傳奇往事，國(guó)資入局華南城，商貿(mào)物流地產(chǎn)“一哥”曾經(jīng)的騷操作

5月16日，華南城對(duì)外發(fā)布公告，宣布與深圳國(guó)企特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的股權(quán)交易已經(jīng)完成。華南城以每股0.57港元向特區(qū)建發(fā)集團(tuán)發(fā)行33.5億股份，收到特區(qū)建發(fā)集團(tuán)支付的19.095億港元的認(rèn)購(gòu)對(duì)價(jià)款。

該筆交易完成后，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將持有華南城29.28%的股份，成為華南城第一大股東。這宣告華南城將成為擁有國(guó)資血統(tǒng)的混合制企業(yè)。也就是說(shuō)，華南城從此將跟萬(wàn)科、綠城們一樣的待遇了。

▲5月17日，交易雙方在華南城總部舉行股權(quán)交割儀式。

這筆交易的價(jià)格對(duì)于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)抄底的“白菜價(jià)”。因?yàn)槿A南城的總資產(chǎn)達(dá)1260億港元，凈資產(chǎn)423億港元。其手上擁有8個(gè)華南城項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備657萬(wàn)㎡，規(guī)劃中的土地1654萬(wàn)㎡（2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)）。這個(gè)土地儲(chǔ)備，在市場(chǎng)銷售火爆的情況下，也可以支撐三年不用拿地。

除了土地以外，華南城已購(gòu)?fù)恋厣系目偽飿I(yè)面積是4318萬(wàn)㎡，可售和運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)面積是1046萬(wàn)㎡。無(wú)論這些物業(yè)面積是銷售還是自持。特區(qū)建發(fā)集團(tuán)接手后，都不會(huì)虧。

當(dāng)然，最為關(guān)鍵的是，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)最心水的是深圳華南城一期城市更新項(xiàng)目，大約43萬(wàn)㎡的土地面積，更新后的能有250萬(wàn)㎡的物業(yè)可售，大約1000億人民幣的貨值。

▲深圳龍崗區(qū)平湖華南城總部。

華南城這一次可以說(shuō)是割肉賤賣自己的資產(chǎn)。之所以迫不得已賤賣，主要還是因?yàn)槿A南城的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，營(yíng)收大降。2021年上半年收入62億港元，同比下降13%，物業(yè)銷售和租金收入45億港元，同比下降23%。

再加上其債務(wù)即將到期，手上的現(xiàn)金流無(wú)法償還到期債務(wù)。簡(jiǎn)而言之，就是華南城同樣倒在了流動(dòng)性問(wèn)題上。復(fù)盤華南城的發(fā)展運(yùn)營(yíng)軌跡，還是有許多地方值得人們深思的。

商貿(mào)物流起家的房企

華南城的全稱是，華南國(guó)際工業(yè)原料城（深圳）有限公司，2002年12月，在深圳成立。當(dāng)時(shí)，以經(jīng)營(yíng)珠寶而賺取第一桶金的潮汕商人鄭松興和其他4位潮汕老鄉(xiāng)孫啟烈、梁滿林、馬偉武、馬介璋共同發(fā)起成立。

▲華南城創(chuàng)始人鄭松興。

跟萬(wàn)達(dá)、新城的“商業(yè)+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)”，華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)新城”一樣，華南城走的是“專業(yè)市場(chǎng)+地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式。從成立那天起，華南城就把自己定位為綜合性商貿(mào)物流和商品交易中心開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，而不是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因此，華南城跟許多快周轉(zhuǎn)房企相比是明顯不同的。

華南城最大的優(yōu)勢(shì)是打造專業(yè)市場(chǎng)，比如服裝、家居建材、電子儀器等，通過(guò)大量的專業(yè)市場(chǎng)形聚集在一起成行成市后，舉辦展銷會(huì)，吸引大量人流。同時(shí)，在專業(yè)市場(chǎng)周邊配套住宅，聚集人氣，把整個(gè)片區(qū)的商業(yè)和居住氛圍提升。

▲深圳華南城的專業(yè)賣場(chǎng)。

這種模式比起萬(wàn)達(dá)、新城只造一座商場(chǎng)相比，規(guī)模更為宏大。如果能建成并有效運(yùn)營(yíng)起來(lái)，那比一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收的提升大得多，堪比華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城。這是各地政府最喜歡的業(yè)務(wù)模式，也是最容易從地方政府手中拿到土地的方法。

當(dāng)然，華南城的專業(yè)市場(chǎng)必然需要大量且價(jià)格便宜的土地，城市核心區(qū)內(nèi)，要么沒(méi)有這么大的土地供應(yīng)，要么土地價(jià)格昂貴，華南城也拿不起。因此，華南城在全國(guó)的選址基本上都是在城市新區(qū)或者城市外圍地帶。只有那些區(qū)域，才有便宜且大量的土地。

▲規(guī)模宏大的鄭州華南城。

由于選址在郊區(qū)，周邊都是荒蕪人煙的區(qū)域，除了要各種配套設(shè)施外，住宅是必不可少的。否則，單純的大型專業(yè)市場(chǎng)，又建在城市遠(yuǎn)郊地帶，任何一個(gè)思維正常的商家都不會(huì)過(guò)去的。所以，華南城配套住宅進(jìn)行銷售是必要且必須的，沒(méi)有人口的導(dǎo)入，其他任何的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都是空中樓閣，實(shí)現(xiàn)不了的。

▲沒(méi)有住宅配套，建在郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園都是“畫(huà)大餅”。

割兩波韭菜的騷操作

由于華南城的土地價(jià)格很便宜，所以其住宅的銷售價(jià)格也非常便宜。華南城的房子是很適合城市里的剛需人群中，最剛的那部分群體上車的。

然而，正是因?yàn)槿A南城特殊的客群，普遍屬于知識(shí)文化較低，認(rèn)知較低的客群，在信息接收上，存在信息差?？恐畔⒌牟粚?duì)稱，華南城可以趁機(jī)割一波“韭菜”。

▲位于南寧沙井片區(qū)的華南城項(xiàng)目。

華南城的巔峰是在2013年，那一年華南城的銷售額達(dá)141億港元，同比增幅72%，那年的營(yíng)業(yè)收入達(dá)135億港元，同比增幅80%。憑借著2013年的迅猛增長(zhǎng)，2014年華南城的市值突破300億港元，并得到了馬化騰的騰訊投資，入股了其13%的股份，成為華南城的第三大股東。

請(qǐng)注意2013年那個(gè)特殊的年份，正好是智能手機(jī)開(kāi)始全面普及的年份。在此之前，人們的信息是不對(duì)稱的，從2013年以后，智能手機(jī)的普及，讓大家的信息差被抹平。而華南城賺的就是信息不對(duì)稱的錢，一旦客戶的認(rèn)知提高了，華南城就從巔峰逐漸走下坡路了。

首先，早期華南城的路子非常野，涉嫌多項(xiàng)“土地違規(guī)”行為，比如土地尚未出讓，就已經(jīng)安排施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)施工；項(xiàng)目土地性質(zhì)還未變性，就先建設(shè)住宅。這其中最為典型的就是南寧華南城項(xiàng)目的首期住宅江南華府。

▲南寧華南城的配套住宅江南華府和二期東盟華府。

未批先建本來(lái)就是“踩紅線”的危險(xiǎn)動(dòng)作，當(dāng)年南寧華南城·江南華府，甚至把倉(cāng)儲(chǔ)類性質(zhì)的工業(yè)地直接先建住宅，再走變性審批流程。由于工業(yè)土地和住宅土地中間，有巨大的利潤(rùn)差，即使要變性，也必須補(bǔ)繳土地出讓金。

當(dāng)時(shí)的南寧華南城·江南華府的房?jī)r(jià)甚至低至3字頭、4字頭開(kāi)售，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公司團(tuán)購(gòu)的名義對(duì)外銷售。

▲2010年，南寧華南城·江南華府就以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式，收了一波客戶的購(gòu)房款。

由于土地性質(zhì)問(wèn)題未解決，南寧華南城一直拖到了2012年底才解決了土地性質(zhì)問(wèn)題，2013年，其首期住宅江南華府才正式開(kāi)盤。當(dāng)年，江南華府都已經(jīng)熬成了現(xiàn)房。客戶們不知道的是，其當(dāng)年承擔(dān)了巨大的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

而更騷的是商鋪，由于華南城的土地性質(zhì)屬于工業(yè)土地性質(zhì)，也就是土地證上寫(xiě)的是倉(cāng)儲(chǔ)物流性質(zhì)，但是其開(kāi)發(fā)并銷售的商鋪是按照商業(yè)商鋪的價(jià)格進(jìn)行銷售的。

▲鄭州華南城商鋪產(chǎn)權(quán)證上的用途。

大家都知道工業(yè)土地的價(jià)格極其便宜，所建造的類商業(yè)商鋪，實(shí)際可以看作是工業(yè)廠房。但是，華南城的騷操作就是可以把工業(yè)廠房物業(yè)，賣出正常商鋪的價(jià)格。利用了信息不對(duì)稱，把不懂這些知識(shí)的業(yè)主，當(dāng)韭菜一樣瘋狂收割。

正是因?yàn)闃I(yè)主們不懂土地性質(zhì)的差異，所以往往吃虧以后，走法律訴訟途徑也很難獲得支持，只能默認(rèn)這個(gè)事實(shí)，有苦說(shuō)不出。

從住宅到商鋪，華南城可以連續(xù)收割兩波，數(shù)據(jù)當(dāng)然靚麗。但是，到后續(xù)的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，這些前期埋下的雷，遲早也會(huì)爆。

壓垮駱駝的最后一根稻草

作為專業(yè)市場(chǎng)，華南城在當(dāng)年正好踩在了電商的空白點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的阿里還沒(méi)覆蓋專業(yè)市場(chǎng)。所以，在專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域殺出重圍的華南城擁有不錯(cuò)的生存空間。

從2014年以后，各路電商加大了對(duì)供應(yīng)鏈資源的爭(zhēng)奪，此時(shí)的華南城就不再具有優(yōu)勢(shì)了。因?yàn)?，華南城手上最大的客戶資源是中間環(huán)節(jié)的批發(fā)商和零售商，而電商手上直接控制了供應(yīng)商和生產(chǎn)商，并且拼命壓縮實(shí)體市場(chǎng)的生存空間。

▲由于供應(yīng)鏈的劣勢(shì)，華南城的客戶群體沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

作用于市場(chǎng)上的體現(xiàn)就是，華南城專業(yè)市場(chǎng)里的東西賣得比網(wǎng)上賣的還貴，價(jià)格上不再具有優(yōu)勢(shì)?？蛻糇匀灰簿筒辉敢鈦?lái)實(shí)體店購(gòu)買。大量的批發(fā)商、零售商賺不到錢，就不再購(gòu)買和租賃商鋪。使得華南城的商鋪空置率增加。

▲再電商的沖擊下，連專業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格都不再具有優(yōu)勢(shì)。

大面積的空置商鋪，不但導(dǎo)致華南城的商鋪價(jià)格急轉(zhuǎn)直下，更導(dǎo)致了其長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入受到了影響，華南城的業(yè)績(jī)自然而然開(kāi)始下滑。

盡管華南城屢次提出要“轉(zhuǎn)型”，但是很明顯適應(yīng)不了“轉(zhuǎn)型”帶來(lái)的陣痛，這不僅意味著自己當(dāng)年的模式要推倒從來(lái)，更意味著自己的手上的供應(yīng)商、客戶、團(tuán)隊(duì)等要全部換血，代價(jià)太大，也不能短期速成。

2016年10月，創(chuàng)始人鄭松興曾計(jì)劃將所持的23.2%股份轉(zhuǎn)讓予中洲控股，作價(jià)約40億港元，但由于遲遲無(wú)法獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)而最終終止交易。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上就傳出，鄭氏已經(jīng)萌生退意，只想趁早甩掉這個(gè)“燙手山芋”。

近3年來(lái)的疫情反復(fù)折騰，則更是壓垮華南城的最后一根稻草。不但商業(yè)萎靡，住宅銷售更是“慘遭滑鐵盧”，直接導(dǎo)致了華南城的現(xiàn)金流告急。此時(shí)，讓特區(qū)建發(fā)集團(tuán)接手，已經(jīng)是一個(gè)最好的情況了。

寫(xiě)在最后

如今，隨著電商進(jìn)入直播帶貨階段，整個(gè)商業(yè)的格局始終在不斷變化。華南城的未來(lái)將走向何方，這就需要新大股東來(lái)把握航向了。

只是，現(xiàn)在的社會(huì)，已經(jīng)很難再像當(dāng)年那樣，靠著信息不對(duì)稱來(lái)賺錢了。時(shí)代變化得實(shí)在太快，對(duì)于像華南城這樣的專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型始終是一個(gè)經(jīng)久不衰的話題。