大家還記得上周，一棟位于南寧青秀山腳下的大自然花園別墅，遭到法院拍賣嗎？

 

這套起拍總價僅572萬元的別墅（劃重點），最后竟然拍出了2700萬＋的“天價”，引發(fā)了網友的廣泛關注。

 

圖為大自然花園拍出的天價別墅，外立面已陳舊。

 

難道南寧的二手別墅這么值錢？今天我們從這套“天價”別墅開始，聊聊南寧的別墅市場。

 

本文內附南寧在售40+個別墅盤價格，和花兒街私家渠道的東盟商務區(qū)總價3000萬/棟的別墅轉讓，請一定看到最后。

 

 

南寧誕生最貴法拍別墅

 

為避免有些朋友不知道故事前情，我們先來回顧一下南寧“天價”法拍別墅。

7月5日，當一名37歲的女子以2739.6萬巨款拍下南寧大自然花園的一套465㎡的法拍別墅后，很多人的內心（包括我）是崩潰的：

尼瑪不是全社會消費降級啊，難不成只是我的消費降級??？

這種徒然知道真相的感覺，簡直就是當頭棒喝啊。

這套法拍房的買主是37歲的梁女士，她說出自己買房的原因時，感覺就跟我們下樓買豆?jié){的心情是一樣一樣的，那么的爽快利落。

“自己家在大自然花園有套房，家人很喜歡大自然花園小區(qū)，買下同小區(qū)的別墅為一家人自住，房款是由全家人籌集，當日已付清。”

圖為位于青山腳下的大自然花園別墅群。圖片來源網絡。

疫情第三年，眾生皆苦，影響了人與人之間最基本的信任的，可能不是誰負了誰的心，而是她買房子一次性付清。

所以，當?shù)弥@棟別墅引發(fā)了27個買家參與競拍，并且每個人分別繳納114.4萬的保證金（再一次劃重點）才能拿到參與競拍的“門票”。據說還包括原房主的配偶，競拍過程持續(xù)了30個小時，很多人雖然不理解，但大受震撼。

就這一套法拍的別墅，怎么值2700+萬了？還那么多人瘋了去搶？這普通人想都想不到的價格，看都不敢看的房子，人家怎么眼睛都不眨一下就刷卡了？

法拍結束后，天空中飄來5個字：地下有金條。但法院又補了6個字：金條，沒有的事。

不然，還有其他合理的解釋嗎？不好意思，有。

這套別墅之所以吸引這么多人參與競拍，一個很重要的原因是，起拍價僅僅572萬元。這是什么概念呢？

青秀區(qū)三層半的獨棟別墅、裝修豪華，有獨立的私家花園，總占地約1.2畝，這些個硬件已經是別墅中的“絕絕子”了。大自然花園一套面積大545㎡的獨棟別墅，目前掛牌價是2600萬＋。所以572萬這個起拍價格的吸引程度，相當于白菜價啊。

最后的結果是，這套別墅頂著南寧最貴法拍房的光環(huán)被拍出來了，留下了吃瓜群眾一臉懵圈＋無限的遐想。

南寧別墅“天花板”6000萬＋元/套？

 

關于這套法拍房的事情，這里就不重點展開說了，畢竟，法拍房的水，就和李白送別好友汪倫時的桃花潭水一樣，不淺。

我們還是轉頭去看看更刺激的南寧別墅市場吧。

法拍別墅出來后，市場普遍有個疑問：南寧的二手別墅那么值錢嗎？

別墅是一個特別的存在，雖掛牌量不大，但存在感拉滿，一刷就是刷上熱搜那種。就比如，昨天登上熱搜的張藝謀3000萬急售臨湖別墅。

 

扯遠了，我們還是回到南寧別墅市場。

南寧的二手別墅主要分布在青秀、興寧、江南等。優(yōu)居二手房的小哥哥告訴我們，粗略計算，貝殼APP顯示，南寧二手房整體掛牌量3.7萬套＋，其中南寧二手別墅房源大概有一兩千套，分布到每個小區(qū)就是幾套，最多也就是二十套不能再多了。

 

我們大概做了一份南寧主要二手別墅的價格，價格來源于南寧連鎖店最多的二手房小姐姐提供的成交價格及掛牌價的結合版本，僅供大家參考。

從上表中可以看到，青秀區(qū)的二手別墅主要集中在東盟商務區(qū)、鳳嶺北和仙葫。

手握好幾個大客戶的一名中介小哥哥告訴我們，鳳嶺北、東盟商務區(qū)是關注度最高的區(qū)域，這個區(qū)域的別墅價格也是最高的，掛牌價從500萬~3500萬/套不等。

我們知道的就有兩位匯東逸墅的別墅業(yè)主已經掛出了自己的別墅。

其中一套邊套聯(lián)排別墅掛牌3000萬/棟，當然這只是掛牌價。

花兒街小伙伴們去看過，是一套產權證面積480㎡的邊套別墅，共有5層半的空間，做了12房3廳7衛(wèi)3大露臺的超大空間。在主人裝修改造后，使用的總面積可以達到1100㎡！

主人最大的“苦惱”是別墅太大，除了5層樓，還有超200㎡大花園和130㎡的陽光房。花園改造成了一個堪比專業(yè)比賽場地的乒乓球館。在寸土寸金的東盟商務區(qū)，擁有這樣的空間和地段，無論是自己住，或是做會所，既有面子又有價值。

圖為匯東逸墅別墅內部客廳，裝修風格低調的奢華。

 

以上這套別墅有意向購買的，可以通過花兒姐咨詢喲。

當然，青秀也有相對“平價”的二手別墅，單價在3萬—3.7萬元/㎡：

楓林藍岸。貝殼找房APP顯示的250㎡左右的聯(lián)排別墅主力銷售價格從500萬-750萬/套不等。其中一套758㎡的獨棟別墅報價2600萬元/棟。

德利鳳嶺世家，貝殼找房APP顯示的掛牌量只有三五套，獨棟在750萬~1300萬/套，聯(lián)排大概在750萬/套。

夢之島花園獨棟2000萬/套起，聯(lián)排500萬/套起，毛坯房源，價格較低。

仙葫片區(qū)的龍胤花園，獨棟別墅在2000萬/套起，雙拼別墅1200萬~1300萬/套，聯(lián)排500萬~800萬/套。

圖為龍胤花園在邕江邊的在售獨棟別墅，2300萬元左右/棟。

再看其他區(qū)域的二手別墅。價格比較突出的是龍光普羅旺斯藍鉆。普羅旺斯藍鉆聯(lián)排在300萬-600萬/套，獨棟有掛牌房源達2000萬/套以上的。

你以為大自然花園2700萬/棟的“天價”已經是南寧最貴的別墅了？

來看看被成為南寧別墅“博覽園”的嘉和城，莊園、獨棟、聯(lián)排、雙拼全部都有。最貴的是湖邊看高爾夫果嶺的莊園別墅，目前對外的掛牌價在4500萬~6084萬/套。這個價格讓嘉和城普通的聯(lián)排別墅400萬~600萬/套的價格顯得很“平價”。

下圖就是南寧別墅最貴價格的“天花板”——嘉和城在售的6000萬+/棟的莊園！！建筑面積1500平米，占地約5畝，快趕上半個足球場的草地尺度，你隨意感受一下。

圖為嘉和城在售莊園別墅。

此外，五象新區(qū)的二手別墅價格比較親民，主要在龍崗板塊，如陽光城麗景灣、世茂茂御府，總價約在300萬-900萬/套之間。

江南區(qū)的別墅比較老舊，八桂綠城的別墅大概600萬/套上下；興寧區(qū)嘉和城和國悅九曲灣的別墅性價比比較高，單價約在1.1萬-1.6萬/㎡。

以上數(shù)據僅供參考，優(yōu)居的小哥哥告訴我們，價格可以談，掛牌價和成交價可能“超乎想象”。

看到這里，基本可以總結出別墅的價格特點了：

從區(qū)域來看，青秀區(qū)的別墅價格高于其他區(qū)域；從別墅屬性來看，獨棟價格要遠遠高于聯(lián)排、雙拼等。值得一提的是，自2006年限墅令之后，獨棟別墅并成了絕版，非常稀缺。

別墅市場也在降價“內卷”？

 

這一兩年樓市進入調整周期，別墅市場也同樣進入了降價的“內卷”。

比如位于龍光普羅旺斯藍鉆的一套別墅，稱“虧本出售”。

再比如這套位于龍崗的陽光城麗景灣的聯(lián)排別墅，235㎡開價298萬/套。

優(yōu)居二手房的小哥哥表示，這一兩年，南寧別墅都在降價，整體下降了1000~2000元/㎡。但每個區(qū)域的降幅差距較大。

東盟商務區(qū)的別墅降價最少，降價幅度大概300~500元/㎡。龍崗就沒那么幸運了，原單價1.5萬/㎡的別墅可能會降到1.2萬或1.3萬元/㎡，如果著急賣還能低。

如陽光城麗景灣在貝殼上掛牌的一套約205㎡聯(lián)排別墅，掛牌一年降價40萬。

▲房源價格變化（來源：貝殼找房）

一套約201㎡聯(lián)排別墅，今年4月掛牌價410萬，6月直降60萬。

▲房源價格變化（來源：貝殼找房）

但是，降價有降價的好處，就拿今年上半年來說，賣得比較好的二手別墅，不是在地段好的東盟商務區(qū)、鳳嶺北等區(qū)域，而是龍崗，比如陽光城麗景灣的聯(lián)排別墅，300萬~700萬/套不等。據優(yōu)居二手房一門店了解，今年上半年已買掉了四套。

一個上半年賣掉4套別墅是什么概念呢？

我們都知道，別墅總價高，這也注定了它的銷售速度必然是“漫長”的。優(yōu)居一名中介小哥哥告訴我們，現(xiàn)在的行情，別墅一年到頭也就賣個幾套。

此外，別墅的流通速度也慢，極少數(shù)地段好性價比高的別墅能在掛牌后三個月賣出，大部分的別墅要在掛牌后半年、一年甚至更長時間才能成交。

而龍崗的二手別墅之所以能走量更快，主要是龍崗二手別墅掛牌數(shù)量較多，且價格低，比如陽光城麗景灣就掛出了20套。

而這主要源于龍崗的別墅周邊的商業(yè)、商務等配套不太成熟，居住的人不多，升值空間有限，加上這兩年經濟下行，很多手握龍崗別墅的業(yè)主選擇優(yōu)化資產或回籠資金，從而賣掉手里的別墅。

等于是龍崗的二手別墅供應量大，降價幅度也大，自然就賣得相對更好。

而東盟商務區(qū)、鳳嶺北的別墅之所以賣得“慢”，是因為掛出房源少，特別是大自然花園、匯東逸墅等小區(qū)的獨棟別墅，只掛牌一兩套，成交量自然一般。

 

南寧在售40+別墅盤大盤點

 

以上是南寧二手別墅市場，那么，新房市場都有哪些別墅在售呢？

 

啥也不說了，直接看表格吧。

 

 

 

在這份表格里，別墅、疊墅、院墅、商墅、合院……產品類似之豐富，是不眼花繚亂？但以上并不是每一個別墅盤都有購買價值，有需求的可以后臺私信花兒街，給你專業(yè)的別墅資產配置建議，以免踩坑。

 

如果你想在南寧主城區(qū)配置一個日常居住、地段稀缺、家族傳承的聯(lián)排別墅，可以看看最近大熱的鳳嶺南、邕江邊的保利冠江墅二期，僅有40套別墅，建面約253~310㎡的頭排踏江院墅，1200萬/套起步。

 

 

看圖，這40套別墅的稀缺性一目了然，南寧主城區(qū)在售的一線濱江別墅本不多，保利冠江墅二期則是青秀山風景區(qū)外圍保護帶最后1公里沿江段，唯一且最后的在售別墅。

 

最后安利一個選別墅不能忽略的尺度，一定記得看面寬，特別是聯(lián)排別墅，南寧目前很多聯(lián)排別墅面寬只做了6.5~8米之間，類似下圖保利冠江墅二期300㎡聯(lián)排別墅的橫向面寬，能達到9.5米。這就是市場上很少有的寬尺度了。

 

 

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轉載自：樓市花兒街