先說說今天這篇稿子出現(xiàn)的背景，因?yàn)橐患颐駹I房企總部的一個決定：
在某民營房地產(chǎn)公司聽到的消息，“總部要求要撤出廣西市場，集中精力發(fā)展大灣區(qū)、長三角、成渝和兩湖市場”。毫無疑問，這四個市場是近年來中國經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)，可以說是人流、物流、錢流的“頂流”。
過去10年南寧在努力發(fā)展，但競爭對手發(fā)展得更快。所以面對未來的城市群競爭，如果決策者不能為南寧、廣西謀未來十年、十五年的發(fā)展戰(zhàn)略，而希望南寧用個三、五年就能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、建立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，那么這個光明的未來就很難實(shí)現(xiàn)。
個人認(rèn)為，要聊南寧的未來，就繞不開聊五象新區(qū)。因?yàn)槲逑笮聟^(qū)的定位是“再造一個新南寧”。在2021年南寧又提出了強(qiáng)首府戰(zhàn)略“6+1強(qiáng)”，即強(qiáng)工業(yè)、強(qiáng)創(chuàng)新、強(qiáng)金融、強(qiáng)樞紐、強(qiáng)開放、強(qiáng)治理、強(qiáng)五象。“強(qiáng)五象新區(qū)”成為強(qiáng)首府戰(zhàn)略中重要一強(qiáng)。
所以講五象，其實(shí)更多的是講廣西、講南寧的發(fā)展上，內(nèi)容不會非常微觀，想通過本文看到哪個行業(yè)可以賺錢、哪個區(qū)域會是樓價洼地，就此打住。
五象要過“夜生活”了
開始之前，先說說最近五象新區(qū)的新動作——要打造“不夜城”計(jì)劃！
五象新區(qū)管委會近日印發(fā)了《加快發(fā)展五象新區(qū)夜間經(jīng)濟(jì)的實(shí)施方案》：將建設(shè)一批夜間消費(fèi)集聚區(qū)，打造產(chǎn)業(yè)集聚、特色鮮明、配套完善的地標(biāo)夜生活打卡地和夜間經(jīng)濟(jì)示范點(diǎn)。
注意，明確了時間表——五象至2025年建成10個高品質(zhì)夜間經(jīng)濟(jì)示范項(xiàng)目。
△華潤五象萬象匯是3號線沿線“萬象匯商圈”最早開業(yè)的商業(yè)。
很顯然，ZF想讓五象新區(qū)活起來，打響“夜夜精彩 繽紛五象”夜間經(jīng)濟(jì)品牌，在南寧的城市發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。而五象之前因?yàn)樯钆涮紫鄬θ狈?，很多人在五象有房，但是去五象居住一直遲遲未決。
這次管委會印發(fā)了實(shí)施方案，引導(dǎo)市民走出家門，參與五象的“夜游、夜購、夜食、夜娛、夜健、夜宿”。雖然我很關(guān)注這次“夜食五象”里，要推動發(fā)展邕寧生榨粉、良慶脆皮扣、大塘青頭鴨等特色美食，但是更關(guān)注五象新區(qū)的未來。
個人觀點(diǎn)總結(jié)一句話：五象未來是光明的，過程是曲折的。
要說五象的未來，我們先看看南寧的地形：你會發(fā)現(xiàn)南寧市是以邕江廣大河谷為中心的盆地。這個盆地向東開口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為高峰嶺低山，南有七坡高丘陵，西有鳳凰山。
所以從上圖可以看到，地理因素論決定了南寧必須向“東南方向”發(fā)展，只有這里有發(fā)展的縱深。
從“宿命論”來看，五象的未來是光明的，但這個“光明”過程的實(shí)現(xiàn)，不是一個“五年”計(jì)劃就能夠完成的。
廣西三大定位，第一個定位如何了？
在2015年3月8日全國兩會期間，大大參加廣西代表團(tuán)審議，賦予廣西“三大定位”的新使命新任務(wù)：
構(gòu)建面向東盟的國際大通道、打造西南中南地區(qū)開放發(fā)展新的戰(zhàn)略支點(diǎn)、形成“一帶一路”有機(jī)銜接重要門戶。
可以說，中Y對廣西的希望很大、期許很大。只是廣西的高質(zhì)量發(fā)展與要求還有距離。這三大定位廣西的完成程度，我們一個一個直接來看。
首先先看第一個定位，構(gòu)建面向東盟的國際大通道。
南寧國際鐵路港、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、平陸運(yùn)河等重大交通工程、物流樞紐城市都是2021年底才落實(shí)了規(guī)劃，雖然某些項(xiàng)目建設(shè)速度不慢，但是距離2016年提出“以通道建設(shè)為基礎(chǔ)”的構(gòu)想，還是落后了一個“五年計(jì)劃”。
這些重大交通工程、物流工程要完全發(fā)揮效用，起碼還需要一至兩個五年計(jì)劃。
除了上述這三項(xiàng)工程，已經(jīng)落實(shí)在“十四五”規(guī)劃中的還有，玉洞鐵路貨運(yùn)站升級改造（緊鄰南寧綜合保稅區(qū)）、五象高鐵站（南寧向南的重要客運(yùn)站）、吳圩空港交通樞紐（在建，預(yù)計(jì)“十四五”期間投入使用）、吳圩空港T3航站樓、平陸運(yùn)河建設(shè)等等。
要發(fā)揮這些重大交通工程效用，往往需要伴隨著重大的物流工程。
從這個角度大家可以看到：玉洞鐵路貨運(yùn)站附近有綜合保稅區(qū)、中新南寧國際物流園配備了南寧少有的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉；南寧國際鐵路港也必將建設(shè)一批高標(biāo)準(zhǔn)物流園。
此外，臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)要快速成型并形成產(chǎn)能，也必將是以國際航空物流為發(fā)展方向，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈物流、電子產(chǎn)品倉儲等。將東盟的高檔海產(chǎn)品、果蔬產(chǎn)品、汽車芯片、電子產(chǎn)品等，在南寧吳圩空港入關(guān)后，通過檢驗(yàn)檢疫后，再運(yùn)往西南及西北各省。
可以說，隨著RCEP的簽訂、南寧物流硬件的提升，資本和企業(yè)是非常有意愿進(jìn)入到高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)的建設(shè)中的。據(jù)說，平安不動產(chǎn)就一直在南寧尋求投資高標(biāo)準(zhǔn)物流園。
高標(biāo)準(zhǔn)物流產(chǎn)業(yè)，對地方經(jīng)濟(jì)拉動作用不容小覷。
首先，物流是“24小時”不打烊的產(chǎn)業(yè)，隨著“黑科技”的不斷介入，未來完全可以實(shí)現(xiàn)全天候運(yùn)作，這也是為什么有評論說特斯拉的無人駕駛貨車會顛覆物流行業(yè)；
其次，物流產(chǎn)業(yè)尤其是涉及進(jìn)出口的物流產(chǎn)業(yè)，惠及到的細(xì)分行業(yè)非常多，一個樞紐級的物流園或物流港，可以形成一條很長的產(chǎn)業(yè)鏈；
第三，物流產(chǎn)業(yè)可以為地方帶來較穩(wěn)定的、可持續(xù)性的財(cái)政稅收。據(jù)我了解，萬緯物流園的年利潤率長期穩(wěn)定在10%以上。
△花兒街最近參觀了位于中新南寧國際物流園內(nèi)的萬緯物流園。
南寧的“十四五”規(guī)劃和《南寧市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案對五象新區(qū)的交通、物流都著以重彩，但要順利實(shí)施，還需要做不少工作。
首先，落實(shí)物流用地。物流是占地較多的產(chǎn)業(yè)，目前五象新區(qū)已沒有多少土地來承載物流產(chǎn)業(yè)，如果要發(fā)揮玉洞鐵路貨運(yùn)中心的效用，還需要整合更多的物流用地、提升現(xiàn)有物流園的標(biāo)準(zhǔn)。
其次，是引進(jìn)高水平物流人才和建立物流人才培養(yǎng)體制。據(jù)公開資料顯示，廣西共有27所職業(yè)學(xué)校、?？茖W(xué)校開設(shè)了物流專業(yè)。
國內(nèi)物流管理專業(yè)較強(qiáng)的學(xué)校如下：
缺乏高水平的物流管理專業(yè)人才，勢必會影響“構(gòu)建面向東盟的國際大通道”這個目標(biāo)的實(shí)施。
南寧短期內(nèi)培養(yǎng)不出物流人才，是不是可以考慮加快引進(jìn)人才？
第三，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)物流園所需要的上下游配套，不少在南寧還無法實(shí)現(xiàn)自產(chǎn)。例如萬緯新中智慧園、京東在五塘建設(shè)的“亞洲一號”倉所用的設(shè)備、系統(tǒng)南寧本地還無法實(shí)現(xiàn)自產(chǎn)。非常需要政府進(jìn)行培育和扶持。
廣西的第二個定位如何了？
再看第二個定位：打造西南中南地區(qū)開放發(fā)展新的戰(zhàn)略支點(diǎn)
首先，“開放發(fā)展”的核心是解放思想、深化改革。其中的意味已經(jīng)非常明顯。
其次，“戰(zhàn)略支點(diǎn)”也是中Y看到廣西承東啟西和海陸相連的區(qū)位優(yōu)勢，把自貿(mào)區(qū)給到了廣西，希望廣西“創(chuàng)出一條路”，讓西部省份看到榜樣。
東西南北都想聯(lián)，沒有重點(diǎn)；由商務(wù)廳統(tǒng)籌自貿(mào)區(qū)工作，觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、工作方式方法創(chuàng)新等工作的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
中國（廣西）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)成立兩年多來，除了開設(shè)公司稍微便捷以外，目前其所產(chǎn)生的影響還非常有限，企業(yè)對入駐自貿(mào)區(qū)意愿不高。
第三，就是在選人、用人上，缺乏創(chuàng)新。
廣西的第三個定位如何了？
再看第三個定位，形成“一帶一路”有機(jī)銜接重要門戶。
目前這一點(diǎn)是按照“通道、支點(diǎn)、門戶、產(chǎn)業(yè)”在實(shí)施，只是真的耽誤了五年的時間。
以南寧為樞紐、柳州為節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)建設(shè)南寧連接絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的北上大通道，以及南寧連接海上絲綢之路的南下大通道，從而形成貫通中國西部地區(qū)與中南半島之間能夠銜接“一帶一路”的南北陸路戰(zhàn)略新通道。目前該工作正在實(shí)施。
加強(qiáng)廣西與越南之間高速鐵路、高等級公路、橋梁、重要口岸的對接，消除交通運(yùn)輸瓶頸和缺失路段，構(gòu)建中國一東盟便捷高效的陸路通道。由于疫情原因，該工作目前停滯。
以設(shè)備工程承包、出口、投資、收購等方式，推動優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)積極參與境外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)能合作，推進(jìn)汽車、工程機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械、建材、鋼鐵等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)走出去。在資源條件好、市場潛力大的國家設(shè)立加工制造產(chǎn)業(yè)園，打造跨境產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品輸出向產(chǎn)業(yè)輸出、向服務(wù)輸出的轉(zhuǎn)變。上述產(chǎn)業(yè)都是廣西有一定優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，但是目前上述產(chǎn)業(yè)的“出海”工作進(jìn)展較慢。
為中國企業(yè)到東盟投資、開展產(chǎn)業(yè)合作提供平臺。積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。依托跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)和沿邊經(jīng)濟(jì)帶，吸引國內(nèi)具有一定比較優(yōu)勢的裝備制造產(chǎn)能， 并且在廣西建設(shè)面向東盟的生產(chǎn)基地。建設(shè)糧食、水果、紅木、海產(chǎn)品等跨境交易平臺。
個人認(rèn)為，這是中國（廣西）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)三個區(qū)最應(yīng)該做的事情。而跨境交易產(chǎn)生的結(jié)算業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)，都是可以在中國-東盟金融城完成。
打造中國東盟博覽會、中國東盟商務(wù)與投資峰會升級版，拓展服務(wù)功能，延伸展會價值鏈，創(chuàng)新展會模式，建成服務(wù)國家“一帶一路”倡議的重要平臺和窗口。在南寧設(shè)立泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作機(jī)構(gòu)，爭取更多涉及“一帶一路”的國家和地區(qū)在廣西設(shè)立領(lǐng)事館和商務(wù)辦事處，更多國際交流合作機(jī)制平臺落戶廣西。目前這一工作據(jù)我們了解還比較滯后。
雖然廣西是個海域面積非常大的省份，但海洋產(chǎn)出的GDP不大，更多的是旅游、餐飲等“低收入”行業(yè),這一個板塊在未來幾年應(yīng)該大有可為。
吸引“一帶一路”沿線國家政治精英、社會活動家、專家學(xué)者、青年學(xué)生到廣西研修培訓(xùn)、留學(xué)深造，打造國際培訓(xùn)和留學(xué)目的地。建設(shè)中國-東盟聯(lián)合大學(xué)。這是充分利用廣西民族大學(xué)的價值。但是要打造國際培訓(xùn)和留學(xué)目的地，加強(qiáng)海洋產(chǎn)業(yè)高層次創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，廣西和南寧還有很多東西要完善、有較長的路要走。
其他不說，廣西能否成立一所自己的海洋大學(xué)？建立一支自己的“海洋產(chǎn)業(yè)基金”？
構(gòu)建以南寧為中心，東興、憑祥為次中心的“金三角”金融格局，加快建設(shè)南寧區(qū)域性國際金融中心。爭取亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行、絲綢之路基金、中國-東盟海上合作基金等在廣西設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。
目前成效最大的就是金融產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在是向金融中后臺產(chǎn)業(yè)在延伸。鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展。盡快形成多元化的投融資機(jī)制，擴(kuò)大直接融資比重。支持有實(shí)力、有潛力且符合條件的涉海企業(yè)上市融資。這個必須是高層看到了海洋的價值后才會重視。
五象的機(jī)會在哪里？
鋪墊了這么多，回過頭來再看看五象新區(qū)未來的機(jī)會在哪？
△花兒街做個五象新區(qū)與老城區(qū)的范圍對比圖。
南寧“十四五”規(guī)劃，賦予了五象新區(qū)很重的擔(dān)子：
中國-東盟信息港南寧核心基地、中國-東盟金融城、中國-東盟科技城、中國-東盟國際物流基地等等國家級平臺。
從近兩年五象的動作，大家也逐漸可以看出決策層對五象新區(qū)的整體安排，即使有些安排可能不是出自廣西：金融為先，其他產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，最后科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)介入提升高度。
目前，中國-東盟金融城是五象新區(qū)發(fā)展相對成熟的一個產(chǎn)業(yè)，新區(qū)的金融業(yè)正在往中后臺的深度發(fā)展。
例如前段時間我們就接待了一家利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行保險(xiǎn)風(fēng)控的企業(yè)，這家企業(yè)已經(jīng)在東盟開設(shè)了子公司。類似這樣的企業(yè)，我們認(rèn)為是新區(qū)金融業(yè)招商引資的方向。
由于新區(qū)的金融業(yè)相對成熟，因此，我們認(rèn)為新區(qū)應(yīng)該依托金融業(yè)，細(xì)化政策，拓寬金融業(yè)的“范圍”和深度。
例如，前面提到的跨境貿(mào)易的結(jié)算、大宗商品（糧食、水果、紅木、海產(chǎn)品等）和黃金、珠寶玉石等的跨境交易平臺和金融平臺、創(chuàng)新金融保險(xiǎn)工具、支持有實(shí)力的涉海企業(yè)上市融資、大力引進(jìn)金融中后臺企業(yè)、培育和引進(jìn)高級金融管理人才等。廣西的民間資本應(yīng)該會在金融產(chǎn)業(yè)發(fā)揮一定的作用。
除此之外，因?yàn)?ldquo;中國-東盟信息港南寧核心基地”這一國家級產(chǎn)業(yè)基地就是在五象新區(qū)，原來曾寄希望于五象新區(qū)能大力發(fā)展新一代信息技術(shù)和電子信息產(chǎn)業(yè)，但是我們認(rèn)為，在中國-東盟科技城有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之前，新區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)有大的發(fā)展是不現(xiàn)實(shí)的。
因?yàn)闆]有持續(xù)性的高層次科研人員流入、沒有有針對性企業(yè)的科研成果可以落地轉(zhuǎn)化、沒有持續(xù)不斷的產(chǎn)業(yè)基金投入本地企業(yè)和本土信息產(chǎn)業(yè)，想在沙礫中建摩天大樓，沒有根基可言。
合肥花了近二十年、重慶也花了十多年，就連“VR/AR之都”南昌也花了五年左右的時間。我們認(rèn)為目前廣西的民間資本實(shí)力，目前尚不足以在構(gòu)建新區(qū)的新一代信息技術(shù)和電子信息產(chǎn)業(yè)上發(fā)揮作用。
不能忽視的物流和中國東盟科技城
反倒是很接“地氣”的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是高等級物流及其相關(guān)融合行業(yè)，未來在南寧的產(chǎn)業(yè)占比中將是不小的比重。
五象新區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)勢必會向智能化、無人化或少人化、物聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展，結(jié)合跨境電商示范區(qū)、南寧綜合保稅區(qū)、中新南寧國際物流園和玉洞鐵路貨運(yùn)中心等平臺，“海（江）鐵聯(lián)運(yùn)”、“路鐵聯(lián)運(yùn)”勢必標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?strong>由此產(chǎn)生的物流硬件升級、衍生服務(wù)等，是民間資本的介入機(jī)會。
未來，還可以關(guān)注中國-東盟科技城，也是一個“國家級”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
據(jù)我們了解到的情況，它不是一個園區(qū)，而是一個區(qū)域，包括新區(qū)目前的建成區(qū)。屆時，不少廳級科研機(jī)構(gòu)、科創(chuàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、知名院校的分支機(jī)構(gòu)將入駐。起碼短期內(nèi)能解決新區(qū)高層次科研人才不足的局面。科技城未來是向科研型，還是向“科工貿(mào)”一體型，目前尚無定論。
但南寧市在前兩年已明確提出加快推動五象新區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。堅(jiān)持世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、高點(diǎn)定位，加快新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，以城聚產(chǎn)、以產(chǎn)興城、產(chǎn)城聯(lián)動。
可見，五象的未來是和南寧市的未來緊密相關(guān)的。五象新區(qū)強(qiáng)，才能帶動首府南寧全方位強(qiáng)。
所以五象新區(qū)和南寧整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都任重道遠(yuǎn)。
轉(zhuǎn)載自：
樓市花兒街
