南寧這個(gè)中心老城區(qū)即將開(kāi)拆！

近日，南寧市青秀區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布公告，釋放出一個(gè)重要的信息：桃源大院片區(qū)要舊改了。

要知道，這個(gè)城區(qū)不但地段核心，背景還非常顯赫，來(lái)頭非常大。

但隨著時(shí)間的流逝，片區(qū)內(nèi)房屋老化，居住品質(zhì)下降，征拆改造也提上日程。

 

01

“涉及房屋面積12萬(wàn)方！桃源大院片區(qū)改造在即”

 

當(dāng)前，南寧市城中村改造工作在有條不紊的推進(jìn)中，不少城區(qū)被納入征拆范圍。

但今天我們要說(shuō)的桃源大院片區(qū)，卻不在南寧八大城中村改造項(xiàng)目當(dāng)中，而是屬于舊城改造范疇。

10月18日，為加快推進(jìn)關(guān)于啟動(dòng)桃源大院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目實(shí)施，征集本項(xiàng)目前期工作合作單位，南寧市青秀區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布《桃源大院片區(qū)舊城改造前期工作合作單位招標(biāo)公告》，開(kāi)標(biāo)時(shí)間是2024年11月8日。

▲公告截圖（來(lái)源：青秀區(qū)政府官網(wǎng)）

公告顯示，桃源大院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目位于天桃路以南、桃源路以北、教育路以西，用地范圍約128畝，征拆房屋面積約12萬(wàn)平方米。

▲范圍示意圖（具體以核發(fā)的前期調(diào)查藍(lán)線圖為準(zhǔn)）

涉及單位有5家，片區(qū)有40棟多層住宅樓，住宅樓大部分建于上世紀(jì)70-80年代。片區(qū)內(nèi)單位自建的辦公樓、綜合樓、倉(cāng)庫(kù)和鋪面布局混亂、破損嚴(yán)重。公共基礎(chǔ)設(shè)施老化，道路狹小破爛，難以滿足消防要求。水電、通訊線路雜亂，存在巨大安全隱患。出入口、停車(chē)位、物業(yè)用房、綠化、活動(dòng)區(qū)域嚴(yán)重不足，難以滿足片區(qū)居民日常生活需要。最終以核發(fā)的前期調(diào)查藍(lán)線圖為準(zhǔn)。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

要知道，桃源大院片區(qū)位于南寧青秀區(qū)，資格非常老。

建城時(shí)間可以追溯到200年前，民國(guó)時(shí)期曾經(jīng)是廣西政府官邸居住區(qū)，如今更是機(jī)關(guān)大院聚集，地段寸土寸金，被人們戲稱為南寧老牌“富人區(qū)”。

不過(guò)，隨著城市的發(fā)展，桃源大院片區(qū)也要面臨改造了。

 

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02

“現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：大院遍地！居住面貌卻......”

 

在機(jī)關(guān)大院里長(zhǎng)大的朋友，一定會(huì)桃源大院片區(qū)有一種莫名的熟悉感。

南寧的老住宅小區(qū)一般有兩個(gè)特點(diǎn)，要么是機(jī)關(guān)單位房，要么是老廠職工生活區(qū)，都屬于國(guó)有土地性質(zhì)。

桃源大院片區(qū)就屬于前者，片區(qū)內(nèi)機(jī)關(guān)單位住宅小區(qū)林立，“大院”也由此而來(lái)。

比如廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院、天桃路24號(hào)大院-生活區(qū)等單位小區(qū)，直接就以“大院”命名。

▲天桃路24號(hào)大院-生活區(qū)（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

其他單位小區(qū)分布也非常密集，有桃源小區(qū)、廣西供銷合作聯(lián)社宿舍、區(qū)委印刷廠宿舍、教育路石油小區(qū)等多個(gè)住宅單位，人口居住密度很大。

不過(guò)，這里的住宅小區(qū)大多建于上個(gè)世紀(jì)70、80年代，如今現(xiàn)狀如何？

從航拍圖可以看到，桃源大院片區(qū)由桃源路、天桃路、教育路圍合而成，片區(qū)內(nèi)職住混合，以低矮的老單位房小區(qū)為主，高層建筑較少，整體建筑分布層次不一，面貌較為老舊。

▲桃源大院片區(qū)（航拍：鐘祖年，后期：曾俏）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H有桃源湖居一個(gè)，目前是停工爛尾，多次出現(xiàn)在南寧的法拍席上。

我們實(shí)探看到，目前桃源路因?yàn)榈罔F6號(hào)線在建處于半圍擋施工狀態(tài)，交通路況早晚?yè)矶螺^為嚴(yán)重。

廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院是片區(qū)內(nèi)居住占比最大的單位小區(qū)，坐落在桃源路59號(hào)，位于廣西區(qū)商務(wù)廳桃源辦公區(qū)內(nèi)。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源辦公區(qū)（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

走進(jìn)廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院，迎面而來(lái)的是老舊建筑的破碎感，墻面泛黃，墻皮剝落，陽(yáng)臺(tái)上搭建著亂七八糟的防盜網(wǎng)，各種電線網(wǎng)線像蜘蛛網(wǎng)一樣糾纏交錯(cuò)，很難想象里面還正常住人。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

老式單位倉(cāng)庫(kù)紅磚瓦房佇立在樓間距上，屋頂用石棉水泥瓦縫縫補(bǔ)補(bǔ)，感覺(jué)隨時(shí)要塌了。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

人車(chē)分流是不可能的，電動(dòng)車(chē)隨手放在樓道口，充電線直接從房間拖下來(lái)，安全隱患不敢想象。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

部分汽車(chē)集中停在小區(qū)的空地上，整個(gè)小區(qū)連個(gè)劃線停車(chē)的地方都看不到。

▲廣西區(qū)商務(wù)廳桃源大院（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

天桃路24號(hào)大院-生活區(qū)也好不到哪兒去，建筑老舊，人車(chē)不分流，還有看上去搖搖欲墜的紅磚瓦房。

▲天桃路24號(hào)大院-生活區(qū)（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

桃源小區(qū)就好很多了，有專門(mén)的電車(chē)停車(chē)棚，建筑外觀雖然破舊但視覺(jué)尚為整齊，小區(qū)道路干凈整潔，物業(yè)管理應(yīng)該蠻盡責(zé)的。

▲天桃源小區(qū)（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

走一圈下來(lái)發(fā)現(xiàn)，桃源大院片區(qū)真的太舊了，典型的“老破小集中營(yíng)”，已經(jīng)到了不得不改的地步。

居住人群也大多是懷舊的老年人，大概是舍不得離開(kāi)老的關(guān)系和人脈。

和其他城區(qū)相比，桃源大院片區(qū)的居住面貌是與時(shí)代脫節(jié)了。

暮氣沉沉，守舊老派，像一座被現(xiàn)代社會(huì)拋棄的孤島。

 

03

“這里曾經(jīng)是南寧城市最早開(kāi)始現(xiàn)代化的地方”

 

別看桃源大源片區(qū)現(xiàn)在這樣，往前數(shù)100年，它可是廣西早期政治發(fā)源地，也是南寧城市最早開(kāi)始現(xiàn)代化的地方。

上個(gè)世紀(jì)30年代民國(guó)時(shí)期，當(dāng)時(shí)新桂系軍閥主政廣西，為了建設(shè)新省府，當(dāng)局選擇在南門(mén)外商埠之南（植物路、河堤路的商埠一帶）興建省政府合署辦公區(qū)，并沿著桃源路一帶大興土木，建設(shè)了軍醫(yī)院、印刷廠、自來(lái)水廠、播音臺(tái)、氣象所、中山公園、跑馬場(chǎng)（現(xiàn)在的南寧體育局）等配套設(shè)施，時(shí)任廣西省主席黃紹竑、俞作柏等軍政名人在此修造別墅，桃源路一躍成為廣西軍政要員的官邸區(qū)。

▲民國(guó)時(shí)期的南寧市地圖（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

黃紹竑的“小果園公館”、黃旭初的“耕花別墅”、葉琪公館、廣西建設(shè)廳長(zhǎng)黃榮華的建廬、俞作柏的宜園等等，誕生了不少名人故居。

有意思的是，那時(shí)候的桃源路，還叫做津頭路，1937年修建完成后才更名為“桃源路”。

▲南寧體育局（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

歷史洪流滾滾向前，雖然很多循跡已經(jīng)不可考，但這仍然是屬于桃源路的榮耀之一。

再回到桃源大院片區(qū)，片區(qū)內(nèi)聚集著眾多廣西區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)單位，廣西區(qū)商務(wù)廳桃源辦公區(qū)、廣西農(nóng)資大廈、廣西區(qū)供銷合作聯(lián)社、中國(guó)工商銀行、廣西北部灣銀行等都在這里辦公，可以說(shuō)是“非富即貴”，從中還可以窺探南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程。

▲廣西農(nóng)資大廈（拍攝：張?jiān)讫垼?/span>

可以說(shuō)，桃源路片區(qū)見(jiàn)證了南寧近百年的城市發(fā)展。

無(wú)論是城市建設(shè)早期，還是到現(xiàn)在的舊改，城市迎來(lái)更新迭代是必然的。

 

04

“未來(lái)誰(shuí)操刀？征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少？”

 

既然要舊改了，很多人可能會(huì)好奇，最終的征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)是多少？

目前官方還沒(méi)有公布具體的補(bǔ)償評(píng)估方式，但參考桃源大院片區(qū)的地段價(jià)值，一定不會(huì)低。

首先，看土地性質(zhì)，片區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)單一，基本為國(guó)有土地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)參照周邊商品房的市場(chǎng)價(jià)格，無(wú)論是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，最終到手的錢(qián)或房都非?？捎^。

其次，桃源大院片區(qū)的城市配套建設(shè)非常完善，可以用“寸土寸金”來(lái)形容。

▲桃源大院片區(qū)（航拍：鐘祖年，后期：曾俏）

交通上，靠近在建的地鐵6號(hào)線唐城路站、區(qū)人民醫(yī)院站，老城區(qū)這點(diǎn)很加分。

教育上，天桃實(shí)驗(yàn)學(xué)校就坐落在片區(qū)內(nèi)，一路之隔還有南寧沛鴻民族中學(xué)、南湖小學(xué)等，學(xué)校非常優(yōu)質(zhì)。

毗鄰南寧城市中心花園——南湖，居住環(huán)境得天獨(dú)厚。

▲桃源大院片區(qū)（航拍：鐘祖年，后期：曾俏）

區(qū)醫(yī)院、醫(yī)科大附屬醫(yī)院環(huán)繞，中國(guó)人民銀行廣西分行、廣西財(cái)政廳等銀行金融機(jī)構(gòu)分布密集，難怪很多人戲稱住在桃源路“很健康”“很富有”。

綜合地段價(jià)值下來(lái)，桃源大院片區(qū)的征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一定不會(huì)低于火車(chē)站片區(qū)（1.47萬(wàn)元/㎡），很有可能是南寧市征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)天花板級(jí)別。

老城煥新顏，最終由誰(shuí)操刀？未來(lái)怎么開(kāi)發(fā)？怎么規(guī)劃？這些也是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

按照目前的樓市行情，財(cái)力雄厚的央企、國(guó)企參與改造的可能性最大，可以保障項(xiàng)目改造的有效推進(jìn)。

未來(lái)桃源片區(qū)也將新增一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為青秀區(qū)樓市注入新的血液，給購(gòu)房者帶來(lái)新的置業(yè)需求。

11月8日，讓我們靜候“金主”名單揭曉。

 

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作者|吳曉苑

校對(duì)|梁本泉

 

 

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