住宅土地70年產權到期后，要收費了？

文｜謝九

5月28日，人大正式表決通過了《民法典》，這部被譽為66年磨一劍的法典，其中最引人關注的內容之一，是對住宅土地使用權到期后如何處理做出了最新規(guī)定——住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期；續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

那么，到底該怎么理解《民法典》的規(guī)定呢？這個規(guī)定分成了兩句話，第一句話是“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！边@句話其實在我國的《物權法》里已經有過規(guī)定，這次民法典的表述和2007年物權法的表述完全相同，一字未變。所以，真正值得關注的是第二句話，“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。這是首次正式在法律上確認了土地到期后的續(xù)期費用，意味著將來土地到期之后，續(xù)期收費將是大方向。收費是法律賦予的權利，減免是法外施恩。

圖｜視覺中國

和全球絕大多數(shù)住宅土地私有化不同的是，我國居民對住宅土地只有70年使用權，有些特殊情況的使用年限更短，所以，土地使用權到期之后，意味著只有土地上的房子歸自己所有，房子下面的土地該怎么處理，是不是要重新付費使用？一直是所有人心頭的疑問。

幾年前，溫州就出現(xiàn)過特殊案例，當?shù)赜幸慌a權20年的土地陸續(xù)到期，其中有房主在交易過戶時，被告知需要補繳土地使用金，按照業(yè)主的測算，補繳金額相當于當時房價的30%，雖然事情發(fā)生在溫州，但在全國范圍內引發(fā)一片嘩然。對于溫州20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部在2016年表示，可以采用過渡性辦法處理，不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)。以此平息了人們的疑惑和恐慌。

這一次民法典正式確認將來土地到期后的費用問題，對普通民眾而言，最關心的問題就是，70年大限到期之后，如果真的需要交納續(xù)期費用，到底會怎樣征收呢？民法典的表述是“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”，這只是一個比較模糊的表述，可以說，具體如何征收，現(xiàn)在有關方面也沒有一個明確的辦法。

圖 | 攝圖網(wǎng)

由于全球范圍內大部分國家都是住宅土地永久產權，所以并沒有太多的現(xiàn)成案例可供借鑒，一個可以參照的對象是我國的香港地區(qū)。香港的住宅土地到期后，繳費標準是每年按照該住宅租金的3%來繳納地租。無論該住宅是否實際出租，政府按類似物業(yè)的市場價格計算出一個虛擬租金標準，假如該住房每年租金10萬元，那么房主就需要每年繳納3000元的費用。當然，這只是香港的辦法，內地將來會采用怎樣的征收方式，現(xiàn)在還完全無法預測。

當然，民法典也表示將來土地續(xù)期費用有可能減免，對于民眾而言，如果將來土地到期后能夠免費續(xù)期，自然是最好的結果。過去20多年，中國的房價持續(xù)飆漲，即使和國外很多永久產權的房價相比，中國的房價都要高出很多。如果考慮到中國還是一個發(fā)展中國家，民眾的可支配收入還處于較低水平，那么中國民眾的買房負擔更是全球居前。很多買房者為首付掏空了6個錢包，再加上每個月高昂的月供支出，在住房壓力面前已經不堪重負。如果土地到期后還需要再繳納不菲的費用，不僅會大大增加民眾負擔，也會極大擠壓民眾的消費能力。

即使不考慮民眾負擔，從中國經濟的角度來看，因為土地續(xù)期費用帶來的收入，可能都無法彌補中國消費帶來的損失。在經濟學上，如果因為一項稅收帶來社會總福利減少，那么就可以認為這個稅收的效率較低，其有效性就值得質疑。土地市場牽一發(fā)而動全身，將來到期后收費會對中國經濟帶來怎樣的影響，還需要有更科學的論證，以避免因小失大。

中國老百姓在買房時雖然已經知道購買的只是70年土地使用權，但很多人潛意識里認為，70年的使用權可能只是一個形式問題，土地到期后應該是會免費續(xù)期的，所以，很多人在心理上其實并沒有做好到期后重新繳費的準備。物權法里規(guī)定的“自動續(xù)期”，字面上理解就是無條件的免費續(xù)期。

當然，從法律上來說，老百姓在買房時確實只購買了70年的土地使用權，到期后重新收費似乎也并沒有什么法理障礙，但問題的關鍵在于政府是城市土地市場的唯一供應者，在一個高度壟斷的市場，民眾并沒有選擇權利，不可能因為不認可這個條款就拒絕買房。

對于現(xiàn)在的房產持有者，因為在他們買房時，政府對于土地到期后如何續(xù)期的表述非常模糊，民眾并沒有形成續(xù)期收費的心理預期，所以將來土地到期后應該允許免費續(xù)期才顯得合情合理。將來如果出臺了具體的收費辦法，所有買房者對于以后土地到期后需要怎樣繳費都有了明確預期，屆時再收取一定費用也更加公開透明。

這次民法典雖然確認了土地到期后收費的法律有效性，但是對于如何征收并沒有明確辦法，甚至還留了一個“減免”的口子，主要的原因在于，土地到期看起來還比較遙遠，所以現(xiàn)在只是確定一個收費的大方向，暫時將這個復雜而且頗多爭議的問題留待以后來解決。

但從民眾的角度來看，既然法律上明確了收費，那么到底收不收，以及怎么收費，還是應該盡早在政策上確定下來。因為住房是中國老百姓的最大資產，這筆最大資產的任何重大政策變動，老百姓都需要形成穩(wěn)定的預期，才可以提前對政策做出理性反應。比如說，如果將來土地到期后需要繳納較高的續(xù)期費用，很多人可能會對住房價值進行重新評估，對于自己要不要買房或者賣房提前做出決定。

按照70年的土地大限，現(xiàn)在的很多房產可能在40年后陸續(xù)到期，這也就意味著，現(xiàn)在的很多中青年，有生之年都有望迎來住宅土地到期的一天。而這一天到來時，很多人都已經垂垂老矣，處于一生當中財務狀況最差的狀態(tài)，如果到時候真的需要為土地繳納續(xù)期費用，應該讓人們提前知道，以便讓他們現(xiàn)在開始省吃儉用，為老年之后繳納土地費用做好準備。否則，試想一下，當你年已八旬，突然有一天有人通知你住房土地到期該續(xù)費了，對于一個現(xiàn)金流已近枯竭的老人，那將是怎樣的驚嚇？

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