南寧華潤·中山府的業(yè)主不樂意了
2021年5月，華潤置地華南大區(qū)進行了組織架構調(diào)整，整個華南大區(qū)被拆分成了深圳大區(qū)和華南大區(qū)，深圳大區(qū)拿到了深圳、東莞及粵東三個區(qū)域，原大區(qū)內(nèi)的廣東、福建、廣西、海南被劃進了新的華南大區(qū)。
▲華潤置地也從原本的六個大區(qū)變成七個大區(qū)。
深圳作為華潤集團、華潤置地的總部所在地，地位被拔高了一截，深圳大區(qū)的董事長也由華潤置地黨委書記、總裁李欣擔任。而新華南大區(qū)的董事長由原華北大區(qū)董事長張大為擔任。
▲深圳是華潤集團和原華潤置地華南大區(qū)的總部所在地。
新華南大區(qū)將深圳、東莞、粵東劃出去后，實力上減弱了不少，畢竟深圳是原華南大區(qū)重要的業(yè)績貢獻城市。在拆分之前，2020年，華潤置地的華東、華南兩個大區(qū)銷售額占比均為28%，而在拆分后，2021年年報里，華南大區(qū)的銷售占比下降到了11%，變成了第四大區(qū)。
▲從2021年報里，可以看出深圳對于華潤業(yè)績貢獻的重要性。
新華南大區(qū)把總部遷到廣州也是基于此，華潤進入廣州的時間太晚了，直到2013年才進入廣州。失去深圳后，新華南大區(qū)要想穩(wěn)住業(yè)績，廣州就成了重中之重，這是現(xiàn)在的華南大區(qū)手里唯一的一線城市。
▲廣州必然是華潤華南大區(qū)未來重點聚焦的城市。
隨著組織架構調(diào)整，華潤內(nèi)部的人事變動和調(diào)整也陸續(xù)展開，華南、華中、華西、華東等各大區(qū)在進行人事變革，旨在精簡人員，提升效率。貫徹李欣在2022年華潤置地經(jīng)理人會議上提出的“做優(yōu)存量、做實增量”，“減少內(nèi)卷、杜絕浪費”，“刀刃向內(nèi)、刮骨療毒、堅決整治寬松軟”的戰(zhàn)略。
▲華潤置地召開2022年經(jīng)理人工作會議。
其中，這個“刀刃向內(nèi)，刮骨療毒”，誰是“毒”，誰是“刀”，細品之后讓明哥覺得殺氣騰騰。而華潤展開的實質(zhì)性動作就是啟動“置勝計劃”，把原本只是內(nèi)部競爭的管理崗位對外開放，體現(xiàn)了華潤市場化用人，唯才是舉的態(tài)度。
華潤置地目前正在主動尋求變革，對標其同體量的央企保利、中海。今年，對于這三家央企來說，都是關鍵一年，是有機會實現(xiàn)彎道超車的。
南寧中山府的業(yè)主鬧了
最近，南寧華潤·中山府的業(yè)主們在單元樓內(nèi)刮起了橫幅?？棺h“華潤·中山府的營銷部占用中山府5棟一單元的電梯，占用16樓的樣板間帶購房者上上下下看房。”
▲業(yè)主們在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)掛起橫幅抗議。
業(yè)主的動靜搞得挺大，連警察也出動了。
▲警方介入?yún)f(xié)調(diào)這起業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。
整個南寧華潤·中山府項目總共有9棟樓，分為兩期開發(fā)。一期4棟樓，二期5棟樓，此次出現(xiàn)業(yè)主群訴事件的樓棟是一期5號樓。
▲華潤·中山府樓棟圖，5號樓為一期最高樓棟，高達190.55米。
業(yè)主們此次的訴求，是希望小區(qū)內(nèi)的公共設施不要被開發(fā)商的營銷團隊占用，因為該樓棟已經(jīng)交房，業(yè)主已經(jīng)入住了。再加上，中山府所處的地理位置非常特殊。其靠近南寧市兩大外來人口必來的區(qū)域：中山路、三街兩巷。
▲該地段屬于南寧市核心區(qū)的核心地段，老市中心朝陽商圈范圍內(nèi)。
業(yè)主們的訴求合理嗎？就目前來看，業(yè)主們的訴求是很合理的。畢竟中山府的位置屬于南寧人流量特別大的區(qū)域，也是外來人口來南寧必來打卡的地方。無形之中，疫情發(fā)生的概率會比其他區(qū)域大得多。
▲3月29日，南寧朝陽商圈的西南商都曾出現(xiàn)過疫情。
那么問題就來到了南寧華潤置地這一邊。開發(fā)商正常銷售房子，有錯嗎？也沒有錯。但是拿目前已經(jīng)交房，業(yè)主已經(jīng)入住的房子做為實景樣板間，每天帶購房者進進出出小區(qū)，就值得商榷了。
往小了說，這是侵占了業(yè)主們的公共空間。往大了說，當前疫情防控形勢嚴峻，南寧市面臨疫情防控壓力的情況下，人為增加人群流動性，一旦出了疫情，誰能兜得住這個簍子？央企的政治站位在哪呢？
華潤·中山府到底賣得如何
南寧華潤·中山府的地塊是呈狹長的三角形形狀，還有大量的商業(yè)配套設施。整個中山府的容積率接近7，戶數(shù)大約是2577戶，是一個人口居住密度非常高的小區(qū)，很像深圳風格的小區(qū)。
▲容積率高于5的樓盤在深圳很常見。
這么高容積率的小區(qū)，而且地塊占地面積不大，硬傷也很明顯，就是居住密度大，且園林很難做出來。華潤·中山府的園林采用商業(yè)綜合體常見的“空中花園”格局。不過，該項目也不是靠園林支撐價格的樓盤。
▲小區(qū)本身綠化率偏低，當然園林也不是小區(qū)的主要賣點。
項目一期2018年12月開始銷售，如今已經(jīng)過去3年多了，當年首期均價1.6萬元/㎡帶精裝，配套南寧二中本部的學區(qū)，性價比優(yōu)勢明顯。再加上項目內(nèi)還有回遷安置房，實際的可售套數(shù)并不多，這在當年屬于需要搶的熱門樓盤。
▲小區(qū)呈現(xiàn)出的品質(zhì)感相當高。
根據(jù)南寧住建局邕有家平臺的統(tǒng)計，項目一期的1號、2號樓為拆遷安置房，3號、5號樓為商品房。目前商品房部分僅剩5號樓1單元的1套住房未售。其余75套住房為1號樓、2號樓的拆遷安置房。
▲中山府一期主要存量為拆遷安置房，存量占比6.2%。
明哥估計，華潤·中山府的一期的拆遷安置房應該是實行貨幣化安置補償方式，所以簽約備案還沒滿，剩余不少存量。
那么問題又回來了，華潤·中山府一期5號樓僅剩1套商品房的情況下，仍然用作營銷工具，這并不合理。
▲業(yè)主們不滿也是情有可緣的，該樓棟不是那種空置率很高，沒人住的現(xiàn)房。
華潤·中山府的品質(zhì)
目前項目存量大部分集中在中山府的二期，二期看江視野更好，價格也更貴。備案價在1.8~2.7萬元/㎡之間，備案均價大約在2.2萬元/㎡左右。屬于一個非常高的價格了。
從目前的華潤·中山府一期交付的產(chǎn)品來看，中山府還是能夠?qū)Φ闷鹚膬r位的，小區(qū)的品質(zhì)在周邊樓盤中屬于“木秀于林”的存在。
▲項目的實景呈現(xiàn)確實做得很好。
從一期實景來看，最大的特色就是邕江的江景，由于自身高度較高的原因，每棟樓都可以享受到邕江的江景，精裝的實體樣板間也做得很扎實。
▲項目樣板間實拍。
客觀地說，項目的拆遷安置房做得也非常出色。
▲中山府項目拆遷安置房實景圖。
項目地段好、配套好、品質(zhì)好，卻仍有200多套的庫存，那大概率就也就是價格定得太高了，踩在了老城區(qū)的天花板上。再加上目前南寧整體樓市的大環(huán)境，疊加疫情的影響，銷售有壓力是正常的。
目前，解決客訴糾紛的方案也很簡單，就是把二期樓棟新開出一個展示樣板房，哪怕是清水樣板房，這個矛盾就解決了。
寫在最后
南寧，作為華潤置地華南大區(qū)的重要業(yè)績貢獻地，其重要性僅次于廣佛。華潤置地在南寧這十幾年來，獲得的不僅僅是市場口碑和客戶，更是得到了南寧乃至廣西政府的大力支持，各種資源傾斜。
2022年，華潤華南大區(qū)營銷管理會上提出的四大管理要求：提升客研及產(chǎn)品定義能力、提升基礎管理能力、提升客戶拓展及維系能力、提升營銷創(chuàng)新能力。
這四大能力里，客戶才是根本。維系客戶，增強客戶復購率才是當前破局之道。在這一點上，南寧華潤·中山府并沒有做好。
轉(zhuǎn)載自：小明哥說房Pro
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