文/克而瑞廣西區(qū)域分析師 黃錦良、周文彬
2022年3月25日，南寧網(wǎng)上掛牌出讓五象東（其中的龍崗板塊）1幅約73畝濱江商住地塊，截牌時僅有1次報價，最終廣西三祺投資有限公司（廣西交投地產(chǎn)），以底價720萬元/畝成功摘牌，成交總價52579.8648萬元，成交樓板價4320元/㎡。
這是繼前一天的萬豐地產(chǎn)挺進三岸片區(qū)后（→點此回顧），又一次再現(xiàn)廣西本土國企之光，土地市場再發(fā)力。
接連兩天南寧土拍，我們看到的是地價回歸理性，國企擔(dān)當(dāng)、積極拿地，“穩(wěn)地價”帶動“穩(wěn)預(yù)期”、“穩(wěn)房價”。加之，近期南寧樓市利好頻頻（→點此回顧） ，釋放推進行業(yè)良性循環(huán)的積極信號 ，我們有理由有信心相信2022年南寧樓市，將春暖花開、穩(wěn)健發(fā)展。
3月25日，南寧網(wǎng)上掛牌出讓位于龍崗板塊的GC2022-007地塊，具體位置是邕寧區(qū)天壇路北面、江灣路西面。
地塊占地73.028畝，商住用途，容積率＞2.0且≤2.5，最大計容建面約12.17萬㎡（零售商業(yè)建面占3%-5%，其余為住宅），建筑密度＞15%且≤30%。建筑限高60米；沿江第一排建筑限高控制在24米以內(nèi)，沿江第二排地塊建筑限高控制在40米以內(nèi)，其余建筑限高60米；建筑總量（不超過10%），可局部突破建筑限高（不超過20%）。
地塊起始總價5.26億元，起始單價720萬元/畝，起始樓板價4320元/㎡。
地塊截牌時，僅有1家申請競買人報價，最終，地塊底價成交。
競得企業(yè)：廣西三祺投資有限公司（廣西交投地產(chǎn)），
南寧GC2022-010地塊網(wǎng)上競價頁面截圖
南寧GC2022-010地塊成交海報（制圖：克而瑞廣西區(qū)域）
與前一天的9大房企“熱搶”三岸地塊相比，不論是參拍房企數(shù)量還是土拍過程及結(jié)果，五象東今年首場土拍表面上看略顯平淡。
這兩場土拍地塊，著同一特點，同樣是擁有較好的江景資源，臨近濱江公園。
那么，為何兩場“土拍風(fēng)”卻截然不同呢？
這幅地塊曾于2021年第四季度兩度登場，起始地價均未變，最終一次終止、一次流拍。
而在2022年1月，該地塊曾預(yù)公告過一次。而此次3月25日截牌的起始地價讓相比前的價格，明顯下調(diào)。
這次，地塊的起始單價下調(diào)了130萬元/畝，起始樓板價下調(diào)了780元每平米，起始總價下調(diào)了0.95億元。
地價下調(diào)了兩次，為何房企對這幅地塊不是很“感冒”？
小克看來，關(guān)鍵是看地塊本身區(qū)位及片區(qū)市場現(xiàn)狀。特別是與商住地塊密切相關(guān)的周邊配套情況有關(guān)，有哪些配套落地兌現(xiàn)，有哪些還停留在“規(guī)劃圖”。下面，我們具體快速了解它們之間的差異。
誠然，“各花各有各花香，各山各水各有靈”。五象東（以龍崗板塊為核心）江景房，三岸（鳳嶺南濱江）江景房，都有各自片區(qū)優(yōu)勢和可塑造提升的空間。
目前，鳳嶺南濱江的新建商品住宅均價1.6w+，也有2w+的項目產(chǎn)品；龍崗的則是9字頭、1w+居多，個別項目打出“8”字頭起、“7”字頭起。
我們撇開房價，我們可以直觀地去看配套兌現(xiàn)情況。
目前，鳳嶺南濱江板塊作為整個大鳳嶺片區(qū)外溢發(fā)展的“留白區(qū)域”之一，其待江景、公園、學(xué)校、商業(yè)等配套逐步兌現(xiàn)。
在建的桂雅路小學(xué)開泰校區(qū)（開泰路小學(xué)），預(yù)計將于今年秋季投入使用。南寧市青秀區(qū)第五初級中學(xué)（開泰路中學(xué)），建設(shè)進度也在穩(wěn)步。大商業(yè)MALL龍湖·南寧青秀天街，預(yù)計今年4季度開業(yè)的。此外片區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)青秀體育休閑公園、文創(chuàng)中心、旅游飯店/酒店等豐富配套。目前，沿江一線/二線的江景房小區(qū)規(guī)模初現(xiàn)，部分樓盤已交付。（→點此了解更多分析）
鳳嶺南濱江板塊航拍實景圖（2022年3月拍攝，克而瑞廣西區(qū)域）
我們再看到五象東（龍崗），其實是分為、龍崗東片、龍崗南片。目前，其中，與與三岸（鳳嶺南濱江）一江之隔的龍崗西北片，生活氛圍比較成熟。
中國鐵建·江灣山語城、合景天峻廣場、龍光玖瓏臺、萬科金域濱江、中鐵交通天地明珠等擁有一線江景和親近濱江公園，片區(qū)配套已成熟。
龍崗西北片航拍實景圖（2022年3月拍攝，克而瑞廣西區(qū)域）
而龍崗東片、龍崗南片目前還在提速發(fā)展期，仍有不少可塑造發(fā)展的空間。
特別是龍崗東片，規(guī)劃了龍崗商務(wù)中心區(qū)；并且還劃分了不同特色發(fā)展區(qū)域，包括商務(wù)核心區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、濱水居住區(qū)等。
南寧龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）功能結(jié)構(gòu)分析圖（2018年11月14日開始實施）
本場土拍出讓的GC2022-010地塊，正是上面規(guī)劃圖中的濱水居住區(qū)內(nèi)，最后一幅臨近濱江公園的一線江景地塊。
其周邊有榮和·觀江墅、建發(fā)·和鳴、北投東境、天隆江灣學(xué)府、盛世春江等新建商品房樓盤。
目前，江灣路沿江的濱水活力帶自西向東再向南，長達10余公里。江灣路，現(xiàn)已是龍崗半島親水而居的靚麗風(fēng)景線，濱江公園、邕江和對岸及遠處的山林景色，交相輝映。
GC2022-010地塊東面江景可觀，去往靈龜山公園也是比較方便的，休閑配套可觀。但是，地塊周邊支路網(wǎng)的完善，還有教育、商業(yè)等就近生活配套和市政設(shè)施，仍待提升、推進建設(shè)。
龍崗西北片航拍實景圖（2021年12月拍攝，克而瑞廣西區(qū)域）
綜上，GC2022-010地塊本身沒有太大的“硬傷”或短板。但在樓市調(diào)整期背景下，開發(fā)商融資承壓，拿地比較謹(jǐn)慎，有多方面考慮。
開發(fā)商單是考慮房地價差（商品住宅成交均價和地塊樓板價之差，是拿地開發(fā)下面利潤的參考指標(biāo)之一），更多考慮拿地總價還有產(chǎn)品銷售流速。配套兌現(xiàn)的價值加持多少，對流速快慢有一定影響。
GC2022-010地塊的起始價約5.26億元，數(shù)目不小。而地塊周邊的配套從藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實，還需提提速。
新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，不是一蹴而就。
根據(jù)“十四五”相關(guān)規(guī)劃，南寧城市重點發(fā)展方向依舊是“向東、向南”。我們對于五象東的未來發(fā)展前景，仍是充滿信心與期待。
南寧GC2022-010地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施示意圖（來源地塊出讓文件）
這次，廣西交投地產(chǎn)“抄底”拿地，一方面是其資金實力雄厚，另一方面也是其深耕南寧、拓新版圖的應(yīng)勢力而為。
一拍即合！給優(yōu)質(zhì)地塊，也是個好“歸屬”。
本次出讓地塊為底價成交，成交樓板價4320元/㎡。
對比周邊部分典型臨江地塊（包括一線和二線臨江地塊），地價有較為明顯的價差。
（克而瑞綜合整理，僅供參考，以項目實際公布為準(zhǔn)）
同時也低于過去一年龍崗板塊的住宅用地平均成交樓板價（克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年龍崗板塊住宅用地成交樓板價5350元/㎡）。
從中也能持續(xù)看出近期土拍市場的一大特點：房企拿地更趨于理性。
同時，這樣的地價水平也讓GC2022-010地塊未來上市銷售的定價空間更大。
即使同樣遭遇“價格戰(zhàn)”，也預(yù)計會有一定的價格優(yōu)勢。
若市場持續(xù)向好回暖，房價穩(wěn)中有升，也意味著該地塊未來上市銷售后，能較周邊競品有更大的利潤空間。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月龍崗板塊商品住宅成交均價10400元/㎡，與項目成交樓板價有著6080元/㎡的價差。
另一方面，縱觀地塊周邊典型臨江地塊，除建發(fā)·和鳴外，余下項目容積率普遍都在2.5，第一排建筑普遍都有一定的限高要求。
因而地塊周邊項目產(chǎn)品設(shè)計以“高低配”為主，包含高層以及小高層、多層洋房、聯(lián)排等低密改善型產(chǎn)品。
而GC2022-010地塊相關(guān)建設(shè)指標(biāo)也與周邊項目地塊相近，最高容積率上限為2.5，江第一排建筑限高控制在24米以內(nèi)，沿江第二排地塊建筑限高控制在40米以內(nèi)，其余建筑限高60米；建筑總量（不超過10%），可局部突破建筑限高（不超過20%）。
南寧GC2022-010地塊的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書及附則（來源：地塊出讓文件）
以此來看，該地塊預(yù)計也可能會打造包含聯(lián)排、多層、小高層、高層等產(chǎn)品混搭的低密“高低配”項目。
相比其他項目，在建筑立面設(shè)計提升要了更高的要求。包括陽臺、外窗、外墻上設(shè)施及設(shè)備等的品質(zhì)提升，可采用與公共建筑外立面相同或相似的構(gòu)造做法，進行設(shè)計與建造（即立面“公建化”）。（→點此了解更多）
南寧建規(guī)指引補充規(guī)定里的需要進行住宅建筑風(fēng)貌品質(zhì)提升區(qū)域圖
綜上，新地塊項目的產(chǎn)品類型，與周邊競品相近，意味著未來龍崗尤其是龍崗東濱江地帶的市場競爭將為更激烈。誰的產(chǎn)品力更強，或?qū)闹袑崿F(xiàn)突圍。
因其項目位于南寧市住宅建筑風(fēng)貌品質(zhì)提升區(qū)域內(nèi)，若采用立面“公建化”，將大大增強自身的產(chǎn)品力。
作為近年來上升勢頭較為明顯的本土國企之一的廣西交投地產(chǎn)，能在這幅地塊上打造出產(chǎn)品力幾何的項目？我們拭目以待。 
本次拿地的廣西交投地產(chǎn)，背靠千億級航母企業(yè)廣西交通投資集團（簡稱“廣西交投”），資金實力雄厚，經(jīng)驗豐富。
在行業(yè)內(nèi)，它一直以非常低調(diào)的方式存在，但其實它一直在我們身邊。
南崇城際鐵路（在建）、南玉城際鐵路（在建）、崇左至憑祥鐵路（在建）、靖西至那坡高速公路、“世界第一拱”平南三橋……都有廣西交投參與投資建設(shè)的身影，可謂是廣西交通基建界的扛把子。
圖為“世界第一拱”平南三橋（圖片來源廣西交投官網(wǎng)）
歷經(jīng)11年發(fā)展，廣西交投地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，業(yè)務(wù)不僅局限于地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營范圍還覆蓋建筑裝飾裝修工程設(shè)計與施工、配合自治區(qū)土地儲備機構(gòu)做好土地收儲等方面工作。
同時參與自治區(qū)部分重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)項目建設(shè)等領(lǐng)域，是一位“全能型”選手。
“國”字號出身的廣西交投地產(chǎn)，有別于傳統(tǒng)開發(fā)商，其不是單純的以盈利為目的而進行項目開發(fā)，更多的是站在城市開拓者高度，推進土地開發(fā)、土地綜合整治和房地產(chǎn)開發(fā)等板塊業(yè)務(wù)，足見國企的開發(fā)實力和擔(dān)當(dāng)。
在開發(fā)房地產(chǎn)項目模式上，廣西交投地產(chǎn)采取獨立開發(fā)與合作開發(fā)，“雙管齊下”。
在廣西，和全國TOP20房企及本土龍頭房企，強強聯(lián)手合作開發(fā)，如，保利、碧桂園、融創(chuàng)、綠地、彰泰、興進、榮和等。
目前，交投地產(chǎn)在已布局廣西13城，深耕廣西意圖明確。已布局的戰(zhàn)略版圖中，重倉南寧、柳州、桂林、北海等核心城市，還扎根武鳴、平南等地。
在南寧，廣西交投地產(chǎn)先后開發(fā)項目有九個半島、金悅瀾灣、交投·和順園、交投·三祺城（五象南新項目，待售）、五象東新項目（2022.3.25新拿地）等。
△廣西交投地產(chǎn)拿地后發(fā)布官宣海報
此次落子五象東，亦是彰顯廣西交投地產(chǎn)的國企擔(dān)當(dāng)與實力。
而面對房地產(chǎn)市場調(diào)整期，它依舊保持信心和定力，積極拿地、拓新版圖。可見，交投地產(chǎn)看好五象發(fā)展，前后落子五象南、五象東。
2021年6月末，它以7.17億斬獲五象南116畝商住地塊，并且配建1所12班幼兒園和1所42班中學(xué)，對資金實力尤為考驗（→點此回顧）
對于市場而言，國企或央企積極拿地，是發(fā)揮“穩(wěn)定器”的作用，促進南寧房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
特別是在疫情反復(fù)影響下，疊加行業(yè)洗牌，面對新的挑戰(zhàn)和機遇，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，對城市經(jīng)濟社會穩(wěn)定有重要意義。
深諳此點，廣西交投地產(chǎn)以實際行動，履行社會責(zé)任， 踐行國企擔(dān)當(dāng)。
近年在廣西房地產(chǎn)行業(yè)里，業(yè)績表現(xiàn)突出，企業(yè)銷售金額名列前茅。
2021年企業(yè)持續(xù)躋身廣西房企銷售50強，以83億元、41.09億元分別位列廣西房企全口徑銷售金額榜第6名，權(quán)益銷售金額榜第14名，穩(wěn)居廣西頭部房企梯隊，登頂廣西本土國企銷售榜。
對于廣西交投地產(chǎn)2022年的新動作，克而瑞廣西區(qū)域?qū)⒗^續(xù)關(guān)注。
期待更多的廣西本土實力國企，為廣西房地產(chǎn)行業(yè)做出更多的貢獻。
在近期廣西土拍，小克推測，我們還能繼續(xù)看到更多的國企或央企的身影，特別是廣西本土的國企，我們拭目以待。
文章來源：CRIC廣西；地塊信息來源廣西南寧市自然資源局網(wǎng)站；相關(guān)數(shù)據(jù)信息版權(quán)歸克而瑞所有，未經(jīng)許可，任何平臺或個人不得用作商業(yè)用途；對于侵權(quán)者，克而瑞將保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利；
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