南寧近期密集供地，五象的主場(chǎng)又回來了？

文/克而瑞廣西區(qū)域分析師黃錦良

克而瑞廣西土拍預(yù)告

南寧土拍新模式“用地預(yù)申請(qǐng)”正式實(shí)行已有3個(gè)月，現(xiàn)成效如何？

你知道已發(fā)布多少則預(yù)公告？累計(jì)供地量有多少呢？近期土拍熱點(diǎn)關(guān)注，為何聚焦在五象新區(qū)……這里，小克帶你快速了解，并帶來熱門地塊預(yù)告及快評(píng)。

關(guān)注官微不迷路，點(diǎn)加關(guān)注并點(diǎn)亮星標(biāo)我們的公眾號(hào)。

這里插播特別策劃【2022“劈波斬浪·廣西本土房企風(fēng)云錄”】→①風(fēng)起；→②云涌（待續(xù)…）

不到半年時(shí)間
南寧預(yù)公告土地近3500畝

2022年2月25日，南寧公開出讓地塊革新模式，實(shí)行“用地預(yù)申請(qǐng)”，大大降低開發(fā)商拿地門檻。自地塊預(yù)公告發(fā)布到正式出讓公告發(fā)布前的這段期間，預(yù)申請(qǐng)人通過競(jìng)買資格審核并繳納購(gòu)地保證金的，不需再繳納該期出讓地塊的競(jìng)買保證金。購(gòu)地保證金按不高于出讓地塊出讓起始總價(jià)的10%設(shè)置，最高不超過人民幣2000萬(wàn)元。

用地預(yù)申請(qǐng)制度有助于精準(zhǔn)供地，降低競(jìng)買門檻，保障土地成交，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該制度一經(jīng)發(fā)布，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。每批次預(yù)公告發(fā)布后，企業(yè)積極主動(dòng)咨詢，市自然資源局受理了多期預(yù)申請(qǐng)用地。（→點(diǎn)此回顧了解更多）

2022.2.25相關(guān)公告頁(yè)面截圖（來源：南寧市自然資源局）

克而瑞廣西區(qū)域統(tǒng)計(jì)信息顯示，其實(shí)早在2021年12月24日、2022年1月24日，南寧市自然資源局已發(fā)布了土拍預(yù)公告，加上2022年度（包含分批次或未分批次）14則預(yù)公告，不到半年時(shí)間，南寧已預(yù)公告16則、經(jīng)營(yíng)性用地39幅、累計(jì)約3486畝（備注：五象湖南約126畝地塊，出現(xiàn)過在2022年第六批預(yù)公告和第十一批預(yù)公告，這里統(tǒng)計(jì)僅算單次幅數(shù)和占地面積），青秀、良慶、邕寧、興寧、西鄉(xiāng)塘、江南均有覆蓋，擬出讓面積從二三十畝到一兩百百畝不等。

截至5月25日，年度南寧市區(qū)已成交經(jīng)營(yíng)性用地9幅（這里不含兼容批發(fā)市場(chǎng)的工業(yè)地塊），合計(jì)約783畝，廣西交投地產(chǎn)、南寧軌道地產(chǎn)、威寧房地產(chǎn)、萬(wàn)豐地產(chǎn)、南寧城投集團(tuán)等國(guó)企，國(guó)悅集團(tuán)、柳州天隆集團(tuán)、廣西凱譽(yù)匯、廣西可里可晟實(shí)業(yè)等民企各有斬獲。其中，成交的8幅地塊（合計(jì)約766畝），為此前發(fā)布過預(yù)公告的地塊，

南寧近期經(jīng)營(yíng)性用地的預(yù)公告和正式出讓公告，更為密集。4月18日-5月25日，8則預(yù)公告共17幅、合計(jì)約1206畝；5則正式出讓公告共5幅、合計(jì)約403畝。（近期預(yù)公告信息，詳見本文文末附表）

南寧市自然資源局網(wǎng)站的土地市場(chǎng)頁(yè)面（2022.5.25截圖）

小克標(biāo)注的藍(lán)框?yàn)轭A(yù)公告（8則），紅框?yàn)檎匠鲎尮妫?則）

正式出讓公告的除了興寧區(qū)東溝嶺舊改項(xiàng)目38畝地塊，五象湖畔、南寧市圖書館南面56畝綜合地塊外，其余3幅均是此前預(yù)公告用地。（詳見本文土拍預(yù)告一覽表；部分地塊已附VR海報(bào)，本文未附VR海報(bào)的將于近期制作并發(fā)布）

而預(yù)公告地塊發(fā)布時(shí)間，與正式出讓公告的間隔有長(zhǎng)有短，短的僅十來天，長(zhǎng)的達(dá)一個(gè)多月。供地密集和正式出讓節(jié)奏加快，也是土地市場(chǎng)回暖跡象之一。

今年1季度的南寧土拍呈現(xiàn)“本土國(guó)企當(dāng)家”，2季度開始這一局面發(fā)生微妙扭轉(zhuǎn)。

4月開始，民企積極入場(chǎng)，本土房企與全國(guó)型房企、本土國(guó)企與央企……它們同臺(tái)競(jìng)技的場(chǎng)面，再現(xiàn)激烈的“土拍大戰(zhàn)”。

例如，5月11日，南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)安吉板塊1幅約58畝綜合地塊，吸引保利、大華、東投、盛天、廣西凱譽(yù)匯5大房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。歷經(jīng)競(jìng)價(jià)74輪、耗時(shí)約40分鐘，最終廣西本土老牌房企廣西凱譽(yù)匯成功斬獲，成交總價(jià)合計(jì)約3.95億元，整體成交單價(jià)679萬(wàn)元/畝、成交樓板價(jià)3636元/㎡，溢價(jià)率約29.9%（→點(diǎn)此回顧此前土拍）。

2022.5.11，南寧土拍現(xiàn)場(chǎng)，66號(hào)競(jìng)買人廣西凱譽(yù)匯舉牌

2022年南寧“招拍掛”的出讓計(jì)劃表中，五象新區(qū)住宅用地供地1221畝，占比全市（不含武鳴區(qū)及縣份、縣級(jí)市）的29.1%，亦是今年主城區(qū)供地大戶。截至2022年5月17日，今年南寧僅出讓并成交1幅五象住宅用地，即今年3月25日，廣西交投地產(chǎn)以總價(jià)約5.26億斬獲的五象東江灣路西側(cè)約73畝濱江地塊，項(xiàng)目案名“交投·和順江灣”于近日被媒體披露。（→點(diǎn)此回顧此前土拍）。

克而瑞廣西區(qū)域統(tǒng)計(jì)的《近期南寧土拍經(jīng)營(yíng)性地塊一覽表（2022.5.27-6.23）》中，我們不難發(fā)現(xiàn)，即將5月末和6月份截牌的含住宅用途地塊，主要集中在五象新區(qū)（含五象內(nèi)的良慶、邕寧的部分區(qū)域），可以說——五象的主場(chǎng)又回來了。

而土拍預(yù)公告中如有五象地塊，一經(jīng)發(fā)布，很快就被熱議，成為房企和購(gòu)房者眼中的“香餑餑”。

近期南寧土拍預(yù)告一覽表（點(diǎn)擊圖片可放大查看）

五象主場(chǎng)回歸
網(wǎng)拍懸念加??？

下面，小克帶你快速來看南寧近期將出讓的5幅經(jīng)營(yíng)性用地。歡迎你在文末寫留言你更關(guān)注哪些地塊，期待哪些房企參拍或拿地。

》》》5月27日土拍看點(diǎn)

即將5月27日現(xiàn)場(chǎng)截牌的兩幅地塊，均對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人或項(xiàng)目建設(shè)要求具有指向性，門檻較高，或“地有所主”、懸念不大。

我們先來看到是GC2022-021地塊，位于興寧區(qū)南梧大道南側(cè)、沙江路西側(cè)、東州路東側(cè)（長(zhǎng)堽望州板塊），兩宗商住宗地組成，合計(jì)約38.04畝（三組團(tuán)B地塊14.44畝；五組團(tuán)B地塊23.6畝），各宗地塊的容積率上限分別為3.41、4.75，最大計(jì)容建面合計(jì)約10.76萬(wàn)㎡；建筑限高均是≤100米。

該地塊項(xiàng)目配建12班幼兒園1處，位于三組團(tuán)B地塊（宗地一）西南角，獨(dú)立占地，占地不少于6.49畝，建筑面積不少于3061.32平方米。

該地塊為舊改項(xiàng)目用地，須持土地熟化人的“入場(chǎng)券”，方可進(jìn)場(chǎng)競(jìng)拍。因?yàn)榈貕K出讓公告和文件里點(diǎn)明了相關(guān)要求：

“競(jìng)買人須具備2015年12月1日南寧市公開征集舊城區(qū)改建項(xiàng)目土地熟化投資人公告項(xiàng)目中同一批次任意一個(gè)項(xiàng)目的土地熟化人資格，并由市住建局出具土地熟化人證明文件，方可報(bào)名參加競(jìng)買。

競(jìng)得人須按照與興寧區(qū)人民政府簽訂的《東溝嶺三五七組團(tuán)片區(qū)舊改項(xiàng)目二期出讓地塊回建安置房建設(shè)履約協(xié)議》開發(fā)建設(shè)，由興寧區(qū)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)管。

競(jìng)得人須在東溝嶺三五七組團(tuán)片區(qū)舊改項(xiàng)目二期出讓用地范圍內(nèi)提供住宅建筑面積≥6150㎡的商品房用于安置被征收人。單價(jià)為9374元/㎡，總價(jià)暫定人民幣5765.01萬(wàn)元。”

東溝嶺三五七組團(tuán)片區(qū)舊改項(xiàng)目總平圖（來源地塊出讓公告附件）

GC2022-021地塊現(xiàn)場(chǎng)掛牌出讓，整體起始總價(jià)約2.73億元（宗地一約0.93億元，宗地二約1.80億元），

整體起始單價(jià)717萬(wàn)元/畝（宗地一641萬(wàn)元/畝，宗地二764萬(wàn)元/畝），

整體起始價(jià)樓板價(jià)2537元/㎡（宗地一2820元/㎡、宗地二2413元/㎡）。

小克點(diǎn)評(píng)：

東溝嶺三五七組團(tuán)片區(qū)舊改項(xiàng)目的土地熟化人是廣西本土民企盛邦集團(tuán)。該舊改項(xiàng)目一期用地（41.15畝地）于2017年12月13日成交，當(dāng)時(shí)盛邦集團(tuán)以底價(jià)707萬(wàn)/畝、總價(jià)29096.2174萬(wàn)元摘牌，成交樓板價(jià)2664元/㎡，其建成的“盛邦香頌”小區(qū)已交付。

獅山公園、沙江河濕地公園、東溝嶺休閑廣場(chǎng)、興寧區(qū)第二初級(jí)中學(xué)、興寧中學(xué)、興望小學(xué)等成熟配套環(huán)伺，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，地鐵5號(hào)線沿線站點(diǎn)獅山公園站、小雞村站距離地塊不算太近，而GC2022-021宗地一的較近小雞村站。

時(shí)隔近5年，該舊改項(xiàng)目二期出讓，地價(jià)有所下調(diào)，配建幼兒園也為盛邦香頌小區(qū)業(yè)主增添幼兒教育配套。

我們接下來再看到5月27日截牌的另一幅地塊，位于五象。

GC2022-022地塊，位于邕寧區(qū)梁村大道以北、蒲興大道以西（蒲廟板塊），占地106.976畝，綜合用途（住宅、商業(yè)、商務(wù)金融）容積率上限3.0，最大計(jì)容建面合計(jì)約21.40萬(wàn)㎡（地塊商業(yè)、商務(wù)總建面占總計(jì)容建面≤15%，其余為住宅）；建筑限高≤80米（沿梁村大道首排≤60米）。

該地塊項(xiàng)目建設(shè)要求和對(duì)競(jìng)得企業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力，要求較高。

“競(jìng)得人須引入至少1家建筑業(yè)企業(yè)總部，并承諾2032年以前競(jìng)得人引進(jìn)的建筑業(yè)企業(yè)總部注冊(cè)地在邕寧區(qū)，在邕寧區(qū)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)值、繳納稅款，支持邕寧區(qū)發(fā)展。

競(jìng)得人須自持地塊內(nèi)6500平方米商務(wù)物業(yè)，自持時(shí)間不低于二十年……”

GC2022-022地塊現(xiàn)場(chǎng)掛牌出讓，起始總價(jià)約4.60億元，起始單價(jià)430萬(wàn)元/畝，起始價(jià)樓板價(jià)2150元/㎡。

小克點(diǎn)評(píng)：

該地塊住宅比例可達(dá)85%，根據(jù)其地塊規(guī)劃指標(biāo)，或建設(shè)20-26層的住宅樓，并且至少建設(shè)1棟建筑業(yè)企業(yè)總部大廈。并且，該項(xiàng)目亦是一路之隔即是園博園，地塊南向的生態(tài)園景視野很好。

百科了下，建筑業(yè)主要有四大類別：房屋建筑業(yè)，土木工程建筑業(yè)，建筑安裝業(yè)，建筑裝飾、裝修和其他建筑業(yè)。

回顧2021年蒲廟板塊的土拍，曾有3幅涉宅地塊流拍或終止出讓，板塊最近成交的住宅用地還要追溯到2020年6月30日，彰泰以總價(jià)約2.70億元摘牌八尺江畔約54畝濱江地塊，即在售的濱江錦灣項(xiàng)目（金科、彰泰、大唐合作開發(fā)），當(dāng)時(shí)成交單價(jià)500萬(wàn)元/畝，成交樓板價(jià)分宗地分別為2143元/㎡、1875元/㎡。

期待廣西本土實(shí)力國(guó)企斬獲，亦是繼中交·象江來（中交廣西總部基地項(xiàng)目），邕寧區(qū)（五象龍崗）再添一座建筑業(yè)的企業(yè)總部項(xiàng)目。

》》》6月1日土拍看點(diǎn)

“六一”南寧土拍，依舊五象主場(chǎng)。

GC2022-023地塊，位于良慶區(qū)良慶大道以西、夏林路以南（五象三中板塊），兩宗商住宗地組成，合計(jì)約175.687畝（地塊一90.101畝；地塊二85.586畝），各宗地塊的容積率上限分別為3.5、3.0，最大計(jì)容建面合計(jì)約38.14萬(wàn)㎡。建筑限高地塊一≤100米；地塊二濱水建筑高度第一排≤60米，第二排≤80米，其余建筑≤100米。

地塊一、地塊二的商業(yè)建面占比均為5%-10%，其余為住宅。如扣減安置物業(yè)（占整體計(jì)容建面約31%）和公建部分，小克估算可售商品住宅/商業(yè)約26萬(wàn)方。

該地塊配建教育配套有：沿地塊一東側(cè)建設(shè)1所24班幼兒園（18.477畝）；地塊三位于地塊二的西面，配建1所39班中學(xué)（78.930畝）引進(jìn)南寧市教育局直屬公辦優(yōu)質(zhì)學(xué)校南寧市新民實(shí)驗(yàn)中學(xué)進(jìn)駐辦學(xué)。

“新民進(jìn)駐五象”，一時(shí)間也引起廣泛熱議。

而該地塊出讓公告中，明確了“該地塊用于建設(shè)壇澤村9、10號(hào)農(nóng)民安置項(xiàng)目，競(jìng)得人須嚴(yán)格按照簽訂的《建設(shè)合作協(xié)議》《安置協(xié)議》以及相關(guān)會(huì)議明確的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)安置物業(yè)。項(xiàng)目須建設(shè)不少于11.73萬(wàn)㎡的安置物業(yè)（按6758元/平方米由政府出資回購(gòu)），安置不少于1380人。”（詳情可見本文的土拍預(yù)告一覽表）

GC2022-023地塊現(xiàn)場(chǎng)掛牌出讓，整體起始總價(jià)約14.41億元（地塊一約7.39億元，地塊二約7.02億元），

整體起始單價(jià)820萬(wàn)元/畝（地塊一820萬(wàn)元/畝，地塊二820萬(wàn)元/畝），

整體起始價(jià)樓板價(jià)3777元/㎡（地塊一3514元/㎡、地塊二4100元/㎡）。

小克點(diǎn)評(píng)：

這幅地塊集“學(xué)鐵商湖”資源優(yōu)勢(shì)，此前小克已做相關(guān)分析，這里就不贅述。

并且該地塊為“回爐地”，相比去年出讓的相關(guān)條件相比（但因故終止出讓），可謂降低門檻不少。

地塊出讓條件對(duì)比表（點(diǎn)擊圖片可放大查看）

小克此前發(fā)起了猜想?yún)⑴姆科蟮耐镀保就羾?guó)企的支持率較高，亦有央企、全國(guó)型民企票數(shù)靠前。誰(shuí)將拿下，我們拭目以待。（→點(diǎn)此了解更多）

而2022年南寧市第十一批預(yù)公告地塊，也官宣了三美實(shí)驗(yàn)學(xué)校落戶五象湖片區(qū)的126畝地塊項(xiàng)目。一時(shí)間也同樣引起熱議，“公參民”、“民轉(zhuǎn)公”、“地未拍，學(xué)校即官宣”（→點(diǎn)此了解更多）

》》》6月17日土拍看點(diǎn)

6月南寧土拍已確定的3幅地塊均是位于五象，現(xiàn)在來看第2幅。

GC2022-027地塊，位于良慶區(qū)平樂大道東側(cè)、五象大道北側(cè)（蟠龍板塊），商住用地，占地26.558畝，容積率上限3.1，最大計(jì)容建面合計(jì)約5.49萬(wàn)㎡（商業(yè)占比＞5%且≤30%，其余為住宅）；建筑限高≤80米。其公共配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容及要求（部分）詳見本文附的近期南寧土拍預(yù)告一覽表。

GC2022-027地塊網(wǎng)上掛牌出讓（網(wǎng)拍），起始總價(jià)約2.39億元，起始單價(jià)900萬(wàn)元/畝，起始價(jià)樓板價(jià)4355元/㎡。

小克點(diǎn)評(píng)：

這幅地塊位于平良立交旁，優(yōu)點(diǎn)和不足都很明顯。它與五象總部基地一路之隔，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，出行便利，附近即是地鐵3、4號(hào)線換乘站總部基地站。地塊由于靠近立交橋，加之地塊“三角”形狀，比較考驗(yàn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓棟排布和相關(guān)取舍。（→此前地塊預(yù)公告的單獨(dú)分析）

由于地塊起始總價(jià)適中，并且處于五象核心區(qū)，亦或吸引多家房企競(jìng)拍，但競(jìng)拍地價(jià)的預(yù)期或不會(huì)太高。誰(shuí)將拿地，你來猜想~

》》》6月23日土拍看點(diǎn)

將于6月23日網(wǎng)拍的南寧市圖書館南面約58畝低密綜合地塊，位于五象湖板塊，南面環(huán)湖。（ps：GC2022-028地塊VR，預(yù)計(jì)近期更新到公眾號(hào)對(duì)話菜單欄）

它或是2022上半年內(nèi)素質(zhì)高、位置不錯(cuò)的地塊，或?qū)⑽嗉曳科蟠篦{，猜想或是一場(chǎng)競(jìng)拍持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的“硬仗”。

GC2022-028地塊位置示意圖（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）

GC2022-028地塊，位于良慶區(qū)玉象路以西、三定路以北（五象湖板塊），綜合用途（住宅、商業(yè)、商務(wù)金融），占地26.558畝，容積率上限2.5，最大計(jì)容建面合計(jì)約9.35萬(wàn)㎡（計(jì)容零售商業(yè)和商務(wù)金融建筑面積占比3%-25%，其余為城鎮(zhèn)住宅）；建筑限高≤80米。其公共配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容及要求（部分）詳見本文附的近期南寧土拍預(yù)告一覽表。

GC2022-028地塊網(wǎng)上掛牌出讓（網(wǎng)拍），起始總價(jià)約5.33億元，起始單價(jià)950萬(wàn)元/畝，起始價(jià)樓板價(jià)5700元/㎡。

小克點(diǎn)評(píng)：

目前，五象湖板塊內(nèi)臨湖且待開發(fā)住宅地塊少之甚少。而2019年、2020年，這里“產(chǎn)下”多個(gè)“萬(wàn)元地”項(xiàng)目，亦是后來售價(jià)“2萬(wàn)+”項(xiàng)目；如今它們有的在2022年內(nèi)交付首批房源、喜迎首批業(yè)主收房。

GC2022-028地塊西側(cè)的龍光天宸，亦是“萬(wàn)元地”項(xiàng)目，它是龍光在2020年1月15日以總價(jià)14.35億元包攬，當(dāng)時(shí)分2宗地成交樓板價(jià)9600元/㎡、9900元/㎡（測(cè)算實(shí)際樓板價(jià)12523元/㎡、12903元/㎡），成交單價(jià)1600萬(wàn)元/畝、1320萬(wàn)元/畝（→點(diǎn)此回顧此前土拍）。

小克推測(cè)，GC2022-028地塊或打造低密高層、小高層，洋房或聯(lián)排等，項(xiàng)目產(chǎn)品值得期待。在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期下，房企拿優(yōu)質(zhì)地塊亦是謹(jǐn)慎，預(yù)期拿地地價(jià)或不會(huì)太高，“萬(wàn)元地”或難再有。

總之，對(duì)于購(gòu)房者來說，未來一兩年在五象置業(yè)，將有更多選擇，這些新項(xiàng)目為各板塊新房市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)存。

GC2022-028地塊航拍實(shí)景圖（拍攝：克而瑞廣西區(qū)域）

看到這里，本篇也到了尾聲，期待文末寫留言評(píng)論區(qū)，看到你的精選留言。

如果覺得文章不錯(cuò)，順手轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，讓更多的朋友收獲地產(chǎn)干貨。

文末點(diǎn)亮在看和鐵粉閱讀好習(xí)慣~

最后，來看近期南寧土拍的預(yù)公告圖表（按預(yù)公告發(fā)布時(shí)間就近前排序）~

（點(diǎn)擊圖片可放大查看，制圖表/克而瑞廣西區(qū)域）

【本文互動(dòng)話題】

你更關(guān)注哪些地塊？
你期待哪家房企參拍或拿下？

聊聊你近期的置業(yè)關(guān)注話題

歡迎文末留言，告訴小克

文章來源：CRIC廣西；地塊信息來源南寧市自然資源局網(wǎng)站等；

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)；

公眾號(hào)“ 克而瑞廣西區(qū)域 “ 微信號(hào)（cric-gx）”編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。