房貸利率降低，二套首付調(diào)至三成，水電氣可申請(qǐng)“商改民”。
利好政策接二連三出臺(tái)，購(gòu)房門(mén)檻較低的公寓產(chǎn)品要迎來(lái)春天了嗎？
近日，南寧住建局和發(fā)改革聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)實(shí)際用于居住用途的商業(yè)和辦公類(lèi)房屋水、電、氣收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。
《通知》主要內(nèi)容為，南寧市區(qū)實(shí)際用于居住用途的商業(yè)和辦公類(lèi)房屋，經(jīng)申請(qǐng)并批準(zhǔn)后，房屋水、電、氣收費(fèi)可按民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
目前，南寧民用水、電、氣按階梯收費(fèi)，而商業(yè)收費(fèi)要比民用貴一檔。
比如，商業(yè)水費(fèi)最低2.99元/m³，民用最低為2.69元/m³，相差了0.3元/m³。價(jià)格相差最大的是氣費(fèi)，商業(yè)用氣比民用高1.08元/m³。
▲南寧電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（圖源：廣西電網(wǎng)）
▲南寧天然氣階梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（圖源：南寧中燃）
可見(jiàn)，商業(yè)類(lèi)公寓產(chǎn)品水、電、氣費(fèi)用申請(qǐng)“商改民”后，將進(jìn)一步降低實(shí)際生活成本，為居民“減負(fù)”，不失為惠民利民好政策。
值得注意的是，并非所有商業(yè)、辦公室都可申請(qǐng)與住宅同等水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是要實(shí)際居住的用房。
放眼南寧市場(chǎng)，能實(shí)際居住的商業(yè)樓，大多數(shù)是商辦公寓，也就是說(shuō)該政策更傾斜于商辦公寓。
眾所周知，相較于普通住宅，不限購(gòu)、低總價(jià)、低月供的公寓產(chǎn)品贏得不少投資客和剛需族的青睞。
而商辦公寓一般都臨近商圈或?qū)懽謽?，交通便利，通勤成本較低，再加上其面積小，總體租金不高，是不少上班族租房的選擇。
商辦公寓水、電、氣“商改民”，不僅降低業(yè)主的生活成本，也減輕了公寓租客的水電氣費(fèi)用支出。
也就是說(shuō)，此次利好政策的出臺(tái)，對(duì)業(yè)主和租客都有利，而這不僅利于租賃市場(chǎng)，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬洗龠M(jìn)南寧商辦公寓存量去化。
隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，低總價(jià)、低門(mén)檻的小戶(hù)型公寓在市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，成為不少人眼中的“香餑餑”。
公寓產(chǎn)品一般分為商辦公寓和住宅公寓。商辦公寓最大特點(diǎn)是不占用購(gòu)房名額，偏向于投資客；住宅公寓的優(yōu)勢(shì)是可落戶(hù)、可劃分學(xué)區(qū)，適合剛需一族。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前南寧在售公寓超40盤(pán)。其中，商辦公寓占比近80%，良慶區(qū)分布最多，其次是青秀區(qū)。而70年產(chǎn)權(quán)的住宅公寓盤(pán)比較稀缺，主要分布在青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)。
▲南寧在售住宅公寓項(xiàng)目一覽（不完全統(tǒng)計(jì))
從價(jià)格上看，商辦公寓產(chǎn)品單價(jià)普遍比住宅產(chǎn)品低。
相比于近1.3萬(wàn)+/㎡的商品住宅成交均價(jià)，商辦公寓的價(jià)格基本都在萬(wàn)元以下，且6、7、8字頭居多，如云星創(chuàng)客園均價(jià)6000元/㎡，南寧萬(wàn)達(dá)茂天樾7500元/㎡起，合景天匯星寓均價(jià)8600元/㎡等。
除了單價(jià)，購(gòu)房?jī)?yōu)惠也不少。比如，位于東葛路片區(qū)的龍光玖瓏華府，8字頭起，總價(jià)不到25萬(wàn)，還可首付分期，6萬(wàn)左右首付就能上車(chē)。
不僅如此，同等地段商辦公寓的價(jià)格差不多是住宅的一半。
比如，2月興寧東板塊住宅成交均價(jià)為1.2萬(wàn)+/㎡，片區(qū)內(nèi)的一商辦公寓樓盤(pán)成交均價(jià)為6900元/㎡。
而均價(jià)超1.7萬(wàn)+/㎡的鳳嶺北一現(xiàn)房公寓，SOHO單價(jià)8字頭起，LOFT萬(wàn)元起步，5.09米層高，可做兩層。
值得注意的是，住宅公寓價(jià)格并不低，大都是萬(wàn)元以上，而七星古城片區(qū)的云星城均價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)/㎡，鳳嶺北片區(qū)的龍光君御華府瀚林均價(jià)也達(dá)2萬(wàn)/㎡。
可見(jiàn)，住宅公寓在市場(chǎng)較為吃香。
公寓產(chǎn)品的春天會(huì)不會(huì)來(lái)？
雖然公寓產(chǎn)品門(mén)檻較低，但近年來(lái)市場(chǎng)整體表現(xiàn)卻不是很給力，尤其是商辦公寓。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年-2021年南寧商辦公寓供過(guò)于求，去化壓力大，且近兩年成交量?jī)r(jià)均呈下降趨勢(shì)。
▲南寧商辦公寓供求量?jī)r(jià)走勢(shì)（圖源：克而瑞廣西）
不僅如此，商辦公寓庫(kù)存高企，去化周期近4年?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至今年2月，南寧商辦公寓庫(kù)存為128萬(wàn)㎡，去化周期達(dá)45.7個(gè)月。
面對(duì)如此高的庫(kù)存和去化周期，“商改住”或是商辦公寓的一劑良藥。
自2021年4月南寧“商改住”政策登場(chǎng)以來(lái)，已有超10個(gè)項(xiàng)目加入“商改住”行列。如去年6月江南區(qū)的融富中心項(xiàng)目（融創(chuàng)金弈時(shí)代）擬將不超過(guò)76480.19㎡原規(guī)劃商業(yè)、辦公調(diào)整為普通商品住房。
而隨著“商改住”隊(duì)伍的不斷壯大和水氣電“商改民”政策的加碼，短中期內(nèi)或可以促進(jìn)商辦公寓的去化，緩解庫(kù)存壓力。
另一方面，近期樓市利好扎堆來(lái)襲，不斷提振市場(chǎng)信心，刺激市場(chǎng)回暖。
比如，3個(gè)月內(nèi)房貸利率實(shí)現(xiàn)“三連降”，不僅首套房貸利率降至5字頭（普遍執(zhí)行5.65%），二套也摘掉了“6”字頭帽子（基本執(zhí)行5.85%）。同時(shí)，放貸速度也大大提升，一般材料齊全，一個(gè)周內(nèi)可放款，部分銀行2-3個(gè)工作日就能放款。
除此之外，不管是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付均調(diào)整至30%，購(gòu)買(mǎi)公寓的門(mén)檻更低了。
可以預(yù)見(jiàn)，信貸政策的放寬，將在一定程度上刺激投資客和剛需購(gòu)房者對(duì)公寓產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)。
隨著樓市的回溫，公寓產(chǎn)品或?qū)⒃絹?lái)越搶手了。
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