2020年下半年開始，沉寂已久的良慶大橋南板塊突然熱鬧了起來。

 

陽光城、大唐先后布局，保利甚至重金部署，以8795元/㎡的樓面價刷新板塊地價。

 

這不禁讓人想起去年的藍光，首次進入良慶大橋南就斥巨資拿下一塊44畝商住地，風頭很盛。

 

不過，和其他新拿地項目高調(diào)入市相比，該地塊不僅低調(diào)，速度還有些慢，籌備了大半年，很多購房者卻知之甚少，這就很微妙了。

 

進展緩慢，營銷中心尚未正式開放

 

先回顧一下它的拿地歷史。

 

去年的7月29日，藍光地產(chǎn)豪擲7.52億元，斬獲良慶大橋南板塊中的玉洞大道沿線（書林路15號）44畝地塊。

 

當時競爭狀況十分激烈，歷經(jīng)498輪報價才分出結(jié)果，樓面價高達8600元/㎡，是保利進入之前的板塊DW。

 

▲地塊情況（攝影：趙翔）

 

如今大半年過去，該地塊除了在9月份公布案名為藍光·大唐雍錦世家之外，再也沒有其它聲音。

 

據(jù)了解，該項目由兩個開發(fā)商聯(lián)合打造，一個是進入南寧不久的藍光，另一個是入邕多年的大唐。

 

藍光大家可能不太熟悉，它的大本營在四川，現(xiàn)已在70多個城市打造了400余項目。

 

先后在龍崗板塊開發(fā)了藍光·雍錦瀾灣、藍光·芙蓉山悅，從拿地時間到正式銷售，前后都不超過5個月，在南寧算是高周轉(zhuǎn)房企的代表。

 

另一個開發(fā)商大唐地產(chǎn)，則是南寧人的老朋友了，入邕10載，2020年年底還成功在香港上市，它的推新速度也很快。

 

比如去年8月26日拿下了西鄉(xiāng)塘的35畝舊改地，不到一個月就公布案名，為大唐世茂·錦繡世家，10月份開始正式售賣。

 

和這兩個房企單獨開發(fā)新盤速度快對比，身價不菲的藍光·大唐雍錦世家拿地已超過5個月了還沒上新，速度真的慢了不止一點點。

 

那么，目前項目進展到哪個階段了？

 

趁著周末，頭條君來一次實地探盤，意外發(fā)現(xiàn)營銷中心尚未對外開放，卻已能接待客戶了！

 

▲藍光·大唐雍錦世家營銷中心

 

不過營銷中心現(xiàn)場很是冷清，僅有頭條君一組顧客來看房，且似乎還在準備階段，部分設施正在修整，樣板間也未開放。

 

據(jù)置業(yè)顧問透露，目前營銷中心暫定月底正式開放，現(xiàn)在只是接受顧客的咨詢。

 

但是頭條君卻有些失望，原本以為籌備這么久，會有不一樣的驚喜，而整個營銷中心的設計中規(guī)中矩，特色不明顯。

 

 

整體配套完善，但不是最優(yōu)組合

 

地段決定價值，地價也是影響房價的重要因素。

 

仔細看下來，頭條君發(fā)現(xiàn)藍光·大唐雍錦世家的起點還是挺高的，各項配套都不算弱。

 

首先，最能打的牌無疑是交通，項目距離地鐵4號線楞塘村站1公里，妥妥的地鐵盤。

 

▲地鐵4號線楞塘村站

 

除此之外，周邊路網(wǎng)完善，北面的五象大道、南面的玉洞大道、西面的那安快速路，都能無縫銜接各城區(qū)。

 

其次是教育配套，2公里范圍內(nèi)，小學有南寧市衡陽路小學（五象校區(qū)）、良慶鎮(zhèn)中心小學、慶林路小學、五象新區(qū)第二實驗學校；初中有良慶初級中學。

 

除了上述這些現(xiàn)成的學校，周邊還規(guī)劃了兩所中學和一所小學，學校數(shù)量多且優(yōu)質(zhì)，業(yè)主無需擔心上學難的問題。

 

▲衡陽路小學五象校區(qū)

 

景觀資源也不錯，盡管樓盤不屬于江景房，但離邕江距離也不遠，在1.5公里范圍內(nèi)，平時散步也有好去處。

 

在建的陽峰公園就在項目右側(cè)，不到500米的距離，想飯后休閑消食也不必跑太遠。

 

醫(yī)療資源也不少，周邊有南寧明安醫(yī)院，遠的也有前海人壽醫(yī)院和廣西國際壯醫(yī)院，都在3公里范圍內(nèi)。

 

唯一的缺點就是板塊內(nèi)大型的商業(yè)中心比較少，雖然附近規(guī)劃有威寧·鄰家延慶廣場，但從過往歷史來看，項目經(jīng)常是“鴿”了又“鴿”，所以交付時間還不好確定。

 

不過距離大型商業(yè)體萬達茂只有2.5公里左右，吃喝玩樂購是沒有任何問題的。

 

▲城區(qū)實景圖（攝影：趙翔）

 

 

總體來看，項目配套是要什么有什么，相對齊全，但仔細推敲下來，優(yōu)勢就不夠明顯了。

 

雖是地鐵盤，但以頭條君的腳程，也要走上15分鐘。

 

而且教育和商業(yè)配套還處在規(guī)劃中，最終還要等成果出來了才能驗收。

 

能看見的資源現(xiàn)在只有一半，剩下的多屬空頭支票。

 

配套比較能打，那么內(nèi)部規(guī)劃是否夠驚艷？

 

板塊內(nèi)唯一的“高層＋合院”項目？

 

雍錦世家的占地面積并不大，只有44畝，屬于小體量項目，而且溢價率過高，想要賣高價，產(chǎn)品規(guī)劃很重要。

 

頭條君現(xiàn)場了解到，項目將以高層＋合院的形式面向市場，推出5棟高層和72套合院產(chǎn)品，看得出想走中高端路線。

 

值得注意的是，雍錦世家是目前良慶大橋南板塊內(nèi)唯一打造這種產(chǎn)品組合的項目，規(guī)劃稀缺，客群好區(qū)分。

 

樓盤容積率3.0，中等水平。有限高，最高為31層，兩梯四戶，屬于常規(guī)規(guī)劃，毛坯交付。

 

▲項目沙盤

 

車位比基本做到1:1，能做到一戶一車位。

 

地塊形狀方正，高層主要集中在西側(cè)，4棟高樓呈一字排開，還有1棟處在東南角，是唯一的雙單元設計。

 

剩下的則是合院布局，典型的高低配，不過合院樓棟分布較多，占去不少中心園林的空間。

 

從布局上看，高層視野南北無遮擋，最小樓間距也有72米，采光效果較好。

 

▲藍光·大唐雍錦世家效果圖

 

不過，由于地塊較小，合院就在高層下方，私密性不夠好，視覺上也容易造成壓迫感。

 

順便說一下，藍光·大唐雍錦世家的營銷中心未來不會拆掉，將直接用作商業(yè)用途。

 

看這規(guī)劃，開發(fā)商是要將地塊價值發(fā)揮到極致。

 

只是，項目有多抗打？能在眾多樓盤競爭中取勝？

 

產(chǎn)品劍走偏鋒，購房者會買單嗎？

 

良慶大橋南板塊已經(jīng)越來越炙手可熱了。

 

但目前板塊內(nèi)在售樓盤已經(jīng)不多，只有龍光玖譽湖慶湖組團、客天下幸福薈等高層項目，均價在12000元/㎡左右，即使加上后面出讓的新地塊，能賣的項目其實不算多。

 

如此一來，藍光·大唐雍錦世家慢也能理解了，競品不多，慢工出細活，也不著急。

 

而打造的合院＋高層的組合，即便放寬到五象湖東板塊，也具有唯一性和稀缺性，可以很好的吸納精準客群，不過要做好價格不低的心理準備。

 

即使從整個南寧來看，它的產(chǎn)品也能勉強對打。

 

2020年可以說是合院的爆發(fā)期，在售的項目可不少，多集中在興寧東和五象湖板塊。

 

▲南寧現(xiàn)在售的合院項目

 

盡管合院產(chǎn)品第一次在良慶大橋南板塊出現(xiàn)，可能很多人覺得優(yōu)勢不大，但仔細一想，藍光·大唐雍錦世家也不一定會敗下陣來。

 

與興寧東、江南、武鳴相比，良慶大橋南發(fā)展勢頭強勁，更有板塊優(yōu)勢。

 

與五象湖板塊相比，還有價格優(yōu)勢。

 

不過，項目也不得不面對良慶大橋南板塊城市界面仍需完善的事實。

 

從航拍圖可見，項目工地前還有一條高架地鐵線路，雖然已作廢，但拆除時間未定，也是一個大工程。

 

▲地塊目前情況

 

附近民房、荒地也不少，與臨江已開發(fā)成型的區(qū)域相比，稍顯遜色。

 

這樣看來，項目的后期拓客壓力不小。

 

目前項目工地已有機器進場，不過項目還未出地面，離開盤還需要點時間。

 

高贈送率，能讓購房者心動嗎？

 

項目首期將推出1號樓建面約95-113㎡三至四房高層產(chǎn)品，以及約140㎡的合院，最大的特點就是高贈送。

 

高層戶型只有約95、113㎡兩個面積段，5棟樓均有分布，約95㎡全部位于樓棟的南面，約113㎡戶型則位于北面。

 

講真，雍錦世家的戶型圖很有令人眼前一亮的感覺。

 

先來看約95㎡的三房戶型。

 

▲建面約95㎡三房戶型圖

 

戶型朝南，最大的亮點就是配有一個8.7米的大陽臺，且為全贈送，幾乎與整個房子等寬。

 

陽臺與主臥、南次臥相連，保證了居住高舒適度和較好的視野。

 

廚房、餐廳、客廳一線，臥室集中在另一邊，動靜分區(qū)。

 

單看這個戶型，其實近乎完美，非要挑一點毛病，那就是主臥開門見衛(wèi)生間，但也減不了多少分。

 

既然贈送率高，那它的實際得房是多少？

 

置業(yè)顧問和頭條君計算，項目公攤在20%左右，戶型的贈送面積為18.27㎡，所以實際得房面積為94.27㎡，基本不浪費。

 

再來看約113㎡四房戶型。

 

▲建面約113㎡四房戶型圖

 

與約95㎡一樣，該戶型為雙陽臺設計，南北通透，北面是連接客廳、次臥的雙開間大陽臺，長度達8.2米，很大氣。

 

剩下的三個房間都配有一扇飄窗，整體采光效果都不錯。

 

該戶型的贈送率也是出乎意料的高，兩個陽臺加三扇飄窗，一共贈送了約23㎡，它的實際得房率也很高，為113.4㎡，可以說是買多大面積得多大面積。

 

最后來看看140㎡的合院戶型。

 

▲建面約140㎡合院戶型（上下滑動查看）

 

 

結(jié)構(gòu)為地上三層，地下一層，但地下有5.7米的層高，可以自行改造為兩層。

 

建筑面積為140㎡，但裝修后的使用面積達到337㎡，相當于買一套送一套，這個贈送挺高的。

 

地下負一層做了兩個停車位后，還有剩余空間打造健身房和私人電影院。

 

隔出來的夾層除了打造成茶室和棋牌室，也可用作書房。

 

與市面上的多數(shù)產(chǎn)品一樣，為橫廳設計，開間達到5.1米，正對自家院子，既能欣賞風景，采光效果也很好。

 

比較特別的是，二至三層的房間都帶有獨立衛(wèi)生間，比較方便，而且最高層有一個超大露臺，平時喝茶看風景別有一番風味。

 

總的來說，設計的小巧思較多，可以看出，藍光·大唐雍錦世家的戶型設計是下了心思的。

 

▍寫在最后

 

地鐵4號線開通后，良慶大橋南板塊的價值直線上升，多家房企進駐拿地，未來板塊內(nèi)的房價可能會進一步上漲。

 

且周邊小區(qū)逐漸交付入住，人氣開始慢慢增加，除了配套商業(yè)配套還需要時間兌現(xiàn)，其余對自住影響不大。

 

那么，雍錦世家值得買嗎？

 

①地塊由兩個上市企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，雙上市企業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量有保證。

 

②項目距離開盤仍有一段時間，正式價格未對外公布，但據(jù)置業(yè)顧問透露價格為14000-15000元/㎡。

 

按照最高單價計算，購買約95㎡戶型，首付款約為27萬，貸款30年，月供在6900元左右，壓力不小。

 

首開不綁車位，但可能會收電商團購費，現(xiàn)正在認籌階段，高層為1萬，合院為5萬。

 

總的來說，雍錦世家不管從產(chǎn)品面積段還是價格都偏向中高端，改善客群可以隨便買，剛需客群就不需要考慮了。

 

作者|羅枚

審核|吳曉苑

編輯|謝金伶

 

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轉(zhuǎn)載自：南寧樓市頭條