30個土地熟化人，力爭出讓土地1200畝，完成6萬戶征拆！

 

近日，南寧市召開城市更新專題會議，新增征集上述任務(wù)。

 

6萬戶，拆哪？

 

短時期內(nèi)市場買房需求會暴增嗎？

 

南寧城市更新大干快上，有何原因和影響？

 

 

 

今年計劃新增征集30個土地熟化人，力爭出讓土地1200畝，完成6萬戶征拆任務(wù)。

  

大V君統(tǒng)計了一下，截止目前，2022年新增的熟化人已有6個，涉及到的城區(qū)有青秀、興寧、江南經(jīng)開區(qū)，涉及改造用地超萬畝。

 

圖 | 2022已公布土地熟化人的舊改項目

 

一是上海“舊改王”大華集團，在1月24日，中標(biāo)青秀建政、新竹片區(qū)舊城改造前期工作。該舊城改造項目占地約5300畝。

 

5300畝，這相當(dāng)于在城市中心再造一個嘉和城。

 

青秀區(qū)新竹、建政片區(qū)舊城改造四至為：東面為園湖路、長湖路，南面為七星路、星湖路、東葛路，西面為七星路一巷、民族廣場西路、古城路，北面為清廂快速路、建政路，由長湖路、東葛路、園湖路、星湖路、七星路、七星路二巷(民族廣場西路)、古城路、建政路、清廂快速路圍合區(qū)域。

 

圖 | 新竹、建政片區(qū)改造范圍（僅供參考圖，具體范圍以官方輸出為準）

 

二是陽光城廣西區(qū)域，在2月18日，與興寧區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略投資框架協(xié)議，共同推進南寧市昆侖大道以南那道片區(qū)舊改項目。該舊改項目體量暫時不詳。

 

三是榮和，在2月18日，中標(biāo)仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五合社區(qū)那窩坡、花里坡片區(qū)城中村改造項目前期工作合作單位。該舊改片區(qū)改造范圍為：青秀區(qū)仙葫五合大道以北、民族大道以南、仙葫大道以東、合興路（規(guī)劃）以西，涉及改造范圍約2210畝。

 

圖 | 那窩坡、花里坡片區(qū)城中村改造范圍（僅供參考圖，具體范圍以官方輸出為準）

 

四是綠港集團。4月11日，綠港中標(biāo)金凱留凱片區(qū)舊城改造(城市更新)項目土地熟化投資人。該項目位于南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨壯錦大道、西靠那歷路、南接那洪大道、北臨南站大道，該項目總用地面積約941.4畝。

 

五是廣西榮晉益城市更新產(chǎn)業(yè)投資有限責(zé)任公司。在4月21日，中標(biāo)興寧區(qū)雞村三九隊539畝舊改項目熟化人。雞村三九隊城中村改造項目項目位于廂竹大道北面，金橋大道以南，西至邕武路、東至興園路，總改造范圍約539.43畝。

 

圖 | 雞村舊改

 

六是廣西云天。4月22日，云天成為平陽片區(qū)1105畝舊改項目土地熟化人。平陽舊改項目位于南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東起鳳凰一支路，西接金陽路，北靠白沙大道，南臨金凱路，該項目總用地面積約1105畝。

 

圖 | 平陽片區(qū)改造范圍（僅供參考圖，具體范圍以官方輸出為準）

 

這些項目基本在千畝左右，最大達5000畝！今年計劃城市更新項目的總面積超萬畝。

 

 

 

去年開始，南寧城市更新驟然提速。

 

西鄉(xiāng)塘是城市更新的重點區(qū)域。去年，西鄉(xiāng)塘城市更新項目56個，正在建設(shè)項目31個。

 

興寧區(qū)已梳理4個重點改造區(qū)域，細分10大片區(qū)55個地塊。

 

青秀區(qū)正在推進8個舊改項目，其中3個已開工。

 

 

江南去年重點推動五一中路片區(qū)5600畝站城一體化綜合體改造。

 

圖丨華潤五一中路舊城改造項目

 

從數(shù)據(jù)上看，感覺近年來城市更新突然大干快上。實際上，南寧城市更新從政策制定、完善和開展，已歷經(jīng)10年之久。

 

早在2012年，南寧正式啟動土地熟化人模式，但在2018年被叫停。

 

2019年，土地熟化人模式重出江湖。2020年，是土地熟化人制度重啟之后，城市更新快速發(fā)展的起點年，很多區(qū)域啟動舊城改造規(guī)劃編制。

 

截至2021年上半年，南寧已經(jīng)批準舊改項目139個，預(yù)計總投資高達1202億元。

 

 

并且2021年上半年，南寧已完成改造和出讓共計48個項目，正在推進的有57個項目，發(fā)展迅猛，潛力巨大。

 

從城市更新片區(qū)的現(xiàn)狀來看，區(qū)域居民非常期待更新。

 

4月22日，南寧中山路萬象匯開業(yè)。一邊是中山府萬象匯的現(xiàn)代居住社區(qū)和繁華商業(yè)；一邊是中山路東二里，沒有城市更新區(qū)域的排污管爆裂，污水橫流、臭味沖天。

 

 圖 | 中山路萬象匯開業(yè)現(xiàn)場

 

圖 | 中山路東二里污水橫流（來源：網(wǎng)絡(luò)）

 

兩相對比，更明白老城城市更新的重要性和居民的期待心情。

 

“提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，有序推進城市更新。”2021年，城市更新首次寫入總理政府工作報告。

 

上世紀70年代，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，大江南北普遍蓋起了大板房。如今，40多年過去了，這些工業(yè)化粗糙生產(chǎn)的房子無論質(zhì)量還是居住水平，難以滿足現(xiàn)代人居的需求。

 

圖 | 大版一區(qū)

 

城市更新在近兩年加速，也是居住一個時代的結(jié)束，一個新的時代開啟的歷史必然。

 

人口和城鎮(zhèn)化速度也是城市更新大規(guī)模開展的一個重要因素。

 

去年，全國人口凈增長48萬！這意味著人口增長進入拐點，如果城市沒有大規(guī)模人流涌入，難以支撐未來城市新區(qū)“鋪大餅”式的開發(fā)建設(shè)。

 

2021年，南寧常住人口城鎮(zhèn)化率人口接近70%。這意味著南寧的城鎮(zhèn)化發(fā)展從“農(nóng)民進城”的上半場，步入“人口進一步向中心城市聚集”的下半場。

 

 

城市更新，是南寧打造都市圈，增強首府首位度和資源吸附力的重要途徑。

 

城市更新，還是南寧穩(wěn)經(jīng)濟的重要手段。2021年一季度廣西GDP為5914.78億元，同比增長4.9%。南寧數(shù)據(jù)沒有出來。

 

從財政收入可以看出，南寧穩(wěn)經(jīng)濟任務(wù)擔(dān)子很重。1~3月首府南寧完成財政收入129.41億，增速1.1%，是全區(qū)唯一一個財政總量過百億的城市，但增速大幅滑落。

 

如今，計劃新增6萬戶征拆，意味著更多需求的產(chǎn)生。

 

無論對樓市，還是穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展，都有促進作用。

 

 

 

消息是好消息，但是別嗨太早。

 

要知道，計劃征遷≠今年就拆，舊改包括征地、規(guī)劃、動拆遷等一系列工作。從征地到動拆遷這是一個漫長的過程。

 

圖 | 網(wǎng)絡(luò)示意圖

 

土地熟化的過程中，最難的就是拆遷問題，這也是很多房企不愿意做舊城改造的原因。

 

南寧城市更新專題會議上還明確，先以改造老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊小區(qū)、城中村“三區(qū)一村”為主。

 

這些地方是“原住民”的聚集地。

 

在房屋征遷過程中，會出現(xiàn)部分村民、租戶的利益訴求遠超過拆賠條件標(biāo)準，因此容易造成簽約戶數(shù)和比例不足，難免會出現(xiàn)一些“釘子戶”。

 

一旦遇到釘子戶，拖的時間會很長很長，十幾二十年都有，甚至可以把房企拖死。直接影響項目總平設(shè)計和規(guī)劃報建，從而影響舊改項目的改造實施。

 

所以，舊村改造從來就不是一件簡單的事，這背后是一場漫長的拉鋸戰(zhàn)，會發(fā)生人性與利益的沖突。

 

圖｜中堯路一帶都是老舊的單位房

 

今年就拆，不太符合現(xiàn)實。

 

會議透露，這6萬戶只是計劃。

 

大V君預(yù)測，按實際推進，要分很多批，會搞很多年。

 

過去的30年是中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的30年。

 

以前在新區(qū)買一套房，意味著房子未來有很大的價值提升空間，大家都去追捧。

 

現(xiàn)在在房住不炒的前提下，大家買房更注重生活的本質(zhì)需求。

 

如今舊改后，老城的味還在，新生活方式一樣共享，舊改樓盤開始受到青睞。

 

不過提醒大家，很多項目拆遷非常困難，從提出規(guī)劃到真正交付，沒有10年以上搞不掂。

 

要想住上規(guī)劃征遷的舊改房，先做好等10年的準備。

 

 

 

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轉(zhuǎn)載自：廣西地產(chǎn)大V