員工告訴頭條君，他們是2008年才搬進南鐵北一區(qū)的單位福利房，居住時間也不算長。
但因為工作關系，對南鐵的感情已經(jīng)很深，不過城市建設政策要響應，覺悟得高，到時候就按照拆遷流程走就好了。
▲南鐵北一區(qū)邕桐小區(qū)
老人還說，新的安置房好像在西鄉(xiāng)塘，但住的是高層，不懂以后還能不能經(jīng)常和老朋友老同事見面。
頭條君從西鄉(xiāng)塘區(qū)舊改辦相關部門了解到，今年開始，火車站片區(qū)舊改就要啟動，到那個時候，即便再舍不得，老南鐵社區(qū)也真的要“退役”了。
南鐵，始于上個世紀50年代，迄今已經(jīng)超過70年的時間，真·超長待機。
這個容納幾萬南寧鐵路局及家屬的大型混合型社區(qū)，在南寧存在的意義，已經(jīng)遠超居住的意義，成為精神上的一種共鳴。
小小南鐵，卻有名校三十七中、南寧重點示范高中三十六中（前身：柳州鐵路職工子弟中學南寧分校）、南寧市第八人民醫(yī)院、南鐵文化宮、白蒼嶺路菜市場、地洞口星級農(nóng)貿(mào)市場、南寧市育才雙語實驗學校、華衡小學等配套齊全的市政設施，可以說自成一城。
就連地鐵都過分偏愛，1號線白蒼嶺站、2號線明秀路站，老城雖老，交通紅利卻很大。
但建成時間過久，當然也就成為南鐵商圈老+舊的原因。
頭條君走訪一圈發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的南鐵，情懷依然在，但破，也是真的破。
不少南鐵老員工告訴頭條君，火車站片區(qū)要舊改，和南寧火車站提升形象有很大關系。
清廂快速路通車之后，雖然改善了城區(qū)交通，但卻成為南寧火車站門面的屏障，老、破、小的站前廣場已經(jīng)不太可能往前突破，只有深入后方。
未來火車站北廣場建成之后，對南寧火車站是好事，對南寧城市形象也有益。
▲南寧火車站
②城市界面真的低。在南鐵，除了正恒國際一些高層小區(qū)，基本上都是房齡超過接近20年、最高超過60年的居民樓，外立面不是灰就是黃。
比如火車站西側旁的南鐵中華路72棟社區(qū)，整體外觀破舊不堪，目前一半空置，一半出租。
▲中華路72號南鐵老舊小區(qū)
③生活電路鋪設混亂，存在安全隱患。南鐵社區(qū)的老單位房至少有一半是大量電線裸露在樓體外側，目之所及，和城中村沒啥區(qū)別。
這些房子雖然老破，但位置好，兩房戶型每個月租金也要1000左右，不算很便宜。
▲南鐵老舊小區(qū)線路雜亂
④交通擁堵。南寧早晚高峰期，火車站前的中華路依然一條紅線持續(xù)很長時間。
種種原因疊加，南鐵的舊改，已經(jīng)迫在眉睫。
其實，南寧火車站片區(qū)舊改工作時間線不算特別長。
從2019年3月開始，西鄉(xiāng)塘政府官網(wǎng)先后釋放出該片區(qū)的相關對接和調(diào)研工作。
2019年10月31日，相關部門回復人民網(wǎng)地方留言板的信息可見，根據(jù)《南寧地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設工作領導小組2019年第二次工作會議紀要》（〔2019〕246號）精神，原則同意實施火車站片區(qū)棚戶區(qū)改造項目，按整體規(guī)劃、分步開發(fā)的原則實施建設。
火車站片區(qū)棚戶區(qū)擬舊改范圍東至友愛南路、南至中華路、西臨北大北路、北至明秀西路的合圍區(qū)域。
▲南寧火車站片區(qū)舊改規(guī)劃范圍
也就是從這個時候開始，南寧火車站片區(qū)舊改開始正式呈現(xiàn)在公眾視野。
2020年3月3日，南寧市公共資源交易中心發(fā)布《南寧火車站片區(qū)城市更新項目概念性規(guī)劃招標公告》，初步確定了火車站片區(qū)5000畝的舊改規(guī)劃范圍、1.15萬畝的邊界范圍。
▲南寧火車站片區(qū)舊改相關招標
至此，火車站片區(qū)舊改的方向也出來了，軌道TOD巨無霸項目，以地鐵小鎮(zhèn)形式，借鑒國內(nèi)外綜合開發(fā)經(jīng)驗，對該片區(qū)進行活力再造。
但去年3月之后，除了常規(guī)公布中標候選人公示，南鐵舊改的消息就突然沉寂，一直到2021年1月29日，西鄉(xiāng)塘政府突然發(fā)布房屋征收預公告。
雖不動作頻頻，但也是一年穩(wěn)步推進一條，而且基本上都是實際性的大料，沒有玩空頭支票。
南寧火車站自1951年開站，隨著時間推移，周圍已經(jīng)呈現(xiàn)出破舊、雜亂的狀態(tài)。
交通擁堵、人口過度聚集，城市界面常年得不到更新，雖然一些舊改動作也在進行，但范圍太小，無法對整個片區(qū)產(chǎn)生顛覆性的影響。
以TOD模式下改造南寧火車站片區(qū)，將有效整合土地資源。
▲南寧火車站前交通路況
比如日本東京著名的澀谷“未來之光”，市中心寸土之地，卻匯集了4家軌道公司的9條線路。地鐵站上面建了一座立體且全面的城市綜合體，底層為商業(yè)，中間是能夠容納2000人的空中劇院，上層則是寫字樓。
集合了娛樂、休閑、用餐、購物乃至旅游、觀光的綜合空間的特點，造就了交通、商業(yè)、居住和其他社會公共活動的綜合性城市中心，非常震撼。
不過，目前南寧是無法與日本東京相比的，但其成熟的發(fā)展模式，可以提供許多經(jīng)驗給南寧借鑒。
▲日本澀谷未來之光TOD效果、實景圖
相比之下，南寧TOD項目更多的是選擇了“軌道+物業(yè)”的模式，大概率是軌道交通建設的副產(chǎn)品，和其他的TOD項目相比，更像是修配套設施，而非“軌道上建城市”。
頭條君猜測，南寧火車站應該會結合軌道交通站點規(guī)劃，將火車站、地鐵1、2號線、清廂快速路等交通方式融合，朝著“地下化”和“高架化”的模式發(fā)展。
未來，該片區(qū)將以火車站為中心，在周邊150-200米范圍內(nèi)布置出租車場站、公交車場站和社會停車場等交通接駁設施，為市民提供便捷高效的交通換乘。
此次改造，北廣場是重點，或會將增加商業(yè)廣場，布置餐飲商業(yè)、娛樂活動等聚集人氣的設施。
TOD建成之后，未來將極大提升南寧的城市形象，成為南寧新名片。
不過，火車站舊改征收并非易事，也不是一朝一夕能完成的事，片區(qū)的居民集中扎推，動遷阻力也不小。
而且，南寧火車站片區(qū)規(guī)劃體量較大，達數(shù)千畝，對于開發(fā)商資金實力、操盤能力，以及自身運營能力有較大的考驗。
頭條君猜測，最先動工的可能是南寧站北廣場，因為南崇鐵路預計2022年將建成通車，可以預見，未來會承載更多的人流，火車站片區(qū)的修整箭在弦上。
此次南寧火車站片區(qū)房屋征收公告已出，但征地拆遷、土地熟化是繞不開的“硬骨頭”，周期大概需要5-8年甚至10年以上。
在土地資源彌足珍貴的當下，舊改仍是南寧發(fā)展的重要一環(huán)。
相信未來通過舊改，那些低效土地資源經(jīng)過盤活，能讓南寧老城重新煥發(fā)新活力，與五象平分秋色。
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南寧樓市頭條
