新一輪“房改”開啟，重點(diǎn)提保障性住房，惠及南寧？
近日，樓市傳出重磅消息。
10月26日，經(jīng)濟(jì)觀察報一篇名為“中國將推動新一輪‘房改’”的文章透露：
8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國發(fā)【2023】14號文），由國務(wù)院于9月1日正式印發(fā)，近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。
該文件明確提出，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房、推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。
很多媒體大V號將其稱為“新房改方案”“新一輪房改”。
新一輪“房改”怎么改？哪些城市將跟進(jìn)？利好哪些人群？
最近，“中國將推動新一輪‘房改’”沖上新聞熱搜。
據(jù)了解，這個話題主要圍繞8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國發(fā)【2023】14號文）。
▲財聯(lián)社截圖
這份文件有什么特別的點(diǎn)，讓大家如此高度關(guān)注呢？
據(jù)悉，14號文明確了兩大目標(biāo)。
一是針對保障性住房：加大保障性住房建設(shè)和供給，解決工薪收入群體住房困難，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”。
二是針對商品房：推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
從內(nèi)容表述上可以看出，未來，保障性住房將成為工薪收入群體住房的重要渠道，主要解決剛需型住房需求。
而商品住房則將回歸商品屬性，主要解決改善型住房需求。
由于提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，因此很多人把這次的文件看成是“新一輪房改方案”。
▲示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
值得一提的是，文件中還明確，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。
也就是說，這個新政策并非在全國全面實施，而是部分城市享有“新房改”的優(yōu)先資格。
按照國務(wù)院第七次全國人口普查的結(jié)果，城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，分別是：
上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
▲中國城市規(guī)模層級（圖源|城市財經(jīng)）
你的城市包括在其中嗎？
城區(qū)人口超過300萬的35個城市，將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。
南寧符合條件嗎？
截至2022年末，南寧市區(qū)人口430.35萬人。
顯然，南寧符合這次新“房改”政策，或?qū)⒏M(jìn)執(zhí)行，這對南寧而言無疑是一大重磅利好。
那么，政策將利好哪些人群？
從文件中明確的兩大目標(biāo)內(nèi)容來看，第一條顯然是向住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等群體釋放強(qiáng)烈的利好信號，通過加大保障性住房的供應(yīng)，緩解這部分群體的購房壓力。
有專家表示，保障房無房者都可以申請，主要覆蓋三類人群，一是為社會提供基本公共服務(wù)的工薪階層，二是新就業(yè)的大學(xué)生和各類創(chuàng)業(yè)人群，三是無房的戶籍夾心人群。
第二條中所提到的“讓商品住房回歸商品屬性”，主要是針對改善性住房需求。
▲示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
對市場有什么影響？
整體來看，新一輪“房改”明確了保障性住房與商品性住房“兩條腿走路”的房地產(chǎn)新格局。
同時將保障性住房地塊提升空前，有利于推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
而且，本次改革在保障部分低收入群體住房需求的前提下，也給予了高收入人群一定的活躍空間，對于商品性住房的政策性干預(yù)也將有所減少，這將有助于去化新房庫存，緩解商品房市場壓力，市場情緒有望進(jìn)一步提振。
保障的歸保障，市場的歸市場，如此新格局，很多業(yè)內(nèi)人士從中嗅到了一股“新加坡模式”的味道，因此將新一輪房改視作“香港模式”向“新加坡模式”的轉(zhuǎn)變。
眾所周知，我國過去的房地產(chǎn)一直運(yùn)行在“香港模式”之中，實際就是高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”。
雖然中國居民的財富總量增的挺快，但這是以高債務(wù)、高泡沫為代價的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的副作用很大。
這種模式顯然十分“不健康”，且已經(jīng)不適宜當(dāng)下的情況，樓市需要轉(zhuǎn)型。
▲示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
那新加坡是怎么做的？
在過去的幾十年中，新加坡推行以政府分配為主、市場銷售為輔的國民住房政策，80%的人購買或者租住政府提供的組屋，20%的中產(chǎn)以上群體購買商品房，公共住房市場和商品房市場涇渭分明。
普通人或者低收入家庭，可以購買政府提供的組屋，他們不需要背負(fù)高額的房貸，這是“新加坡模式”的最大優(yōu)勢。
而且，政府通過嚴(yán)格的規(guī)定和監(jiān)管，確保公共住房的品質(zhì)和價格合理。同時，政府還通過各種政策鼓勵居民購買公共住房，例如優(yōu)先購買政策、購房補(bǔ)貼等。
▲新加坡組屋（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
“新加坡模式”與14號文提出的兩個目標(biāo)在方向和思路上是契合的。
這意味著新“房改”是要系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，去杠桿、擠泡沫，徹底拋棄“香港模式”，對標(biāo)“新加坡模式”，消除多年來“三高”發(fā)展模式的弊端，促進(jìn)樓市往高質(zhì)量發(fā)展。
實際上，新一輪“房改”最核心的內(nèi)容是保障性住房，明確了保障性住房的建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等具體問題。
保障房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。
可以依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障房。還可以利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房。
將采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。
同時，為了防止保障房的濫用和浪費(fèi)，政府也制定一系列的政策來規(guī)范保障房的使用和管理。
例如，保障房必須實施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場。保障房不得長期閑置。
▲示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
現(xiàn)階段，不少大城市正在積極籌建各類保障性住房，并加強(qiáng)規(guī)劃、運(yùn)營、管理，促進(jìn)住房保障工作高質(zhì)量發(fā)展。
廣州已經(jīng)建立了公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的三位一體的住房制度。
“十四五”期間，廣州將力爭籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬套，其中公共租賃住房3萬套，保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套。
9月20日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，提到加大保障性住房建設(shè)和供給，大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。
▲廣州保障性住房示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
2021年，北京東西城核心區(qū)首個“新危改”試點(diǎn)項目啟動，它的本質(zhì)是允許公房承租戶在支付相對便宜的成本后，將“公房產(chǎn)權(quán)”回購成為“私人產(chǎn)權(quán)”，實現(xiàn)“房改房”。
作為人口突破300萬的城市之一，南寧也在不斷推進(jìn)公租房、保障性住房建設(shè)工作，成果突出。
據(jù)南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，截至2023年3月31日，南寧市累計開工建設(shè)公租房9.16萬套，建成8.49萬套，分配入住7.96萬套，近24萬城鎮(zhèn)“雙困”群眾得到了兜底保障。
“十四五”期間，南寧計劃籌集保障性租賃住房8萬套（間）。截至2023年2月28日，南寧已籌集保障性租賃住房房源5.92萬套（間），完成目標(biāo)任務(wù)的70%以上。
未來，南寧將如何落實新一輪“房改”？我們將持續(xù)關(guān)注。
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轉(zhuǎn)載自：邕有家
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