樓市，很魔幻。有樓盤價(jià)格堅(jiān)挺，有樓盤打“骨折”。

 

市場(chǎng)再難，也有應(yīng)對(duì)的策略。最怕的是“攪局者”，不僅把原有的節(jié)奏打亂，還能撩撥到買房人的心。

 

最近，五象南的彰泰郡發(fā)出“90xx元/㎡起”買現(xiàn)房的海報(bào)，成功吸引一波人的關(guān)注。

 

“9”字頭在五象南并不是什么新鮮事，但“國(guó)有現(xiàn)房”“南寧產(chǎn)投集團(tuán)”等字眼，不禁讓人打幾個(gè)問號(hào)，是換開發(fā)商了還是新樓盤？

 

大V君第一時(shí)間去打探。樓盤還是彰泰郡，只不過(guò)賣的是產(chǎn)權(quán)移交房。能不能買？對(duì)市場(chǎng)有何影響？

 

往下看。

 

 

 

最近有粉絲發(fā)來(lái)一張海報(bào)，私信大V君問這是什么情況？這種房源能不能買？

 

圖｜粉絲發(fā)來(lái)的彰泰郡宣傳海報(bào)

 

“9”字頭房源在如今的南寧樓市，并不稀奇。但是彰泰郡，怎么變成了“國(guó)有現(xiàn)房”？案名前面加個(gè)“南寧產(chǎn)投集團(tuán)”，究竟是怎么回事？

 

大V君第一時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)了解情況。

 

6月14日，到了彰泰郡項(xiàng)目。按照海報(bào)上的地址，在1號(hào)樓外圍的商鋪找到了南寧產(chǎn)投集團(tuán)的彰泰郡營(yíng)銷中心。

 

圖｜南寧產(chǎn)投集團(tuán)彰泰郡營(yíng)銷中心

 

新的營(yíng)銷中心，其實(shí)就在原營(yíng)銷中心旁邊。門頭掛著“現(xiàn)房出售”“即買即辦證”的字樣。

 

走進(jìn)里面，面積不大，僅一間商鋪。不過(guò)該有的區(qū)位圖、戶型圖等都有。

 

圖｜營(yíng)銷中心內(nèi)部

 

大V君進(jìn)入營(yíng)銷中心詢問，工作人員告知，他們是南寧產(chǎn)投集團(tuán)的，所銷售的房源就是彰泰郡。這些房源主要是2017年拍地的時(shí)候競(jìng)出的產(chǎn)權(quán)移交房，現(xiàn)在政府交由南寧產(chǎn)投集團(tuán)銷售。

 

置業(yè)顧問表示，他們4月中下旬就開始進(jìn)場(chǎng)了，所有房源都是正規(guī)房源，且是現(xiàn)房，基本可以做到即買即辦證。

 

置業(yè)顧問還亮出了已辦理房源的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商是南寧產(chǎn)投集團(tuán)。辦證流程，也在現(xiàn)場(chǎng)公示出來(lái)了。

 

圖｜辦證流程

 

目前在售的有約84㎡、86㎡和101㎡三個(gè)戶型，樓層有5到14層，或20到33層。

 

至于價(jià)格，幾乎都是“9”字頭，比原來(lái)彰泰郡1.3萬(wàn)元/㎡左右還綁車位，低了三千多。

 

置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在賣的是毛坯房，不過(guò)交付的是簡(jiǎn)裝房。相比原來(lái)彰泰交付的精裝房還是有差別。但物業(yè)、管理等都是一樣的。

 

據(jù)介紹，目前的房源主要集中在16棟和10棟，都是現(xiàn)房，可看實(shí)體房源。

 

大V君進(jìn)入小區(qū)。目前整個(gè)項(xiàng)目已基本交付，居住氛圍也還不錯(cuò)。

 

 

圖｜彰泰郡小區(qū)

 

樣板間放在16棟的20層。該樓棟兩梯五戶，兩部電梯有一部還在修理。部分房源還在施工整改。

 

 

圖｜16棟一樓電梯間

 

進(jìn)入樣板間，約101㎡的戶型是交付標(biāo)準(zhǔn)，水電、地板都已鋪裝，廚房、衛(wèi)生間搭配簡(jiǎn)單的櫥柜、馬桶等，臥室配備簡(jiǎn)單的衣柜。陽(yáng)光房、綠化陽(yáng)臺(tái)覆土交付。

 

圖｜約101㎡實(shí)體房源

 

相比原來(lái)彰泰郡的交付，沒有空調(diào)、吊頂、背景墻、廚房三件套、木地板等。

 

圖｜原交付房源

 

置業(yè)顧問表示，戶型、樓棟與原來(lái)彰泰郡是一樣的，只不過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)是按照人才房的標(biāo)準(zhǔn)打造。

 

算了一套約101㎡3+1房的置業(yè)計(jì)劃，折后單價(jià)9793元/㎡，總價(jià)98.97萬(wàn)元。二套首付按三成計(jì)算，首付32萬(wàn)元左右，貸款30年月供僅3735元。

 

圖｜約101㎡置業(yè)計(jì)劃表

 

大V君表示心動(dòng)了。要知道原來(lái)100㎡的戶型，總價(jià)130萬(wàn)元以上。

 

不過(guò)這些房源，在南寧住建局網(wǎng)站中，并沒有查到相關(guān)的備案情況。

 

圖｜16號(hào)樓備案情況（來(lái)源：南寧住建局網(wǎng)站）

 

至于購(gòu)買條件，置業(yè)顧問表示，并沒有設(shè)置限制，只要想買都可以買得到。

 

 

 

看到這里，或許你會(huì)疑惑：同一個(gè)小區(qū)，為什么會(huì)是兩個(gè)不同開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)？是彰泰變國(guó)有了嗎？

 

在營(yíng)銷中心門口的“溫馨提示”中的一段文字，大致也有所解釋：

 

2021年，南寧市政府將彰泰郡項(xiàng)目共222套商品房國(guó)有房源注入南寧產(chǎn)投集團(tuán)公司，經(jīng)市國(guó)資委同意，將以現(xiàn)房形式出售。

 

圖｜擺放門口的溫馨提示

 

意味著，彰泰郡有222套產(chǎn)權(quán)移交房，由南寧產(chǎn)投集團(tuán)銷售，所有權(quán)也屬于該公司。

 

這里，就不得不說(shuō)說(shuō)產(chǎn)權(quán)移交房了。

 

產(chǎn)權(quán)移交房，是南寧樓市2017年以來(lái)的“特殊產(chǎn)物”。

 

回想2017年，南寧樓市一片火熱。為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，2017年5月，南寧土拍祭出了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交房”政策。

 

而后又陸續(xù)冒出“競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交安置住房”、“競(jìng)公租房”、“增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)”。

 

圖｜2017年6月南寧第一批“兩限一競(jìng)”地塊成交

 

這個(gè)政策，延續(xù)了兩年多。直到2021年初調(diào)控逐漸放松，整個(gè)政策也默默退出。

 

這些競(jìng)出的產(chǎn)權(quán)移交房、安置房、公租房，由開發(fā)商建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，無(wú)償移交給轄區(qū)政府，最終由政府進(jìn)行分配。

 

在3年左右，南寧有40多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)出了產(chǎn)權(quán)移交房及安置住房，面積約百萬(wàn)㎡，數(shù)量或達(dá)上萬(wàn)套。

 

 

 

圖｜近幾年南寧競(jìng)出的產(chǎn)權(quán)移交、安置、公租房（僅供參考）

 

這么龐大的數(shù)量，如何分配？

 

2018年11月，南寧市自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《我市土地出讓競(jìng)配產(chǎn)權(quán)移交住房相關(guān)工作開展情況》，南寧產(chǎn)權(quán)移交房按1:1比例分配給南寧城投集團(tuán)和南寧威寧集團(tuán)兩家平臺(tái)公司。

 

圖｜2018年關(guān)于產(chǎn)權(quán)移交住房開展情況

 

2019年12月，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《南寧市2019年競(jìng)配產(chǎn)權(quán)移交房處置實(shí)施方案》的通知。

 

圖｜2019年關(guān)于產(chǎn)權(quán)移交房處置方案

 

擬對(duì)符合預(yù)售條件的產(chǎn)權(quán)移交房分三種方式處置：

 

一是各城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）優(yōu)先選購(gòu)，用于拆遷安置房源處置；

二是對(duì)被拆遷人購(gòu)買剩余的房源，由市屬平臺(tái)公司購(gòu)買；

三是被拆遷人、市屬平臺(tái)公司購(gòu)買后剩余的房源，政府以作價(jià)出資的方式處置給市屬平臺(tái)公司。

 

由此可見，分配給拆遷戶后剩余的房源，基本轉(zhuǎn)入市屬平臺(tái)公司，最后采取或銷售或租賃的方式處置。

 

資料顯示，2017年至2019年1月，南寧符合預(yù)售條件的產(chǎn)權(quán)移交房共3413套，面積34226.28㎡。如今，符合條件的房源不斷增加。

 

在朋友圈，偶然也會(huì)發(fā)現(xiàn)，部分中介悄然賣起了產(chǎn)權(quán)移交房。比如青秀的新城悅雋江山，興寧的碧桂園星薈和聯(lián)發(fā)君悅等。但是否真房源，還得求證。

 

而南寧產(chǎn)投集團(tuán)，負(fù)責(zé)銷售一部分房源。掛著國(guó)企的平臺(tái)，設(shè)售樓部，似乎比起中介渠道可信度更高。

 

圖｜南寧產(chǎn)投集團(tuán)網(wǎng)站相關(guān)報(bào)道

 

大V君查閱發(fā)現(xiàn)，除了彰泰郡這個(gè)項(xiàng)目，目前南寧產(chǎn)投集團(tuán)還對(duì)江南片區(qū)、江北片區(qū)、五象片區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)分銷渠道銷售代理服務(wù)招標(biāo)。

 

涉及盛天西城、聯(lián)發(fā)君悅、碧桂園城市之光、大唐印象、碧桂園星薈、新城悅雋江山等項(xiàng)目。

 

 

圖｜南寧產(chǎn)投集團(tuán)招標(biāo)信息（來(lái)源：廣西招標(biāo)網(wǎng)）

 

這些項(xiàng)目基本都已交付。何時(shí)銷售產(chǎn)權(quán)移交房，還有待釋放。

 

置業(yè)顧問表示，這已經(jīng)是他們賣的第二項(xiàng)目。第一個(gè)項(xiàng)目是西鄉(xiāng)塘的盛天西城，1月份銷售，沒多久就賣完了。而彰泰郡目前所剩的房源也不多。

 

 

 

近百萬(wàn)㎡的產(chǎn)權(quán)移交房或產(chǎn)權(quán)移交安置住房，倘若入市，會(huì)有啥影響？

 

有人認(rèn)為，現(xiàn)在上市的產(chǎn)權(quán)移交房不僅是現(xiàn)房，價(jià)格又比原來(lái)銷售的要低。對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)不錯(cuò)的置業(yè)機(jī)會(huì)。但是對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的打擊。

 

“低價(jià)買房上車，不香嗎？對(duì)剛需購(gòu)房者挺香的。”

“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已是草木皆兵，產(chǎn)權(quán)移交房一攪和，估計(jì)更難了！”

“這不是來(lái)攪局的嗎？這邊賣2萬(wàn)+，你產(chǎn)權(quán)移交房便宜幾千，不厚道呢。”

“這是要暗搓搓的告訴大家，再等一等，別著急買房嘛?？撮_發(fā)商不跟你急？”

 

有粉絲表示，披著“特殊”的外衣，將產(chǎn)權(quán)移交房變商品房推向市場(chǎng)，殺傷力巨大。

 

 

不過(guò)也有不同聲音。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析，產(chǎn)權(quán)移交房不占主流，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。

 

按照目前的市場(chǎng)行情看，“9”字頭的房源入市，對(duì)現(xiàn)行的市場(chǎng)有些影響，但不會(huì)不大。在五象南，不少樓盤也有“9”字頭房源，目前價(jià)格落差不大。

 

雖然產(chǎn)權(quán)移交房總量不小，但為了穩(wěn)市場(chǎng)，也會(huì)小心放量，預(yù)計(jì)價(jià)格也不會(huì)嚴(yán)重脫離市場(chǎng)，影響面是可控的。

 

也有一資深業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)權(quán)移交房作為特殊的房源，在市場(chǎng)可以流通，但是以怎樣的形式流通，應(yīng)該要有相關(guān)制度的制約。沒有約束，就容易造成價(jià)格的混亂。

 

同樣的樓盤不同的定價(jià)銷售，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成紊亂，擾亂交易秩序，還會(huì)讓人們產(chǎn)生不確定的預(yù)期，沖擊原本就脆弱的市場(chǎng)信心。

 

圖 | 購(gòu)房者看房

 

對(duì)此，開發(fā)商也有不同的看法。

 

五象湖一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴大V君，年初光明城市“9”字頭的安置房轉(zhuǎn)商品房上市，對(duì)不少樓盤壓力很大。倘若大量產(chǎn)權(quán)移交房上市，無(wú)疑對(duì)高端項(xiàng)目造成更大壓力。

 

不過(guò)也有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)權(quán)移交房都是現(xiàn)房銷售，而且交付標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，只要把控住自己的銷售節(jié)點(diǎn)，問題不大。

 

大V君認(rèn)為，目前市場(chǎng)上商品房仍是占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)，產(chǎn)權(quán)移交房、公租房等只是少量供應(yīng)，對(duì)整體樓市影響不會(huì)太大，不需要過(guò)分“恐慌”或者說(shuō)過(guò)分期待。

 

“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”仍是主基調(diào)，樓市不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大漲大跌。

 

至于能不能買，全看個(gè)人需求，倒是剛需上車不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。大V君建議實(shí)地看過(guò)考量后，再做決定。

 

話題討論：

南寧產(chǎn)權(quán)移交房上市，你會(huì)買嗎？

 

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文字｜韋任蘭

編輯｜謝福平

 

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