2015年以前，大多數(shù)三四線城市三四千一平的樓盤比比皆是，但是到了2019年底，全國(guó)有1/3以上的三四線城市平均房?jī)r(jià)都達(dá)到了9000多一平。

有些城市之前更是名副其實(shí)的“鬼城”，房子遍地都是，無人問津。

更奇葩的是，據(jù)21世紀(jì)財(cái)經(jīng)網(wǎng)媒體報(bào)道，2019年中，安徽、四川、河南等省份，竟然有“貧困”縣級(jí)市房?jī)r(jià)達(dá)到萬元水平。要知道，這些城市當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖胫挥袃扇г?，這意味著購買一套房子一家人不吃不喝至少需要三四十年時(shí)間。

對(duì)比同期一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大家就能發(fā)現(xiàn)情況的嚴(yán)重性：2017-2019年底，三年時(shí)間廣州、北京和上海的平均漲幅僅為9.97%、2.60%和1.92%。

其中北京、上海的不少區(qū)域房?jī)r(jià)“不漲反跌”，跌幅一定超過了15%。尤其是商住項(xiàng)目，成交量下跌60%以上，價(jià)格跌幅也超過了30%。

2017-2019堪稱樓市調(diào)控的最關(guān)鍵且最嚴(yán)厲時(shí)期，這一時(shí)期全國(guó)絕大多數(shù)一二線城市紛紛回歸居住本源。有些城市在調(diào)控的顯著作用下，樓市更開啟“量?jī)r(jià)齊跌”模式。

為何毫無地理優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢且人口又常年外流的三四線城市偏偏能“逆勢(shì)補(bǔ)漲”，而且漲幅還這么驚人呢？

專家們給出的答復(fù)是：城鎮(zhèn)化、購房需求暴增、投機(jī)炒作合力使然。聰明人都知道，真正的“禍?zhǔn)鬃锟?rdquo;是“棚改貨幣化安置”政策，即我們常言所說的“拆遷”。

2015年開始，棚改補(bǔ)償模式由“實(shí)物貨幣安置并重”轉(zhuǎn)向“貨幣安置”優(yōu)先，即我們所謂的棚改由1.0時(shí)代進(jìn)入2.0時(shí)代。

什么是棚改貨幣安置，通俗的解釋就是，政府不再以安置房的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而是直接以發(fā)現(xiàn)金的形式補(bǔ)償，被拆遷居民拿到現(xiàn)金后，再到商品房市場(chǎng)上購置住房。

貨幣化安置一方面加速了棚戶區(qū)改造，另一方面將需求轉(zhuǎn)移至商品房市場(chǎng)，這些人拿著“拆遷補(bǔ)償款”自己去市場(chǎng)上選房子，瞬間為商品房市場(chǎng)貢獻(xiàn)了大量購房者。

需求暴增，疊加一二線城市外溢的大佬購房需求和資金合力下，迅速消化開發(fā)商手里的天量庫存，更在短期大幅拉升了房?jī)r(jià)。所以我們一直強(qiáng)調(diào)，三四線城市的快速崛起，絕對(duì)不是基本面帶來的需求使然，而是大量資金配置資產(chǎn)的需求的作用。

為什么說棚改是導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因?？纯催^去5年全國(guó)棚改貨幣化安置三四線城市所占的比重你就明白了：

公開資料顯示，過去5年全國(guó)棚改開工總量在3300萬套，其中三四線城市就占了2200萬套以上——棚改的70%左右都在三四線城市。

換言之，棚改所帶來的貨幣之水，70%都流進(jìn)了三四線樓市。

棚改拆遷對(duì)三四線樓市的巨大支撐是顯而易見的，“棚改”到底還該不該繼續(xù)，業(yè)內(nèi)其實(shí)早就達(dá)成一致意見：到2018年中，很多三四線城市的去化周期就已經(jīng)達(dá)到合理水平，繼續(xù)大力度推進(jìn)貨幣化安置將增加三四線城市房?jī)r(jià)上升的壓力。

國(guó)家一錘定音，明年起，停止“棚改”？

其實(shí)從2018年開始，國(guó)家就已經(jīng)在積極改變棚改的策略。2018年10月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，各地因地制宜針調(diào)整貨幣化安置政策，對(duì)庫存比較少、房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市調(diào)整優(yōu)惠政策。

同時(shí)，國(guó)開行宣布收回地方的棚改審批權(quán)限；2019年棚改目標(biāo)更是大幅度下降，較2018年規(guī)模直接腰斬，其中山西、河南、四川、安徽等地，縮減幅度最大。

經(jīng)歷2018、2019年的棚改適度“收緊”之后，我們大概能猜到未來“棚改會(huì)逐漸退出樓市舞臺(tái)”。但沒想到這一天會(huì)來得這么快——2020年初國(guó)務(wù)院公布的重要文件一錘定音到，2020年是棚改的“收尾年”。

文件明確：從明年起，“商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。對(duì)新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。

這意味著，2020年之后，實(shí)行了5年之久的“棚改貨幣化安置政策”可能真的要逐漸退場(chǎng)了。

這里需要澄清一下，并不是明年起棚改全面停止，而是過去那種大規(guī)模的棚改要停止。

比如商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要取消貨幣化安置政策，即這些城市會(huì)“全面停止”棚改。至于其它一些仍然有棚改需求的城市，棚改自然還是要繼續(xù)的，只是審查、審批都會(huì)更加嚴(yán)格。

換言之，如果你所在的小區(qū)符合棚改的標(biāo)準(zhǔn)，那么未來還是會(huì)上報(bào)審批后，繼續(xù)進(jìn)行拆遷。至于是貨幣安置還是實(shí)物安置，每個(gè)城市應(yīng)該都會(huì)有具體政策。

國(guó)家對(duì)“棚改”的一錘定音至少釋放了兩個(gè)重要信號(hào)：首先、停止棚改，意味著三四線城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。我們說過，三四線樓市的火爆主因在棚改，棚改退場(chǎng)，三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口等基本面根本無法支撐樓市繼續(xù)火下去。

其次、停止棚改，有些人的“拆遷暴富夢(mèng)”要徹底破碎了，尤其是專業(yè)干這么營(yíng)生的人，如迎頭一擊。

未來老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦：棚改收官，舊改將唱演主角，20年的老房子要“升值”了

國(guó)家一錘定音，明年起有些城市將要徹底告別“棚改”。停止棚改，老房子不再拆遷，那它們未來將如何處置？

別擔(dān)心，國(guó)家早已給出明確答案：從明年開始，不再棚改的老房子統(tǒng)統(tǒng)按照“新規(guī)”辦：原地升級(jí)改造，即所謂的舊改。

“舊改”到底改什么？官方給出的明確答復(fù)是基礎(chǔ)類、改善類、提升類三大改造。

例如老舊小區(qū)加裝電梯、外墻體修補(bǔ)粉刷、水電氣網(wǎng)路基礎(chǔ)線路的更新、建設(shè)停車場(chǎng)、引入養(yǎng)老設(shè)施等?？偨Y(jié)來說就是，但凡是老宅需要的，舊改統(tǒng)統(tǒng)囊括在內(nèi)。

根據(jù)國(guó)家公布的舊改規(guī)模和范圍來看，到2025年之前，“舊改”涉及全國(guó)近17萬個(gè)老舊小區(qū)，涉及金額高達(dá)4萬億。而且從明年起，進(jìn)行舊改的房屋多在2000年左右建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，房齡多數(shù)都是20年的老房子。