雖然南寧的新區(qū)發(fā)展轟轟烈烈，但是很多人還是偏愛地段繁華、配套成熟的老城區(qū)。

尤其是寸土寸金的朝陽核心區(qū)，鮮少有新地塊出讓。

直到華潤接手中山路的舊改，讓饑渴的人群有了入主南寧老城區(qū)市中心的機(jī)會。

去年，市中心水街也上新了舊改項(xiàng)目，由國企廣西北部灣港集團(tuán)開發(fā)。

最近，兩個(gè)項(xiàng)目都推出了限時(shí)特惠房源，同樣為朝陽市中心，距離不足一公里，價(jià)格最低相差約6千，央企與國企，誰更香呢？

本期凰家PK臺，帶大家實(shí)探華潤中山府和北港水街華府。

中山府營銷中心實(shí)景圖

北港水街華府實(shí)景圖

1

地段：朝陽商圈

兩個(gè)項(xiàng)目都位于朝陽商圈，華潤置地中山府則位于大名鼎鼎的青秀區(qū)中山路，西側(cè)為江北大道，東臨中山路，北接邕寧電報(bào)局舊址和黃旭初久居古跡，南至中山路和江北大道交匯處。

中山府實(shí)景圖

北港·水街華府位于興寧區(qū)水街66號，南臨江北大道，西側(cè)為具有老南寧底蘊(yùn)的美食城水街，東側(cè)為老南寧·三街兩巷歷史文化街區(qū)。

老水街實(shí)景圖

毋庸置疑，距離不足一公里的兩個(gè)項(xiàng)目，占據(jù)了朝陽市中心稀缺地段，寸土寸金，周邊后續(xù)開發(fā)利用的土地少，有較大的增值空間，并且兩個(gè)項(xiàng)目所處位置有著悠久的歷史文化底蘊(yùn)，是南寧一代又一代人難以磨滅的記憶。

2

配套：江景+商業(yè)+地鐵+學(xué)校

華潤置地中山府和北港·水街華府兩個(gè)項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，有不少相同的配套，比如繁華的朝陽市中心商圈，云集百盛、步行街、西南商都、國貿(mào)、悅薈廣場、南寧百貨，三街兩巷等商業(yè)配套，吃喝玩樂購都不愁。

步行街和中山街實(shí)景圖

另外，兩個(gè)項(xiàng)目自身也都配置有商業(yè)，華潤置地中山府打造有約4萬㎡的中山路萬象匯，預(yù)計(jì)將在今年4月份開業(yè)，自帶的商業(yè)配套即將兌現(xiàn)。

水街美食城實(shí)景圖

北港水街華府臨近水街美食城，是吃貨們的福音，項(xiàng)目自帶約5萬㎡商業(yè)，不過開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)也要2年以后。

粵東會館實(shí)景圖

歷史文化配套方面，北港水街華府周邊有粵東會館，三街兩巷、新會書院。中山府臨近邕寧電報(bào)局舊址和黃旭初久居古跡。

交通方面，有地鐵1號線和地鐵2號線，兩個(gè)項(xiàng)目距離地鐵站口不足一公里，地鐵出行去哪里都方便。

不過作為老城區(qū)，不可避免在上下班高峰期會比較擁堵，我們在踩盤過程中，不是上下班高峰期，雖然不擁堵，但是因?yàn)榈缆废鄬ΚM小，加上電車等人流量過大，開車出入不算很暢通。

民生廣場旅游碼頭實(shí)景圖

景觀配套有邕江江景、濱江公園、民生廣場等，滿足飯后休閑、散步、遛娃等需求。不過北港水街華府與民生廣場相連接，并且濱江公園的面積更大，下樓步行2分鐘就可以享受濱水生活，更為方便。

醫(yī)療配套周邊有南寧市第一人民醫(yī)院、瑞康醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、南寧中醫(yī)醫(yī)院等，能夠滿足基本的醫(yī)療需求。

南寧二中初中部實(shí)景圖

兩個(gè)項(xiàng)目的配套差別最大的是學(xué)校配套，中山府屬于青秀區(qū)，目前被劃分到了中山路小學(xué)和南寧二中初中部，有了南寧二中優(yōu)質(zhì)學(xué)校的加持，中山府更受歡迎，價(jià)值也更為凸顯。

而水街華府屬于興寧區(qū)，距離項(xiàng)目較近的有壯志路小學(xué)和南寧市一中，兩個(gè)都是南寧老牌學(xué)校，不過南寧一中名氣和實(shí)力和二中相比有一定差距。

3

產(chǎn)品：大面積看江，但容積率高

中山府沙盤效果圖

華潤置地中山府項(xiàng)目由中山路和臨江街2幅地塊組成，總用地面積約81.6畝，凈用地面積64.4畝，共規(guī)劃了9棟樓，總戶數(shù)為2000戶，樓棟層高為30-58層，樓棟梯戶比主要為3梯5戶，9號樓為2梯4戶，綠化率為35%，容積率為6.95，因?yàn)檎紦?jù)的地段比較核心，寸土寸金，所以容積率免不了會比較高，居住的舒適性會有一定影響。

中山府沙盤實(shí)景圖

不過好在，華潤的規(guī)劃能力還是不錯(cuò)的，在這么小的地塊也規(guī)劃有空中園林、社區(qū)會客廳、觀江平臺、童夢樂園、陽光草坪、康樂活動場地、林蔭漫步道等配置，進(jìn)一步提升居住體驗(yàn)。

一期走廊，品質(zhì)可圈可點(diǎn)

目前一期已售罄并交付入住，在售的為2期新品，與一期的圍合式布局相比，2期樓棟為一字排開規(guī)劃，每棟樓都能夠享受更大面積的瞰江視野，在售樓棟為7#、9#樓，戶型為建面約110-147㎡，3-5房。

目前，項(xiàng)目推出限時(shí)特惠，部分房源優(yōu)惠至約1.6萬元/㎡，相比之前，優(yōu)惠不少。

北港水街華府項(xiàng)目占地面積約22畝，規(guī)劃有3棟35-40層超高層(D2棟35層、D1/D3棟40層)，1-6層為5萬㎡大型商業(yè)，項(xiàng)目為南向看江，朝南戶型能夠享受到一線江景視野。

北港水街華府沙盤圖

在綠化率和容積率方面，目前市面上普通住宅綠化率基本為35%，容積率2.0-4.5,水街華府的容積率竟然高達(dá)9.98，綠化率僅為17%，毫無疑問，地段好是好，但是居住起來沒有多少舒適度可言。好在項(xiàng)目與民生廣場直接連通，可以享受到濱江公園和民生廣場的景觀配套。

此外，樓棟還是3梯10戶，一層樓住了10戶業(yè)主，像公寓樓一樣，過于嘈雜，再加上1-6層為商業(yè)，低樓層的用戶會受到噪音的影響。

北港水街華府實(shí)景圖

目前，在售的是D2棟樓，戶型面積主要有建面約41-135㎡攬江府邸、82-193㎡奢闊復(fù)式、344-360㎡峰境大平層，戶型面積跨度大，既有小戶型產(chǎn)品也有大平層產(chǎn)品，能選擇的范圍比較大。

目前，項(xiàng)目也推出不少特惠房源，最低僅10288元/㎡，性價(jià)比不錯(cuò)。

在朝陽市中心這樣稀缺的地段，注定容積率會比較高一些，但是兩個(gè)項(xiàng)目對比起來，顯然華潤置地中山府無論是產(chǎn)品規(guī)劃、梯戶比還是容積率，可以說是完勝。

北港水街華府的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，給人的感覺就是有些保守甚至說是過時(shí)，在如今的產(chǎn)品力時(shí)代，更講究居住的舒適度，一般買得起360㎡的大平層業(yè)主，會非常不愿意與眾多人擠在一個(gè)電梯里，尤其是如果41㎡或者72㎡的小戶型都用于出租，還會造成居住人員過于雜亂。

當(dāng)然，華潤置地中山府門檻則高一些，壓力也大一些，北港水街華府僅1萬出頭的價(jià)格，門檻低，性價(jià)比高。

4

戶型

華潤置地中山府作為一個(gè)品質(zhì)改善項(xiàng)目，目前在售的戶型主要為建面約114㎡的舒適三房和147㎡的4+1房。

建面約114㎡戶型圖

其中建面約114㎡戶型為3房，戶型較為方正，廚房贈送了一個(gè)生活陽臺，如果打出去，空間就會更加寬敞，主臥面寬僅3.7米，有點(diǎn)??；

樣板間實(shí)景圖

比較大的亮點(diǎn)就是中山府把江景資源利用到極致，客廳、主臥、次臥三開間都能享受一線江景視野，不過，如果陽臺再長一些就更好了。

陽臺看江實(shí)景圖

不少人會問，五象南或者興寧東，不少樓盤89平都能做到4房的王炸戶型，怎么中山府114㎡才3房呢？

中山府定位是品質(zhì)改善項(xiàng)目，在尺度空間上更注重舒適性；另外，中山府的地段已經(jīng)夠王炸，寸土寸金，價(jià)值高，不需要像其他地段一樣，通過高贈送來討好客戶。從一期產(chǎn)品開盤就秒售罄，就足以看出中山府的自信和實(shí)力。

一期業(yè)主家看江實(shí)景圖

建面約147㎡戶型圖

建面約147㎡戶型為4+1房，該戶型同樣能把江景視野做到極致，主臥、兩個(gè)次臥、客廳、陽臺四開間都可以看江，看江陽臺面寬達(dá)6.8米，景觀視野很舒適。不過看江朝西，會受到西曬影響。

北港水街華府戶型面積為建面約41-360㎡，可以選擇的戶型面積段比較多。

118㎡戶型圖

建面約118㎡戶型和中山府一樣，只設(shè)置了3個(gè)戶型，該戶型的客廳在臥室中間，不夠動靜分明，廚房緊挨著次衛(wèi)，次衛(wèi)門還與次臥門對沖，主臥面寬僅3.76米，同樣不夠?qū)挸?。主要亮點(diǎn)就是主臥、次臥、客廳以及陽臺三開間朝南，陽臺開間將近12.5米，看江視野很舒適，但是陽臺進(jìn)深僅1.13米，過于狹窄。

135㎡戶型圖

建面約135㎡的戶型仍然只是3房2廳2衛(wèi)，客廳夠?qū)挸ǎ?.9米開間，4.6米進(jìn)深，主臥和次臥相對寬敞，但是主臥的床頭緊挨著主衛(wèi)，很容易受到廁所噪音的影響；陽臺面積雖然很大，也能看江，但是三角形陽臺，還是有點(diǎn)奇葩。

雖然說，如果只是產(chǎn)品稍微差一點(diǎn)，只要地段足夠好，都能夠?qū)⒉蛔銖浹a(bǔ)，不影響熱銷，但是水街華府的這個(gè)產(chǎn)品，顯得有些過時(shí)，鳳凰君也表示難以接受。對比起來，華潤中山府的戶型就顯得更出彩了。

5

品牌

華潤置地中山府和北港水街華府，一個(gè)央企一個(gè)國企，在如今的大環(huán)境下，都是比較穩(wěn)妥的選擇。

但是在品牌影響力方面，央企華潤作為“共和國長子”，實(shí)力雄厚，品質(zhì)和口碑已深入人心，多年來，華潤置地穩(wěn)居中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)TOP10。

在南寧，華潤作為絕對的第一梯隊(duì)房企，從華潤幸福里到華潤二十四城，到拿下南寧多福舊改項(xiàng)目，打造華潤置地中山府，諸多項(xiàng)目都被稱為南寧樓市的“神盤”，因此收獲了大批的粉絲，它的客戶只要實(shí)力夠得著，都會選擇無條件相信和瘋狂追隨。

北港不是專業(yè)做房地產(chǎn)出身的，打造的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也避免不了像大多數(shù)國企一樣，中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不多。但是勝在地段好，實(shí)力有保障，品質(zhì)和交付都不用擔(dān)憂。尤其是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇到困境，民企紛紛收縮戰(zhàn)略，央企、國企也一樣挑起大梁，希望未來國企能夠打造更多驚艷的產(chǎn)品。

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