南寧市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費方案

（征求意見稿）起草說明

為加強(qiáng)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，營造和諧的居住環(huán)境，根據(jù)自治區(qū)發(fā)展改革委、住建廳聯(lián)合印發(fā)的《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見》要求，我市需重新制定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。市發(fā)展改革委在廣泛調(diào)研并依法成本監(jiān)審（調(diào)查）的基礎(chǔ)上，起草了《南寧市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費方案》（征求意見稿）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

一、重新制定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的背景

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)定價目錄》規(guī)定，我市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費歷經(jīng)政府定價管理轉(zhuǎn)為實行市場調(diào)節(jié)價再到重新納入政府定價管理模式。2015年12月1日之前，我市普通住宅小區(qū)實行政府定價管理。2015年12月1日之后，《廣西壯族自治區(qū)定價目錄》將普通住宅前期物業(yè)管理服務(wù)收費剔除出定價范圍，僅保留公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價。2018年4月1日，《廣西壯族自治區(qū)定價目錄》將普通住宅前期物業(yè)管理服務(wù)收費重新納入政府定價范圍。

為做好制定新的物業(yè)服務(wù)收費政策指導(dǎo)工作，自治區(qū)發(fā)展改革委和自治區(qū)住建廳分別于2018年11月、2019年12月、2020年2月聯(lián)合下發(fā)了《廣西壯族自治區(qū)物價局 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見〉的通知》（桂價格〔2018〕108號）、《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)〈廣西普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行）〉的通知》（桂建發(fā)〔2019〕16號）以及《廣西壯族自治區(qū)發(fā)展和改革委員會 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確住宅物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（桂發(fā)改價格〔2020〕192號），明確了重新納入政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費的定價范圍、收費項目、成本構(gòu)成以及調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費等具體管理規(guī)定。

其中，物業(yè)服務(wù)收費的定價范圍、收費項目、成本構(gòu)成均發(fā)生了變化：自治區(qū)將物業(yè)服務(wù)分為五個等級，收費項目由原來六項調(diào)整為九項，實行政府定價的有四項；

新擬定的住宅物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)包含物業(yè)共用部位維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行費用、維護(hù)費用及公眾責(zé)任保險費用，不含電梯運行費用及二次供水加壓費用。而2009年的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)包含電梯運行費，不包含公共能耗費用。我市原政府指導(dǎo)價的定價項目與范圍已與新政策不相適應(yīng)。

二、制定的政策依據(jù)

（一）《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第五十一條：前期物業(yè)費按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價由設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府發(fā)展改革主管部門會同同級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)成本和物價指數(shù)變動等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，每三年調(diào)整一次并向社會公布。

（二）《廣西壯族自治區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)定價目錄〉的通知》（桂發(fā)改收費規(guī)〔2021〕1224號）：轄區(qū)內(nèi)保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價管理。

（三）《廣西壯族自治區(qū)物價局 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見〉的通知》（桂價格〔2018〕108號）：保障性住房（含公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)（業(yè)主大會成立之前）管理服務(wù)收費以及住宅小區(qū)停車收費實行政府指導(dǎo)價。其它類型物業(yè)及成立業(yè)主大會之后的普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、房改房小區(qū)、老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費及停車服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

（四）《廣西壯族自治區(qū)發(fā)展和改革委員會 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確住宅物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（桂發(fā)改價格〔2020〕192號）：對應(yīng)《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見》第五條所列的收費項目為:住宅物業(yè)服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）租賃費。其余所列收費項目實行市場調(diào)節(jié)價。

（五）《南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)南寧市車輛停放服務(wù)收費管理辦法的通知》（南府規(guī)〔2017〕28號）第十一條:實行政府定價的非機(jī)動車停放服務(wù)收費分為車輛停放服務(wù)費和車輛停放保管服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為車主提供非機(jī)動車輛停放場地，可收取車輛停放服務(wù)費；車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)另行約定后可收取車輛停放保管服務(wù)費。

三、調(diào)整的主要內(nèi)容

（一）定價范圍。政府定價范圍由公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的前期物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整為保障性住房（含公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)等前期物業(yè)（業(yè)主大會成立之前）服務(wù)收費。

（二）收費項目。收費項目由住宅物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、車位（庫）租賃費、裝修垃圾清運費、出入證（卡）制作工本費等六項收費調(diào)整為住宅物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、車位（庫）租賃費、裝修垃圾清運費、出入證（卡）制作工本費、電梯運行費、消防設(shè)施運行費、二次供水加壓費等九項收費。

其中住宅物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費以及車位（庫）租賃費四項收費實行政府指導(dǎo)價，其余收費項目實行市場調(diào)節(jié)價。

與2015年之前實行政府定價的項目相比較，裝修垃圾清運費、電梯運行費、出入證（卡）制作工本費不再實行政府定價，新增的消防設(shè)施運行費、二次供水加壓費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際據(jù)實分?jǐn)偂?/span>

（三）住宅物業(yè)服務(wù)費成本。桂價格〔2018〕108號文規(guī)定：住宅物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和合理利潤。

其中明確住宅物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)共用部位維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行費用、維護(hù)費用及公眾責(zé)任保險費用（含共用設(shè)施設(shè)備運行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的物品、水、電等費用，如滅四害的藥品、路燈用電、消防及綠化用水等公攤水電費，不含電梯運行費用及二次供水加壓費用）。

（四）停車收費。我市現(xiàn)行住宅小區(qū)停車收費政策自2014年執(zhí)行以來，在規(guī)范住宅小區(qū)停車收費秩序、維護(hù)業(yè)主合法利益和促進(jìn)車輛合理有序停放等方面發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展、汽車保有量的快速增長，小區(qū)“停車難、車難停”的現(xiàn)象普遍存在，由于停車位不足引起擦碰事故、搶車位、占道停車現(xiàn)象嚴(yán)重，小區(qū)道路擁擠不堪，給業(yè)主出行帶來極大不便。

同時，近年來，勞動力成本持續(xù)剛性增加、物價不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工支出和管理維護(hù)成本不斷增長，現(xiàn)行政策已存在著一些明顯不適應(yīng)住宅小區(qū)管理的新形勢問題，需要及時進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整：

一是室外公共車位收費標(biāo)準(zhǔn)過低。大量外來車輛進(jìn)入小區(qū)停放，小區(qū)業(yè)主優(yōu)先停放權(quán)益得不到有效保障，加劇老舊小區(qū)停車難；

二是產(chǎn)權(quán)車位租金價格偏低。多年未調(diào)整產(chǎn)權(quán)車位租金價格致使產(chǎn)權(quán)車位建設(shè)成本得不到合理彌補(bǔ)，停車資源未得到有效釋放；

三是計費方式不盡科學(xué)合理，對于停車月票實行基準(zhǔn)價及浮動幅度管理在實際管理過程中指導(dǎo)作用不明顯，車位物業(yè)服務(wù)費按面積計費與我市物業(yè)服務(wù)合同中約定普遍采用按車位數(shù)量計費的實際也不相符。

為此，擬對我市住宅機(jī)動車停車收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并優(yōu)化停車收費計費方式，車位物業(yè)服務(wù)費實行按車位數(shù)量計收，人防車位、立體停車位執(zhí)行車位租賃費收費標(biāo)準(zhǔn)。