今年就這么過去了一半，如果可以選擇，恐怕沒有一個(gè)地產(chǎn)人愿意走過這半年。

上半年很苦，這份苦，濃縮在了冰冷的數(shù)據(jù)里。

 

上半年成交遭遇“滑鐵盧”

 

 

我們從克而瑞的半年報(bào)數(shù)據(jù)里，切出三個(gè)口子來看：

①供應(yīng)同比下降72%。

上半年，南寧（主城區(qū)）商品住宅新增供應(yīng)面積115萬㎡，同比下降72%。

新增供應(yīng)同比下降72%，這意味著，整個(gè)市場(chǎng)不再如去年有活力，大家不敢拿出新供應(yīng)，而是在努力去庫(kù)存。

這意味著，一部分的土地投拓人、一線營(yíng)銷人員已經(jīng)失業(yè)或正在失業(yè)。

②成交同比下降47%。

上半年，南寧（主城區(qū)）商品住宅成交面積180萬㎡，同比下降47%，月均去化約30萬方；成交均價(jià)12904元/㎡，同比下降2%。

成交面積的大幅度下降，意味著房企手里沒有錢，流動(dòng)性遭遇更大的挑戰(zhàn)，甚至有些樓盤，一個(gè)月的營(yíng)收額支撐不了整個(gè)售樓部和工地的維系，更多的危機(jī)在醞釀。

③大哥普遍勒緊褲腰帶，小弟普遍難揭開鍋

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年南寧房企權(quán)益銷售金額TOP20各梯隊(duì)入圍全部門檻下滑，說明大家的日子普遍不好過。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

比如2020年上半年，沒有35.74億的權(quán)益銷售金額進(jìn)不了前三名，但是今年25.02億就能跨進(jìn)去。而上半年賣了最高金額的建發(fā)也不過26.32億；2020年上半年，沒有8.71億權(quán)益銷售金額進(jìn)不了前二十名，今年賣個(gè)3.38億就可以。

 

此外，今年TOP20房企占據(jù)了市場(chǎng)64%的份額，與去年同期一樣，但TOP3、TOP5和ＴO(shè)P１０的占比都是三年來最高。

這說明，在現(xiàn)有的成交中，大哥還占了大頭，眾多小弟只能干著急。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

但是，這不怪大哥搶份額，大哥也沒吃飽，只怪樓市太震蕩，購(gòu)房者太沒安全感，只能瞅著性價(jià)比更高、相對(duì)更穩(wěn)的樓盤買。

 

刺激猛如虎，收效一般般？

 

從去年9月樓市政策開始松動(dòng)至今，全國(guó)上下地方出臺(tái)了大力度的樓市刺激政策，不止信貸、金融端口紛紛解禁，還猛踩油門加大刺激力度。

就拿南寧來說，目前已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)了“30＋”樓市刺激政策。

前兩天，南寧市放開拿證未滿2年的二手房交易限制；緊接著南寧購(gòu)房補(bǔ)貼加碼，官宣在邕教職工以及在邕醫(yī)務(wù)人員，購(gòu)買新建商品住房（不論第幾套）補(bǔ)貼已繳納契稅金額的100%。范圍之廣，力度之大，堪稱是打響南寧樓市下半年刺激政策第一槍。

而在此之前，南寧樓市相繼頒發(fā)了圍繞信貸、公積金、契稅補(bǔ)貼等在內(nèi)的樓市刺激政策。我大概羅列了南寧市近期主要樓市刺激政策。大家感受一下。

 

政策那么努力，但效果嘛，你懂的。為什么會(huì)這樣？

我覺得最主要的原因是預(yù)期下降。這種預(yù)期是對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，也是對(duì)自身收入的預(yù)期，更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，而一旦形成了一致的預(yù)期，不管你怎么刺激，效果都是有限的。

此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的需求是指有支付能力的需求，想買房子的人很多，但有沒有錢買房才是關(guān)鍵。今年是疫情的第三個(gè)年頭了，收入降低、信心不足，沒錢的人想買不了，手里有錢的不敢買。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，疫情的反復(fù)帶來了一些深層次的影響：

一則，自疫情以來，高中低收入人群的收入恢復(fù)進(jìn)度出現(xiàn)了“K型”分化跡象，高收入人群的收入回升速度明顯要高于低收入人群，而居民的收入差距也在一定程度上被進(jìn)一步放大；

二則，企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力較差的中小微企業(yè)，一些企業(yè)出于開源節(jié)流的目的而被迫裁員，致使失業(yè)率上升，很多人都因此而失去了穩(wěn)定的收入來源，對(duì)未來的預(yù)期也偏謹(jǐn)慎；

三則，相當(dāng)一部分人，其房貸、房租等大額剛性支出并沒有減少，使其壓力更增了幾分，對(duì)于商品價(jià)格變得愈發(fā)敏感。

 

政策這么努力能買房嗎？

 

先來看看，當(dāng)前的中國(guó)樓市處于什么樣的行情？

我覺得是剛從ICU出來，元?dú)獯髠芍鴦?dòng)不了但向好明顯。

所以，可以看到，今年上半年的銷售成績(jī)，同比可以用慘淡來形容，但環(huán)比上升，明確回暖趨勢(shì)。如下圖。

全國(guó)地產(chǎn)1~6月份銷售走勢(shì)圖 

一個(gè)趨勢(shì)是，一線城市和強(qiáng)二線城市銷售開始微微抬頭，但這種變化不會(huì)改變樓市的整體面。但“老大哥”開始動(dòng)了，“小弟們”也看到了微弱的希望。

圖：2022年1-5月30個(gè)代表城市套總價(jià)均值和中位數(shù)較2021年變化圖

到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的作用已經(jīng)不用再?gòu)?qiáng)調(diào)，所以，接下來，以恢復(fù)信心和預(yù)期的強(qiáng)刺激必定會(huì)繼續(xù)紛至沓來。

此外，“20大”即將召開，這是一個(gè)被經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍視為ZY給出經(jīng)濟(jì)刺激的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

過去兩年，國(guó)內(nèi)GDP平均增長(zhǎng)5.1%。在今年3月2022年“兩會(huì)”，提請(qǐng)會(huì)議審議的政府工作報(bào)告提出，2022年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)期增長(zhǎng)5.5%左右。但從一季度國(guó)內(nèi)GDP達(dá)270178億元看，同比增長(zhǎng)4.8%。

可見，2022年上半年，無論是地產(chǎn)，還是經(jīng)濟(jì)，都沒有達(dá)到預(yù)期。同時(shí)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)依然低迷，所以不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在預(yù)測(cè)，第三季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的提振政策和速度都面臨著提速和加碼。樓市利好更甚。

所以，今年下半年，我認(rèn)為是樓市的“底部區(qū)間”，南寧雖然沒有一線和新一線城市般強(qiáng)烈，但也會(huì)迎來自己的“底部區(qū)間”。這個(gè)階段，自住購(gòu)房者可以出手了。但一定要記住，瞅準(zhǔn)房企和樓盤。

當(dāng)然，所謂的區(qū)間，是指一個(gè)階段性的較低范圍，并不是指最低點(diǎn)，因?yàn)檎l都不知道最低點(diǎn)在哪。

 

讀   盤

萬科第五園|中海半山壹號(hào) | 建發(fā)央璽|聯(lián)發(fā)臻境|江山璟原|寶能城|萬達(dá)茂|萬科瑧山悅|銀河龍湖江與城|萬科第五園|彰泰江景灣|中海半山壹號(hào)|龍光天闕|中南十洲|洋浦星|萬科紫臺(tái)|771廣場(chǎng)|榮和瀾山府|美的悅江府|三祺和順園|陽(yáng)光城大唐·檀境|建發(fā)五象印月|雍江臺(tái)|彰泰紅|萬科金域國(guó)際|龍湖盛天·雙瓏原著|金科城|彰泰鳳嶺江灣|華潤(rùn)江南中心|彰泰歡樂頌|萬科第五園|陽(yáng)光城光明未來悅|萬科城|龍光君御華府·翰林|紫云印象|中國(guó)鐵建·西派御江|路橋壯美山湖|龍湖春江天越|綠地朗峯|中海哈羅學(xué)府|盛天東郡|桂林融創(chuàng)國(guó)際旅游度假區(qū)|萬科翡翠中央|龍湖郁林府|嘉逸城|漢華右江院子|保利君悅灣|威寧青運(yùn)村|華潤(rùn)西園潤(rùn)府|萬科瑧山悅|星海銀沙|陽(yáng)光城光明·未來悅|大唐新希望·臻園|融創(chuàng)·鳳嶼湖|中鐵西派御江|聯(lián)發(fā)臻境|華潤(rùn)全系|中交象江來|彰泰新戰(zhàn)略|萬科瑧灣悅|華潤(rùn)悅年華|光明城市|華潤(rùn)入桂15年|保利新君悅灣|華潤(rùn)廣西新戰(zhàn)略|萬科翡翠中央·珈藍(lán)|萬科入桂10年|嘉逸城|中交象江來|交投地產(chǎn)|華潤(rùn)江南中心|國(guó)悅九曲灣|恒力地產(chǎn)|北投溪境|保利冠江墅|南寧恒力城|龍光天瀛交房

掃描下方二維碼，關(guān)注我們

▼

▼

 

 

轉(zhuǎn)載自：樓市花兒街