買了三岸的業(yè)主，值回票價了嗎？
在南寧樓市，有的板塊熱度是永恒的，比如鳳嶺北，比如五象湖。
有的板塊卻是異軍突起，火的時候土拍房價雙面開花，但是一段時間后又重歸平靜。
這兩年，三岸從一片濱江空地迅速爆火，至今仍保持著南寧土拍實際樓面價的最高紀錄。
不過從去年開始三岸樓市的消息就漸漸變少了，三岸的現(xiàn)況究竟是怎么樣的？
三岸，原本只是仙葫的一片荒地。雜草滿地，隨處可見的土坡和水塘。
隨著南寧不斷東擴，青秀區(qū)的核心區(qū)開發(fā)殆盡，大家開始注意到這個緊挨著鳳嶺南的濱江板塊。于是，從2018年開始三岸突然發(fā)跡。
先是三岸的控規(guī)出臺，把三岸定位為以濱水居住為主，兼具商業(yè)、景觀、旅游、文化等城市職能的綜合新區(qū)。
▲三岸控規(guī)| 南寧自然資源局
之后土拍首先發(fā)力。2018年7月新城和彰泰首先拿地，打造了后來的新城悅雋江山和彰泰鳳嶺江灣。此時三岸土拍的實際樓面價還維持在6字頭。
之后，中國鐵建鳳嶺國際城、銀河龍湖江與城等限價盤先后落地，開啟三岸樓市1.0時代。
受到限價的影響，這個時期的三岸房價還沒有很“跳脫”。不過外收、綁車位等招數(shù)也不少。
▲彰泰鳳嶺江灣| 奈奈攝
土拍“兩限一競”的政策有所松動后，龍湖盛天雙瓏原著、廣源鳳嶺壹號院、金科、美的悅江府等樓盤先后高價拿地，實際樓面價從1.1-1.4萬+元/㎡不等。
▲三岸片區(qū)實景圖| 阿明
這個時期三岸限價盤與高價盤混戰(zhàn)，開啟三岸樓市的2.0時代。此時，對岸的龍崗房價也才1.2萬元/㎡，三岸光是地價就已經(jīng)與之持平。
三岸的土拍在2020年7月中國鐵建西派御江拿地后達到高潮，實際樓面價15052元/㎡，超越龍光天瀛成為新任DW。
▲三岸土拍信息| 南寧樓市圈
不過，高價拿地的痛在之后慢慢顯現(xiàn)。廣源鳳嶺壹號院和美的悅江府在入市一段時間后蓄客量并不理想，最后只能調(diào)整規(guī)劃增加改善類大戶型再重新入市。而金科地塊，從土拍至今都沒有任何動靜。
▲金科地塊仍未動工| 奈奈攝
從2021年開始，風風火火的三岸突然沉寂下來，一直沒有什么大事件。
直到今年，三岸又憑借土拍殺回南寧樓市的熱搜榜。3月24日，萬豐以約4.2億總價拿下三岸一幅44畝地塊，打響2022南寧土拍第一槍。比起之前動輒上萬的樓面價，萬豐地塊樓面價7140元/㎡突然顯得“物美價廉”。
也許，今年三岸樓市將進入3.0時代。但是，三岸的地塊儲備也將告急。粗略統(tǒng)計只剩三幅地塊未出讓。
▲三岸地塊現(xiàn)狀
對于三岸的支持者來說，三岸地理位置優(yōu)越鳳嶺南濱江板塊，區(qū)域內(nèi)多是改善類低密豪宅。
而不看好三岸的人則表示，板塊崛起不到4年，除了房地產(chǎn)之外一切的生活配套都還要等，房價還高得嚇人，不遠處的保利領秀前城不香嗎？
兩種觀點各有依據(jù)，爭議的核心還是在于三岸的配套能不能配得上它的地價房價。下面，我們來看看三岸的現(xiàn)狀。
三岸最引以為豪的就是一抹江灣。從三岸往邕江北岸上游走，除了保利領秀前城外要一直到柳沙才有江景房住宅區(qū)。而下游的仙葫濱江板塊由于早期規(guī)劃的關系，別墅群比較老舊。
▲三岸片區(qū)實景圖| 阿明
因此，三岸的江景還是很能打的。沿線的濱江公園已經(jīng)建好，塑膠跑道、濱江走廊、休息區(qū)等功能區(qū)齊備。即使是工作日的中午也有市民結伴前來游玩。
▲三岸濱江公園實景圖| 奈奈
▲三岸濱江公園實景圖| 奈奈
今年三月三假期，南寧人掀起江邊露營潮，南寧的濱江公園一時間人潮爆棚。這也讓近水樓臺的江景房成為大家討論的熱點。
▲三岸濱江公園露營實景圖|已獲授權，小紅書@肉花妹
并且，三岸的景觀康體資源還在不斷加碼。
近日，南寧市公共資源交易中心發(fā)布了青秀體育休閑公園工程設計的招標公告，這也意味著該公園啟動了項目工程前期工作。
公園位置在邕江北岸鳳嶺南路以南、那安快速路東西兩側(cè)，緊靠三岸大橋。
▲公園大致區(qū)位| 南寧樓市圈
項目主要建設內(nèi)容包括市政移植苗木假植地，足球場、籃球場、兒童活動場地、環(huán)形跑道等健身場地，綠地，停車場、公廁等公園相關配套服務設施，體育場館、運動員宿舍等體育附屬配套設施等。
目前，三岸已經(jīng)規(guī)劃了3所小學、2所中學和1所幼兒園。
其中，原本規(guī)劃的開泰路小學最終是桂雅路小學入駐。目前工程進度較快，五棟主體建筑已經(jīng)落架，外立面的施工基本完成，相信不久就可以交付招生了。
▲桂雅路小學（開泰校區(qū)）工程進度| 奈奈攝
原本的開泰路中學命名為南寧市青秀區(qū)第五初級中學。它的工程進度比起桂雅路小學開泰校區(qū)較慢，目前所有建筑均未落架，只有一棟掛上了“封頂大吉”的橫幅。
▲青秀五中工程進度| 奈奈攝
而規(guī)劃的鳳嶺南中學鳳嶺南小學均未見動工跡象，地塊山還有較高的土坡。
▲鳳嶺南小學地塊現(xiàn)狀| 奈奈攝
▲鳳嶺南中學地塊現(xiàn)狀| 奈奈攝
大家覺得這個學區(qū)配置和三岸的房價匹配嗎？
說到三岸的商業(yè)配套，就不得不提全南寧都在關注的龍湖天街了。
龍湖天街商業(yè)體量12萬㎡，地下1層，地上五層，預計有近300家品牌入駐，致力打造30%南寧首進店鋪。
去年龍湖天街招商會上曝光的業(yè)態(tài)包括：華為千坪旗艦店、全棉時代廣西最大旗艦店、孩子王廣西首家智慧旗艦店、博納影城等。
▲龍湖天街效果圖| 項目官微
在現(xiàn)場，奈奈看到龍湖天街商場部分的主體建筑基本落成，大部分建筑已經(jīng)落架在進行外立面的裝飾。而商場樓上的兩棟公寓樓則還在建設階段，尚未落架。
根據(jù)原本的預估，龍湖天街會在2022年年底開業(yè)。大家覺得這個工程進度能趕上嗎？
▲龍湖天街工程進度| 奈奈攝
此外，今年2月三岸還新增一大商業(yè)利好落地。
2月份青秀區(qū)發(fā)展和改革局辦理的備案項目中包括了廣西可里可晟實業(yè)有限公司酒店項目。它位置與龍湖天街僅一路之隔。
根據(jù)規(guī)劃，項目占地約17畝，包括主樓一棟，20層以上。它將旨在建成四星及以上星級酒店為主體的集高檔客房、餐飲、會議等為一體的現(xiàn)代化、智能化的綜合性旅游和商業(yè)服務設施。
也就是說，未來三岸將新增一座四星級以上的酒店。
三岸目前土地資源開發(fā)進入尾聲，未出讓地塊較少。
前期開發(fā)的彰泰江景灣、新城悅雋江山和中國鐵建鳳嶺國際城均已經(jīng)有樓棟交付入駐，區(qū)域開始積攢人氣。
▲新城悅雋江山已交付| 奈奈攝
▲中鐵鳳嶺國際城入住率較高| 奈奈攝
一線濱江的龍湖盛天雙瓏原著、龍光天曜、中國鐵建西派御江等濱水豪宅的姿態(tài)也初步顯現(xiàn)。
目前，三岸板塊整體的房價基本逼平隔壁鳳嶺南板塊，部分豪宅甚至傳出了3萬+、4萬+的天價。
▲龍光天曜| 奈奈攝
▲中鐵西派御江| 奈奈攝
▲龍湖盛天雙瓏原著| 奈奈攝
路網(wǎng)方面，板塊內(nèi)部仍存在部分斷頭路，通行不暢。六號線也只停留在規(guī)劃階段，落地時間尚不可知。
▲部分道路仍在建| 奈奈攝
總的來說，目前的三岸正處于配套兌現(xiàn)階段，板塊濱水宜居生活區(qū)的逐步顯現(xiàn)。大家覺得三岸的各項配套值回票價嗎？
▌編輯：奈奈
▌數(shù)據(jù)統(tǒng)計：南寧樓市圈
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