面積縮水！保證金降近兩千萬(wàn)！

2025年土拍市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)商業(yè)地塊出讓，還是個(gè)“回鍋肉”？

時(shí)隔九年，龍崗的商業(yè)體終于要上新了嗎？

一起來(lái)看看。

 

01

“龍崗新的商業(yè)體要來(lái)了？”

 

2月11日，南寧市自然資源局發(fā)布2025年第六期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告，計(jì)劃于3月12日上午掛牌出讓GC2025-06地塊。

GC2025-006地塊位于邕寧區(qū)龍崗大道以西、那造路以南，宗地面積為7999.98㎡（折合12.000畝）。

▲GC2025-06地塊示意圖

 

土地用途為商務(wù)金融用地、商業(yè)用地，土地使用年限為40年，出讓起始價(jià)為432萬(wàn)元/畝。

該宗地容積率為≤4.0（計(jì)容商業(yè)建筑面積占計(jì)容總建筑面積的比例控制在35%以內(nèi)，其余為商務(wù)金融用地），建筑密度≤35%，綠地率≥30％，建筑高度≤100米。

雖然沒有額外的配件要求，但對(duì)項(xiàng)目開竣工時(shí)間有要求。

出讓文件中顯示：項(xiàng)目用地須于土地出讓合同中約定土地交付之日起12個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起36個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收。

▲GC2025-06地塊出讓文件截圖

 

不過(guò)，地塊體量小，整體開發(fā)難度相對(duì)較小，拿地企業(yè)的壓力并不會(huì)很大。

 

02

“地塊“縮水”“降價(jià)”后重新上架”

 

這并不是GC2025-006地塊第一次掛牌出讓，2024年6月29日以GC2024-026的身份出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上。

時(shí)隔一年重新出讓，出讓內(nèi)容又有哪些變化呢？

一是地塊實(shí)際出讓面積“縮水”了，原先的GC2024-026地塊實(shí)際出讓面積為23074.54㎡（折合34.612畝），如今只剩7999.98㎡，“縮水”將近三分之一。

▲GC2024-026地塊示意圖

 

二是建設(shè)要求“縮水”了，在新的出讓文件中刪去了原先的“競(jìng)得人須自簽訂土地出讓合同之日起30日內(nèi)支付成交地價(jià)款的50%，剩余的50%成交地價(jià)款在簽訂土地出讓合同之日起一年內(nèi)付清。”這條要求。

▲GC2024-026地塊出讓事項(xiàng)截圖

 

此外，GC2025-006地塊規(guī)劃條件里的容積率和建筑密度都未設(shè)定下限。

三是競(jìng)買人保證金“降價(jià)”了，面積“縮水”的同時(shí)，這宗地競(jìng)買保證金從2991萬(wàn)元降至1036萬(wàn)元，一下子少了1955萬(wàn)元的負(fù)擔(dān)。

▲GC2024-026地塊出讓條件截圖

 

可以看到，該宗地塊一年后重新上架，從各方面都放松了土拍條件。

這也意味著，此次降低拿地門檻，為的就是讓該地塊能夠盡快補(bǔ)上這片區(qū)域的商業(yè)短板。

期待這幅地塊的順利出讓。

 

03

“龍崗“老大難”商業(yè)有轉(zhuǎn)機(jī)了？”

 

GC2025-006地塊最大的特點(diǎn)就是位于龍崗板塊的中心。

龍崗板塊有合景天峻廣場(chǎng)、寶能城市廣場(chǎng)、銀泉一品天譽(yù)、世茂茂御府等多個(gè)小區(qū)已交付，居住氛圍濃厚，商業(yè)設(shè)施需求大。

教育配套方面，有實(shí)驗(yàn)三小、南寧哈羅禮德學(xué)校、邕寧民族中學(xué)、邕寧高中、廣西信息職業(yè)技術(shù)學(xué)校等多所學(xué)校。

▲邕寧民族中學(xué)（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

公園方面，約3000畝的靈龜山公園可滿足日常休閑娛樂(lè)需求。

交通方面，4號(hào)線楞塘村站10分鐘到五象總部基地，20分鐘抵達(dá)金湖廣場(chǎng)。

在上個(gè)月，地鐵4號(hào)線后通段（楞塘村站—龍崗站）最后一組軌排在楞塘村站已鋪設(shè)完成，計(jì)劃今年開通運(yùn)營(yíng)。

▲地鐵4號(hào)線后通段（楞塘村站—龍崗站）（圖源：南寧軌道交通建設(shè)集團(tuán)有限公司）

屆時(shí)龍崗居民的家樓下就有地鐵站，進(jìn)出站無(wú)需再長(zhǎng)途跋涉。

另外，五象火車站也傳來(lái)了好消息。

2024年12月31日，自治區(qū)交通運(yùn)輸廳印發(fā)了《廣西綜合交通運(yùn)輸發(fā)展“十四五”規(guī)劃中期評(píng)估和調(diào)整報(bào)告》。

從規(guī)劃項(xiàng)目表上可見，五象火車站的開工年為2025年，完工年則為2029年。

▲廣西“十四五”中后期鐵路規(guī)劃項(xiàng)目表（圖源：自治區(qū)交通運(yùn)輸廳）

也就是說(shuō)，在今年我們就可以看到五象火車站正式動(dòng)工，“雙鐵”比肩鳳嶺北指日可待。

商業(yè)配套方面，目前只有龍崗西側(cè)的萬(wàn)達(dá)茂，也是這家商場(chǎng)撐起了龍崗商業(yè)的半邊天。

 

有人就想問(wèn)了，發(fā)展了這么多年的龍崗，為何只有一個(gè)大型商業(yè)體？

實(shí)際上，還有一個(gè)“鴿”了很多年的大型商業(yè)體——南寧城市廣場(chǎng)，也就是大家熟悉的寶能城市廣場(chǎng)。

▲寶能城市廣場(chǎng)A座、環(huán)球匯實(shí)拍

經(jīng)歷了三年停工、項(xiàng)目改名、部分辦公樓被打包拍賣等一系列操作，在2024年10月初，南寧城市廣場(chǎng)傳出項(xiàng)目復(fù)工的消息，然而距離開業(yè)還是需要一段時(shí)間。

不難預(yù)測(cè)，隨著GC2025-06地塊的出讓，將會(huì)完善和升級(jí)龍崗板塊的商業(yè)部分，讓龍崗不再為“老大難”商業(yè)體而發(fā)愁。

 

04

“破局之道在于商業(yè)”

 

很多人不知道，龍崗是繼東盟商務(wù)區(qū)、總部基地后，南寧的第三個(gè)商務(wù)區(qū)。

2016年9月30日，五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心城市設(shè)計(jì)發(fā)布，以龍崗大道以東的龍崗東片區(qū)，被劃定為龍崗商務(wù)中心。

2017年10月25日，南寧市規(guī)劃局發(fā)布五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心的修編規(guī)劃，龍崗商務(wù)中心被定位為南寧市級(jí)商業(yè)中心。

▲龍崗商務(wù)中心控規(guī)

 

換言之，龍崗的規(guī)劃早已具備打造一個(gè)江濱高端商務(wù)中心區(qū)的條件。

2019年2月，《南寧市總體城市設(shè)計(jì)（草案）》提出“一主四副、內(nèi)外雙環(huán)、五軸延展”規(guī)劃，其中龍崗、沙井、四塘和朝陽(yáng)構(gòu)成南寧的四大副中心。

然而，備受重視的龍崗，如今不僅缺乏大型商業(yè)體，各種配套設(shè)施也跟不上發(fā)展，更不用說(shuō)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)主動(dòng)“入場(chǎng)”了。

放眼看龍崗，只有住宅市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展，已交付的小區(qū)二手房掛牌均價(jià)在6-7字頭之間，入住率并不低。

▲龍崗部分二手房掛牌價(jià)（圖源：安居客）

 

龍崗大橋連接了龍崗板塊與鳳嶺板塊，對(duì)于止步于青秀區(qū)房?jī)r(jià)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在龍崗板塊置業(yè)是個(gè)性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。

話又說(shuō)回來(lái)，龍崗如何突破隱形的商務(wù)區(qū)這個(gè)瓶頸呢？

也許GC2025-06地塊的出讓和后續(xù)的商業(yè)開發(fā)，能夠給龍崗吹來(lái)一陣風(fēng)。

萬(wàn)達(dá)茂已經(jīng)開業(yè)近十年，此時(shí)新增一座商業(yè)體將會(huì)激活龍崗商業(yè)市場(chǎng)，給這片區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)能。

▲萬(wàn)達(dá)茂（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

有一說(shuō)一，龍崗的發(fā)展還是值得期待的。

盡管現(xiàn)狀有些小尷尬，但隨著各種項(xiàng)目的陸續(xù)落地和配套的完善，龍崗這個(gè)“潛力股”勢(shì)必會(huì)證明自己的能力配得上龍崗CBD的頭銜。

 

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作者|梁 婧

審核|吳曉苑

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