第四代住宅、公建化標(biāo)準(zhǔn)、降低公攤…南寧新規(guī)力推「高品質(zhì)住宅」

綜合整理/小克008

熱點(diǎn)關(guān)注

4月19日，南寧市自然資源局印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化規(guī)劃管控要求促進(jìn)住宅品質(zhì)提升的若干措施》（以下簡稱《措施》），旨在適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢，豐富我市住宅產(chǎn)品體系，打造高品質(zhì)住宅，滿足居民多樣化改善性住房需求。

該《措施》主要針對南寧市域住宅項(xiàng)目，涉及三大重點(diǎn)內(nèi)容：優(yōu)化工程規(guī)劃管理、完善住宅公建化標(biāo)準(zhǔn)、試行空中花園住宅。其中，備受關(guān)注的“第四代住宅”亦是在南寧中心城區(qū)范圍內(nèi)首次提出，還有完善公建化標(biāo)準(zhǔn)、增加住宅不計(jì)容情形（部分情形可降低公攤）等舉措。

那么，這次新規(guī)對我們有什么影響？小克認(rèn)為：

（1）隨著第四代住宅試行、住宅戶型設(shè)計(jì)和空間配置優(yōu)化、改善地下車庫等措施推進(jìn)，標(biāo)志著南寧樓市將邁入“拼品質(zhì)”的時(shí)代，高品質(zhì)住宅項(xiàng)目亦將會增多，居民的居住品質(zhì)也將進(jìn)一步提升。

（2）降低公攤，亦是有效降低開發(fā)商住宅的開發(fā)成本，住宅銷售定價(jià)趨于合理化，可以進(jìn)一步減輕居民的購房壓力。

下面我們一起來看，信息量巨大！關(guān)注官微不迷路，點(diǎn)加關(guān)注并點(diǎn)亮星標(biāo)我們的公眾號。閱讀本文前，這里插播幾則速遞 →南寧多子女家庭解除限貸!? →你給你家的房子打幾分？ →南寧2024年度土地出讓計(jì)劃表公布→南寧城中村改造元年對市場影響幾何？→打響品牌戰(zhàn)，這家本土房企贏麻？ →第四代住宅到底有多牛 →實(shí)探貴港、桂林雙盤交付情況

《措施》原文的附件下載↓↓↓復(fù)制以下鏈接粘貼瀏覽器即可

http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/bjtz/P020240419672024062844.docx

在展開分析之前，我們更應(yīng)快速了解《措施》執(zhí)行區(qū)域范圍和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以下為劃重點(diǎn)：

① 僅是針對市域建設(shè)項(xiàng)目，不涉及縣域建設(shè)項(xiàng)目。至于是否涉及武鳴區(qū)（這里沒有明確），小克推測或是默認(rèn)不含的，按照相關(guān)規(guī)劃，武鳴區(qū)將打造成為南寧市副城區(qū)。而這里所指的“建設(shè)項(xiàng)目”，確切來說是含住宅的項(xiàng)目，即項(xiàng)目中有住宅樓棟，可以是純住宅項(xiàng)目、商住項(xiàng)目或含住宅樓的綜合體項(xiàng)目。

②明確了此前南寧建規(guī)補(bǔ)充指引劃定的“住宅建筑風(fēng)貌品質(zhì)提升區(qū)”（小克簡稱其為“品質(zhì)提升區(qū)”），強(qiáng)制要求新建住宅項(xiàng)目須在建設(shè)空中花園（第四代住宅的一大設(shè)計(jì)亮點(diǎn)）和立面公建化，進(jìn)行“二選一”。而“品質(zhì)提升區(qū)”外的新建住宅項(xiàng)目，鼓勵空中花園或公建化設(shè)計(jì)“二選一”。

注:

圖中“長虹路、翠竹路、鳳嶺北路、那安快速路圍合的火車東站周邊區(qū)域"填充范圍為實(shí)際實(shí)施范圍，其他的填充區(qū)域應(yīng)理解為"周邊環(huán)繞市政道路外擴(kuò)的第一個(gè)街區(qū)內(nèi)"，

“xx大道兩側(cè)"指沿線道路兩側(cè)一個(gè)街區(qū)內(nèi)。

③自《措施》印發(fā)之日（2024年4月19日）起實(shí)施，即在此之后新拿地（招拍掛、轉(zhuǎn)讓、劃撥或其他方式獲取等）的含住宅項(xiàng)目，將執(zhí)行該新規(guī)。

而在《措施》印發(fā)之日之前，已申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目可按原規(guī)定（南寧建規(guī)補(bǔ)充指引）執(zhí)行。

小克推測，若是在《措施》印發(fā)之日之前非“招拍掛”拿地的含住宅項(xiàng)目，且沒有申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目，或是可執(zhí)行該新規(guī)。

下面，我們從首提的“第四代住宅”，進(jìn)行展開分析↓↓↓

【1】

試行空中花園住宅
第四代住宅項(xiàng)目有望落地南寧

就在前一周，針對“南寧何時(shí)引入第四代住宅”，我們官微發(fā)布推文《第四代住宅到底有多牛？南寧會等到它嘛》進(jìn)行探討，引起廣泛熱議。

此前推文的部分精選留言和投票（2024.4.22下午17時(shí)截圖）

第四代住宅，您是怎么看待呢？

在今年4月之前，南寧市中心城區(qū)尚未出臺第四代住宅相關(guān)政策，還在前期研究階段。如今，這份《措施》亦是填補(bǔ)了相關(guān)區(qū)域政策空白，首提“第四代住宅”，試行空中花園住宅設(shè)計(jì)，將空中花園庭院與現(xiàn)代住宅相結(jié)合，形成戶戶有花園的建筑形式。

空中花園，與普通陽臺有什么區(qū)別呢？

空中花園，并不是“種花花草草甚至樹木的大陽臺”的簡單理解。

《措施》里對“空中花園”有專業(yè)的解釋，還有指出其建造意義：

利用挑高、錯(cuò)層、外挑式的大陽臺集中打造戶內(nèi)空中花園，增加居家活動空間多樣性，豐富城市建筑景觀，推動住宅產(chǎn)品更新迭代。

簡言之：第四代住宅，是將只有在傳統(tǒng)別墅、合院、洋房的“庭院花園”，搬入高層住宅樓里，住高樓也可以實(shí)現(xiàn)“戶戶有花園、家家有庭院”。

項(xiàng)目要求上明確4大指標(biāo)（記住以下4個(gè)數(shù)字下限）：

①總高度 >27米

②單套建面 >120㎡

③自然層高度 ≥3.1米

④架空層高度 ≥3.6米

透過數(shù)據(jù)看本質(zhì)。第四代住宅，偏向改善型的中大戶型為主，9層（含）以上的高層建筑設(shè)計(jì)；并且其標(biāo)準(zhǔn)層和架空層的層高，相比當(dāng)前市場同類產(chǎn)品的要略高，這意味其居住舒適度更高和公共空間有所改善。

它對“大高個(gè)”的住戶（特別是1米8以上的）是非常友好的，他們在第四代住宅房間內(nèi)和陽臺里活動，不再像傳統(tǒng)住宅那樣略感“壓抑”了。

并且，明確了架空層的使用功能的豐富化，“作為休閑、健身、娛樂、綠化等公共空間使用”。

要知道，自2017年來，成都、福州、西安、蘇州、廈門、重慶、安徽、南通、武漢等多地已對第四代住宅產(chǎn)品的探索，當(dāng)前已在建或已建成的項(xiàng)目并不算多，以上城市普遍都在試點(diǎn)推行階段。

中鐵建貴陽·花語墅實(shí)景（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

福州保利國貿(mào)·天琴湖效果圖（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

南寧此次新規(guī)僅是敲定“戶內(nèi)空中花園設(shè)計(jì)”規(guī)劃指標(biāo)、支持政策、保障措施（方案審批方面為主）。

除了規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，還需要相關(guān)技術(shù)工藝支撐，還有后期運(yùn)營等方面的考慮，可以說南寧版的“第四代住宅”才剛剛起步，“娃娃學(xué)走路”。

南寧版“第四代住宅”的戶內(nèi)空中花園設(shè)計(jì)，條件較為苛刻且要求應(yīng)同時(shí)滿足以下9個(gè)條件：

①空中花園高度 ≥6.2米（兩個(gè)自然層層高）。

足夠的高度，是可以用來種喬木。小克推測，第四代住宅房源套型以奇偶錯(cuò)層排布設(shè)計(jì)更適宜，利于入戶花園位置放置，保障各戶間的采光通風(fēng)及私密性。

②住宅陽臺和戶內(nèi)空中花園的水平投影面積總和 ≤48㎡（≤住宅套型建面40%）；在住宅陽臺中，須設(shè)計(jì)符合日常生活起居需求的普通陽臺 ≥6㎡（≥住宅套型建面5%），空中花園≥36㎡（≥住宅套型建面30%）。

而此前《南寧建規(guī)補(bǔ)充指引》中，提及陽臺結(jié)構(gòu)板水平投影建面≤住宅套型建面30%。可見，同樣是建面約120平米以上的戶型，相對原規(guī)定的可建設(shè)的，第四代住宅“陽臺功能空間”更多。

③三面臨空，不設(shè)結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱、剪力墻等，不可外接連梁、板、雨篷等構(gòu)件。

此前《南寧建規(guī)補(bǔ)充指引》中，提及陽臺可按造型需要，設(shè)置落地裝飾柱、裝飾墻。可見，空中花園為了保證其功能不變性、呈現(xiàn)垂直綠化的景觀效果，不能像傳統(tǒng)陽臺那樣可個(gè)性改造，它是不允許“封窗”或改為“陽光房”的。

④出挑寬度應(yīng) ≥2.4米且≤6米。

此前《南寧建規(guī)》提及過“住宅凹陽臺、半凸半凹陽臺進(jìn)深（含結(jié)構(gòu)板）應(yīng)≤2.8米”，可見，空中花園的空間是足夠大的，超越了傳統(tǒng)陽臺的進(jìn)深（一般是在2.2米以內(nèi)）。你可以把它看作“大陽臺”的plus版，也可以看作露臺的衍生形態(tài)，但它是實(shí)實(shí)在在地打造“空中花園”。

⑤采用通透欄桿或透明欄板，安全高度結(jié)合綠化具體布置。

⑥上方若為鄰戶外窗不設(shè)置飄窗、應(yīng)設(shè)置防墜落和視線遮蔽措施（不可采用混凝土板）；下方若為出入口或活動區(qū)應(yīng)設(shè)置安全防護(hù)措施。

條件⑤、⑥均是考慮以安全性為前提，兼顧美觀性。

⑦種植槽，沿欄桿內(nèi)側(cè)布置，可下凹或上翻；
凈寬度 ≥0.8米（滿足≥陽臺進(jìn)深的30%）；

覆土厚度 ≥0.5米（不含防水層）；

綠化面積 ≥18㎡（空中花園建面50%）。

從種植槽凈寬度條件可推測，空中花園挑空至少做到2.67米。從綠化面積占空中花園一半面積可推測，除了種花草，我們還有一半面積可自由使用（品茗、下棋、運(yùn)動、閱讀、兒童玩耍等功能空間，可個(gè)性設(shè)置）。

⑧種植形式宜高、中、低搭配，提倡采用綠植墻、懸掛、吊籃等多種垂直、立體綠化形式。選種綠植高于欄桿的喬木和灌木，不能單選低于0.45米的地被植物，不宜種植高大喬木與落果品種，不選對陽臺結(jié)構(gòu)破壞的品種。

該條件明確了種植品種，適合多重搭配，品種不能單一只是矮的花花草草，不能種高大的果樹和喬木，畢竟空間也就至少6.2米高，保障上空的安全高度和覆土內(nèi)的結(jié)構(gòu)安全。

⑨應(yīng)設(shè)給水和排水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)應(yīng)接入污水排水系統(tǒng)。

該條件考慮了綠植澆灌和后期維護(hù)。

看過以上，須同時(shí)滿足9個(gè)條件，才能將戶內(nèi)空中花園做到足夠安全、美觀、實(shí)用。

在支持政策方面，亦是給到開發(fā)商和購房者較大的讓利空間。

一是不計(jì)容和不算產(chǎn)權(quán)面積（即空中花園是“全贈送”給購房者的）；

二是建筑間距的計(jì)算邊界可按戶內(nèi)空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進(jìn)行控制。退用地紅線按空中花園建筑最外邊緣控制。

三是明確日照分析建模的補(bǔ)充參考內(nèi)容，空中花園的最外邊緣為遮擋面，建筑主體外邊緣為被遮擋面。

四是建筑面寬控制只計(jì)算到外墻面（即忽略生長超出外墻的綠植影響）

可見，支持政策的二、三、四點(diǎn)，均是為規(guī)劃報(bào)建開通“綠色通道”。

在保障措施方面，明確了空中花園的景觀綠化與建筑主體同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收。（即作為建筑附屬綠化工程納入建筑主體的審批流程進(jìn)行統(tǒng)一管理，亦是規(guī)范其審批與驗(yàn)收，保障空中花園在業(yè)主收房時(shí)，同樣是和小區(qū)園林一樣——實(shí)景交付）

第四代住宅，對于開發(fā)商來說亦是新的挑戰(zhàn)更是新的機(jī)遇，對于南寧市民來說是具有較高的期待度，它將是南寧改善置業(yè)購房者的“新寵”。

誰會是南寧第四代住宅“第一個(gè)吃螃蟹”的房企？

小克猜測，或優(yōu)先會在南寧“品質(zhì)提升區(qū)”落子項(xiàng)目，亦或是其他區(qū)域的新項(xiàng)目/新組團(tuán)樓棟。我們拭目以待！

【2】

完善住宅公建化標(biāo)準(zhǔn)
板樓、陽臺封窗成主流

為進(jìn)一步提升住宅公建化立面品質(zhì)，《措施》里加入了完善住宅公建化標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化為以下3個(gè)重點(diǎn)：

1、采用板式結(jié)構(gòu)（即“一字形”板樓，多以“一梯一戶”、“兩梯兩戶”為主，增加面寬的同時(shí)，相對多梯戶比的塔樓，板樓給予更多的采光與通風(fēng)，舒適度和私密性更好）；若由于用地限制等特殊原因無法采用板式形體的，可由自然資源部門組織進(jìn)行專題研究或者專家評審，根據(jù)研究或評審結(jié)果確定公建化設(shè)計(jì)要求。

2、采取玻璃封閉處理的陽臺，按陽臺板水平投影面積的1/2計(jì)算計(jì)容建筑面積。（此前《南寧建規(guī)補(bǔ)充指引》里的陽臺不論封閉與否都是按全計(jì)容，此次新規(guī)亦是降低開發(fā)商開發(fā)成本，也是給購房者增加贈送面積）

3、公建化住宅飄窗兩側(cè)可接墻體或采用不透光側(cè)板。（該點(diǎn)與此前《南寧建規(guī)補(bǔ)充指引》里的一致，只是省略了“飄窗應(yīng)凸出建筑物外墻面設(shè)置”）。

此外，住宅公建化設(shè)計(jì)的其他規(guī)定沿用《南寧市建筑工程規(guī)劃指引補(bǔ)充規(guī)定》（南自然資發(fā)[2022]78號），有沖突部分以本措施為準(zhǔn)。

2022年1月施行的《南寧建規(guī)補(bǔ)充指引》，明確劃分了“品質(zhì)提升區(qū)”（門戶大道沿線、邕江、南湖、五象湖等自然景觀資源沿線為主），該區(qū)域的住宅項(xiàng)目必須采用公建化外立面，例如南寧中海甲叁號院、中海湖上景明、交投·和順江灣、鑫恒楷·匯悅臺等項(xiàng)目，均是采用公建化外立面設(shè)計(jì)。

公建化設(shè)計(jì)，具有高顏值、有面子，辨識度高、品質(zhì)感凸顯和節(jié)能環(huán)保等優(yōu)勢亮點(diǎn)。

有的樓盤雖然沒有在“品質(zhì)提升區(qū)”內(nèi)，但其開發(fā)商同樣“拼品質(zhì)”、“卷產(chǎn)品，采用公建化立面，其產(chǎn)品同樣具有一定溢價(jià)能力。

直白來說，公建化設(shè)計(jì)的樓盤，在交付時(shí)已幫業(yè)主封好窗，大大提升業(yè)主后期裝修效率，也是保障了整個(gè)小區(qū)樓棟的統(tǒng)一美觀。我們相信，未來南寧還將新增越來越多的公建化項(xiàng)目，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)。

【3】

優(yōu)化工程規(guī)劃管理
降低公攤、優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、改善地下車庫

最后，我們再來看到《措施》里的“優(yōu)化工程規(guī)劃管理”方面，它相比上面兩個(gè)的大點(diǎn)的內(nèi)容涉及專業(yè)術(shù)語更多，延伸細(xì)項(xiàng)也更多，或許從事建筑設(shè)計(jì)或規(guī)劃領(lǐng)域的人士更容易看懂《措施》原文里的內(nèi)容及圖例。

這里小克只是“淺析”，若有分析不到位之處或需要指正的地方，歡迎在文末“寫留言”互動交流。

我們先來看的是【增加住宅不計(jì)容建筑面積的3個(gè)情形】：

【1】屋頂?shù)墓珨偪蓽p免，即整棟樓實(shí)際降低了部分公攤。（盡管標(biāo)準(zhǔn)層的未改變，但實(shí)際也降低開發(fā)成本，亦是減輕購房壓力，后期物業(yè)費(fèi)亦或相應(yīng)減少）

S：屋面水平投影面積，
S1:用作公共使用區(qū)域面積，
S2:屋頂?shù)墓矘翘蓍g及電梯機(jī)房、水箱間等公共設(shè)備用房累計(jì)面積，其不計(jì)容情形：

S2+S1≥S*60%且S2≤S*25%

【2】既有住宅（二手房/存量房）為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯等，可不計(jì)容，即增加后不算公攤（可以說是物業(yè)費(fèi)或不受影響）。該舉措亦或是老舊小區(qū)加裝電梯的支持政策，改善居住環(huán)境，同時(shí)滿足消防設(shè)施要求。

【3】新增居住用地，土地出讓合同約定或相關(guān)政策要求建成后無償移交政府的的配套設(shè)施（衛(wèi)生院、文化站、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、學(xué)校等），其建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積。該項(xiàng)亦是保障了項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)體量，相比此前或增加銷售量，開發(fā)成本和利潤得到合理控制，住宅定價(jià)或趨于合理化。

再者，我們來看【調(diào)整住宅戶型設(shè)計(jì)規(guī)則的4大方面】：

在此之前，我們先來通過下面這張示意圖，直觀了解住宅戶型的空間配置，包括飄窗、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)連板、結(jié)構(gòu)連梁、戶內(nèi)凹口、戶內(nèi)洞口的位置。

《措施》末尾還附上術(shù)語解釋，提及了部分構(gòu)件的概念區(qū)分。

調(diào)整（1）：飄窗應(yīng)至少兩面臨空。（原規(guī)定是要求“三面臨空”，除非是其中一側(cè)設(shè)置空調(diào)設(shè)備機(jī)位或設(shè)備井才可兩面開敞。小克推測在新規(guī)實(shí)施后，兩面臨空的“L形”飄窗或增多）。

調(diào)整（2）：陽臺應(yīng)滿足至少一個(gè)長邊全部開敞，開敞面內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)墻、柱、落地玻璃及其他維護(hù)結(jié)構(gòu)。（保障了開敞面的采光通風(fēng)，外立面交付的美觀性）。

調(diào)整（3）：鼓勵住宅產(chǎn)品多樣化設(shè)計(jì)。建面≥120㎡戶型（改善面積段）可采用復(fù)式設(shè)計(jì)，且挑空空間的部分最高可做到“全贈送”、至高50㎡。（目前南寧該面積段的復(fù)式住宅主要是在高層樓頂?shù)?ldquo;樓中樓”為主，還有復(fù)式洋房/疊拼多層存在）

挑空空間“全贈送”條件：挑空部分層高≤兩個(gè)自然層高且≤7.2米，所有挑空空間水平投影面積之和≤該戶單層套內(nèi)水平投影面積最大值的30%（六層及以下多層聯(lián)排住宅可放寬至35%）且不大于50㎡的，挑空空間按單倍計(jì)算計(jì)容建筑面積（即“全贈送”），超出部分按2倍計(jì)算計(jì)容建筑面積（即挑空空間平面是“沒有贈送”）。

調(diào)整（4）：每套住宅戶型的空間配置（飄窗、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)連板、戶內(nèi)凹口、戶內(nèi)洞口、內(nèi)天井）要求，以改善面積段140㎡為“分水嶺”。開敞面內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)墻、柱、落地玻璃及其他維護(hù)結(jié)構(gòu)。（保障了開敞面的采光通風(fēng)，外立面交付的美觀性）。

套型建筑面積≤140㎡的戶型，空間配置 ≤16.8㎡（本套住宅飄窗、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)連板、戶內(nèi)凹口、戶內(nèi)洞口、內(nèi)天井的投影面積之和與套型建筑面積的比值應(yīng)≤12%）。

套型建筑面積>140㎡的戶型，空間配置 ≤14㎡（本套住宅飄窗、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)連板、戶內(nèi)凹口、戶內(nèi)洞口、內(nèi)天井的投影面積之和與套型建筑面積的比值應(yīng)≤10%）。

平層計(jì)算示意圖

復(fù)式及多層聯(lián)排住宅計(jì)算示意圖

備注：復(fù)式及多層聯(lián)排住宅內(nèi)天井按單層計(jì)算，戶內(nèi)凹口、戶內(nèi)洞口按自然層計(jì)算。

最后，我們來看【調(diào)整地下室規(guī)劃管控措施的6個(gè)方面】，目的是通過優(yōu)化地下室設(shè)計(jì)，來解決場地高差影響，改善地下車庫空間采光、通風(fēng)等。

1、優(yōu)化地形利用，提倡延續(xù)原生地形地貌特點(diǎn)，鼓勵通過地形設(shè)計(jì)，改善地下室通風(fēng)采光條件(附圖一)；鼓勵原始地形有較大高差的場地分臺設(shè)計(jì)，避免在丘陵地區(qū)出現(xiàn)高擋墻、單一標(biāo)高場地的做法。

2、室外地面土側(cè)面包覆的建筑空間，當(dāng)其頂板頂面與相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面積≥房間建筑面積的50%時(shí)，該空間建筑可判定為地下建筑(附圖二)。對于地形復(fù)雜的項(xiàng)目，當(dāng)分臺設(shè)計(jì)時(shí)，其場地內(nèi)部地下室可參考內(nèi)部道路設(shè)計(jì)標(biāo)高進(jìn)行覆土判定。

綜上，新規(guī)《措施》以建造“高品質(zhì)住宅”為導(dǎo)向，滿足居民多元化居住需求，以促進(jìn)南寧房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

【本文互動話題】

此次南寧出臺新規(guī)，您怎么看？

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文章來源：CRIC廣西；信息來源轉(zhuǎn)自廣西南寧市自然資源局網(wǎng)站公告，部分圖片轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處。

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