鳳嶺北又上新！83畝商住地起始價4458元/㎡起，香嗎？
文/小克Z
鳳嶺北腹地少有的待開發(fā)住宅地塊
占地83畝，容積率上限2.5，配建幼兒園
GC2022-056地塊用途為商業(yè)、住宅，位于高坡嶺路西側，是鳳嶺北腹地少有的待開發(fā)住宅地塊，整體的區(qū)位價值明顯。
GC2022-056地塊位置示意圖
（來源：南寧市自然資源局官網）
具體來看，該地塊也有著較為不錯的地塊指標。
地塊實際出讓面積為55355.24平方米（折合83.033畝），容積率>1.5且≤2.5，建筑密度>15%且≤22%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米，未來或打造高層住宅小區(qū)，同時也有做“高低配”項目的可能，可開發(fā)的選擇空間相對較廣。
GC2022-056地塊出讓公告截圖
（來源：南寧市自然資源局官網）
這一點還體現(xiàn)在地塊的體量上，約34.05萬㎡（商業(yè)占比>3%且≤10%，其余為居?。?/strong>的計容建面，表明地塊體量和規(guī)模相對大一些，未來可開發(fā)的空間較廣。
另外，地塊須配建1處幼兒園，不納入出讓范圍，位于地塊外西北角，不少于18班，用地面積不少于9261㎡，獨立占地，獨立出入口。
GC2022-056地塊實景
（來源：CRIC廣西投資決策系統(tǒng)）
地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，也有著相對較廣的開發(fā)空間，并配建幼兒園，GC2022-056地塊確實是打造優(yōu)質項目的“好苗子”。
GC2022-056地塊將于9月29日掛牌出讓，起始總價約6.17億元，起始單價743萬元/畝，起始樓板價起拍價4458元/㎡。
與新民中學&二中鳳嶺校區(qū)一路之隔
周邊“學、鐵、商”等配套較為完善
進一步去看地塊的區(qū)位價值，還體現(xiàn)在配套上。
由于地處人居高地鳳嶺北腹地，地塊周邊的“學、鐵、商”等配套較為完善。
GC2022-056地塊區(qū)位圖
（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）
教育資源方面，地塊西側和西南側分別與新民中學（鳳嶺校區(qū)）、南寧二中（鳳嶺校區(qū)）一路之隔，東側緊鄰胡錫恒博士兒童智力開發(fā)實驗學校（該校暫時未開園辦學，或有待其向相關部門提交辦學申請的補充材料）。
同時，地塊周邊還分布有濱湖路小學（山語城校區(qū)）、云景路小學、吉祥路小學、鳳嶺北路中學（南寧市青秀區(qū)第二初級中學）等多所學校，且其中不乏名校；再加上自身配建的幼兒園，以及周邊數(shù)幅規(guī)劃新建小學或中學用地分布在周邊，教育資源頗為豐富，從幼兒園到高中的教育資源都實現(xiàn)配齊。
地鐵出行上，地塊東側直線距離約100米便是已開通地鐵1號線。但由于北側規(guī)劃路還未修建，目前從云景路行經高坡嶺路至1號線佛子嶺站步行距離約900米、預計用時約15分鐘左右（根據(jù)百度地圖測算，僅供參考）。
GC2022-056地塊實景，東側臨近地鐵1號線佛子嶺站
（來源：CRIC廣西投資決策系統(tǒng)）
通過地鐵1號線可便捷通達南寧東站、鳳嶺客運站、瑯東客運站等，去往廣西其他縣市也較為便利。
若是駕車出行，目前地塊從云景路、高坡嶺路行經百花嶺路、民族大道、那安快速路等在南寧主城區(qū)的通勤也相對便捷。
商業(yè)配套方面，地塊周邊分布有鳳嶺北兩大即將開業(yè)的商業(yè)體——南寧山姆會員商店（將于今年10月正式開業(yè)）和炬城星悅薈（將于今年9月9日舉行開業(yè)盛典），未來可滿足吃喝玩樂購等基本生活所需。
不過，地塊周邊的居住環(huán)境和交通出行還有在未來進一步提升的空間。
GC2022-056地塊北面實景
（來源：CRIC廣西投資決策系統(tǒng)）
一方面，地塊北面的屯里油庫原址尚未搬遷，但其搬遷工作正在前期開展。日前，屯里油庫整體搬遷項目新址開展消防驗收。
（來源：廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局官網）
據(jù)人民網留言板在今年5月回復網友問題提及：“屯里油庫搬遷至新址預計于2022年6月底完成，需調試和試運營，舊址用地及地下油管等設施需進行專項技術處理達到環(huán)保規(guī)定后才可用于道路等項目建設，預計于2023年底前完成處理，涉及相關道路建設約需8個月。”
（來源：人民網留言板）
另一方面，地塊周邊路網還有待完善：北側的規(guī)劃路未修建；東側大淥嶺路由于屯里油庫搬遷工作還未完成也處于“斷頭路”狀態(tài)；東側高坡嶺路與鳳嶺北路交匯處、云景路延長線（屯里車輛段-蓉茉大道）也還未修通。
（來源：人民網留言板）
對于鳳嶺北路和高坡嶺路之間的斷頭路何時能修通問題，涉及項目為鳳嶺北路—高速環(huán)路立交工程。鳳嶺北路和高坡嶺路道路未能打通主要也是受屯里油庫搬遷影響，導致高坡嶺路與鳳嶺北路—高速環(huán)路立交交叉所在的路段暫時均無法實施。
而云景路延長線（屯里車輛段-蓉茉大道）已于今年6月開工，目前在建設中。
換句話說，在屯里油庫搬遷完成后，地塊周邊的居住環(huán)境、配套和交通路網等，還將會有進一步提升和完善。根據(jù)相關控規(guī)，片區(qū)內還將規(guī)劃新建中學、小學、商業(yè)體、鄰里中心等。
（來源：南寧市自然資源局官網）
周邊競品相對較少
未來入市或較周邊二手房更有競爭力
最后把聚焦的目光放到地塊周邊乃至整個鳳嶺北板塊樓市上。
從周邊競品來看，地塊附近在售項目相對較少，主要包含軌道御瓏壹號城、榮和城市之門、吉祥·鳳景灣、東方尊府等，主力價在1.4萬-1.6萬元/㎡。
新盤方面，地塊周邊軌道地產項目（原翡翠廣場，待亮相）、東方悅城、榮和鳳嶺北新項目、中海新項目等，目前還未看到有新盤有入市動態(tài)。
兩個方面結合來看，地塊未來入市在新房市場面臨的周邊競品相對較少，預計未來面臨的市場競爭環(huán)境相對優(yōu)良。
同時，地塊西面和南面分布有鳳嶺名園、彌珍道、美泉1612、華凱逸悅豪庭、中國鐵建鳳嶺山語城、頤源居虹里等眾多已交付入住的小區(qū)，其中不乏房齡較長的項目。
這一方面使得地塊周邊擁有著較為成熟的居住氛圍；另一方面，地塊未來入市預計也比周邊房齡較長的二手房更有競爭力。
另外，從今年以來的成交情況來看，地塊所處的鳳嶺北板塊是今年1-8月南寧商品住宅成交金額TOP3板塊，價值持續(xù)得到市場的認可。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
結合地塊周邊及板塊樓市的表現(xiàn)來看，GC2022-056地塊確實是近期房企值得重點關注的熱點地塊之一。
（掃描上方海報二維碼可查看地塊VR實景）
【寫在最后】
除了GC2022-056地塊，近期南寧自然資源局官網發(fā)布了4幅位于五象新區(qū)的商住地塊的招拍掛土地公開出讓公告，都將于9月底出讓，同樣值得關注。
這里由于篇幅有限，不進行過多贅述。
后續(xù)的文章小克也會對9月底南寧計劃出讓的其他地塊進行深度剖析，敬請期待。
文章及地塊實景圖片來源：CRIC廣西；地塊及示意圖信息來源：廣西南寧市自然資源局網站； 本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點； 公眾號“南寧微樓市 “ 微信號（cricgx）”編輯，轉載請注明出處。
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轉載自：南寧微樓市
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