股權(quán)凍結(jié)、樓盤停工，廣西中昂地產(chǎn)是如何走到這步的

近日，北京中昂地產(chǎn)所持有的廣西中昂地產(chǎn)99%股權(quán)（注冊資本9999萬元）遭到凍結(jié)。執(zhí)行通知文書為（2021）蘇0582民初2490號，執(zhí)行法院為江蘇省蘇州市張家港市人民法院，凍結(jié)期限為3年。

凍結(jié)的原因是廣西中昂的大股東北京中昂地產(chǎn)在蘇州張家港市開發(fā)的樓盤陷入了與工程施工方的糾紛之中，被張家港的施工方申請查封。隨著股權(quán)路徑，一路追查到了廣西中昂。

▲廣西中昂地產(chǎn)被查封股權(quán)。

而這次查封對于廣西中昂來說，影響是比較大的，可能導(dǎo)致南寧中昂國匯項目無法辦理房產(chǎn)證。這就是明哥經(jīng)常說的，被另外一個項目牽連，引起交叉連帶查封的情況。

▲被連帶查封的項目公司，存在無法辦理房產(chǎn)證的風(fēng)險。

出現(xiàn)這種情況的原因，就是開發(fā)商現(xiàn)金流枯竭，拆東墻也補不上西墻了。中昂地產(chǎn)到底是怎么走到今天這一步的呢？

在公開的資料上顯示，中昂地產(chǎn)是一家來自北京的公司。但實際上，中昂發(fā)家的地方是西南城市重慶，老板易如波在重慶以絲綢生意積累起了第一桶金。

和許多在那個年代起家的老板們一樣，由于經(jīng)常出差到全國各地跑，見識到了房地產(chǎn)帶來超高利潤比干實業(yè)賺多了。易老板回到自己的家鄉(xiāng)后就開始復(fù)制廣東沿海的先進模式進行房地產(chǎn)開發(fā)。

▲易如波在重慶創(chuàng)立了中昂地產(chǎn)。

不過中昂地產(chǎn)的起步還是相對比較慢的，主要是資本積累相對弱一些，這也導(dǎo)致了中昂基本上都是在城市外圍開發(fā)樓盤。即使后來去了北京，中昂在北京的樓盤也都在北京五環(huán)以外。

▲中昂地產(chǎn)開發(fā)的北京石景山區(qū)天驕美地。

從中昂成功的歷史路徑來看，中昂并不是一家以產(chǎn)品、品質(zhì)見長的公司，而是擅長用前瞻性眼光，提前布局在城市郊區(qū)外圍，等待城市發(fā)展和土地紅利的房企。在核心區(qū)核心地段硬剛頂級房企，中昂沒有這個資金實力，也沒有產(chǎn)品溢價能力。

在帝都核心區(qū)域的牌局中，除了要面對首開、住總、遠洋等根正苗紅的京企，還得面對萬科、保利、中海這樣的全國頂級玩家。對手既不缺資金，產(chǎn)品力也都相當強悍，要避開他們的鋒芒，就只能選擇外圍城區(qū)了。

這也就不難理解，為何當年中昂進入廣西南寧的時候，選擇的區(qū)域是江南沙井這個地方了。按照中昂的成功經(jīng)驗來看，其選擇地點是沒問題的。

中昂南寧沙井地王的得與失

中昂進入廣西南寧的時間是2017年3月22日，中昂以5000元/㎡樓面價拿下的南寧江南區(qū)沙井片區(qū)約50畝商住用地。地塊不是很大，不到50畝，總價也不高，才4.98億元。但是溢價率高達161%。

▲中昂拿下的沙井地王曾經(jīng)震驚整個南寧地產(chǎn)圈。

用這么夸張的價格豪賭江南沙井，中昂地產(chǎn)進入廣西可謂一鳴驚人。比直接打廣告還好使，只要一說沙井地王，人們第一反應(yīng)就是中昂地產(chǎn)。從傳播力上來看，中昂拿這塊地的價值并不虧。

而且，受到2016年整個南寧市場供銷兩旺的影響，南寧的土地價格節(jié)節(jié)攀升。2016年底，南寧江南壯錦大道旁的98畝地塊被聯(lián)發(fā)以樓面價4575元/㎡，溢價率28%拿下，輕而易舉地刷新了江南的地王價。

▲該地塊就是后來大家都熟悉的聯(lián)發(fā)融創(chuàng)青溪府項目。

聯(lián)發(fā)拿地時的價格已經(jīng)比4個月前，新希望拿下的123畝地塊，樓面價4217元/㎡貴了358元/㎡。比同年8月龍光拿下的樓面價3733元/㎡的85畝地塊高了842元/㎡。新希望和龍光的拿地溢價率分別達到了122%、110%。

按照這樣的地價上漲速度，中昂在2017年以5000元/㎡樓面價獲取的地塊也并不算太離譜。以聯(lián)發(fā)地塊4575元/㎡為標準，樓面價3個月內(nèi)上漲300元/㎡，再加上200元/㎡的廣告費。進入南寧第一塊地，不求利潤，戰(zhàn)略進入為主，其實還是可以接受的。

▲從中昂當時的拿地情況來看，拿地兼造勢才是他們的主要訴求，而不是利潤。

但是，中昂拿地的時機，選擇得并不好，他們選擇了在2016年3月拿地，此時正好是全國兩會召開的時間節(jié)點。南寧剛因為土地市場過熱，成為被點名約談的城市之一。這也導(dǎo)致了3個月后，南寧土拍規(guī)則的大變化。

后來，南寧采用了“限房價、限地價、競產(chǎn)權(quán)移交房面積”的“兩限一競”的規(guī)則。規(guī)則改變倒沒什么，但是最尷尬的是，剛剛拍完地王的沙井，在地王周邊馬上供應(yīng)“雙限地”。

在“兩限一競”的規(guī)則下，中昂地塊的周邊競品的樓面價沒有超過3500元/㎡的，房價更是被限制在了毛坯價6626元/㎡。即使加上3000元/㎡的精裝，也不超過9626元/㎡的均價。這相當于，把中昂這樣的冤大頭公司“當豬殺了”。

▲一個5000元/㎡樓面價的地王周圍被3個限價房“圍剿”。

不管怎么說，中昂地產(chǎn)首次進入南寧沙井，把地價抬高，是實打?qū)嵉臑槟蠈幗系耐恋刎斦隽素暙I，提高納稅了的。而且又是新進入南寧的企業(yè)，雖然談不上要照顧，但是好歹也應(yīng)該保護一下這類“人傻錢多”為本地財政做了貢獻的外地投資商，延期半年再出讓周邊的“限價土地”是合情合理的。

但當時的南寧市并沒有這么做，當時的政府只想著完成任務(wù)，不理會投資商的死活，這導(dǎo)致了后來的因果循環(huán)。冤大頭中昂地產(chǎn)吃了個悶虧，自然也不可能繼續(xù)在南寧投資了。而其他房企看到這樣的情況，也會擔心，自己同樣被套路。

一旦市場下行，南寧江南的土地是最難賣的。去年有很多已經(jīng)談好的土地，開發(fā)商都敢放政府的“飛機”，不拿了。我們的政府有些時候，確實需要反思一下自己，與其每年去省外辛苦地招商引資，開推介會，還不如先把已經(jīng)引進的企業(yè)的服務(wù)工作做到位。

讓投資商有信心了，政府的土地才會好賣。

中昂自身的問題

除了不可抗的政策因素以外，中昂地產(chǎn)進入南寧后的操盤策略有沒有問題呢？其實問題也很大。中昂地產(chǎn)可以看成是小一號的中梁，其所有的操盤模式都和中梁基本相同。

中昂是在2017年3月拿地，2017年5月進行品牌落地南寧發(fā)布會，2017年7月營銷中心開放，2017年9月開盤，整個運營周期實際上是嚴格執(zhí)行了6個月內(nèi)開盤的快周轉(zhuǎn)標準動作的。

▲2017年9月中昂國匯首期開盤。

但是中昂國匯在營銷策略上，更注重在傳統(tǒng)媒體上“狂轟濫炸”，各種贊助演唱會、請明星前來助陣，這種高舉高打的萬達、恒大式打法。

▲2017年6月，中昂贊助梁詠琪南寧演唱會。

一般而言，媒體的作用是營銷造勢，是作為空軍來“狂轟濫炸”。真正轉(zhuǎn)化成實打?qū)嵉目蛻?，是需?ldquo;地面部隊”，也就是銷售配合跟進的。即使是以營銷高舉高打著稱的恒大，除了在各大媒體上做宣傳外，其項目上配備的50人以上的自渠團隊和30人的置業(yè)顧問，才是決定營銷結(jié)果的“勝負手”。

▲恒大的標準化營銷動作，“狂轟濫炸”后是龐大的銷售團隊跟進。

但是，中昂并沒有做好后面的工作。除了炸就是炸，一個50畝的樓盤營銷費用本來就不會太多。還把大筆的營銷費用花在了很多無效的宣傳上。

▲2017年7月營銷中心開放，邀請王杰前來。

一個很現(xiàn)實的問題就是，請明星前來，錢是不會少花的，但是能產(chǎn)生怎樣的效果呢？人氣肯定是不缺的，但是轉(zhuǎn)化的效果呢？2017年是一個最重要的分水嶺，因為往后，房地產(chǎn)營銷會越來越關(guān)注“費效比”。

后來的結(jié)局就很顯而易見了。中昂國匯頂著沙井地王的壓力，透支了大量的營銷費用，開盤卻做得非常差，數(shù)據(jù)相當難看。這導(dǎo)致了后續(xù)中昂國匯再也沒有余力進行營銷了。

被掏空了營銷費用的中昂國匯在周邊幾個大牌限價盤的圍剿下，能做的只有減配降價、上渠道一個辦法。

市場變天疲態(tài)盡顯

后來的故事就很顯而易見了，項目地價拿高了，賣不動。周邊全是限價房，在限價房的圍追堵截下，作為非限價房的中昂國匯硬生生地扛過了一個周期。等到周邊的幾個限價房都賣完了，卻也等來了2020年的疫情來襲。

本來中昂國匯指望著市場逐漸回暖，靠著延長開發(fā)周期，把前期低價賣掉的房源，靠著后期把房源價格抬升，補回虧損。

但是疫情的出現(xiàn)打碎了中昂的美夢，再加上嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓攤子鋪得很大的中昂地產(chǎn)基本有心無力了。

▲項目的問題引發(fā)了業(yè)主們的強烈不滿。

一個50畝的樓盤，硬是要變成2期來開發(fā)，這本身就說明項目在開發(fā)銷售過程中很痛苦。如今，項目的最后收尾工作也還未完成。

▲小區(qū)內(nèi)部還有不少的收尾工作需要處理。

連給員工放長假這樣的動作都安排上，可以想象中昂地產(chǎn)目前所遇到的困境有多大。而由于大量員工頻繁的變動，很多業(yè)主資料和后期服務(wù)維護工作是缺失的，對于業(yè)主們來說，權(quán)益也會受到損害。比如大量的業(yè)主當年簽訂的精裝分期合同等業(yè)務(wù)，由于無人對接，導(dǎo)致逾期違約等情況出現(xiàn)，最后的結(jié)果都是業(yè)主來買單。