深度|除了配建新民實驗中學(xué)，五象夏林路176畝地塊還隱藏多少"彩蛋"？

文/克而瑞廣西區(qū)域分析師黃錦良

克而瑞廣西土拍聚焦

近日，新民實驗中學(xué)確定落戶五象，一時間引發(fā)全城熱議。而配建這所39班中學(xué)的地塊，即是將于6月1日截牌的五象夏林路以南約176畝商住地塊。

地塊有何亮點，地塊的成交對于區(qū)域有何影響？誰有可能拿下它……

下面，我們一起認(rèn)真來看這幅“熱議”地塊，探析其背后的“彩蛋”。

五象一地塊配建中學(xué)
為何引發(fā)全城熱議？

即將于6月1日土拍的五象新區(qū)夏林路以南約176畝商住地塊（兩宗商住地組成，即地塊一、地塊二），備受關(guān)注！

該地塊項目須配建一所39班中學(xué)（地塊三），此即暫定名的“夏林路中學(xué)”，此前曾被網(wǎng)傳某某“名校”將落戶五象、開設(shè)分校區(qū)。

日前。地塊出讓公告明確引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的教育資源辦學(xué)，并在地塊出讓文件中“實錘”新建學(xué)校的名字：

“地塊三配建的中學(xué)引進(jìn)南寧市教育局直屬公辦優(yōu)質(zhì)學(xué)校南寧市新民實驗中學(xué)進(jìn)駐辦學(xué)。”

GC2022-023地塊位置示意圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

GC2022-023地塊的出讓文件部分截圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

新民中學(xué)落戶五象？

新民中學(xué)“民轉(zhuǎn)公”？

南寧教育“公參民”有實質(zhì)性動作了？

中學(xué)地塊周邊幾個小區(qū)住戶直接受益，買值了！

……

相關(guān)新聞截圖（來源：網(wǎng)絡(luò)）

一時間，朋友圈、媒體/自媒體都在圍繞地塊配建的新民實驗中學(xué)，進(jìn)行話題發(fā)酵、全城熱議。

而熱議的背后，或是隨著國家教育部推行的教育體制改革推進(jìn)，南寧的一些“名校”也將面臨轉(zhuǎn)型。

從2021年開始以來“雙減”“課后延時服務(wù)”等相關(guān)政策的推出，再到各地“名校熱”降溫……小克看來，主要目的就是為了讓優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化，為學(xué)生們提供更加優(yōu)質(zhì)更加適合學(xué)生們的求學(xué)環(huán)境，也讓家長不再那么操心孩子的學(xué)業(yè)問題。

此次五象夏林路以南約176畝地塊配建中學(xué)，引進(jìn)新民實驗中學(xué)，或被看作南寧順應(yīng)國家《民辦教育促進(jìn)法實施條例》的“民轉(zhuǎn)公”/“公參民”的實質(zhì)性動作之一。

翻閱相關(guān)資料我們可以了解到，2022年1月，南寧市教育局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范民辦學(xué)校辦學(xué)行為的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）的通知。其中，明確對民辦學(xué)校實行非營利性和營利性分類管理。

《指導(dǎo)意見》特別指出：“2016年11月7日以后新設(shè)立的民辦學(xué)校，原則上保持設(shè)立時的性質(zhì)不變。2016年11月7日前設(shè)立的民辦學(xué)校（以下簡稱現(xiàn)有民辦學(xué)校），按照相關(guān)程序進(jìn)行分類登記。所有民辦學(xué)校應(yīng)在2022年12月31日前全部完成分類登記手續(xù)。”

南寧市教育局《關(guān)于規(guī)范民辦學(xué)校辦學(xué)行為的指導(dǎo)意見》的相關(guān)截圖

新民中學(xué)，是由廣西區(qū)級重點高中之一的南寧二中創(chuàng)辦的民辦學(xué)校，它也是不少家長口中公認(rèn)的“名校”之一。

資料顯示，南寧市新民中學(xué)是南寧市第二中學(xué)（中國百強(qiáng)中學(xué)，自治區(qū)首批重點中學(xué)、自治區(qū)首批示范性普通高中）于2001年創(chuàng)辦的國有民辦學(xué)校。

目前該校設(shè)有青秀區(qū)的新民總部、云景校區(qū)；還有高新區(qū)的高新初級中學(xué)（高新中學(xué)與南寧市新民中學(xué)集團(tuán)辦學(xué)，全日制公辦初中學(xué)校）及武鳴區(qū)的南寧東盟中學(xué)（新民中學(xué)與東盟經(jīng)開區(qū)合作）。

南寧新民中學(xué)云景校區(qū)實景圖（來源：南寧新民中學(xué)官微）

據(jù)悉，南寧新民中學(xué)先后榮獲“中國民辦教育先進(jìn)學(xué)校”、“廣西民辦教育先進(jìn)單位”、“廣西民辦學(xué)校杰出貢獻(xiàn)獎”、“廣西民辦先進(jìn)優(yōu)秀特色示范學(xué)校”、“南寧市民辦教育先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號。

南寧新民中學(xué)此前獲得的部分榮譽(yù)（來源：南寧新民中學(xué)官微）

可見，五象“夏林路中學(xué)”引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源辦學(xué)，新民實驗中學(xué)并且是南寧市教育局直屬的公立學(xué)校，公立學(xué)校的學(xué)費(fèi)則相對民辦學(xué)校的要更親民一些（此前了解到，民辦學(xué)校新民中學(xué)的學(xué)費(fèi)是9000元/生學(xué)期）。

綜上，新民實驗學(xué)校的落戶，對于五象新區(qū)，特別是對于周邊住戶，是很大的利好消息。

至于新民實驗中學(xué)是合作辦學(xué)還是“民轉(zhuǎn)公”，我們還需耐心等待，有待之后學(xué)校的官宣，這里不做過多推測或猜想。

全國多地也有“民轉(zhuǎn)公”的新聞或傳言，但還是一句話，最終以相關(guān)部門及學(xué)校的官方發(fā)布為準(zhǔn)。

地塊周邊住戶受益
教育配套日漸完善

從地圖上看，新民實驗中學(xué)（即“夏林路中學(xué)”）的位置位于五象大湖區(qū)，五象湖片區(qū)的東面延伸地帶，有著“學(xué)鐵商湖醫(yī)”等豐富配套優(yōu)勢。

GC2022-023地塊航拍實景圖（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）

“學(xué)”即學(xué)校，亦是區(qū)域住戶家長關(guān)注的，關(guān)系到適齡兒童上小學(xué)一年級和初中一年級（即七年級）。

新民實驗中學(xué)周邊已建/在建小區(qū)有：陽光城·大唐檀境、五象瀾庭府、陽光城光明·未來悅、彰泰府、萬科翡翠中央、恒大御府、華潤悅年華、合景疊翠峰、融創(chuàng)九棠府、光明城市安和苑等，粗略統(tǒng)計，小區(qū)住戶數(shù)累計超萬戶，對于九年義務(wù)教育配套學(xué)位需求也是日益增加。

GC2022-023地塊航拍實景圖（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）

在2021年的南寧良慶區(qū)初中招生地段劃分上，以上提及的部分小區(qū)被入南寧三中五象校區(qū)或五象湖初級中學(xué)的學(xué)區(qū)范圍；而個別小區(qū)與學(xué)校間的距離，有的超過1公里，家長接送孩子上下學(xué)有時不是很方便。

GC2022-023地塊配建39個班中學(xué)（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）

目前，區(qū)域內(nèi)的陽光城大唐·檀境配建的42班的良澤路小學(xué)（暫命名，在建）部分教學(xué)樓主體已封頂。2021年秋季投入使用的良玉小學(xué)，是36個班的全日制公辦學(xué)校，屬于南寧市陽光教育集團(tuán)成員校。

此外，萬科翡翠中央配建的42班小學(xué)（暫命名冬花路小學(xué)）、北投溪境配建的42班小學(xué)，還有重新調(diào)整為66個班的規(guī)劃新建小學(xué)（規(guī)劃的夏林路小學(xué)和淥壇路小學(xué)合并）。五象大湖區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了數(shù)所新建中小學(xué)（待建），值得期待。

據(jù)了解，夏林路中學(xué)項目于2021年獲批復(fù)建設(shè)，但因該校區(qū)項目納入壇澤村安置地塊配建學(xué)校，由地塊競得單位出資建設(shè)，建成后移交南寧市良慶區(qū)人民政府統(tǒng)籌安排。

如今，該地塊進(jìn)入招拍掛階段，若順利出讓，也標(biāo)志著夏林路中學(xué)的建設(shè)再進(jìn)一步，周邊住戶期盼就近入讀初中學(xué)區(qū)也將兌現(xiàn)。

加之，新民中學(xué)的“名校”光環(huán)加持，并且是優(yōu)質(zhì)的公辦教育資源辦學(xué)，這讓五象大湖區(qū)的住戶一時間沸騰，家長們對這所新建中學(xué)的未來，有更多的期許。

相關(guān)部門的回復(fù)網(wǎng)友提問關(guān)于夏林路中學(xué)建設(shè)的問題（來源：人民網(wǎng)地方政府留言板）

不過，從學(xué)校的規(guī)模上看，新民實驗中學(xué)規(guī)劃39個班級（相對此前地塊預(yù)公告的60個班規(guī)劃，有所“縮水”）。據(jù)悉，五象湖初級中學(xué)三個年級共有47個教學(xué)班，南寧三中五象校區(qū)初中部規(guī)劃48個教學(xué)班。未來，新民實驗中學(xué)建成怎樣，備受期待。

至于學(xué)區(qū)的劃分范圍，我們切勿輕易下定論、“畫學(xué)區(qū)”，以每年（往常是六七月份）南寧市教育局公布最新公立中小學(xué)地段劃分為準(zhǔn)。

《關(guān)于做好2021年南寧市良慶區(qū)初中招生工作的通知》相關(guān)截圖（來源：良慶區(qū)政府網(wǎng)站）

但有一點可以肯定的是，即將6月1日出讓的GC2022-023地塊所建的商住項目，即配建這所中學(xué)的樓盤，未來被納入這所新建學(xué)區(qū)的可能性很大。

而即將在6月1日舉行的南寧土拍，一樣是牽動人心。

那么，這幅約176畝商住地塊，哪位“金主”有可能拿下呢？

起始價超14億！
哪家“金主”出手將其收入囊中？

下面，我們將目光聚焦這次土拍地塊本身。

良慶大道以西、夏林路以南的這幅約176商住地塊，亦是“回爐”地塊，它曾于去年8月“上架”并計劃9月1日截牌，但后面因故提前終止出讓。而后同年9月16日，它曾被公示在《南寧市自然資源局關(guān)于近期推介地塊信息發(fā)布》上，但去年尚未二度上架。

在今年3月31日發(fā)布的《南寧市2022年第六批國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓預(yù)公告》，我們再次見到它的身影。

地塊預(yù)公告的截圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

今年4月29日公告的《南寧市2022年第二十三期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》，它再次出現(xiàn)，并敲定土拍截牌——2022年6月1日。

相比去年的地塊公告，以及今年預(yù)公告，除了確定引進(jìn)南寧市教育局直屬的新民實驗中學(xué)外，它還有不少“彩蛋”。

GC2022-023地塊出讓公告的截圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

通過下面一組對比數(shù)據(jù)，我們可以快速了解地塊調(diào)整變化。

我們直觀看到地塊的競買門檻下調(diào)，配建中學(xué)用地的土地劃撥費(fèi)用下調(diào)，配建中學(xué)的班級數(shù)“兩度變數(shù)”。

而下調(diào)地塊起始價、安置物業(yè)建面小幅縮減、安置回購成本進(jìn)一步提升、宗地場地要求應(yīng)平整交付等等，也為地塊申請競買者，很大程度地減少了拿地預(yù)算、項目開發(fā)前期成本，同時增加預(yù)期項目未來的盈利空間。

GC2022-023地塊出讓公告的截圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

南寧五象夏林路以南約176畝地塊的出讓條件對比（CRIC廣西匯總整理）

GC2022-023地塊出讓的起始總價約14.41億元，若加上配建幼兒園（24班）和中學(xué)（39班）成本、社區(qū)菜市（≥1000㎡/處）和社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)成本，還有安置物業(yè)建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，粗算實際拿地成本或?qū)⒏摺?/span>

要知道過去半年，南寧土拍起拍超10億元并成交的百畝地塊為數(shù)不多，最近一次還是去年12月15日，廣西本土國企三強(qiáng)的北投以14.61億元斬獲五象大湖區(qū)一幅約162畝商住地塊，即近期新亮相的項目北投溪境（→點此回顧此前土拍）。

從今年土拍成交地塊情況來看，普遍是此前已發(fā)布過預(yù)公告的。

由此推測，這次正式登上拍賣席的五象夏林路以南約176畝地塊，在預(yù)公告“用地預(yù)申請”期間，很大可能性是已有房企繳納購地保證金。

可以說，這幅地塊的成交“穩(wěn)”了，至少有一位“金主”相中。

GC2022-023地塊藍(lán)線圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

GC2022-023地塊周邊公共及市政設(shè)施示意圖（來源：南寧市自然資源局網(wǎng)站）

值得一提的是，2022年南寧“招拍掛”的出讓計劃表中，五象新區(qū)住宅用地供地1221畝，占比全市（不含武鳴區(qū)及縣份、縣級市）的29.1%，亦是今年主城區(qū)供地大戶。截至2022年5月17日，今年南寧僅出讓并成交1幅五象住宅用地，即今年3月25日，廣西交投地產(chǎn)以總價約5.26億斬獲的五象東江灣路西側(cè)約73畝濱江地塊。（→點此回顧此前土拍）。這幅地塊，被看作年度五象地塊“第二拍”。

而即將6月1日截牌的五象夏林路以南約176畝商住地塊，若如期成交，它有望刷新今年上半年單幅地塊的成交總價、成交面積。

因此，這幅地塊同樣備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

小克推測，此次參拍房企，很有可能是央企或本土國企，因為他們資金實力充足，對于推動商品房項目和配建學(xué)校的建設(shè)，他們也有豐富的經(jīng)驗。

競價激烈程度一般，因為地塊本身有約31%的安置物業(yè)，可售商品房的體量或達(dá)26萬方。這對部分民企來說，或有一定壓力，它們或不敢冒然參拍。

你覺得哪家房企有可能參拍或拿下該地塊呢？

歡迎參與以下話題互動投票，還有文末寫留言評論區(qū)分享~

【本文互動話題】

你期待哪家房企參拍或拿下？

于五象大湖區(qū)發(fā)展，你怎么看？

聊聊你近期的置業(yè)關(guān)注話題

歡迎文末留言，告訴小克

文章來源：CRIC廣西；地塊信息來源南寧市自然資源局網(wǎng)站，部分學(xué)校簡介來源南寧新民中學(xué)官微等；

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點；

公眾號“ 克而瑞廣西區(qū)域 “ 微信號（cric-gx）”編輯，轉(zhuǎn)載請注明出處。